Pobierania odsetek od niezapłaconego w terminie czynszu
Evika
Użytkownik
Witam. Czy zarządca może odliczać naliczone odsetki od nieterminowych wpłat , od wpłacanych przeze mnie comiesięcznych zaliczek na koszty utrzymania wspólnoty ? Dostałam właśnie rozliczenie za 2015r i widzę że ostatnie moje wpłaty pomniejszone są o naliczone w danym roku odsetki ? Nie dostałam wcześniej żadnego wyliczenia ani powiadomienia ani wezwania do zapłacenia takowych należności. A druga sprawa podobna, ale dotyczy uregulowania należności za wymianę liczników wody i ciepła. Sytuacja wygląda identycznie. Zarządca odliczył sumę za liczniki od zaliczek na czynsz. Dodam że odnośnie takiego pobierania opłat nie była podjęta żadna uchwała. Czy takie działanie zarządcy jest w zgodzie z prawem ?
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Jeżeli w kwestii naliczania i odliczania odsetek (w dość dziwny sposób) właściciele nie podjęli uchwały regulującej te sprawy - to zarządca /administrator nie ma żadnych podstaw prawnych aby samodzielnie dokonywać tego rodzaju operacji finansowych z pieniędzmi właścicieli.
I chociaż jest przepis:
...Na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca...
- to nie oznacza że automatycznie od 11-go nalicza się właścicielom odsetki (chyba, że tak sami zadecydowali).
Czy u Ciebie na pewno jest Zarządca?, a może jest Administrator i Zarząd WM sokoro podejmujecie uchwały...
- Nie było takiej pozycji w Planie Remontów na rok 2015, że będą wymieniane przez wspólnotę "podzielniki kosztów" czym są wodomierze i ciepłomierze?
Pamiętaj, że za wszystkie koszty , jakie są wytworzone przez wspólnotę płacą właściciele lokali
zaraz, zaraz... te odsetki to wynagrodzenie dla Zarządcy?
to zmieńcie też notarialne sposób zarządu na właścicielski i po sprawie , wtedy Zarządca zmieni się w Administratora i będzie musiał wykonywać uchwały właścicieli lokali, a nie właściciele lokali wykonywać decyzje Zarządcy
Nowy doklejony: 27.02.16 20:09
gecon- developer już na nas łapy nie trzyma
O pełnomocnictwie rodzajowym Ty słyszałaś / czytałaś , o zaprzyjaźnionym ze wspólnotą notariuszu pewnie też nie? :shamed:
a z tych 20 % (18 osób) na pewno 3 osobowy Zarząd uda się wybrać, jednego przedstawiciela już mamy Evika .
Może. Podstawą jest art. 481 § 1 kodeksu cywilnego Jeżeli dłużnik opóźnia się ze spełnieniem świadczenia pieniężnego, wierzyciel może żądać odsetek za czas opóźnienia, chociażby nie poniósł żadnej szkody i chociażby opóźnienie było następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi..
Tak więc nie jest potrzebna specjalna uchwała, aby takie odsetki pobierać.
Z kolei kolejność zaliczania wpłat reguluje art. 451 § 3 kodeksu cywilnego W braku oświadczenia dłużnika lub wierzyciela spełnione świadczenie zalicza się przede wszystkim na poczet długu wymagalnego, a jeżeli jest kilka długów wymagalnych – na poczet najdawniej wymagalnego..
Jeżeli zatem odsetki są długiem "wcześniejszym", a tak zazwyczaj jest, to można zaliczyć wpłatę na poczet odsetek.
We wspólnocie, w której jestem członkiem zarządu funkcjonuje to podobnie.
Jeżeli nie była podjęta uchwała, to nie jest.
i czy wspólnota może zarabiać na właścicielach lokali naliczając im odsetki ?
Uważam, że żądanie odsetek karnych należy dochodzić w sprawach o windykację przed sądem.
Uważam, że nie jest to czynność zwykłego zarządu, bo jest to dodatkowe obciążenie nakładane na właściciela lokalu a te powinny wynikać z uchwały o stawkach służących do naliczenia zaliczek na utrzymanie nieruchomości, a nie z widzimisię pazernych członków Zarządu.
właśnie ... co zrobić w przypadku, gdy zaliczka jest naliczana, a właściciel nie korzysta z tych mediów, bo wyjechał za granicę i płaci mniejszy wymiar zaliczki, naliczając odsetki karne, karze się go za to, że oszczędza media.
Polska to dziwni kraj, bo we wspólnotach mieszkaniowych obecny jest duch rodem ze spółdzielczości mieszkaniowej lub podmiotów prawa handlowego.
Można (tak jest w mojej wspólnocie) warunkować odpuszczenie odsetek w ramach ugody rozkładającej zobowiązanie na raty - w przypadku dotrzymania jej warunków.
Ale do tego powinna być już uchwała (tzn. upoważniająca do "odpuszczenia" odsetek).
Bo tak naprawdę, to zarząd nie tylko może ściągać te odsetki (jak napisałem powyżej), ale nawet musi.
Wierzytelność wynikająca z odsetek, choć na pierwszy rzut oka mniej "moralna", niż np. wynikająca stricte z niezapłaconych zaliczek na koszty NW, to taka sama wierzytelność wspólnoty, jak każda inna (np. z tytułu opłat za zarząd NW). I tak samo powinna być windykowana.
Trudno uznać za prawidłowe podejście - "Kowalskiemu umorzymy opłaty, bo go lubimy" albo "Nowakowie są biedni, to nie będą płacić". Może i takie podejście byłoby szlachetne, ale niezgodne z prawem.
To właśnie zwolnienie z zobowiązania wynikającego z naliczonych wymaga upoważnienia przez właścicieli (u mnie to jest uchwała właścicieli upoważniająca zarząd do zawierania ugód i anulowania odsetek za nieterminowe płatności), ponieważ w ten sposób dochodzi do uszczuplenia ich majątku (współwłasności) o wierzytelność z tytułu odsetek, która im prawnie przysługuje.
Nowy doklejony: 28.02.16 11:29
Oczywiście, że jest to czynność zwykłego zarządu, jako „załatwianie spraw związanych z normalną ekploatacją rzeczy, pobieranie pożytków i dochodów, uprawę gruntu, konserwację, administrację i szeroko rozumianą ochronę w postaci różnych czynności zachowawczych, jak wytoczenie powództwa o ochronę własności, posiadanie, o eksmisję, o zapłatę czynszu, odszkodowanie z tytułu ubezpieczenia mienia lub uszkodzenia rzeczy, zawieranie umów związanych z zarządem i eksploatacją, a także ze sposobem korzystania z rzeczy przez współwłaścicieli.
To brak windykacji odsetek stanowi czynność przekraczający zwykły zarząd, jako uszczuplenie majątku (współ)właścicieli poprzez brak wykonania należnego im ustawowo prawa.
Forma "wierzytelność" pojawia się jak sprawa dłużnika trafia do sądu i w tym momencie powinny się pojawić odsetki . Bo tylko sąd jest jedynym upoważnionym do ich przyznania lub nie.
art. 481 § 1. Jeżeli dłużnik opóźnia się ze spełnieniem świadczenia pieniężnego, wierzyciel może żądać odsetek za czas opóźnienia, chociażby nie poniósł żadnej szkody i chociażby opóźnienie było następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi.
Oczywisty absurd. Jedynie w przypadku odmowy dobrowolnego uiszczenia długu konieczna jest droga sądowa. Zdecydowana większość długów jest (całe szczęście) regulowana bez udziału sądów.
Rozumiem, że Ty nie płacisz żadnych faktur dobrowolnie, tylko w każdym przypadku każesz wystawiającemu iść do sądu, bo dopiero wtedy (w Twoim mniemaniu) istnieje wierzytelność, którą obowiązany jesteś uregulować ?
Żerowanie na właścicielach lokali jest domena SM, rozumiem, że Ty kopiujesz / popierasz takie działanie w swojej WM. Ja mam odmienne zdanie.
a co ma piernik do wiatraka ... co ma faktura wspólnego z zaliczką właściciela lokalu ...
pierwszy to dokument powstały na bazie prawa handlowego, drugi wynika z UoWL .
Wspólnoty Mieszkaniowe to szczególny podmiot działający na szczególnych zasadach - brak przepisów wykonawczych do ustawy, te pozostawiono samym właścicielom lokali - uchwały.
Uważam, że tylko Sąd ma prawo przyznać od dłużnika-właściciela lokalu przyznać/uznać odsetki karne za brak wpłat zaliczek.
i po co do tego wracasz, dostałaś już odpowiedź we wcześniejszych wpisach . Na podstawie orzecznictwa, uważam, że NIE.
I jeszcze jedno. Mój zarządca, ( 7 wspólnot na osiedlu) w jednej wspólnocie nalicza odsetki a w drugiej NIE. Jeśli to jest czynność zwykła a przepis NIE jest obligatoryjny , bo nie jest, to oczywiście może tak postąpić?
A uważasz, że to jest uczciwe podejście w stosunku do tych, którzy płacą w terminie? W ten sposób stają się "frajerami", którzy kredytują spóźnialskich.
Sorry, ale ja nie pobłażam w takiej sytuacji, zwłaszcza tzw. "białemu dziadostwu", które kasę ma na nowy samochód, czy wczasy zagranicą, ale na zapłatę opłat za mieszkanie jakoś im "nie starcza".
To ma wspólnego, że w jednym i drugim przypadku powstaje zobowiązanie (art. 353 par. 1 kc), traktowane w (prawie) taki sam sposób przez kodeks postępowania cywilnego.
Wierzytelność z faktury wynika z kodeksu cywilnego, podobnie jak w przypadku zaliczek na opłaty we wspólnocie (tytuły prawne mogą być różne, ale chodzi o samo zobowiązanie).[/quote]
Przepisy prawa (w tym kodeksu cywilnego) obowiązują również wspólnoty, nawet jeżeli nie zostały podjęte w tym względzie uchwały (a nawet mają pierwszeństwo w stosunku do ewentualnych uchwał).
Nowy doklejony: 29.02.16 10:01 Zaliczki na poczet mediów wymagalne są (zgodnie z uchwałą właścicieli, a to wspólnota jest podmiotem, który zawarł umowę/y z dostawcami mediów) na mocy uchwały również do 10 każdego miesiąca (przynajmniej u mnie takie uchwały obowiązują). W takim przypadku nie ma znaczenia, kiedy jest płatna faktura. Jest jeszcze Art. 26 ust 2 ustawy o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków:
Jeżeli odbiorcą usług jest wyłącznie właściciel lub zarządca budynku wielolokalowegolub budynków wielolokalowych, jest on obowiązany do rozliczeniakosztów tych usług. Suma obciążeń za wodę lub ścieki nie może być wyższa od ponoszonych przez właściciela lub zarządcę na rzecz przedsiębiorstwa wodociągowo-kanalizacyjnego.
Ale tutaj jest kwestia dowodowa (zaliczki na media nie obejmują wyłącznie zaliczki na wodę, więc przed sądem można "przypisać" odsetki do innych mediów).
Jako zarząd/zarządca jesteś obowiązany wykonywać swoje obowiązki z należytą starannością - zarządzasz cudzym mieniem. To obejmuje również zachowanie majątku (w tym wierzytelności prawnie przysługujących wspólnocie) i niedopuszczenie do jego zniszczenia lub utracenia, również na drodze sądowej.
Przykładowo - jeżeli zostanie zniszczony budynek (np. wykopy na sąsiedniej działce spowodują pękanie fundamentów), to w przypadku odmowy naprawienia szkody przez sprawcę zarząd/zarządca ma obowiązek wystąpienia na drogę sądową (mimo, że żaden przepis nie wskazuje stricte na obligatoryjność pozwów sądowych).
W przeciwnym wypadku może pojawić się roszczenie o naprawienie szkody (art. 471 kc).
Podobnie w przypadku wierzytelności przysługujących wspólnocie (w tym z tytułu odsetek ustawowych) - zarząd/zarządca ma obowiązek podjęcia wszelkich prawnie dopuszczalnych działań, mających na celu zachowanie majątku wspólnoty (współwłaścicieli), w ramach wykonywania swoich obowiązków z należytą starannością. Dopiero wola właścicieli (wyrażona poprzez uchwałę) może zwalniać (oczywiście w wyraźnie zakreślonym tą uchwałą zakresie) z tego obowiązku.
Można z mocy prawa, nie jest do tego potrzebna żadna uchwała. Kiedyś zapadło orzeczenie, jakoby wspólnota mieszkaniowa nie mogła pobierać odsetek za opóźnienie, o ile sama ich nie zapłaciła (chodziło o media), ale to jeden taki przypadek w orzecznictwie a codziennie zapada wiele wyroków w całym kraju dotyczących tej kwestii.
Dlatego nie rozumiem orzeczenia sądu który stwierdził że jeśli wspólnota nie podejmie innej uchwały to zarząd może naliczać odsetki. Bo powiedział to:
Jeśli wspólnota nie podjęła uchwały to jest to czynność zwykła. A jeśli podjęła inna uchwałę to jest to czynność wykraczająca poza zwykły zarząd. Czyli powiedział że uchwałami można zmieniać zakres zwykłych czynność na ...nie zwykłe. Co jest niezwykle dziwne.
Uważam, że naliczanie odsetek za nieterminowe opłaty nie powinno mieć miejsca , bo wspólnota nie została powołana do tego aby zarabiać na właścicielach lokali. Od tego jest sąd .
Jak się trafi takie indywidum, że nie płaci zaliczek, a kupuje sobie samochód to należy mu wytłumaczyć za pomocą sądu, że robi niewłaściwie . Wiedza kosztuje.
[/quote] o tym wszystkim co napisałeś decyduje Sąd, a nie jakiś Zarząd WM czy grupa właścicieli lokali , naliczajac karne odsetki za nieterminowe wpłaty.
***********************************************************************************************************************************************
Tytułem sprostowania. "przyjmuje się" - kolejne błędne założenie. Reszta jest konsekwencją błędnego założenia.
Odpowiedz mi na jedno pytanie . Czy w ogóle istnieją czynności zwykle i czynności wykraczające poza zakres czynności zwykłych, czy nie?
Dla mnie dwa dodać dwa nie zawsze daje cztery i wcale nie jest takie oczywiste. Dla mnie oczywiste jest że dwa dodać dwa to liczba zawarta pomiędzy zero i cztery.
Zamiast więc wykazywać swoją " bystrość umysłu" i inteligencję pisz tak aby taki debil jak ja to rozumiał.
Napisz więc jak należy rozumieć ten zapis:
Moim zdaniem stosowanie odsetek ustawowych to czynność zwykłego zarządu, postawą ich stosowania jest ustawa. I jest to tylko możliwość, przymusu nie ma.
Stosowanie odsetek umownych, czyli wyższych, przekracza zakres czynności zwykłego zarządu - uchwała.
Oczywiście że istnieją (jak można mieć wątpliwości w tej sprawie) - ale nigdzie nie są ściśle określone bo taka sama czynność w jednej wspólnocie może być zwykłą a w innej, w innych uwarunkowaniach będzie zaliczana do czynności przekraczających zarząd zwykły.
Nie da się prościej napisać poniższego zdania: Masz prawo naigrywać się z czyjeś "bystrości umysłu" - to widocznie cecha Twojej bystrości.
Czy to samo napisane ciut inaczej, bardziej skomplikowanie - też jest dla Ciebie niezrozumiałe?
Jeżeli więc wspólnota chce zastosować wobec członków wspólnoty swego rodzaju ulgę, polegającą na tym, że termin naliczania odsetek od przeterminowanych należności zostanie przesunięty na dalsze daty, np. naliczanie rozpocznie się od 20-tego każdego miesiąca, zamiast od 11-tego, to taką decyzję może podjąć tylko w drodze uchwały, i wówczas zarząd wspólnoty musi się do niej zastosować, bo rezygnacja z tego roszczenia była wolą wspólnoty. Zarząd nie może kwestionować decyzji wspólnoty o rezygnacji z jakichś roszczeń.
Nie spotkałem się natomiast jeszcze ze stanowiskiem, że wspólnota nie może podejmować drogą uchwały spraw błahych, bo dla uchwał zarezerwowane są kwestie tylko poważniejsze.
To by może miało jeszcze sens, gdyby katalog czynności przekraczających był zamknięty. Tylko że on nie jest zamknięty.
Chyba nie po to ustawodawca wprowadził art22.1 zastępujący art 201 KC
A ponieważ to wskazanie jest bardzo ogólne, to zupełnie niecelowym byłoby formułowanie w ustawie katalogu czynności nie wymagających uchwały. A także jakiekolwiek wiązanie takich czynności z uchwałami.
Z tego samego powodu ustawa nie zakazuje uchwalać kwestii błahych.
Nakazuje jedynie zachowanie formy uchwały dla kwestii ważnych.
Więc problemem jest i będzie tylko rozgraniczenie jednych od drugich. Tak jak np. w przypadku odsetek, tj. gdy diabeł tkwi w szczegółach.
W art 22 par.1 dodanie po przecinku: "lub właściciele lokali w formie uchwały" nie zmieniłoby istotnie treści normy zawartej w tym artykule. Byłoby tylko doprecyzowaniem jej treści.
UoWL jest pierwszą napisaną ustawą dla obywateli , ustawodawca dał im stanowienie prawa wewnętrznego we wspólnocie mieszkaniowej poprzez podejmowanie uchwał właścicieli lokali.
Sąd jest tylko od tego, aby pilnował , aby nie przeginano i nie obciążano jednej grupy obywateli przez drugą grupę obywateli.
Niestety wielu prawników nie umie sobie z tym porodzić i wciska działania we wspólnotach w kodeks cywilny , którym posługuje się od wielu wielu lat, żal ich ściska, że nie wydano przepisów wykonawczych do UoWL.