Opłaty związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej
i-co-ty-na-to
Użytkownik
Witam,
Art. 12 ust. 2 UoWL mówi: Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach.
Niedawno zaskarżyłem kilka uchwał mojej wspólnoty. Jedną z nich była uchwała określająca opłaty związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej (sprzątanie, utrzymanie zieleni, wynagrodzenie zarządu). Opłaty te wyliczono "na lokal", jednakowo dla wszystkich właścicieli, choć ich udziały się różnią. Budynek liczy 40 mieszkań; połowa z nich to mieszkania 3-pokojowe, połowa zaś to mniejsze o ok. 20% mieszkania 2-pokojowe. Zwróciłem sądowi uwagę, że jest to sprzeczne z prawem, niesprawiedliwe i krzywdzące dla właścicieli mniejszych lokali*. Dla mnie - jako właściciela mieszkania 3-pokojowego - taki sposób rozliczeń jest korzystny, ale powinien być zmieniony jako prawnie niedopuszczalny.
Sąd odrzucił mój wniosek. W uzasadnieniu wyroku sędzia powiedziała, że co prawda rzeczywiście zgodnie z ustawą opłaty powinny być wyznaczane proporcjonalnie do udziałów, ale ponieważ nie należę do grupy poszkodowanej, nie mogę podnosić tej kwestii.
Czy sąd ma rację?
* Należałoby też uwzględnić drobne różnice w wysokości udziałów pomiędzy mieszkaniami o tej samej liczbie pokoi (inna jest powierzchnia pomieszczeń przynależnych = piwnic), ale to już detal (choć wcale nie drobny).
Art. 12 ust. 2 UoWL mówi: Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach.
Niedawno zaskarżyłem kilka uchwał mojej wspólnoty. Jedną z nich była uchwała określająca opłaty związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej (sprzątanie, utrzymanie zieleni, wynagrodzenie zarządu). Opłaty te wyliczono "na lokal", jednakowo dla wszystkich właścicieli, choć ich udziały się różnią. Budynek liczy 40 mieszkań; połowa z nich to mieszkania 3-pokojowe, połowa zaś to mniejsze o ok. 20% mieszkania 2-pokojowe. Zwróciłem sądowi uwagę, że jest to sprzeczne z prawem, niesprawiedliwe i krzywdzące dla właścicieli mniejszych lokali*. Dla mnie - jako właściciela mieszkania 3-pokojowego - taki sposób rozliczeń jest korzystny, ale powinien być zmieniony jako prawnie niedopuszczalny.
Sąd odrzucił mój wniosek. W uzasadnieniu wyroku sędzia powiedziała, że co prawda rzeczywiście zgodnie z ustawą opłaty powinny być wyznaczane proporcjonalnie do udziałów, ale ponieważ nie należę do grupy poszkodowanej, nie mogę podnosić tej kwestii.
Czy sąd ma rację?
* Należałoby też uwzględnić drobne różnice w wysokości udziałów pomiędzy mieszkaniami o tej samej liczbie pokoi (inna jest powierzchnia pomieszczeń przynależnych = piwnic), ale to już detal (choć wcale nie drobny).
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Uchwała ustalająca opłaty na koszty zarządu nie według udziałów lecz innych kryteriów jako niezgodna z bezwzględnie obowiązującym prawem (art. przytoczyłeś) jest nieważna z mocy prawa i Sąd winien taką uchwałę uchylić bez względu na to czy byłeś pokrzywdzony czy nie.
Przypominam, że właściciel ma prawo zaskarżyć uchwałę z następujących powodów (art. 25):
- jest niezgodna z przepisem prawa
- jest niezgodna z umową właścicieli
- narusza zasady prawidłowego zarządzania NW
- narusza interesy właściciela
Twoja uchwała nie dość że naruszała zasady prawidłowego zarządzania NW, była właśnie niezgodna z obowiązującym prawem. Te przypadki nie muszą zachodzić łącznie, wystarczy jeden.
W normalnie działającym państwie apelację masz wygraną - w realiach naszego sądownictwa nie mogę dać Ci takiej gwarancji.
http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/155500000000503_I_ACa_000507_2012_Uz_2012-10-11_001http://orzeczenia.wroclaw-
http://orzeczenia.wroclaw-srodmiescie.sr.gov.pl/content/$N/155025500004503_IX_C_000467_2012_Uz_2013-04-19_001
Sędzia popełnił dwa błędy:
Niewłaściwie odniósł się do art. 12 ust. 2 UoWL., ponieważ uznał że ten przepis nie jest bezwzględnie obowiązujący. Od dawna cała Polska to wie, ten sędzia jeszcze nie.
Błędnie zastosował art. 25.1 ponieważ pominął kwestię bezwzględnej nieważności i odniósł zasadność pozwu tylko do kwestii naruszenia interesów powoda. Jest to absurd, co potwierdza ze sędzia jest słabiutki i nie rozumie ustawy. Błąd drugi jest bezpośrednim skutkiem błędu pierwszego.
Być może w pozwie niepotrzebnie lub zbyt mocno akcentowałeś kwestię co jest sprawiedliwe lub co jest dla kogo krzywdzące. Należało uwagę skierować na bezwzględną nieważność uchwały, a żeby sędzia nie szukał ciebie jako powoda wśród osób poszkodowanych.
Sędzia zachował się jak rasowy cywilista, który nie zna ustawy o własności lokali.
Sprawa jest nadal do wygrania.
Sędzia to kobieta - ale to szczegół.
Obawiam się, że jednak nie... Mam już pewne doświadczenie w sprawach ze wspólnotą i nie jest to doświadczenie dobre. Przed rokiem sądowi nie udało się ustalić, kto uczestniczył w zebraniu (właściciel? ktoś inny?), ale głos oddany przez tę osobę uznał za ważny. Sąd Apelacyjny nie dostrzegł w decyzji Sądu Okręgowego żadnych nieprawidłowości. To tylko jeden z przykładów mądrości naszych sądów.
Inny przykład: wszelkie uchwały są głosowane metodą "jeden głos na lokal", bo w 1999 roku (!!!) ustalono, że tak będą wyglądać wszystkie głosowania. Wielokrotnie wskazywałem w sądzie, że tak nie wolno (vide Wyrok Sądu Najwyższego z 10 lipca 2009, II CSK 83/09). Bezskutecznie - sądy zawsze podkreślają, że taką metodę głosowania przyjęto w tej wspólnocie, więc jest dopuszczalna.
W zebraniach wspónoty regularnie uczestniczą osoby do niej nienależące. Nigdy żadna z nich nie przedstawiła pełnomocnictwa. Podczas przesłuchania właściciele zenzają, że udzielili pełnomocnictw, ale żadnych dokumentów nie przedkładają. Niektórzy mówią, że udzielili pełnomocnictwa ustnego. Zapytani o głosowanie mówią, że "oni zawsze głosują za". Jednak gdy padają konkretne pytania dotyczące uchwał, okazuje się, że nie znają ani ich treści, ani nawet liczby. Sądy uznają, że umocowanie wszystkich pełnomocników było prawidłowe, głosowanie przeprowadzono również prawidłowo.
Mam zwyczajnie dość. Trwający już dość długo spór kosztuje mnie zdrowie. Nie mam już siły na dalsze boje.
http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/155500000000503_I_ACa_000507_2012_Uz_2012-10-11_001
Zauważyć w tym miejscu trzeba ,że choć uchwała nr (...) nie była skarżona to oczywistym jest ,że jeżeli jest ona sprzeczna z bezwzględnie obowiązującymi przepisami ustawy o własności lokali , jest nieważna w oparciu o art. 58 § 1 k.c.( por. wyrok SN z dnia 10 lipca 2009 r. , II CSK 83/09 ,Lex nr 578827 ) . W orzecznictwie podkreśla się ,że przyjęcie odmiennego poglądu prowadziłoby do przyznania właścicielom lokali tworzącym wspólnotę uprawnienia do zmiany treści ustawy w drodze podjętej przez nich uchwały , czego jak podkreślił Sąd Najwyższy w cyt. wyżej orzeczeniu nie można zaakceptować.
Skoro strony były zgodne co do tego ,iż ustalenie wysokości zaliczki na koszty zarządu nieruchomością wspólną w stosunku do powierzchni użytkowej lokalu nie jest kwotowo identyczne z prawidłowym ustaleniem wysokości tej zaliczki w stosunku do wielkości udziału właściciela lokalu we współwłasności przymusowej to jest oczywiste ,że taki sposób jej określenia jest sprzeczny z ustawą .Dotyczy to również niewłaściwego sposobu rozliczenia w zaliczkach wydatków na dźwig osobowy oraz koszty domofonu.
W konsekwencji niespornego w sprawie stanu faktycznego ,dokonując oceny prawnej skarżonej uchwały , należy się zgodzić ze skarżącymi ,że narusza ona prawo , a mianowicie jest sprzeczna z art. 12 ust. 2 i art. 14 u.w.l. i jako taka jest nieważna ( art. 58 § 1 k.c.). Uchwała powyższa narusza też interesy ekonomiczne powodów , nie może tu bowiem mieć przesądzającego znaczenia fakt , że szkoda powodów w skali roku jest nieduża jest to bowiem kilka złotych . Nie ma bowiem żadnego uzasadnienia prawnego by powodowie niesłusznie płacili nawet taką kwotę.
W jaki sposób jesteście rozliczani na koniec roku ?
Nie należy zapominać, że zasada kontradykcyjności w procesie cywilnym polega na tym, że nie ważna prawda, prawo lecz rację ma ten kto potrafi bardziej przekonująco przekonać ("oszukać") sędziego.
Aby cokolwiek wywalczyć w apelacji musiałbyś mieć mocne przebicie w Sądzie tzn Twój pełnomocnik nie dość, że musiałby mieć dojście do sędziego referenta (zapewne ma) ale jeszcze musiałoby być to dojście mocne, aby wyrok zmienić na zgodny z prawem.
Pamiętaj, że pojedynczy właściciele domagający się przestrzegania ich praw we wspólnotach nie są mile widziani w sądach bo zmuszają (wymagają) sędziów do czytania abstrakcyjnej dla większości z nich UoWL.
I nie wiecie ile się wydało z konta wspólnoty ? Dlaczego tego nie sprawdzisz ?
Zadłużenie z tytułu zaległości czynszowych wynosi ponad 60.000 PLN (przy 40 mieszkaniach!). Zarząd odmawia podania informacji, kto jest dłużnikiem i ile jest winien, argumentując to tym, że "dłużnicy sobie nie życzą". Takie słowa padły również w sądzie. Co na to sąd? Popiera zarząd.
Trzeba było złożyć wniosek w Sądzie (np. art.27UoWL) o dostarczenie wykazu dłużników . Czy właściciele lokali twojej wspólnoty, to jakaś "śmietanka" lokalnego środowiska ?
Właściciele lokali nie są żadną śmietanką (powiedziałbym brutalnie, że wprost przeciwnie).
Jest tylko jeden detal, ale pewnie nieistotny. Moim sąsiadem z naprzeciwka jest człowiek zatrudniony w sekretaracie I Wydziału Cywilnego Sądu Okręgowego - tego samego, który prowadzi moje sprawy. Ten człowiek nie jest właścicielem mieszkania; należy ono w 100% do jego żony, bo nabyła je wiele lat przed zawarciem ślubu, co potwierdzają zapisy w KW. W zebraniach wspólnoty uczestniczy jednak on, a nigdy nie przedstawił pełnomocnictwa, czego stanowczo się domagam od kilku lat.
Ale to pewnie bez znaczenia, przecież sędziowe są niezawiśli...
Masz wyrok sądu ? Wrzuć na forum,oczywiście bez danych osobowych. A może twój wyrok był publikowany ? Podaj sygnaturę.
Od ponad dwóch lat domagam się również dostępu do dokumentów finansowych, zwłaszcza: kopii wyciągów z kont wspólnoty w zakresie operacji obciążeniowych. Zarząd broni się przed tym wszelkimi sposobami. Żeby było ciekawiej: mam do tych dokumentów prawo nie tylko na mocy UoWL, ale również na mocy ugody, jaką (na prośbę zarządu!) zawarłem ze wspolnotą w 2012 roku. Gwarantuje mi ona kopie wszelkich dokumentów związanych z zarządzaniem nieruchomością wspólną w terminie 14 dni od złożenia pisemnego wniosku. Gdy poprosiłem o mozliwość kontroli finansów - padło stanowcze nie. Trwa egzekucja komornicza wydania dokumentów. Tu znów walę głową w mur, zarząd składa kolejne skargi na czynności komornika, a sądy mu przyklaskują. Ostatni wyrok sądu jest zaprzeczeniem tego, co ustalił ten sam sąd na pierwszej rozprawie (ale w innym składzie)
Mogę Ci wysłać skany, jeśli mi podasz adres mailowy (przez wiadomość prywatną).
Nie,dziękuję. Przedstawiłeś swój problem na forum i tego się trzymajmy.
Kwestionowane także przez powoda koszty zarządu, które w planie finansowo-gospodarczym wspólnoty na rok 2015 są określone w stałej kwocie 40,00 zł na 1 lokal mieszkalny nijak się mają, w ocenie sądu, do wskazywanego jako podstawa żądania powoda przepisu prawnego. Żądanie powoda mogłoby bowiem zostać uwzględnione tylko wówczas, jeżeli wskazywana bądź wskzywane uchwały narusząły zasady prawidłowego gospodarowania nieruchomością wspólną lub interes powoda. Jeżeli chodzi o wymieniony zarzut, to trudno dostrzec, aby jednakowa staka przypadająca na wszystkie lokale w jakikolwiek sposób była równoznaczna czy wpływałaby na naruszenie owej prawidowości. Interesu współwłaściciela, jakim jest NN - jak sam przyznał powód w toku przesłuchania w charakterze strony - także to nie narusza. Jak wskazał on sam, jest współwłaścicielem lokalu trzypokojowego. Takich lokali na nieruchomości jest 20. Pozostałych 20 lokali to lokale mniejsze - dwupokojowe. Wynika zatem z tego jednoznacznie, co przyznał zresztą sam powód - że winien on przy zróżnicowaniu stawki kosztów zarządu przypadających na 1 lokal płacić w rzeczywistości więcej niż wymieniona i kwestionowana przez niego stawka. A zatem w żaden sposób powód nie jest w stanie wykazać i nie zrobił tego, aby wymieniona kwota w planie finansowo-gospodarczym na 2015 rok w jakikolwiek sposób naruszała jego interesy. Mogłoby tak być w sytuacji, gdyby był właścicielem lokalu mniejszego. Zadaniem powoda nie jest w tym postępowaniu bowiem dbanie o interesy innych pojedynczych współwłaścicieli, gdyż takiej przesłanki nie wymienia wskazany jako podstawa żądania artykuł 25 ust. 1 ustawy o własności lokali.
Co ciekawe, nieco wcześniej sędzia napisała:
Stosownie do treści art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali każdy właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową włascicieli lokali albo jeżeli narusza ona zasady prawidlowego zarządzania nieruchmością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.
Pozdrawiam serdecznie, Pani Sędzio (Joanna P. z Sądu Okręgowego w L.)
Na podst. art. 25 ust. 1 i 1a ustawy o własności lokali (Dz.U. 1994 Nr 85 poz. 388 z późn. zm., dalej: u.w.l.) w imieniu własnym wnoszę o:
1. Uchylenie uchwał Wspólnoty Mieszkaniowej [...] w L. z dnia 27 marca 2015 roku: [...]
2. Zabezpieczenie powództwa poprzez wstrzymanie wykonania zaskarżonych uchwał do czasu zakończenia postępowania (na podst. art. 25 ust. 2 u.w.l.).
3. Zasądzenie od pozwanej na moją rzecz kosztów procesu według norm przypisanych.
Zaskarżone uchwały były głosowane częściowo podczas zebrania wspólnoty w dniu 27 marca 2015, częściowo zaś w drodze indywidualnego zbierania podpisów. Pomimo ustawowego obowiązku powiadomienia w takim przypadku każdego członka wspólnoty o treści podjętych uchwałach (art. 23 ust. 3 u.w.l.) przedstawiono mi je dopiero na skutek mojego pisemnego żądania w dniu 22 kwietnia 2015 (dokumenty przesłano listem poleconym na mój adres).
Wszystkie zaskarżone uchwały:
- zostały podjęte z rażącym naruszeniem przepisów u.w.l.,
- naruszają zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną,
- naruszają moje interesy,
a tym samym: posiadają wszelkie cechy dające podstawy do ich uchylenia w oparciu o art. 25 ust. 1 u.w.l., co poniżej udowodnię.
[...]
Uchwały rażąco naruszają zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną. Tym samym: naruszają również moje interesy jako członka wspólnoty.
[...]
Uchwała nr 5/2015 w sprawie zatwierdzenia planu gospodarczego na 2015 r.
Plan gospodarczy również posiada szereg niejasnych punktów. Zakłada, że wydatki na drobne naprawy i awarie (pozycja 5) wzrosną z 280 zł w roku 2014 do 3.000 zł – bez jakiegokolwiek uzasadnienia. Wydatki na pielęgnację i utrzymanie zieleni (pozycja 7) również znacząco wzrosną: z 890 zł w roku 2014 do 1.200 zł; to również nie zostało uzasadnione. Prowizje bankowe i odsetki (pozycja 8) zaplanowano na poziomie 1.500 zł, co – jak już zaznaczyłem – jest kwotą bardzo wysoką. Pozostałe wydatki (pozycja 9) wzrosną z 1.474 zł w roku 2014 do 4.000 zł. W tym ostatnim przypadku nie tylko brak uzasadnienia dla takiego wzrostu, ale również nie wiadomo, o jakie wydatki chodzi.
Zastanawiające jest także, iż koszty zarządu wzrosną: zarządzanie – z 5.059,50 zł do 6.360 zł, sprzątanie – z 5.509,50 zł do 6.360 zł, księgowość – z 2.400 zł do 3.600 zł. Znikną jednak składki ZUS oraz należności z tytułu podatków. To również wymaga wyjaśnienia.
Ponadto koszty eksploatacji nieruchomości wspólnej oraz koszty zarządu wyliczono „na lokal” (ostatnia kolumna, wiersz Razem tabel zamieszczonych w planie). W roku 2015 koszty eksploatacji nieruchomości wspólnej mają wynieść 40 zł miesięcznie na lokal, a koszty zarządu – 34 zł miesięcznie na lokal. Stanowi to złamanie art. 12 ust. 2 u.w.l., zgodnie z którym właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach w stosunku do ich udziałów.
Ta część pozwu, w której powołujesz się na naruszenie zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością z powodu planowanych podwyżek, jest sformułowana publicystycznie, a to niedobrze. Pamiętaj, że to ty masz wykazać niedopuszczalność danych posunięć zarządu/wspólnoty, a nie oni udowadniać ci, że robią dobrze. Jeżeli więc żądasz uchylenia uchwał, gdyż "podniesiono opłaty bez uzasadnienia", to jest to słaby punkt twojego pozwu, bo w zasadzie nikt niczego nie musi uzasadniać. Pozornie to może zabrzmieć jak herezja, ale z punktu widzenia procesowego to wygląda tak, że skoro zarząd przedkłada członkom wspólnoty jawny plan kosztów, a oni to zatwierdzają, to w zasadzie sądowi nic do tego. Skoro wspólnota zatwierdziła taki podwyższony plan kosztów, to sąd nie będzie zajmował się z własnej inicjatywy dochodzeniem, czy to dobrze, czy źle. To na tobie spoczywa ten obowiązek, a sama wyliczanka jakie koszty wzrosły w planie gospodarczym, i o ile, nie dowodzi, że jest to niesłuszne.
Zatem nie wystarczy napisać, że koszty wzrosły bez uzasadnienia - członkowie wspólnoty wiedzą o tym - ty masz udowodnić, że ten wzrost jest szkodliwy z punktu widzenia gospodarczego lub narusza twój interes. Podkreślam: samo wskazanie, że coś wzrosło, to za mało, ty masz udowodnić, że ten wzrost jest niedopuszczalny/niesłuszny/szkodliwy. Czy udowodniłeś to w ten sposób? Również napisanie, że 1.500 zł za prowadzenie rachunku jest kwotą wysoką, nie odniesie w sądzie żadnego skutku. Kwota jest wysoka, ale czy za wysoka? Udowodniłeś, że jest za wysoka? Niestety tak to wygląda w sądzie: w potocznym rozumowaniu 1500 zł za prowadzenie rachunku to kwota kosmiczna, ale w sądzie to żaden argument - w sądzie musisz udowodnić, że jest ona nieadekwatna. Udowodnić że to zbyt dużo, a tylko powiedzieć, że to zbyt dużo, to dwie różne rzeczy.
Puentą publicystycznego charakteru tego pozwu, jest zdanie: "To również wymaga wyjaśnienia". Rzecz w tym, że to ty masz to wyjaśnić... Możesz to zrobić przy pomocy dokumentów lub przesłuchań świadków, ale to ma tylko potwierdzić tezy twojego pozwu. Przygotowywanie procesu na zasadzie, że dopiero w sądzie będziemy sobie wyjaśniać, jest receptą na przegraną. Sam pozew już ma być pełnym wyjaśnieniem dlaczego dane rozwiązania są niedopuszczalne. Sąd zachowuje się w procesie biernie, jedynie słucha argumentów stron, sam nie zajmuje się wyjaśnianiem czegokolwiek. Ciężar dowodu spoczywa na tobie, chyba, że bezpośrednio naruszono przepis prawa, wtedy wystarczy wskazać na to naruszenie.
W części dotyczącej kosztów zarządu i kosztów eksploatacji pozew jest, według mnie, sformułowany prawidłowo. Pytałem wcześniej o sposób sformułowania pozwu, ponieważ z napisanego przez sąd uzasadnienia wyroku wynikało, że kwestionujesz wymiar kosztów "wszystkim po równo", z powodu naruszenia twojego interesu i zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością. Twój interes nie został tu naruszony, a i naruszenia zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością trudno się dopatrzeć (skoro ogólna pula kosztów została pokryta zaliczkami). Jednak twój pozew bezpośrednio wskazuje na inną podstawę zaskarżenia niż podawał sąd, na art. 12 ust. 2. Piszę o "bezpośrednim" wskazaniu podstawy zaskarżenia, aby zwrócić ci uwagę, że napisanie w petitum pozwu, że "wszystkie zaskarżone uchwały zostały podjęte z rażącym naruszeniem przepisów u.w.l." praktycznie nic nie znaczy. Po pierwsze: trzeba wskazać która uchwała narusza który przepis i dlaczego, a po drugie: uchwały nie zostały podjęte z naruszeniem prawa, zostały podjęte prawidłowo. Pojęcie "podjęcia uchwały" odnosi się do procedury jej podjęcia, a nie do jej treści. A tu treść jest sprzeczna z przepisami prawa. To drobny niuans, ale gdybyś nie doprecyzował tego w treści pozwu, to nawet podstaw do apelacji by nie było.
Wracając do meritum: niektóre sądy uznają, że co prawda ogólne koszty NW muszą być rozliczone udziałami, ale zaliczki niekoniecznie muszą być proporcjonalne do udziałów. Jednak nawet taka interpretacja zakłada, że jeżeli ustalono zaliczki nie odpowiadające udziałom, to musi to być czymś racjonalnym uzasadnione (np. ktoś dokonał częściowej przedpłaty za cały rok, więc ustalanie dla niego zaliczek w tej części jest zbędne). Natomiast ustalanie zaliczek nie odpowiadających udziałom, bez powodu, jest jawnie sprzeczne z art. 12 ust. 2, zwłaszcza, że przepis ten nie mówi o rozliczaniu kosztów, ale "wydatków". Zaliczka na koszty NW niewątpliwie jest wydatkiem, więc przepis 12.2 stosuje się bezpośrednio.
Podsumowując: w części pozwu dotyczącej art. 12.2 apelacja ma mocne podstawy, natomiast w pozostałej części już jest za późno, w apelacji nie można przedstawiać nowych dowodów (chyba, że były niedostępne w I instancji).
P.S.
Pisze się "norm przepisanych".
[li]Członkom wspólnoty nie przedstawiono przed zebraniem projektów przygotowanych uchwał, co łamie art. 32 ust. 2 UoWL.[/li][li]Głosowanie podczas zebrania przeprowadzono metodą "jeden głos na lokal", bo... w 1999 roku wspólnota podjęła uchwałę zmieniającą raz na zawsze sposób głosowania. Jest to niedopuszczalne (vide wyrok Sądu Najwyższego z 10 lipca 2009, sygn. akt II CSK 83/09).[/li][li]Potem zbierano głosy indywidualnie, ale moje mieszkanie pominięto; tym samym uchwały są nieważne (vide wyrok Sądu Najwyższego z 26 września 2014, sygn. akt IV CSK 727/13). Co prawda zarząd twierdził podczas przesłuchania, że u mnie był i nikogo nie zastał, ale nie potrafił podać daty. Twierdził, że mogą potwierdzić to sąsiedzi, ale nie potrafił powiedzieć którzy. Na pytanie, czemu nie przyszedł ponownie, odpowiedział, że "nikogo nie chciał faworyzować, więc do każdego poszedł tylko raz". A na pytanie, czy kogokolwiek powiadomiono o planowanym zbieraniu podpisów, odpowiedział przecząco.[/li][li]W głosowaniu wzięły udział osoby spoza wspólnoty, które nie przedłożyły pełnomocnictw.[/li]
Więcej szczegółów znajdziesz w innych moich wątkach.Co do stwierdzeń o "wysokich kosztach", to w innych częściach pozwu wykazałem, że są takimi naprawdę. Np. stwierdzenie o wysokich kosztach obsługi bankowej poparłem analizą oferty PKO BP - banku, w którym wspólnota ma konta. PKO BP ma w ofercie m.in. pakiet adresowany do wspólnot mieszkaniowych "Nasza Wspólnota" generujący kilkakrotnie niższe koszty.
O sposobie procedowania przez sąd może świadczyć pewien szczegół. Byłem bez przerwy upominany, że zadaję pytania niezwiązane z przedmiotem sporu. Np. spytałem jednego ze świadków, z którego księgi wieczystej wynika, że mieszkanie należy do niego tylko w 50%, jaki jest jego dział we własności mieszkania - i zostałem wezwany do zmiany pytania, gdyż jakoby źle je sformułowałem. Zapytałem więc, jaka część całkowitego udziału w nieruchomości wspólnej związana z mieszkaniem przypada na świadka - tego pytania sąd już nie uchylił. Tymczasem sama sędzia zadawała świadkom pytanie: Czy jest pan (pani) zadowolony (zadowolona) z tego zarządu?
Podobnych "kwiatków" jest więcej.
Pozew był przegadany. Tezy publicystyczne to raz. Do tego dochodzą zarzuty błahe. Trzy - zarzuty nietrafne, w tym o kwestie nie regulowane ustawą. Wszystko to obok zarzutów rzeczywiście poważnych i prawdziwych.
Druga rzecz to niski poziom sędziego, który nie zadał sobie trudu odsiania jednych od drugich i wszystko zakwalifikował pod pieniactwo. A nie zadał, bo nie musiał, a przy tym i tak nie znał ustawy.
Głównym argumentem winien być art. 12 ust. 2 u.w.l. Zgodnie ze zdaniem Sądu Apelacyjnego w Warszawie (wyrok z 11.10.2011r, I ACa 331/12) „Z art. 12 ust. 2 u.w.l. wynika bezwzględnie obowiązująca zasada, że właściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej proporcjonalnie do swych udziałów.” zaś „ Jedyną możliwością różnicowania opłat z tytułu utrzymania części wspólnej nieruchomości, może być jedynie zwiększenie opłat pobieranych od właścicieli lokali użytkowych (w tym garażu).” (wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 18.08.2011r, I A Ca 232/11).
W wyroku I C 230/15 SO w Słupsku uchwała dotyczącą jednakowej stawki wynagrodzenia 30zł za 1 lokal została skutecznie uchylona:
"koszty zarządu rzeczą wspólną, w tym koszty eksploatacji i wynagrodzenie zarządcy muszą być ponoszone przez wszystkich właścicieli lokali mieszkalnych według ich udziału w częściach wspólnych nieruchomości.
Powyższej zasady nie może zmienić fakt, iż pozwana wspólnota podjęła uchwałę nr (...)/ (...), w której wprowadziła opłatę stałą dla każdego z właścicieli lokali w wysokości 30 zł. na koszty związane z wynagrodzeniem zarządy. Fakt, iż żaden z właścicieli nie zaskarżył tej uchwały nie może stanowić argumentu za podjęciem uchwały o treści jak w uchwale nr (...). Jeśli uchwała jest sprzeczna z prawem, a tak jest w niniejszej sprawie, to w myśl art. 25 u.w.l., w razie jej zaskarżenia, winna zostać uchylona przez sąd.
Bez znaczenia pozostała również intencja podjęcia zaskarżonej uchwały, którą wskazała pozwana wspólnota. Podała, że intencje tą było wprowadzenia równych opłat z tytułu kosztów eksploatacji i wynagrodzenia zarządcy dla właścicieli poszczególnych lokali, niezależnie od wielkości ich udziału w nieruchomości wspólnej. W pozwanej wspólnocie zdarzają się bowiem sytuacje, że w lokalu o dużej powierzchnie mieszka jedna osoba i to słabo sytuowana, w lokalu o mniejszej powierzchni mieszka kilka osób. W takie sytuacji, to właśnie osoby mieszkające w mniejszym lokalu w większym zakresie korzystają z części wspólnej nieruchomości. Względy społeczne, zdaniem pozwanej przemawiają za tym, by opłaty związane utrzymaniem części wspólnej uiszczać przynajmniej w równej wysokości.
Powyższego rozumowania wspólnoty nie sposób podzielić. Rozwiązanie zaproponowane przez pozwaną wspólnotę nie dość, że jest sprzeczne z przywołanym wyżej art. 12 ust. 2 i art. 13 u.w.l., to nadto krzywdzi w istocie właścicieli lokali o mniejszych powierzchniach. Według zasady zaproponowanej przez pozwaną wspólnotę byliby oni zobowiązani uiszczać koszty związane z eksploatacją i wynagrodzeniem zarządy w wysokości wyższej aniżeli w przeliczeniu na udział, który im przysługuje w części wspólnej. Fakt, iż w konkretnym lokalu zamieszkuje określona ilość osób jest indyferentna dla zasad ponoszenia kosztów zarządu nieruchomości wspólną. Zupełnie na marginesie wskazać należy, iż ilość osób zamieszkałych w konkretnym lokalu może ulec zmianie i wówczas odpada argument natury społecznej podany przez pozwaną. Takiej sytuacji pozwana nie przewidziała już w spornej uchwale i nie stworzyła mechanizmu zmniejszenia opłat dla „mniejszych” lokali.
Uchwała powyższa narusza również interesy powoda, gdyż udziały w częściach wspólnych dla poszczególnych lokali są rożne. Wprowadzenie zasady, że koszty eksploatacji i wynagrodzenia zarządcy ponoszone będą po równo, krzywdzi w istocie tych właścicieli lokalu, których udział w nieruchomości wspólnej jest mniejszy w stosunku do tych, których udziały są wyższe."
Inny uchylona uchwała gdzie koszty ustalano po równo: I C 129/14 (też SO Słupsk).