miejsce postojowe naziemne - wątpliwości

IwonaB

Witam, mam pytanie dotyczące głosowania nad uchwałą dużej wspólnoty dotyczącej ewentualnego wydzielenia z miejsc parkingowych naziemnych ogólnodostępnych. Czy takie wydzielenie byłoby związane z jakimiś kosztami; oraz czy decyzje w takiej sprawie wspólnota miałaby podjąć połową + 1 mieszkańców czy 100%? Mamy taki problem, że część mieszkańców ma sprzedane przez dewelopera po kilka miejsc na 1 mieszkanie a część nie "załapała" się na własne miejsce, których już oczywiście od dawna brak. Dodatkowo ci właściciele często zamiast swoich indywidualnych miejsc wykorzystują ogólne miejsca, uszczuplając tym samym ilość miejsc dla innych, którzy czasem nie mogą postawić swojego jedynego samochodu. Osiedle jest ogrodzone więc problem jest tym większy. Oczywiście właściciele tych miejsc nie chcą słyszeć o rozdzieleniu tych miejsc pomiędzy pozostałych mieszkańców argumentując, że nic się nie da zrobić bo oni mogą stawiac samochody tam gdzie chcą a ponadto jest potrzebne 100% głosów a wspólnota liczy kilkaset członków. Dziękuję.

elan124

IwonaB: część mieszkańców ma sprzedane przez dewelopera po kilka miejsc na 1 mieszkanie

Sprzedane ? Czy to oznacza, że w aktach notarialnych mają taki ZAPIS ??? Czy po prostu deweloperowi właściciele zapłacili za URZĄDZENIE miejsca postojowego na gruncie WSPÓLNYM wspólnoty mieszkaniowej !?

IwonaB: właściciele tych miejsc nie chcą słyszeć o rozdzieleniu tych miejsc pomiędzy pozostałych mieszkańców argumentując, że nic się nie da zrobić bo oni mogą stawiać samochody tam gdzie chcą

Jak są WŁAŚCICIELAMI tych miejsc to tak ! Ale chyba NIE SĄ !

IwonaB

Dziękuję za szybką odpowiedź. Nie jestem pewna ale chyba jest tak, że ci co te miejsca mają wykupione od dewelopera, mają prawo do wyłącznego użytkowania zapisane w akcie notarialnym, natomiast nie ma na to oddzielnej Księgi Wieczystej. Czy rzeczywiście mogą oni storpedować każdą próbę zmiany statusu ich miejsc mówiąc o tych 100% głosów za jakimikolwiek zmianami na wspólnej części nieruchomości. Bo to by znaczyło, że to jest nierealne uzyskać kilkaset głosów za, przy 0 głosów przeciw. A jeżeli oni zapłacili te 5 tysięcy deweloperowi tylko za urządzenie miejsca a w rzeczywistości wszyscy mamy równe prawa te miejsce użytkować to jak można to wyegzekwować?

KubaP

[cite] IwonaB:[/cite] ci co te miejsca mają wykupione od dewelopera,
mają prawo do wyłącznego użytkowania zapisane w akcie notarialnym,
A jeżeli oni zapłacili te 5 tysięcy deweloperowi tylko za urządzenie miejsca a
w rzeczywistości wszyscy mamy równe prawa te miejsce użytkować to jak można to wyegzekwować?

nie możesz muzykować tych miejsc o statusie wyodrębnionym - do wyłącznego użytkowania przez pana XXXX ,
to nie są MP ogólnego przeznaczenia .

elan124

IwonaB: wszyscy mamy równe prawa te miejsce użytkować to jak można to wyegzekwować?

Przypuszczam, że w twoim akcie notarialnym jest zapis, w którym ty wyrażasz zgodę na wyłączne korzystanie miejsc postojowych przez twoich sąsiadów. Co do głosowania, to art. 23 ustawy o własności lokali, tak stwierdza:
1.Uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd; uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania.
2.Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos.

IwonaB

Co do sposobu przegłosowania ustawy już mam jasność, natomiast co do "własności" tych miejsc przeczytałam tutaj: http://www.zarzadca.pl/komentarze/802-deweloper-nie-zagwarantuje-prawa-do-wylacznego-korzystania-, że "Zastrzeżenie w umowach wyodrębnienia i sprzedaży lokali tego prawa nie ma jednak charakteru definitywnego, może być w każdej chwili uchwałą właścicieli lokali zmienione, o czym przesądził Sąd Najwyższy(...)"
Czyli, że mieszkańcy mają prawo do użytkowania zgodnie z podziałem quod usum do tej pory, dopóki nie zostanie to zmienione przez uchwałę wspólnoty.

KubaP

[cite] IwonaB:[/cite] "Zastrzeżenie w umowach wyodrębnienia i sprzedaży lokali tego prawa nie ma jednak charakteru definitywnego, może być w każdej chwili uchwałą właścicieli lokali zmienione, o czym przesądził Sąd Najwyższy(...)"

Czyli, że mieszkańcy mają prawo do użytkowania zgodnie z podziałem quod usum do tej pory, dopóki nie zostanie to zmienione przez uchwałę wspólnoty.

Mylisz pojęcia IwonaB z tymi MP. a tak na marginesie ...
mieszkańcy nic nie mogą we wspólnocie ... zwłaszcza wprowdzać swoich własnych zasad czy rządów

gecon

IwonaB: Czyli, że mieszkańcy mają prawo do użytkowania zgodnie z podziałem quod usum do tej pory, dopóki nie zostanie to zmienione przez uchwałę wspólnoty.

Dokładnie tak - z tym że pisząc mieszkańcy, miałaś zapewne na myśli właścicieli lokali we wspólnocie.

czy decyzje w takiej sprawie wspólnota miałaby podjąć połową + 1 mieszkańców czy 100%?

W artykule jest to precyzyjnie i przystępnie wyjaśnione, że wystarczy zwykła uchwała większościowa.

IwonaB

Oczywiście mam na myśli właścicieli lokali we wspólnocie. Mieszkańcy to skrót myślowy, aczkolwiek faktycznie nieprecyzyjny. @KubaP - nie rozumiem co masz na myśli, że mylę pojęcia z MP?

blazejh

Przede wszystkim pomyliłaś wyłączne użytkowanie z własnością. A potem z innymi prawami rzeczowymi ograniczonymi (one częściej podlegają wpisowi do KW, który nawet nie jest obowiązkowy z wyjątkiem wpisu hipoteki, wpis quod usum jest też fakultatywny i rzadszy).

Wyłączne prawo korzystania z części nieruchomości nie jest ani jednym, ani drugim.

Tak, czy inaczej zniesienie użytkowania miejsc parkingowych wiązałoby się ze odszkodowaniem dla ludzi którzy zapłacili za quod usum deweloperowi.

Czyli musisz zebrać nie tylko głosy ale i kasę.

IwonaB

@blazejh, nigdzie nie pisałam, że to jest ich własność (te miejsca). Pisałam, że podpisali umowę uwzględniającą wyłączne użytkowanie. Nie mają tego wpisanego do KW, więc nie jest to odrębna własność. Nie jestem prawnikiem, więc moje sformułowania może nie są precyzyjne ale rozumiem różnice pomiędzy własnością a użytkowaniem wyłącznym. Tak czy inaczej moje wątpliwości zostały wyjaśnione, dzięki.

gecon

blazejh: wiązałoby się ze odszkodowaniem dla ludzi którzy zapłacili za quod usum deweloperowi.

Nic podobnego proszę nie wprowadzać w błąd.
Jeżeli już to właśnie tym użytkownikom wyłącznego prawa korzystania MP (z NW) wspólnota ma prawo nałożyć z tego tytułu opłaty na swoją rzecz.

elan124

IwonaB: nigdzie nie pisałam, że to jest ich własność (te miejsca)

Pisałaś w pierwszym swoim poście:

IwonaB: część mieszkańców ma sprzedane przez dewelopera po kilka miejsc na 1 mieszkanie

gecon

Deweloper nie mógł tych miejsc sprzedać (lub "sprzedał nielegalnie") ponieważ te MP leżą na NW z której mają prawo korzystać wszyscy właściciele.
On mógł tylko "sprzedać" prawo do wyłącznego korzystania z NW (z tych miejsc) pod warunkiem że MP wystarcza dla wszystkich pozostałych.
Jeżeli nie wystarcza, to nie miał prawa tego zrobić bez zgody 100% właścicieli. W tej sytuacji właściciele zwykłą uchwałą większościową mają prawo przywrócić możliwość korzystania z NW zgodnie z jej przeznaczeniem społeczno – gospodarczym przez wszystkich właścicieli zgodnie z udziałami.

IwonaB

@gecon, też mi się tak wydaje. Najgorsze jest to, że ci co mają prawo do wyłącznego korzystania czasem parkują też na ogólnodostępnych miejscach, przez co robi ich się jeszcze mniej. Dodatkowo jeszcze coś mnie zastanawia. Jeżeli deweloper w warunkach zabudowy miał 1,5 miejsca na mieszkanie, tym bardziej nie powinien zamieszczać w umowach po 2 miejsca na właściciela, bo samo to już uszczupla ponad miarę tę liczbę miejsc dla innych.

blazejh

Nie uszczupla się puli 1,5 x ilość mieszkań. Ta wartość potrzebna jest tylko do uzyskania pozwolenia obiektu na jego użytkowanie. Uszczuplisz ją jeżeli zaorasz parking i zasiejesz trawę.

Potem współwłasciciele-użytkownicy korzystają z tej puli wedle woli lub nawet kształtuje się zwyczaj. Często z nagięciem zasad z uwol. Więc dopóki deweloper ma większość udziałów, to robi z tymi miejscami co chce. Dla niego te miejsca to dodatkowa sprzedaż i gra warta zachodu, często włącznie z ujawnieniem quod usum w kw. Zniesienie pierwotnych postanowień umownych oznacza roszczenia tych, którzy się na użytkowania załapali i zapłacili za nie ciężkie pieniądze. Roszczeń nie będzie jeżeli quod usum ustanowiono bez odpłatności, co jest raczej mało prawdopodobne.

IwonaB

blazejh: Przede wszystkim pomyliłaś wyłączne użytkowanie z własnością. A potem z innymi prawami rzeczowymi ograniczonymi (one częściej podlegają wpisowi do KW, który nawet nie jest obowiązkowy z wyjątkiem wpisu hipoteki, wpis quod usum jest też fakultatywny i rzadszy).
Wyłączne prawo korzystania z części nieruchomości nie jest ani jednym, ani drugim.

Naprawdę wpis quod usum to nie jest ustanowieniem wyłącznego prawo do korzystania z nieruchomości wspólnej?

Nowy doklejony: 08.04.16 14:04

blazejh: Zniesienie pierwotnych postanowień umownych oznacza roszczenia tych, którzy się na użytkowania załapali i zapłacili za nie ciężkie pieniądze.

Właściwie to nikt nie chce pozbawiać użytkowników ich miejsc. Chodzi o to, żeby zezwolili na podział części miejsc ogólnodostępnych pomiędzy osoby, którym nie udało się "załapać na swoje miejsce". Dobrze, że taka możliwość jest. I że nie jest wymagane 100% poparcia ewentualnej uchwały co jest ich głównym argumentem, nieprawdziwym zresztą jak się okazuje.