Wycena strychu po adaptacji
gothic
Użytkownik
Witam,
Na wstepnie dziekuje wszystkim z tego forum, ktorzy swoimi konstruktywnymi odpowiedziami pomogli mi w sprawie pierwszego kroku w spr. adaptacji i wykupu strychu.
Wczoraj na zebraniu naszej wspolnoty po 1,5 godzinach dyskusji uchwala zostala podjeta. Wsztstkie starsze panie zaglosowaly oczywiscie przeciw ("a, bo budynek sie zawali wszystkim na glowe" itd.), ale na szczescie mlodzi dorzucili swe glosy i tym samym przeszlo 80% udzialow bylo za.
Niestety niemozliwe stalo sie okreslenie ceny strychu, wiec zostala ona narazie zdefniowana dosc mętną formułą:
"Kwotę wykupu lokalu powstałego po adaptacji części wspólnej wyliczona będzie z różnicy wartości powstałego po adaptacji lokalu, określonej operatem szacunkowym i koniecznych nakładów poniesionych przez Inwestorów na adaptację.
I ta kwestia ma i musi zostac jeszcze doprecyzowana na nastepnym spotkaniu (przed podjeciem przeze mnie prac budowlanych oczywiscie).
Wlasnie ta cena to sprawa w jakiej dzis tutaj pisze.
Otoz, strych "moj" to w duzej czesci powierzchnia bardzo niska (ponizej 1,5 metra).
Powierzchni uzytkowej bedzie tego moze z 15-20 m2. Jednak prace adaptacyjne beda wymagaly i tak wzmocnienia calego stropu i ocieplenia calego dachu. Moze sie zatem okazac, ze poniesione przeze mnie naklady moga "wyzerowac" lub nawet przekroczyc rynkowa cene tego lokalu (ktora liczy sie w metrach powierzchni uzytkowej). I co wtedy?
Jak to najlepiej rozwiazac?
Na wstepnie dziekuje wszystkim z tego forum, ktorzy swoimi konstruktywnymi odpowiedziami pomogli mi w sprawie pierwszego kroku w spr. adaptacji i wykupu strychu.
Wczoraj na zebraniu naszej wspolnoty po 1,5 godzinach dyskusji uchwala zostala podjeta. Wsztstkie starsze panie zaglosowaly oczywiscie przeciw ("a, bo budynek sie zawali wszystkim na glowe" itd.), ale na szczescie mlodzi dorzucili swe glosy i tym samym przeszlo 80% udzialow bylo za.
Niestety niemozliwe stalo sie okreslenie ceny strychu, wiec zostala ona narazie zdefniowana dosc mętną formułą:
"Kwotę wykupu lokalu powstałego po adaptacji części wspólnej wyliczona będzie z różnicy wartości powstałego po adaptacji lokalu, określonej operatem szacunkowym i koniecznych nakładów poniesionych przez Inwestorów na adaptację.
I ta kwestia ma i musi zostac jeszcze doprecyzowana na nastepnym spotkaniu (przed podjeciem przeze mnie prac budowlanych oczywiscie).
Wlasnie ta cena to sprawa w jakiej dzis tutaj pisze.
Otoz, strych "moj" to w duzej czesci powierzchnia bardzo niska (ponizej 1,5 metra).
Powierzchni uzytkowej bedzie tego moze z 15-20 m2. Jednak prace adaptacyjne beda wymagaly i tak wzmocnienia calego stropu i ocieplenia calego dachu. Moze sie zatem okazac, ze poniesione przeze mnie naklady moga "wyzerowac" lub nawet przekroczyc rynkowa cene tego lokalu (ktora liczy sie w metrach powierzchni uzytkowej). I co wtedy?
Jak to najlepiej rozwiazac?
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Powinno sie również ustalić sposób pomiaru powstałej powierzchni.
Powierzchnia pomieszczenia ze skośnym sufitem
PN-70/B-02365 powierzchnię mieszkania mierzy sie w stanie surowym
PN-ISO 9836:1997 powierzchnię mieszkania mierzy w stanie całkowicie wykończonym
PN-70/B-02365
1) o wysokości powyzej 2,20 m liczy się w 100%,
2) o wysokości od 1,40 m do 2,20 m liczy się w 50%,
3) ponizej 1,40 m nie wlicza się do powierzchni pomieszczenia
PN-ISO 9836:1997
Powierzchnię pomieszczenia liczy się w całości, zgodnie z powierzchnią jego podłogi, ale dzieli się ją na dwie części:
1) część o wysokości 1,90 m i więcej,
2) część o wysokości ponizej 1,90 m, która moze być zaliczona wyłącznie do powierzchni pomocniczej – wg § 72 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie
Obmiar pomieszczenia wykonuje się na poziomie
PN-70/B-02365 1,00 m nad podłogą
PN-ISO 9836:1997 na poziomie podłogi
Obmiar pomieszczenia wykonuje się w świetle ścian ograniczających:
PN-70/B-02365 W stanie surowym, tzn. bez tynków i okładzin wykonywanych na miejscu - Przy obmiarze pomieszczenia z natury w stanie wykończonym (wyprawionych przegród pionowych) powiększa się jego wymiary przez dodanie grubości tynków wewnętrznych (po 2 cm) lub okładziny (po 3 cm).
PN-ISO 9836:1997 W stanie całkowicie wykończonym (w świetle ścian wyprawionych)
Wnęki w ścianach o powierzchni powyzej 0,1 m2
PN-70/B-02365 Dolicza się do powierzchni pomieszczenia
PN-ISO 9836:1997 Nie dolicza się do powierzchni pomieszczenia
Pilastry i inne występy ścienne o powierzchni powyzej 0,1 m2
PN-70/B-02365 Potrąca się z powierzchni pomieszczenia i dolicza do powierzchni konstrukcji
PN-ISO 9836:1997 Nie potrąca się z powierzchni pomieszczenia
Dokładność pomiarów i obliczeń:
– pomiaru liniowego
PN-70/B-02365 do 0,01 m
PN-ISO 9836:1997 do 0,01 m
– obliczenia powierzchni
PN-70/B-02365 do 0,1 m2
PN-ISO 9836:1997 do 0,01 m2
W uchwale powinny być określone zasady wyliczenia ceny sprzedaży, a te zostały określone całkiem dobrze, jako różnica między wartością "powstałego po adaptacji lokalu, określonej operatem szacunkowym i koniecznych nakładów poniesionych przez Inwestorów na adaptację".
Cena wywoławcza za 1 m2 powierzchni wynosiła według operatu szacunkowego 2 836,90 zł. (Warszawa Mokotów) http://www.mokotow.waw.pl/page/index.php?str=893&date=2008-07-00&id=897
z wyroku I SA/Gd 713/06 - Wyrok WSA w Gdańsku: organy podatkowe wartość … ustaliły zgodnie z obowiązującymi w tej mierze przepisami prawa i jak …. prawidłowo przyjęły, iż należało ustalić wartość rynkową sprzedanych lokali mieszkalnych, a nie pomieszczenia strychowego - jak wywodzi to strona skarżąca - gdyż przedmiotem zawartej …. umowy sprzedaży były lokale mieszkalne, oraz przynależne do nich udziały we współwłasności budynku i gruntu. Ustalając przychód uzyskany …. tytułem sprzedaży tychże lokali mieszkalnych organ prawidłowo zastosował się do dyspozycji art. 14 ustawy z dnia 15.02.1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych …. stwierdziwszy, że wartość wyrażona w ocenie określonej w umowie (15.000 zł) znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy i praw. Wezwał więc strony umowy do zmiany wartości lub wskazanie przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. Następnie wobec treści odpowiedzi stron, która była niepełna i nie usuwała wątpliwości organu, ustalił wartość rynkową lokali z uwzględnieniem opinii powołanego w sprawie biegłego.
I SA/Gd 713/06 - Wyrok WSA w Gdańsku http://orzeczenia.nsa.gov.pl/doc/BD841E832B
sam przymierzam sie do adaptacji poddasza we wspólnocie której jestem czlonkiem
przesledziłem z zainteresowaniem Twoje starania w tym kierunku
czytalem tez sporo na innych forach o tej tematyce
i widzę ,że nie ma jednego schematu w podejściu do tej sprawy, jest dużo informacji
ale niejednokrotnie sprzecznych ze sobą;
dlatego bedę wdzięczny za kazda informacje od kogoś kto przetestował to "na własnej skórze"
Piszę tu z nadzieją, że odnajdę tu osoby kompetentne i rzeczowe i oczywiście chętne udzielić mi odpowiedzi na nurtujące mnie pytania bo doświadczenia z własną wspólnotą wywołują u mnie jedynie niesmak i frustrację.
Mieszkam na poddaszu i obok mojego mieszkania jest mały strych który w związku z powiększającą się rodziną postanowiłam zaadoptować. Wcześniej taka operacja (przed utworzeniem WM, właścicielem lokali było PKP) odbyła się bez problemów. Zaadoptowaliśmy jakieś 10 lat temu strych (mały) zyskując w ten sposób dodatkowy pokój.
Po sprzedaży lokali, utworzona została wspólnota i niekończące się problemy z jej funkcjonowaniem i zarządzaniem przez firmę zewnętrzną. Wspólnota jest dość spora, w jej skład wchodzi ok 68 lokali.
Ale wracając do tematu. Ponieważ zrobiło się ciasno u mnie w mieszkaniu to również ta powieżchnia byłaby dla mnie dobrym rozwiązaniem. I z taką właśnie sprawą skierowałam się do przedstawicielki zarządu wybranego przez przecudną WM. Ta jak zwykle zabiegana, zamotana wskazała następujący tok sprawy. Otuż (i to są jej słowa) muszę mieć operat i wycenę i wtedy będziemy rozmawiać.
No dobrze, w takim razie z moich własnych środków zostały przygotowane przez firmy na zlecenie zarówno operat jak i wycena lokalu. Wszystko jaknajbardziej profesjonalnie i w profesjonalnej cenie.
Dokumenty przekazałam do zarządu, a ten do firmy zarządającej wspólnotą. I pojawił się temat głosowania. Firma przygotowała karty do głosowania, rozdali lokatorom (doszły mnie słuchy że nie wszystkim), co zaowocowało brakiem zgody ponieważ zagłosowało (ilość głosów została odmierzona w udziałach) 27841 (65,81%), za głosowało: 23944 (56,6%), a przeciw: 3897 (9,21%), wstrzymało się 0. Te dane pochodzą z tejże firmy zarządzającej. Problem w tym, że niektórzy lokatorzy nie oddali kart do głosowania bo nikt ich od nich nie odebrał. To wyliczenie mnie nie przekonuje, bo jeśli rozdano wszystkim lokatorom podobno to chyba w głosowaniu powinno brać 100%. A brak posiadania karty do głosowania winien być jednoznaczny z wstrzymaniem się. Nie bardzo wiem czy dobrze myślę. A nawet jeśli nie to i tak głosowała większość za a więc 56,60 % co chyba jest jednoznaczne z tym, że większość jest na tak.
Inna sprawa wiąże się z tym, że wydałam własne środki na niezbędne dokumenty. Kwota nie jest jakaś astronomiczna ale to w końcu ponad 2 tys.
Odechciewa mi się załatwiania jakichkolwiek spraw z tymi ludźmi. Mówią co innego, robią co innego. Pani z zarządu mnie unika. Chcę zwrot środków poniesionych na wycenę ponieważ do sprzedaży nie doszło.
Bardzo proszę o pomoc w sprawie. Do wykonania wyceny zostałam właściwie zmuszona na własny rachunek, a tak naprawdę uważam , że to wspólnota powinna pokryć koszty takich operacji, a powstałą tym samym kwotami związanymi ze sprzedażą obciążyć nabywcę.
Czy ja myślę nierozsądnie? Co dalej robić?