Skontrolowanie uchwały WM

budex75

Dzień dobry Państwu.
Mam dość nie komfortowy problem, który przytłacza nie tylko mnie ale również kilku innych współmieszkańców.Mój Zarządca ustalił kilka uchwał które są bardzo krzywdzące i wyzyskujące dla części lokatorów wspólnoty ( m.in ustalono uchwałę na podstawie której obok zarządcy wynagrodzenie będzie dostawał także zarząd wspólnoty co podwyższa koszty utrzymania prawie o 1/2). Mój problem i kłoda pod nogi polega na tym,że chciałbym skontrolować czy uchwała w Wspólnocie Mieszkaniowej zgadza się z autentyczną liczbą oddanych głosów przez mieszkańców( musi być > 50 % z tego co się orientuję)- innym słowem czy mam prawo do przeprowadzenia kompletnej lustracji uchwały i do jakiego statusu lub aktu prawnego mogę się odwołać.
Jeżeli ktoś może coś podpowiedzieć będę wdzięczny........

Lalunia

Pierwszą podstawową kwestią jest ustalenie jaki jest faktyczny sposób zarządu. Są dwie możliwości:
1. zarząd (chociażby wspierany przez inny podmiot, literatura zwykła go nazywać administratorem, choć w praktyce często nazywa się go zarządcą); podstawa prawna art.20 ust.1 UWL (Ustawa o własności lokali)
2. zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art.18 ust.1 UWL

W każdym z powyższych przypadków za sprawowanie zarządu przysługuje jedno wynagrodzenie. W przypadku pierwszym, jeżeli za zgodą właścicieli lokali wyrażona w uchwale zarząd podpisze "umowę na zarządzanie nieruchomością" (podstawa prawna: art.185 ust.2 Ustawy o gospodarce nieruchomościami), dojdzie wynagrodzenie za wykonywanie tych czynności, ale będą to czynności administracyjne, dotyczące nieruchomości, a nie podejmowania decyzji (bo te będzie podejmował zarząd w ramach zwykłego zarządu, a właściciele lokali w przypadku czynności przekraczających zwykły zarząd).
W drugim przypadku wynagrodzenie (i zakres czynności) winna określać umowa powierzająca zarząd. Brak jest tutaj podstawy do zawarcia umowy z administratorem, gdyż zarząd powierzony winien już być profesjonaliście.

W kwestii kontroli dokumentów (wszystkich, bo macie wspólny interes prawny jako współwłaściciele nieruchomości wspólnej i nie obowiązuje żadna ochrona danych osobowych) na podstawie art.29 ust.3 UWL "Prawo kontroli działalności zarządu służy każdemu właścicielowi lokalu." Pamiętaj, dokumenty są Twoje (na prawach współwłasności w częściach ułamkowych), a zarząd/ca jedynie nimi dysponuje.

KubaP

[cite] budex75:[/cite]Mój Zarządca ustalił kilka uchwał które są bardzo krzywdzące i wyzyskujące dla części lokatorów wspólnoty ( m.in ustalono uchwałę na podstawie której obok zarządcy wynagrodzenie będzie dostawał także zarząd wspólnoty co podwyższa koszty utrzymania prawie o 1/2).

Po pierwsze... nie Zarządca, ale Zarząd WM wraz z Administratorem ...

Po drugie.... wcale nie jest to żądanie bezpodstawne, ale wynikającym z tego - UoWL

[b]Art.14.[/b] 5) wynagrodzenie członków zarządu [s]lub zarządcy[/s].

[b]Art. 28[/b]. [b]Właściciel lokalu pełniący obowiązki członka zarządu może żądać od wspólnoty wynagrodzenia odpowiadającego uzasadnionemu nakładowi pracy[/b].

[cite] budex75:[/cite] Mój problem i kłoda pod nogi polega na tym,że chciałbym skontrolować czy uchwała w Wspólnocie Mieszkaniowej zgadza się z autentyczną liczbą oddanych głosów przez mieszkańców( musi być > 50 % z tego co się orientuję)- innym słowem czy mam prawo do przeprowadzenia kompletnej lustracji uchwały i do jakiego statusu lub aktu prawnego mogę się odwołać.

art. 27 UoWL

[b]Art. 27[/b]. Każdy właściciel lokalu ma prawo i obowiązek współdziałania w zarządzie nieruchomością wspólną. Nie uchybia to jednak przepisom art. 21 ust. 1 i art. 22 ust. 1.

[b]Art.29[/b].3. Prawo kontroli działalności zarządu służy każdemu właścicielowi lokalu.

gecon

budeks75: Mój Zarządca ustalił kilka uchwał które są bardzo krzywdzące i wyzyskujące dla części lokatorów wspólnoty..

Najważniejsza sprawa - aby problemy przestały się mnożyć jak króliki w Waszej wspólnocie - to kopnąć natychmiast tego administratora (zarządcę) w pewną część ciała czyli dać mu zwolnienie bo on się nie nadaje.
Zarządca/administrator nie ma nic, powtarzam nic do powiedzenia w kwestii uchwał właścicieli lokali.
Na jakiej podstawie, jakim prawem tenże administrator ustalił (???) treść uchwał???
To niepojęte, że zarząd wspólnoty pozwala na takie bezhołowie.
Ogon merda psem u Was i dopóki tego nie zmienicie będzie źle się działo.

elan124

Budex75: M ó j Zarządca ustalił kilka uchwał które są bardzo krzywdzące i wyzyskujące dla części lokatorów wspólnoty

To nie jest TWÓJ zarządca. Jak najszybciej zerwijcie współpracę z tym Panem.

Budex75: chciałbym skontrolować, czy uchwała w Wspólnocie Mieszkaniowej zgadza się z autentyczną liczbą oddanych głosów przez mieszkańców (musi być > 50 % z tego co się orientuję)

Ustawa o własności lokali art. 23:
1. Uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd; uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania.
2. Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos

budex75

Dziękuję za cenne wskazówki ale mój i części współmieszkanców problem nie jest taki prosty do rozwiązania( tak mi się wydaje).

Jedna ilustracja.

Otóż 4 lata temu został zaakceptowana uchwała ( nie byłem na zebraniu- kredyt mieszkaniowy+praca + opłaty = brak czasu) w której Administrator oczywiście wraz z Zarządem Wspólnoty zatwierdzili naliczanie odsetek od nieterminowych wpłat na poczet zaliczek utrzymania lokalu. Problem opiera się na tym, iż nawet gdy ktoś spózni się nawet 1 dzień z opłatami które są 10 każdego miesiąca ,naliczane odsetki ustawowe dodawane są już od następnego dnia tzn. 11-stego do rozliczenia lokatora ,co w następstwie płacenia zaliczki na następny miesiąc nie ma sposobu aby być na 0 z bilansem, odsetki te dowalane są do kwoty należnej za następny miesiąc .Wszystkie wpłaty są księgowane i widoczne na kartotekach właścicieli z 2 miesięcznym opóżnieniem gdyż Administrator księguje je dopiero po otrzymaniu wyciągów z banku ręcznie. W ten sposób permamentnie odsetki płyną na konto Administratora( za 2015 r - 46 lokali -7896 zł).

Jest to tylko jeden klops z którym musimy się borykać - problem leży również w tym iż tylko sam „szef „Zarządu który dostaje 1000 zł miesięcznie wynagrodzenia za pełnienia swojej funkcji utrzymuje on posiadanie pozwolenia współlokatorów do oddawania głosów w ich imieniu. Jak mógłbym to wnikliwie skontrolować ?. Jakie procedury i dokumenty mogę zarządać od Administratora do przeglądu ? i czy mam prawo przebywania,sprawdzenia i robienia fotografi tego na terenie siedziby Administratora?.Przede wszystkim jak położyć rękę na odwołanie tego patologicznego Zarządcy żeby skończyć z tym cyrkiem łupania po kieszeni (będzie to o tyle trudne po ustaleniu tylko jednego z wielu faktów, iż mniejsza część współlokatorów posiłkuje się mało spotykanymi przywilejami ; zaliczki np. za lokal 15 m są takie same jak za lokal 70 m). Proszę o podpowiedz lub sugestię?

elan124

Budex75: Przede wszystkim jak położyć rękę na odwołanie tego patologicznego Zarządcy, żeby skończyć z tym cyrkiem łupania po kieszeni

Rozpocząć wraz ze swoimi sąsiadami studiowanie ustawy o własności lokali oraz powyżej przedstawionych w dyskusji,
uwag i wniosków.

blazejh

Skupmy się na patologii odsetkowej.

Treści tej uchwały nie możesz przytoczyć?

Wpłaty widoczne są zapewne po prostu w miesiącu następnym (nie jak piszesz z opóźnieniem dwumiesięcznym), tj. po wprowadzeniu ich z wyciągu, który jak rozumiem jest jeden za cały miesiąc, generowany przez bank w ostatnim dniu danego miesiąca ale wędruje jeszcze do administratora z poślizgiem bo jest papierowy. Czy tak?

W tym niezwykle rygorystycznym systemie, o ile administrator wytrzyma narzuconą tą uchwałą dyscyplinę wprowadzania naliczeń:

- wpłatę np. wykonaną 1 kwietnia za kwiecień w kartotece zobaczysz gdzieś tak ok 10 maja
- wpłatę z 11 kwietnia też gdzieś w drugiej dekadzie maja
- odsetki od spóźnienia za jeden dzień zwłoki w wpłacie w kartotece zobaczysz....
... to zobaczysz właśnie po dwóch miesiącach, czyli w czerwcu, i to jeśli jeśli administrator się uwinie,

Z tych powodów nie masz rzeczywiście szans na saldo zerowe, szanse w ustaleniu właściwego aktualnego salda masz, ale niewielkie. :cool:
Administrator też ma przerąbane bo ma tylko nie nieduże szanse na terminowe naliczenie zaległych odsetek, zrobi to zawsze z opóźnieniem. Ile telefonów dziennie administrator przyjmuje w sprawie aktualnego salda? Chyba sporo, bo w tym systemie kartotekę internetową macie nieprzydatną - w tym sensie że zawsze nieaktualną i naszpikowana odsetkami za zwłokę.

A może szef zarządu wziął na siebie ten garb z odsetkami?
Czy przepadkiem pan szefujący zarządowi nie pobiera 1000 zł tytułem właśnie "grzebania się" w tych odsetkach i naliczeniach? Taka robota byłaby warta tych pieniędzy. Bo jak nie za to, to za co on bierze tyle pieniędzy?

Właściwie w planie gospodarczym na rok 2017 możecie sobie z powodzeniem zaplanować dodatkowy przychód w wysokości 8 tys. zł w skali roku.:shocked:

Piotrek

[cite] budex75:[/cite] w której Administrator oczywiście wraz z Zarządem Wspólnoty zatwierdzili naliczanie odsetek od nieterminowych wpłat na poczet zaliczek utrzymania lokalu.

Nie była do tego potrzebna uchwała. Odsetki można (i należy) pobierać na podstawie kodeksu cywilnego (art. 481).

[cite] budex75:[/cite]Problem opiera się na tym, iż nawet gdy ktoś spózni się nawet 1 dzień z opłatami które są 10 każdego miesiąca ,naliczane odsetki ustawowe dodawane są już od następnego dnia tzn. 11-stego do rozliczenia lokatora

I prawidłowo. Dlaczego właściciele terminowo regulujący płatności mają być w gorszej sytuacji, niż spóźnialscy?

[cite] budex75:[/cite]co w następstwie płacenia zaliczki na następny miesiąc nie ma sposobu aby być na 0 z bilansem, odsetki te dowalane są do kwoty należnej za następny miesiąc .

I prawidłowo - jest możliwość wystawienia chyba z każdego programu noty odsetkowej i "wyzerowania" salda.

[cite] budex75:[/cite]Wszystkie wpłaty są księgowane i widoczne na kartotekach właścicieli z 2 miesięcznym opóżnieniem gdyż Administrator księguje je dopiero po otrzymaniu wyciągów z banku ręcznie.

Wyciągi można generować w każdym banku codziennie. Poza tym można wdrożyć płatności masowe (nie wiem jak duża jest Twoja wspólnota i czy ma to sens) i zaciągać do systemu księgowego wpłaty z automatu (eksportuje się plik z banku i importuje do programu księgowego). Księgowanie z takim opóźnieniem to patologia, wspólnota nie ma jak zarządzać w takiej sytuacji płynnością finansową (pewnie jest to rozwiązane w ten sposób, że macie duże saldo na koncie "na wszelki wypadek", które mogłoby pracować dla Was na lokatach...) - płacicie w ten sposób za wygodnictwo administratora/księgowego.

[cite] budex75:[/cite]W ten sposób permamentnie odsetki płyną na konto Administratora( za 2015 r - 46 lokali -7896 zł).

Zaraz, zaraz - administratora, czy wspólnoty??? Jeżeli faktycznie administratora, to jest to zwykła kradzież - te odsetki są należne wspólnocie!

[cite] budex75:[/cite]Jest to tylko jeden klops z którym musimy się borykać - problem leży również w tym iż tylko sam „szef „Zarządu który dostaje 1000 zł miesięcznie wynagrodzenia za pełnienia swojej funkcji utrzymuje on posiadanie pozwolenia współlokatorów do oddawania głosów w ich imieniu. Jak mógłbym to wnikliwie skontrolować ?. Jakie procedury i dokumenty mogę zarządać od Administratora do przeglądu ? i czy mam prawo przebywania,sprawdzenia i robienia fotografi tego na terenie siedziby Administratora?.Przede wszystkim jak położyć rękę na odwołanie tego patologicznego Zarządcy żeby skończyć z tym cyrkiem łupania po kieszeni (będzie to o tyle trudne po ustaleniu tylko jednego z wielu faktów, iż mniejsza część współlokatorów posiłkuje się mało spotykanymi przywilejami

Jako właściciel masz prawo dostępu do KAŻDEGO dokumentu wspólnoty. Możesz robić kopie, zdjęcia. Nie możesz ich tylko ujawniać osobom trzecim.

[cite] budex75:[/cite]zaliczki np. za lokal 15 m są takie same jak za lokal 70 m).

To jest jakaś patologia, nie wierzę, aby takie różnice wynikały ze zużycia mediów...

blazejh

Proponuję najpierw ustalić jak oni tam mają (a mają niepotrzebnie namieszane), a może później jak powinni mieć. Albo mogliby mieć.
Tam jest nagromadzenie patologii.

KubaP

[cite] budex75:[/cite] Administrator oczywiście wraz z Zarządem Wspólnoty zatwierdzili naliczanie odsetek od nieterminowych wpłat na poczet zaliczek utrzymania lokalu.
Problem opiera się na tym, iż nawet gdy ktoś spózni się nawet 1 dzień z opłatami które są 10 każdego miesiąca ,naliczane odsetki ustawowe dodawane są już od następnego dnia tzn. 11-stego do rozliczenia lokatora ,co w następstwie płacenia zaliczki na następny miesiąc nie ma sposobu aby być na 0 z bilansem, odsetki te dowalane są do kwoty należnej za następny miesiąc .

alez jest wystarczy miec lekka nadpłate np. 5 zł już ci odsetek nie nalicza.
Jak jestem przeciwnikiem naliczania odsetek od nieterminowych opłat zaliczek na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości , tak jak to orzekł sąd "wspólnota nie może zarabiać na odsetka, jak sama nie została ukarana odsetkami karnymi"

[cite] budex75:[/cite]Wszystkie wpłaty są księgowane i widoczne na kartotekach właścicieli z 2 miesięcznym opóżnieniem gdyż Administrator księguje je dopiero po otrzymaniu wyciągów z banku ręcznie. W ten sposób permamentnie odsetki płyną na konto Administratora( za 2015 r - 46 lokali -7896 zł).

nie może być .... odsetki nie są dla Administratora, ale dla wspólnoty . Administrator, jak już, jest tylko "operatorem" konta wspólnoty

Jest to tylko jeden klops z którym musimy się borykać - problem leży również w tym iż tylko sam „szef „Zarządu który dostaje 1000 zł miesięcznie wynagrodzenia za pełnienia swojej funkcji utrzymuje on posiadanie pozwolenia współlokatorów do oddawania głosów w ich imieniu.
Jak mógłbym to wnikliwie skontrolować ?.
Jakie procedury i dokumenty mogę zażądać od Administratora do przeglądu ? i czy mam prawo przebywania,sprawdzenia i robienia fotografi tego na terenie siedziby Administratora?.

taki szef jak go sobie nazywasz bo w prawie on nie funkcjonuje - jest tylko i aż członkiem Zarządu WM musi posiadać pełnomocnictwa rodzajowe do tej czynności , odrębnie do każdej sprawy jaka jest głosowana.

Na pozostałe pytania 3 X TAK . możesz art. 27 UoWL

[cite] budex75:[/cite]Przede wszystkim jak położyć rękę na odwołanie tego patologicznego Zarządcy żeby skończyć z tym cyrkiem łupania po kieszeni (będzie to o tyle trudne po ustaleniu tylko jednego z wielu faktów, iż mniejsza część współlokatorów posiłkuje się mało spotykanymi przywilejami ; zaliczki np. za lokal 15 m są takie same jak za lokal 70 m). Proszę o podpowiedz lub sugestię?

nie porównuj metrażu lokali ale udziały jakie są do nich przypisane

[cite] Piotrek:[/cite]Wyciągi można generować w każdym banku codziennie.

ale to kosztuje wspólnotę np 5 zł ...

blazejh

Ja już nie wspomniałem nawet jak bardzo pan administrator, czy ten cały szef z wypasionym wynagrodzeniem, mieliby przerąbane, gdyby chcieli się stosować do tych nowych orzeczeń dot. nienaliczania odsetek od zaległości za wodę. W tym systemie - jakaś masakra. To by chyba kosztowało ze dwa tysiące...

Zostańmy przy tym, że oni tam naliczają od wszystkiego. Strzygą się do gołej ziemi.

gecon

Strzygą się do gołej ziemi.

Mogę się założyć, że większość strzyżonych owiec cieszy się jeszcze z tego i bije brawo a tych którzy chcą wyjaśnień uciszają nawet. Tak było swego czasu w mojej wspólnocie. Tumiwisizm i tumanizm.

Nowy doklejony: 31.03.16 15:42

szef „Zarządu który dostaje 1000 zł miesięcznie wynagrodzenia za pełnienia swojej funkcji utrzymuje on posiadanie pozwolenia współlokatorów do oddawania głosów w ich imieniu. Jak mógłbym to wnikliwie skontrolować ?

To coś jest nie tak.
Nie może szef mieć stałych pełnomocnictw od innych właścicieli (nie lokatorów!) do głosowania uchwał skoro nie wiadomo do przodu jakie uchwały będą podejmowane. Bo pełnomocnictwo rodzajowe poza tym że określa rodzaj upoważnienia do danej czynności (głosowania) musi określać przedmiot tej czynności (głosowania) czyli w jakiej sprawie ma pełnomocnik głosować. Jeżeli ma tylko pełnomocnictwa ogólne do głosowania na zebraniach to takie głosy się nie liczą - z tym że to tylko sąd może zweryfikować i to jeszcze musi być taki sąd w którym sędzia będzie wiedział o co chodzi z tymi pełnomocnictwami.

Proszę o podpowiedz lub sugestię?

Sugestia może być tylko jedna. Sam nic nie zdziałasz!
Musisz prowadzić pracę od podstaw z innymi właścicielami - na początek z tymi gramotniejszymi - przekonać ich że może być inaczej, zgodnie z prawem itd - dopiero mając za sobą poparcie kilku właścicieli jesteście w stanie przywrócić we wspólnocie normalność.