Głosowanie udziałami, czy 1-1?
omulec
Użytkownik
Moi drodzy!
Jako że jesteśmy świeżą wspólnotą zawiązaną przez dewelopera wraz z właścicielem pierwszego wyodrębnionego lokalu, chciałbym poradzić się o sposób głosowania, ponieważ ani przepisy ani wątki znalezione na forum nie rozwiązują moich wątpliwości. Zarząd oczywiście jest powierzony. Deweloper posiada w tym momencie poniżej 5% udziałów w naziemnych kondygnacjach i poniżej 2% w wyodrębnionej nieruchomości garażowej. I w tej nieruchomości garażowej nie zgadzają się udziały jest w księdze minimalnie ponad 99%.
Do tej pory były 2 zebrania na których głosowano, przy czym zarząd nie dostarczył nam uchwał z pierwszego (mimo prośby). Na drugim zebraniu w grudniu 2015 nie było większości właścicieli, ale zarząd postanowił dozbierać podpisy pod ewentualnymi uchwałami zaocznie. Wydaje się, że głosowanie było 1-1, ponieważ liczoną ręce w górze, więc nie ma mowy o przyporządkowaniu udziałów do ręki. Zapisy Ustawy o własności lokali są dla mnie niejasne - wydaje się, że wystarczy spełnienie jednej z przesłanek, ale i tak nie można wprowadzić takiego głosowania generalnie - bo stosowane jest do głosowania konkretnej literalnie przywołanej uchwały.
Czy w takim przypadku te uchwały są nieważne? Czy są wiążące do momentu orzeczenia przez sąd, jeśli ktoś je zaskarży?
Druga kwestia to pomoc w ogarnięciu logicznym sytuacji.
W nieruchomości jest łącznie 6872,30 m2, z czego 2437,80 m2 to nieruchomość podziemna (parking i komórki) - ok 35%.
Każdy lokal ma przypisany udział jako część x/687230 - dotyczy to wyodrębnionych lokali
Garaż ma swój udział 243780/687230 i jako współwłasność każdy ma w nim udział.
Jak powinno w takiej sytuacji przebiegać głosowanie udziałami?:
1) Każdy właściciel ma głos o wadze swojego udziału w związku z własnym wyodrębnionym lokalem powiększony o wagę udziału w garażu jako współwłasności?
2) Każdy właściciel ma głos o wadze swojego udziału w związku z wyodrębnionym lokalem, a garaż ma głos poprzez jednego przedstawiciela wybranego ze współwłaścicieli tego garażu?
Możecie mi wyjaśnić skąd w życiu bierze się sytuacja opisana w Ustawie, w której suma udziałów nie wynosi 1? To jest dla mnie kompletnie niezrozumiałe, a w księdze garażu widzę właśnie taki stan, sumując udziały. Wydawać by się mogło, że jeśli jest 102 udziały w garażu, to nawet jeśli nie są sprzedane wszystkie - pozostałe powinny być własnością dewelopera. A tu zdziwienie, no nie rozumiem jak to jest możliwe, a coś musi być na rzeczy, skoro ustawa przewiduje takie sytuacje.
Dodatkowo - deweloper sprzedając miejsca garażowe i komórki uznał, że każde miejsce i komórka to jeden udział i utworzył 102. A teraz widzę tam także współwłaścicieli posiadających np. 1/204 - kupili na pół z kimś miejsce, czy jak?
Jako że jesteśmy świeżą wspólnotą zawiązaną przez dewelopera wraz z właścicielem pierwszego wyodrębnionego lokalu, chciałbym poradzić się o sposób głosowania, ponieważ ani przepisy ani wątki znalezione na forum nie rozwiązują moich wątpliwości. Zarząd oczywiście jest powierzony. Deweloper posiada w tym momencie poniżej 5% udziałów w naziemnych kondygnacjach i poniżej 2% w wyodrębnionej nieruchomości garażowej. I w tej nieruchomości garażowej nie zgadzają się udziały jest w księdze minimalnie ponad 99%.
Do tej pory były 2 zebrania na których głosowano, przy czym zarząd nie dostarczył nam uchwał z pierwszego (mimo prośby). Na drugim zebraniu w grudniu 2015 nie było większości właścicieli, ale zarząd postanowił dozbierać podpisy pod ewentualnymi uchwałami zaocznie. Wydaje się, że głosowanie było 1-1, ponieważ liczoną ręce w górze, więc nie ma mowy o przyporządkowaniu udziałów do ręki. Zapisy Ustawy o własności lokali są dla mnie niejasne - wydaje się, że wystarczy spełnienie jednej z przesłanek, ale i tak nie można wprowadzić takiego głosowania generalnie - bo stosowane jest do głosowania konkretnej literalnie przywołanej uchwały.
Czy w takim przypadku te uchwały są nieważne? Czy są wiążące do momentu orzeczenia przez sąd, jeśli ktoś je zaskarży?
Druga kwestia to pomoc w ogarnięciu logicznym sytuacji.
W nieruchomości jest łącznie 6872,30 m2, z czego 2437,80 m2 to nieruchomość podziemna (parking i komórki) - ok 35%.
Każdy lokal ma przypisany udział jako część x/687230 - dotyczy to wyodrębnionych lokali
Garaż ma swój udział 243780/687230 i jako współwłasność każdy ma w nim udział.
Jak powinno w takiej sytuacji przebiegać głosowanie udziałami?:
1) Każdy właściciel ma głos o wadze swojego udziału w związku z własnym wyodrębnionym lokalem powiększony o wagę udziału w garażu jako współwłasności?
2) Każdy właściciel ma głos o wadze swojego udziału w związku z wyodrębnionym lokalem, a garaż ma głos poprzez jednego przedstawiciela wybranego ze współwłaścicieli tego garażu?
Możecie mi wyjaśnić skąd w życiu bierze się sytuacja opisana w Ustawie, w której suma udziałów nie wynosi 1? To jest dla mnie kompletnie niezrozumiałe, a w księdze garażu widzę właśnie taki stan, sumując udziały. Wydawać by się mogło, że jeśli jest 102 udziały w garażu, to nawet jeśli nie są sprzedane wszystkie - pozostałe powinny być własnością dewelopera. A tu zdziwienie, no nie rozumiem jak to jest możliwe, a coś musi być na rzeczy, skoro ustawa przewiduje takie sytuacje.
Dodatkowo - deweloper sprzedając miejsca garażowe i komórki uznał, że każde miejsce i komórka to jeden udział i utworzył 102. A teraz widzę tam także współwłaścicieli posiadających np. 1/204 - kupili na pół z kimś miejsce, czy jak?
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Z drugiej strony, od chwili nowelizacji ustawy w 2015 r., udziały w prywatnym lokalu niejako "przenoszą" się na udziały w NW na mocy art. 3 ust. 3a. To ciekawy problem, zapewne doczekamy się kiedyś rozstrzygnięć sądowych w tej sprawie, póki co nie spotkałem się z orzecznictwem w tej kwestii.
To znaczy konkretnie w jakim przypadku? Nie bardzo wiadomo, którą okoliczność uważasz za przesłankę nieważności uchwał? Głosowanie przez podniesie ręki? Podniesienie ręki to gest zwyczajowy, nie oznacza on automatycznie, że głosowanie odbyło się na zasadzie 1-1, ani że nie przyporządkowano "ręki" do udziału. Istotne jest to, czy na uchwałach (ewentualnie kartach do głosowania) widnieją podpisy osób głosujących, bo przecież podpisy można było dozbierać później. Czy tobie dano tę uchwałę do podpisu (oddania głosu)?
Są wiążące, ale sąd może wstrzymać ich wykonanie na umotywowany wniosek skarżącego.
Nie jest to precyzyjna definicja. Właściciel ma dwa odrębne głosy (udziały), gdyż ma dwa lokale: mieszkanie i odrębny lokal garażowy. Łączna siła głosu nie polega na "powiększaniu udziału mieszkania o wagę udziału w garażu", bo z tego wynikałoby, że twój głos "za garaż" wylicza się mnożąc udział w mieszkaniu przez udział w garażu - to oczywiście nie tak. Wielkość głosu "za garaż" oblicza się jako iloczyn udziału tego garażu (jako całości) w nieruchomości wspólnej i wielkości twojego udziału w garażu.
Przykładowe obliczenie siły głosu z tytułu współwłasności garażu: jeżeli twój udział w garażu wynosi G/243780, to daje ci we wspólnocie głos o sile: (243780 / 687230) x (G / 243780).
Z powodu błędów popełnionych w przeszłości podczas wyodrębniania lokali. Klasycznym przykładem takiego błędu jest to, że np. pierwszym wyodrębnianym lokalom błędnie przypisano udział po prostu jako ułamek ilość wszystkich lokali. To był częsty błąd w początkach działania ustawy: jeżeli było 90 lokali, to każdemu wyodrębnianemu lokalowi przypisywano udział 1/90, zamiast według powierzchni. Po latach, następnym wyodrębnianym lokalom przypisywano udziały już prawidłowo, ale nie ma szans, aby to się zsumowało do "1" z poprzednio wyodrębnionymi lokalami. Bywały też udziały liczone od skorygowanych powierzchni lokali (błędny obmiar administracji gminnej), ale bez skorygowania uprzednio naliczonych udziałów, itd. Ustawodawca zdawał sobie sprawę z chaosu w księgach wieczystych, który powodował, że ustalenie co jest "większością udziałów" było dyskusyjne, skoro nie sumują się one do 100%. Stąd w ustawie takie rozwiązanie, to próba "przeskoczenia" problemu.
Zapewne tak właśnie jest.
Dokładnie tak. Precyzyjnie rzecz ujmując nie kupuje się "miejsca garażowego", ale udział w garażu z prawem wyłącznego korzystania z danego miejsca parkingowego. Nie ma przeszkód, aby udział w garażu kupiły dwie, trzy, lub więcej osób. Para żyjąca w konkubinacie lub małżeństwo z rozdzielnością majątkową kupi udział w garażu na pół, czyli każdy będzie miał po 1/204.