Uchwała Wspólnoty o piecach grzewczych w obrębie lokalów mieszkaniowych
RADLAN
Użytkownik
Dzień dobry,
jestem nową osobą na tym forum, więc jeśli naruszam w jakiś sposób panujące tutaj zwyczaje, z góry przepraszam. Mam pytanie - być może ktoś będzie w stanie rozwiać moje obawy bądź pokaże artykuł na którym mógłbym się oprzeć. W budynku gdzie mieszkam, każdy lokal ma piec gazowy, który podgrzewa wodę w kuchni i łazience oraz służy do ogrzewania CO. Są to piece w lokalach i nie są połączone w żaden sposób z częściami wspólnymi budynku. Pomimo obowiązku właściciele mieszkań nie robią corocznych przeglądów (zapewne około 1/3 lokali).
Zarząd chcąc zmniejszyć ryzyko potencjalnych problemów (co przy gazie i niefrasobliwości lokatorów jest możliwe), stworzył uchwałę, w której chce uczestniczyć w pewnej części w kosztach przeglądów wykonywanych przez lokatorów. Czyli każdy, kto zrobi przegląd w roku 2016 (na własny koszt), otrzyma dotację z zarządu w wartości około 70 procent całego kosztu. Zarząd ma na to fundusze zaplanowane w budżecie, operując pieniędzmi z nadwyżek. I pomimo że sprawa nie tyczy się bezpośrednio części wspólnej, chce się bawić w taką akcję.
Większość mieszkańców przyjęło bardzo dobrze tego typu propozycję i podpisało uchwałę "za", ale jest grupa 4/5 oponentów, którzy nie życzą sobie tego typu działań (w zasadzie z założenia w opozycji do Zarządu). Dodatkowo powołują się na "jakiś tajny przepis" wg którego skoro uchwała tyczy się części prywatnej, wnętrza lokali a nie części wspólnej, to musi być zgoda 100% członków wspólnoty, a nie na zasadzie większości udziałów.
I teraz pytanie, czy może zarząd uchwalić taką uchwałę i ją zrealizować, czy nie? Czy rzeczywiście wymogiem koniecznym przy tego typu sprawie jest zgoda 100 % członków? Jeśli tak, jaki przepis, artykuł to definiuje? Bardzo proszę o pomoc, szukałem w wielu miejscach, ale nie znalazłem tego typu zdarzenia, może źle formułowałem pytania, ale efekt niestety ten sam. Pozdrawiam i dziękuję za każdą merytoryczną odpowiedź :). //voilà
jestem nową osobą na tym forum, więc jeśli naruszam w jakiś sposób panujące tutaj zwyczaje, z góry przepraszam. Mam pytanie - być może ktoś będzie w stanie rozwiać moje obawy bądź pokaże artykuł na którym mógłbym się oprzeć. W budynku gdzie mieszkam, każdy lokal ma piec gazowy, który podgrzewa wodę w kuchni i łazience oraz służy do ogrzewania CO. Są to piece w lokalach i nie są połączone w żaden sposób z częściami wspólnymi budynku. Pomimo obowiązku właściciele mieszkań nie robią corocznych przeglądów (zapewne około 1/3 lokali).
Zarząd chcąc zmniejszyć ryzyko potencjalnych problemów (co przy gazie i niefrasobliwości lokatorów jest możliwe), stworzył uchwałę, w której chce uczestniczyć w pewnej części w kosztach przeglądów wykonywanych przez lokatorów. Czyli każdy, kto zrobi przegląd w roku 2016 (na własny koszt), otrzyma dotację z zarządu w wartości około 70 procent całego kosztu. Zarząd ma na to fundusze zaplanowane w budżecie, operując pieniędzmi z nadwyżek. I pomimo że sprawa nie tyczy się bezpośrednio części wspólnej, chce się bawić w taką akcję.
Większość mieszkańców przyjęło bardzo dobrze tego typu propozycję i podpisało uchwałę "za", ale jest grupa 4/5 oponentów, którzy nie życzą sobie tego typu działań (w zasadzie z założenia w opozycji do Zarządu). Dodatkowo powołują się na "jakiś tajny przepis" wg którego skoro uchwała tyczy się części prywatnej, wnętrza lokali a nie części wspólnej, to musi być zgoda 100% członków wspólnoty, a nie na zasadzie większości udziałów.
I teraz pytanie, czy może zarząd uchwalić taką uchwałę i ją zrealizować, czy nie? Czy rzeczywiście wymogiem koniecznym przy tego typu sprawie jest zgoda 100 % członków? Jeśli tak, jaki przepis, artykuł to definiuje? Bardzo proszę o pomoc, szukałem w wielu miejscach, ale nie znalazłem tego typu zdarzenia, może źle formułowałem pytania, ale efekt niestety ten sam. Pozdrawiam i dziękuję za każdą merytoryczną odpowiedź :). //voilà
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
to nie jest kasa Zarządu, ale właścicieli lokali
a jak to sie przekłada w procentach NW , czy ponad 50% udziałów jest Za czy przeciw .?
przecież to jest typowy przegląd gazowy rozszerzony o usunięcie usterek i regulacje pieca , tak czy siak za to płaca właściciele lokali
Zarząd niczego nie uchwała, tylko właściciele lokali i to większością ( pond 50% liczone udziałami NW)
Właściciele mogą podejmować uchwały tylko i wyłącznie dotyczące NW (chociaż zdarzają się wyjątki w sporadycznych wypadkach).
Taka uchwała, dotycząca lokali prywatnych jest prawnie nieskuteczna, każdy właściciel ma prawo ją olać.
Ja na miejscu zarządu postarałbym się w zakładzie gazowniczym (skoro każdy ma osobną umowę na dostawę gazu) przedstawić problem, bo to oni (zakład) powinni egzekwować od każdego właściciela nieruchomości (lokalu) przeglądy a nie od wspólnoty skoro wspólnota nie ma umowy podpisanej.
Wspólnota jako zarządca budynku ma prawo wysłać zapytanie do zakładu gazowniczego czy właściciele nieruchomości na terenie wspólnoty (w budynku wspólnoty) dokonali wymaganych prawem przeglądów instalacji gazowej.
Tylko PINB ma do tego prawo, aby skontrolować przeglądy instalacji gazowych
ALe nie mówmy o pewnikach by nie komplikować lub zbytnio się rozwodzić. Oczywistą oczywistością jest że fundusze są z wpłat członków w ramach czynszy itp... Nie mówimy o firmie nastawionej biznesowo na zarobek a o wspólnocie.
Uszczegóławiając, bo być może źle to opisałem. Po to uchwała, by po powiadomieniu mieszkańców (propozycja opisana mailowo dużo wcześniej) ustalić, kto taką inicjatywę popiera, a kto nie. Po zebraniu podpisów tylko 4 lokale są przeciw, pozostałe są za.
Jak pisałem wcześniej, nie są to instalacje wspólne ani połączone z częścią wspólną. Każde mieszkanie to niezależny piec tylko na potrzeby danego mieszkania. Oczywistym jest że uchwały ogólnie robi się pod zarządzanie wspólnotą, częścią wspólną, ale mamy tutaj wyjątek, który traktuje o częściach prywatnych. Zarząd wyszedł z propozycją, którą 90+ procent lokali/właścicieli poparło... Tylko wyjątki są na nie.
Dlatego moje drążenie tej sprawy. Czy ktoś może ma doświadczenie z tego typu zdarzeniem? Czy uchwała przechodzi większością udziałów jak zwykła uchwała tycząca inwestycji, remontów etc. dla części wspólnych lub dla budżetu itp? Czy ze względu na ingerencję w lokale musi być specjalnie traktowana lub wymagać dokładnie 100% za, czyli zgody wszystkich właścicieli?
Czy prawnie nieskuteczna? Nie wiem, skoro jest to wola wyrażona przez ponad 90% właścicieli - czy skoro mają życzenie na taką akcję to nie mogą??? No właśnie!
Nowy doklejony: 31.03.16 23:46
Co do rzeczonych ponad 90% lokali, liczone jest to w udziałach.... Oczywiście "olać" zawsze każdy może, w szczególności Ci co nie chcą - z różnych powodów. ALe czy 1-4 osoby "olewające", albo zwyczajnie nie zgadzające się/ mające odmienne zdanie mogą zablokować akcję dla pozostałych?
Bo nie sugerujesz chyba że Wasz budynek jest parterowy i gazownia dostarcza gaz do każdego mieszkania osobno z ulicy.
Wynika to z "dziwnej" interpretacji orzecznictwa sadowego.
Jeśli lokale są opomiarowane to instalacje w obrębie lokalu sa elementem tego lokalu a koszty mediów dostarczanych do takiej instalacji stanowią koszty utrzymania lokalu a nie NW.
Jeśli odwrócimy to rozumowanie.
Jeśli lokale nie sa opomiarowane to koszty mediów ( gazu) nie sa kosztami rzeczywistymi ( mierzonymi przez liczniki, każdy może brać ile chce) i stanowią koszty NW. A jeśli stanowią koszty NW to instalacja wewnątrz lokalu jest elementem NW.
Tak to się dzieje jeśli za kryterium przyjmie się powiązanie kosztów mediów z instalacją a nie przeznaczenie mediów.
Wg mnie powinno się stosować kryterium przeznaczenia. Jeśli gaz wykorzystywany jest do celów utrzymania lokalu koszty tego gazu powinny stanowić koszt utrzymania lokalu bez względu na to czy ta instalacja jest elementem NW czy nie.
Jednak stwierdzenie że instalacja gazowa w lokalu nie jest w żaden sposób połączona z NW czy innymi lokalami nie do końca jest prawdziwe. W odróżnieniu bowiem od instalacji wod-kan czy elektrycznej jest ona powiązana zarówno z NW jak i innymi lokalami .Tym elementem wiążącym jest zagrożenie życie i zdrowia . Dlatego przeglądy tej instalacji sa tak istotne i częste.
W mojej wspólnocie przeglądy instalacji elektrycznej w lokalu jak i w części NW przeprowadza się w ramach konserwacji NW. I nikt nie protestuje. Z gazem powinno być tak samo.
Brak przegładu instalacji to łamanie art 13 UoWL
Rozumiem, że uchwała już przeszła większością głosów? Ciekawe jak żeście ją skonstruowali, bo moim zdaniem zwrot 70% powinien przysługiwać wszystkim nie tylko tym, którzy zagłosowali ZA, lub tym, którzy przedstawią rachunek za wykonany przegląd.
Ci co głosowali przeciw nie powołali się na "tajny przepis" tylko na ścisłe przestrzeganie zasady rozdziału kosztów wedle granic nieruchomości wspólnej. Bez względu więc, czy tę uchwałę napisaliście lepiej czy gorzej, to w sądzie raczej by się nie ostała, bo łamie zasady wynikające z uowl.
Tak jak tajfun powyżej sam ogólny pomysł uchwały uważam za interesujący, bo widać że zarząd myśli głownie o bezpieczeństwie a nie o przepisach.
Tych co olali uchwałę należy namawiać żeby nie szli do sądu, przyznać im we wszystkim rację oraz dopilnować żeby też zrobili przegląd. I nie wolno wam ich pominąć przy zwrocie z nadwyżek, bo to są też ich pieniądze. Głosując przeciw nie zrzekli się własnych pieniędzy, jedynie nie poparli waszej dziwnej uchwały.
no i co z tego, że są ... uchwały zapadają większością a instalacja gazowa od zaworu przy wejściu do budynku po odbiornik w lokalu jest częścią wspólną pominę już względy bezpieczeństwa .
a co to za budynek,instalacja ? .... każdy lokal ma przyłącze gazowe swoje ? (pomijam licznik gazu i zawór)
Wspólnota (czyli ze wspólnej kasy) może płacić tylko za to, co jest robione na części wspólnej. A te piece na pewno są prywatne.
Oponenci mają rację, że tylko umowa (nie uchwała) zawarta między wszystkimi (100%) właścicielami mogłaby wprowadzić takie "premie" za przegląd.
Tym elementem wiążącym jest sama w sobie instalacja. Najczęściej w postaci pionów wod-kan, gazowych, wentylacyjnych itd. oraz wlz w przypadku elektryki.
dziękuję za każdy głos, każdą opinię... Wiem tyle ile wiedziałem... Czytałem ustawę, nie raz, wiem jak to wygląda od strony przepisów formalnie, ale właśnie dlatego próbujemy wyjścia w zakresie pieców z części wspólnej, by dbać o bezpieczeństwo wszystkich idąc nad ustawą... Działania wyjaśniające, pokazujące obowiązki to nie okres krótki, ale co najmniej 3 lata edukacji... Ale są ludzie, którzy nie stosują się do żadnych zasad i norm. Efektem tego jest uchwała, o której piszę... Zdając sobie sprawę z jej ułomności dlatego drążę temat, bo być może znajdę kogoś kto coś takiego przeprowadził, miał z czymś takim doświadczenie albo podsunie ciekawy pomysł...
Przepisy to jedno, ale z drugiej strony ważne jest bezpieczeństwo i opieka nad całą wspólnotą. Załóżmy osoba, która 3 rok nie robi przeglądu pieca ma poważną awarię, wynikiem wybuch, pożar, to mamy kraterek, który wychodzi sporo poza obręb tego jednego lokalu - nikt zakładam czegoś takiego nie chce przeżyć. Piece w lokalu, czyli od ściany własność lokatora, ale w kanale technicznym jest rura na klatce do tejże ściany. A jak zawór nie wytrzyma???
Tajfun, masz rację, Art 13 pokazuje obowiązki właściciela (Art. 13 1.Właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie...) ale zapewne wiesz jak to wygląda z egzekucją. Są i tacy ludzie, że myślą że jak kupili mieszkanie, mają je na własność to już nie muszą płacić żadnych rachunków, a co dopiero dbać o piec!
Temat trudny, o ile chce się wyjść choć trochę ponad ustawę.Ciekawy jak widać że prawie 100 procent ludzi tego chce i akceptuje, ale to prawie czyni różnicę... Założenie było że nawet Ci co się nie zgadzają uczestniczą w programie dotacji... Ale tutaj w moim przekonaniu, na bazie rozmów z rzeczonymi osobami jest postawa "psa ogrodnika"...
To nie tylko leży poza prawnymi kompetencjami (uprawnieniami) wspólnoty, ale poza fizycznymi możliwościami - że już zgodę właściciela na wpuszczenie intruza do prywatnego lokalu pominę.
Nie wszyscy, co są właścicielami lokal dorośli, by nimi być.
ależ ma wszytko robić w tym kierunku, aby tragedii było, jak najmniej , nie można przymykać oczu na brak przeglądów prawem przewidzianych , jak nie chce dobrowolnie to przymusić poprzez Sąd . Raz zapłaci 2400 + koszt sądowe to się nauczy... a i przykład dla innych będzie . Nie trzeba czekać do tragedii
nie musi biegać... wystarczy wskazać jako sprawcę zalania mieszkań w pionie konkretnego właściciela, a nie likwidować szkody z polisy Wspólnoty , bo 'trzeba wspomóc " właściciela lokalu - sprawcę ( co często ma miejsce we WM )