Windykacja długów od właścicieli lokali
i-co-ty-na-to
Użytkownik
Otrzymałem projekt uchwały, którą zarząd chce przedłożyć do głosowania podczas najbliższego zebrania. Jest to uchwała upoważniająca zarząd do wniesienia powództwa przeciwko jednej z rodzin celem ściągnięcia zadłużenia. Wszystko byłoby w porządku, gdyby nie kilka detali.
Czy mogłem postapić inaczej? Zebranie jest dziś...
-
[li]W uchwałe nie podano kluczowych informacji: kwoty zadłużenia oraz okresu zalegania z płatnościami.[/li][li]Od blisko dwóch lat proszę zarząd o podanie informacji o dłużnikach: kto ma długi i w jakiej wysokości. Zarząd konsekwentnie odmawia, argumentując to tym, że dłużnicy nie życzą sobie ujawiniania ich danych. Członek zarządu powtórzył tę argumentację w sądzie podczas niedawnej rozprawy (domagam się uchylenia kilku uchwał).[/li][li]Zarząd podał (w sprawozdaniu z finansowym) łączne zadłużenie właścicieli, rozbijając je na klatki (blok liczy 4 klatki). W skali budynku zadłużenie wynosi ponad 62.000 PLN (na 40 mieszkań). Klatka, w której mieszka "rodzina z uchwały", ma łączny dług w wysokości blisko 40.000 PLN, kolejna klatka: nieco ponad 22.000 PLN, pozostałe dwie klatki mają znikome zadłużenie. Wątpię, by całość zadłużenia najbardziej zadłużonej klatki przypadała na jedną rodzinę. Mam również podstawy do przypuszczeń, że w drugiej klatce (tej z długiem ponad 22.000 PLN) ktoś ma dług porównywalny z tym, jaki ma "rodzina z uchwały". Nie mogę tego jednak zweryfikować - zarząd odmawia informacji.[/li]
Czy mogłem postapić inaczej? Zebranie jest dziś...
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Należało napisać, że windykacja należności właścicieli na rzecz wspólnoty jest czynnością zwykłą zarządu i proponujesz szanownemu zarządowi żeby się nie wygłupiał z uchwałą, tylko na zebranie przyniósł wezwanie do zapłaty z dowodem jego wysłania ZPO.
Fakt nieudzielania informacji o wysokości zadłużeń poszczególnych właścicieli pozostawiam bez komentarza.
Wywieszanie sum zadłużeń na klatkach to we wspólnocie to właściwie patologia przywleczona ze spółdzielni.
Uchwała jest niezbędna dla sprzedaży mieszkania w trybie art. 16 ust. 1 uowl, ale w takim wypadku powinno być to ściśle ujęte w treści uchwały.
Jako właściciel masz prawo dostępu do każdego dokumentu wspólnoty, to czy dłużnicy sobie tego życzą, czy nie, nie ma zupełnie nic do rzeczy (art. 29 ust. 3 ouwl).
Możesz postraszyć zarząd złożeniem zawiadomienia o popełnieniu przestępstwa z art. 276 kodeksu karnego (Kto niszczy, uszkadza, czyni bezużytecznym, ukrywa lub usuwa dokument, którym nie ma prawa wyłącznie rozporządzać, podlega grzywnie, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do lat 2.).
Niestety w praktyce prokuratury najczęściej umarzają takie dochodzenia, ale może to podziałać jako "straszak" (raczej na pewno wezwą członków zarządu na przesłuchanie, a to dla mniej "obytych" już samo w sobie jest powodem do niepokoju) - może dla świętego spokoju udostępnią te dane.
i zaczynał się przedawniać. Na szczęście udało się problemu pozbyć.
Podczas ogłaszania wyroku (rzecz jasna przegrałem) sędzia mówiła do mnie jak do dziecka: To nie jest bogata wspólnota, nie stać jej, by prowadzić równocześnie kilka procesów z dłużnikami. Wspólnota sprzedała mieszkanie największego dłużnika, a teraz złożyła pozew przeciwko kolejnemu. Na jakiej podstawie to powiedziała? Nie miała żadnych dowodów poza zeznaniami członka zarządu (to ta sama sędzia, o której piszę tutaj: https://forum.zarzadca.pl/dyskusja/6920/oplaty-zwiazane-z-utrzymaniem-nieruchomosci-wspolnej/#Item_23). Teraz się okazuje, że powództwo dopiero ma być wniesione, więc członek zarządu chyba nie powiedział sądowi prawdy.
Mam tego dość. Wydaje mi sie, że domaganie się spłaty długu jest w interesie całej wspólnoty - a odbijam się od ścian i jestem traktowany jak wróg.
Z treści tej uchwały musi wynikać, o który lokal chodzi, a więc kto jest tym największym obecnie dłużnikiem.
Oczywiście ukrywanie wysokości zadłużeń jest niedopuszczalne.
Nie rozumiem dlaczego zarząd ukrywa te dane skoro ma spore sukcesy w likwidowaniu sumy zadłużeń i jakoś odrabia stracony czas. Dalej nie jest jasne dlaczego z tą uchwałą zaczekano do zebrania.
Koszty w tym trybie rzeczywiście są wysokie bo wartością przedmiotu sporu jest wartość lokalu dłużnika, wpis kosztuje 5% jego wartości.
UCHWAŁA NR 4/2016
Wspólnoty Mieszkaniowej [Nazwa]
z dnia 17.03.2016
w sprawie: udzielenia pełnomocnictwa do wytoczenia powództwa przeciwko dłużnikom
Na podstawie art.16 oraz art. 22 ust. 2 z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U.0080.903) uchwala się co następuje.
Zebranie ogólne właścicieli Wspólnoty Mieszkaniowej udziela Zarządowi w składzie:
1. [Imię i nazwisko]
2. [Imię i nazwisko]
3. [Imię i nazwisko]
pełnomocnictwa do wytoczenia powództwa przeciwko dłużnikowi lokalu nr [Nr] przy ulicy [Adres] członkom Wspólnoty Mieszkaniowej [Nazwa] państwu [Imiona i nazwisko właścicieli] w celu ściągnięcia zadłużenia.
Uchwała wchodzi w życie z dniem podjęcia.
Chodzi o "wytoczenie powództwa przeciwko dłużnikowi w celu ściągnięcia zadłużenia". Co to zonacza - nie wiadomo. Przywołany na początku art. 16 UoWL mówi o sprzedaży mieszkania dłużnika, ale w uchwale nie zaznaczono, że chodzi właśnie o to. Obawiam się, że wielu głosujących nie wiedziało, za czym oddaje głos. Poza tym: nie można głosować czegoś takiego, nie znając ani zadłużenia rodziny "z uchwały", ani zadłużenia pozostałych właścicieli.
Poza tym czytając różne twoje posty odniosłam wrażenie, że sporo tracisz, bo nie umiesz oddzielić spraw ważnych od duperelnych oraz że z wielu spraw ważnych nie wybierasz 2-3, tylko łapiesz za wiele srok za ogon.
Obym się myliła.
Dlaczego "ściągnięcie zadłużenia" ma objąć tylko jednego dłużnika? Co z pozostałymi? Dążenie do wyegzekwowania należności winno objąć wszystkich - na takich samych, klarownych zasadach.
Mylisz się. "Sprawy duperelne"? Sympatyczne określenie, dziękuję.
W obu przypadkach zarząd powinien wysłać wezwania do zapłaty, a po upływie terminu wysłać pozew do sądu. Uchwała nie jest do tego potrzebna, dochodzenie należności wspólnoty od właścicieli lokali jest czynnością zwykłego zarządu. Nie jest potrzebne pełnomocnictwo, umocowanie zarządu w zakresie takich spraw wynika z samego faktu podjęcia uchwały o wyborze zarządu wspólnoty. A powołanie się na art. 16 jest bez sensu, bo on dotyczy zgody właścicieli na wytoczenie dłużnikowi procesu sądowego o licytację lokalu. To inna bajka.
Ściganie dłużników we wspólnocie polega na wysłaniu pozwu (najlepiej, najtaniej i najszybciej w EPU, czyli elektronicznym postępowaniu upominawczym, tak zwanym e-sądzie) o sądowy nakaz zapłaty. Jeżeli dłużnik ma dochody (pracę, działalność gospodarczą), komornik poradzi sobie ze ściągnięciem niewielkiego długu. Jeżeli dług jest duży, z bieżących dochodów nie da się go spłacić, prawo ogranicza wysokość zajęć komorniczych. Ale wtedy też nie trzeba podejmować uchwały, tylko złożyć wniosek o egzekucję komorniczą z nieruchomości (czyli licytację mieszkania), na podstawie uzyskanego sądowego nakazu zapłaty, bez kolejnego procesu.
Zarząd powinien działać, a nie produkować niepotrzebne uchwały. To strata czasu. Poza tym, tak sformułowana uchwała jest bezprzedmiotowa: zarząd przywołuje art. 16 (licytacja), a chodzi mu o zwykły nakaz zapłaty.
Można.
Ty nie chcesz, twoje prawo, ale inni mogą uważać inaczej. Prawo, żadne przepisy tego nie zabraniają.
Precyzja wypowiedzi przydaje się nie tylko w sądzie
Piszesz: Dlaczego "ściągnięcie zadłużenia" ma objąć tylko jednego dłużnika? Co z pozostałymi?
To właśnie nazywam pięcioma srokami za ogon.
Powinno się traktować wszystkich równo, ale zarząd, świat nie jest idealny. Ja wychodzę z założenia, że lepiej działać po kawałku, pilnować jednej sroki (np. jednej windykacji), niż rzucać się z motyką.
Łopatologicznie: uważam, że lepiej ściągnąć zadłużenie z jednego dłużnika, niż z żadnego.
Oddzielić realne od idealnego. Duperelne od ważnych, wśród ważnych wybrać jedną, maksymalnie dwie sroki.
Zarząd nie jest idealny? Oj, nie jest. M.in. od lat wypłaca sobie wynagrodzenie, choć wspólnota nigdy nie podjęła uchwały w tej sprawie. Zapytałem (w sądzie), kto panu S. (członek zarządu) dał prawo do wynagrodzenia. Usłyszałem, że jest zatrudniony na umowę zlecenie. Kto ją podpisał? Pani K - drugi członek zarządu. Ciekawe, prawda? Podobnie wygląda każdy aspekt zarządzania finansami wspólnoty, również egzekwowanie płatności. "Po uważaniu".
Łopatologicznie: zarząd od wielu lat robi z pieniędzmi wspólnoty, co mu się podoba. Ja od lat domagam się transparentności finansów, bo są to pieniądze wspólnoty, a nie zarządu. Chcę, by klarownie określono zasady zlecania prac remontowych i ich finansowanie, finansowanie bieżącej obsługi wspólnoty (naprawy, sprzątanie, księgowość), również: egzekwowanie opłat od właścicieli. Teraz jest to bagno.
Zarząd mówi twardo: nie, łamiąc nie tylko UoWL, ale również zawartą ze mną 4 lata temu ugodę sądową.Tak: zawarłem ugodę. 4 lata temu, podczas pierwszego posiedzenia sądu, w pierwszej sprawie z mojego powództwa. Zarząd odmówił mi wglądu do jakichkolwiek dokumentów, musiałem więc skierować sprawę do sądu. W odpowiedzi na pozew zarząd dowodził, że w ogóle nie należę do wspólnoty, bo... wspólnota nigdy nie podjęła uchwały przyjmującej mnie w jej skład. Jaka znajomość prawa, prawda? Potem zarząd dowodził, że nie może mi udostępnić dokumentów, bo mógłbym nie wykorzystać w niewłaściwy sposób. W końcu zaproponował zawarcie ugody, a ja na to przystałem. Na mocy ugody mam prawo wglądu do wszelkich dokumentów związanych z zarządzaniem nieruchomością wspólną oraz prawo do ich kopii w terminie 14 dni od złożenia pisemnego wniosku. Ufałem, że odtąd wszelkie problemy się skończą, ale dla zarządu ugoda jest bez znaczenia, nadal zachowuje się jak pan na włościach i na wiele pytań odpowiada: nie powiemy. Stanowczo odmawia mi kontroli finansów. Prosiłem o możliwość przyjrzenia się operacjom obciążeniowym na kontach wspólnoty, bo mam kilka wątpliwości - nie ma mowy.
Takie to "duperele".
[ulist][li]Kopia uchwały przyznającej zarządowi prawo do wynagrodzenia. Wiem, że takiej uchwały nigdy nie podjęto, więc pobieranie wynagrodzenia jest bezprawne.[/li][li]Kopie umów z osobami wykonującymi prace na rzecz wspólnoty i pobierającymi za to wynagrodzenie. Te osoby to pan K. - mąż pani K., członka zarządu oraz pani D. - sąsiadka pana S., członka zarządu. Jestem prawie pewny, że takowych umów również nigdy nie było.[/li][li]Kopie wyciągów z kont wspólnoty za okres 3 lat. Wybrany okres to lata, w jakich miały miejsce nieprawidłowości, o których wiem, ale których bez dokumentów nie udowodnię.[/li][/ulist]
Jest więc jasne, że zarząd stanął na głowie, bym niczego nie otrzymał. Najpierw jednak opór stawiał sam komornik. Twierdził, że moje roszczenie dotyczy świadczeń niematerialnych, toteż ich spełnienie winien egzekwować sąd, a nie komornik. Komornik złożył skargę w sądzie, jednak sąd ją odrzucił, nakazując wszczęcie egzekucji. I zaczęło się...
[ulist][li]Komornik wysłał do prawnika wspólnoty wezwanie do wydania dokumentów w terminie 7 dni pod rygorem grzywny.[/li][li]W reakcji na to prawnik wspólnoty złożył w sądzie pozew przeciwegzekucyjny (czyli pozew o cofnięcie klauzuli wykonalności ugody), argumentując to tym, że... ugoda jest sformułowana na tyle ogólnikowo, że nie wiadomo, czego dotyczy, poza tym wszystkie dokumenty objęte ugodą zostały mi już wydane. Cóż za logika argumentacji, prawda?[/li][li]W sądzie wytrwale dowodziłem, że [ulist][li]po pierwsze: nie wydano mi wnioskowanych dokumentów,[/li][li]po drugie: ugoda tylko doprecyzowuje regulacje UoWL dającej każdemu członkowi wspólnoty prawo kontroli zarządu; twierdzenie, że ugoda jest zbyt ogólnikowa, podważa sens UoWL,[/li][li]po trzecie: pozew jest nieuprawniony, bo złożono go w imieniu zarządu, a nie wspólnoty. Tylko wspólnota ma zdolność sądową, zarząd nie.[/li][/ulist][/li][li]Sąd nakazał stronie powodowej sprostowanie pozwu pod rygorem jego odrzucenia. Powodowie tego nie uczynili, więc sąd oddalił pozew.[/li][li]Komornik ponownie wezwał do wydania dokumentów pod rygorem grzywny. Prawnik wspólnoty nie odpowiedział na wezwanie, więc komornik wymierzył członkom zarządu grzynwy po 1.000 PLN na osobę (zarząd jest 3-osobowy).[/li][li]Prawnik wspólnoty złożył w sądzie skargę na działania komornika. Tym razem prawidłowo określił stronę powodową (wspólnota reprezentowana przez zarząd w składzie...). Jednak jego argumenty pozostały te same: zbyt ogólnikowe sformułowanie ugody oraz to, że rzekomo już otrzymałem wszystkie dokumenty. Sąd... uznał skargę za uzasadnioną i nakazał wstrzymanie egzekucji.[/li][li]Mój prawnik złożył apelację. Czekam na wyznaczenie terminu rozprawy.[/li][/ulist]
Pomijam inne "kwiatki", jak np. przeciąganie sprawy na wszelkie możliwe (choć mało sensowne) sposoby. Np. prawnik wspólnoty wniósł o dołączenie do akt sprawy przeciwegzekucyjnej akt wszystkich innych spraw z mojego powództwa (np. o uchylenie uchwał wspólnoty). Moja argumentacja, że nie mają one związku, nikogo nie przekonała i sąd przyjął wniosek strony powodowej. Część akt była w dyspozycji Sądu Rejonowego, cześć - w dyspozycji Sądu Okręgowego, część zaś - w dyspozycji Sądu Apelacyjnego, więc akcja "wypożyczenie akt" skutecznie przeciągnęła sprawę.
Pewne akta (te z wnioskowanych "o wypożyczenie") wędrowały z Sądu Apelacyjnego do Sądu Rejonowego przez prawie dwa miesiące, pomimo braku obiektywnych przeszkód. Dotarły do SR dopiero rano w dniu rozprawy wskutek mojej stanowczej interwencji. Na początku rozprawy prawnik wspólnoty złożył wniosek o jej odroczenie z powodu braku akt z SA. Mówił to z absolutną pewnością w głosie. Gdy usłyszał, że akta są, że dotarły rano po mojej interwencji - omal z wrażenia nie upadł.
Gdy sąd nakazywał dostarczenie przez wspólnotę jakiegoś dokumentu, który powinien być w dyspozycji zarządu stale - tylko zrobić ksero i do sądu (np. uchwały o powołaniu zarządu), prawnik wspólnoty prosił o wyznaczenie 2- lub nawet 3-tygodniowego terminu. Raz przeszkodą były zbliżające się święta Bożego Narodzenia, raz - zbliżająca się Wielkanoc, raz - choroba jednego z członków zarządu, który - jak twierdził prawnik - jako jedyny ma dostęp do dokumentów.
Dziwne było również zachowanie sędzin. Pewnego razu otrzymałem z Sądu Rejonowego wezwanie do ustosunkowania się do skargi wspólnoty na działania komornika. Termin: 3 dni. Taki termin mnie mocno zdziwił, ale znajoma prawniczka mi powiedziała, że to nic szczególnego. W przypadku skarg na komornika - mówiła - sąd sam ma tydzień na podjęcie decyzji, więc daje stronom bardzo krótkie terminy. Złożyłem pismo w wyznaczonym 3-dniowym terminie. Po ok. 3 (może 4?) tygodniach sąd wyznaczył termin rozprawy (czemu nie podjął decyzji na posiedzeniu niejawnym, co podobno w takich sprawach jest standardem?). Poszedłem zajrzeć do akt, bo zdziwiły mnie dwie sprawy: czas, jaki upłynął, oraz fakt, że informacja przyszła z innego wydziału. I co się okazało? Pani sędzia (ta, co mi dała 3 dni na odpowiedź), sama - po otrzymaniu pisma wspólnoty - wydała decyzję (żebym się ustosunkował) po 2 tygodniach, wcale jej się nie spieszyło. Po otrzymaniu mojej odpowiedzi zastanawiała się kolejne półtora tygodnia. I zdecydowała: że sprawę należy przekazać do VII Wydziału Cywilnego SR. Wspólnota złożyła bowiem skargę w I Wydziale Cywilnym SR, który zajmuje się sprawami podmiotów o nazwach lub nazwiskach na litery od A do K, a ja mam nazwisko na L. Pani sędzia z VII Wydziału też myślała, myślała, aż wymyśliła: że będzie rozprawa z przesłuchaniem stron. Ostatecznie rozprawy były dwie plus ogłoszenie wyroku. Przegrałem - o czym pisałem powyżej. Teraz nad sprawą myśli Sąd Okręgowy, w którym odbędzie się apelacja.
Aha: jeden z członków wspólnoty (mocno "zaprzyjaźniony" z zarządem) pracuje w I Wydziale Cywilnym Sądu Okręgowego. Ale to pewnie bez znaczenia...
Nie wierzę już, że działania prawne mają jakikolwiek sens. Chciałoby się zacytować jednego z miłośników ośmiorniczek...
Próbowałbym na Twoim miejscu ścieżki karnej.
Złożyłbym zawiadomienie z art. 276 kk (o którym pisałem powyżej). Po umorzeniu postępowania przez prokuraturę (bo niestety taki prawdopodobnie będzie finał) składałbym zażalenie na tą decyzję, a następnie (po ponownym umorzeniu) tzw. subsydiarny akt oskarżenia do sądu.
Jest jeszcze art. 296. § 1 kk Kto, będąc obowiązany na podstawie przepisu ustawy, decyzji właściwego organu lub umowy do zajmowania się sprawami majątkowymi lub działalnością gospodarczą osoby fizycznej, prawnej albo jednostki organizacyjnej nie mającej osobowości prawnej, przez nadużycie udzielonych mu uprawnień lub niedopełnienie ciążącego na nim obowiązku, wyrządza jej znaczną szkodę majątkową, podlega karze pozbawienia wolności od 3 miesięcy do lat 5., ale znaczna szkoda majątkowa to teraz ok. 340 tys. zł (=200*1850 - dwustukrotność minimalnego wynagrodzenia), więc pewnie trudno byłoby uprawdopodobnić w tym przypadku taką szkodę.
Oczywiście złożyłem skargę. Żeby było ciekawiej: w międzyczasie sąd znów zobowiązał wspólnotę do przedłożenia uwierzytelnionej kopii uchwały o powołaniu zarządu. "Zarząd" przedłożył kserokopię kserokopii - tej kserokopii, która była powodem mojego zawiadomienia prokuratury. Na dokumencie były wyraźnie widoczne poprzednie poświadczenia (stempel, data i podpis prawnika); przystawił na tym nowy stempel, wpisał nową datę i złożył nowy podpis. I co? I nic - znów umorzenie postępowania. Prokurator, z którym niedawno rozmawiałem, powiedział mi, że nie może skierować do sądu aktu oskarżenia, bo "nie ma absolutnej pewności".
Polska to dziwny kraj. Kraj, w którym prawo nie istnieje.