Zwołanie zebrania ogółu właścicieli
Lalunia
Użytkownik
Zgodnie z art.30 ust.1 pkt.3 UWL zarząd/ca jest obowiązany zwoływać zebranie ogółu właścicieli lokali co najmniej raz w roku, nie później niż w pierwszym kwartale każdego roku.
Czy wystarczającym jest dostarczenie w pierwszym kwartale każdego roku zawiadomienia o zebraniu z wyznaczonym terminem wykraczającym poza pierwszy kwartał roku?
Co należy rozumieć przez zwołanie zebrania: wykonanie czynności wyznaczenia terminu czy faktyczne przeprowadzenie zabrania?
W moim przekonaniu również ten zapis UWL nie jest do końca jednoznaczny
Czy wystarczającym jest dostarczenie w pierwszym kwartale każdego roku zawiadomienia o zebraniu z wyznaczonym terminem wykraczającym poza pierwszy kwartał roku?
Co należy rozumieć przez zwołanie zebrania: wykonanie czynności wyznaczenia terminu czy faktyczne przeprowadzenie zabrania?
W moim przekonaniu również ten zapis UWL nie jest do końca jednoznaczny
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Z orzecznictwa (niestety nie jestem sobie teraz w stanie przypomnieć konkretnych spraw) wynikało, że wystarczające jest zwołanie zebrania w I kwartale.
Ostatecznie, dla bezpieczeństwa zrobiliśmy zebranie 30 marca.
P.S. Należy też pamiętać, że zarząd jest zobowiązany przedstawić sprawozdanie rzeczowo-finansowe najpóźniej do końca pierwszego kwartału. Jeśli go nie przedstawi w terminie, można zaskarżyć uchwałę w sprawie absolutorium.
Od lat twierdzę, że powiadomienia należy dostarczyć wszystkim członkom wspólnoty: przynieść do domu, wrzucić do skrzynki na listy, wysłać pocztą, etc. Zarząd uparcie tylko wywiesza ogłoszenie na tablicy. Nie przedstawia przed zebraniem projektów uchwał. W powiadomieniu (tym na tablicy) nie określa dokładnie, jakie uchwały będą głosowane (np. pojawia się informacja: Podjęcie stosownych uchwał). A sądy twierdzą, że wszystko jest w porządku.
Kluczowym zagadnieniem jest interpretacja dwóch elementów art. 32 ust. 1 UoWL: O zebraniu ogółu właścicieli lokali zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, zawiadamia każdego właściciela lokalu na piśmie przynajmniej na tydzień przed terminem zebrania. Co to znaczy "każdego właściciela" i co to znaczy "na piśmie". Sądy twierdzą, że wywieszenie ogłoszenia na tablicy jest zawiadomieniem każdego i że ma formę pisemną, więc wymogi tego artykułu są spełnione.
Niestety, sądy tolerują odstępstwa od tej zasady, chyba że któryś właściciel udowodni przed sądem, że brak powiadomienia pisemnego miał wpływ na treść podjętej na zebraniu uchwały (nie na samo zebranie).
Przynajmniej te najważniejsze (regulujące - zmieniające - wzajemne prawa i obowiązki między właścicielami) jak np. ustalające udział właścicieli w ponoszeniu wspólnych wydatków i kosztów, połączonych z zarządem i utrzymaniem wspólnej nieruchomości, czy też ustalenia w zakresie korzystania z NW czy regulaminu porządkowego - powinien.
Tu podobna sytuacja jak wyżej. Z jednym zastrzeżeniem, że skoro właściciele nie znają wcześniej treści projektów uchwał to właściciele, którzy będą nieobecni, nie mogą (nie powinni) udzielić pełnomocnictwa rodzajowego do głosowania tychże nie znając przedmiotu głosowania wymaganego przy takich pełnomocnictwach.
Można taki zarzut podnosić ale większość sędziów niestety nie rozumie takich niuansów i jak widać nawet ustne pełnomocnictwa po fakcie tolerują.
Bo idą po najmniejszej linii oporu - po co im problemy. Niech się właściciel pokrzywdzony martwi. Jak nie potrafisz wykazać przed sądem czarno na białym, że dana uchwała nie dość że jest niezgodna z prawem ale jeszcze narusza Twoje interesy i to w konkretny sposób zapisane w jakimś przepisie to d.... zbita. Sędziowie mają w swoich laptopach odpowiednie schematy i rzadko kiedy wychodzą poza nie.
Będzie koniec świata ? Wspólnota się rozpadnie ?
Mając taki układ kalendarza jak w tym roku odbycie zebrania sprawozdawczego właścicieli po 31 marca to norma , bo prawie nikt w Wielki Piątek nie przyjdzie na zebranie
Znam wspólnoty co w ogóle nie robią zebrań, a uchwały głosują w drodze indywidualnego zbierania głosów i tak się dzieje od dziecięciu lat.
Wszystkie sądy opierają się na dwóch orzeczeniach SN wskazujących na łagodne traktowanie wszelkich nieprawidłowości formalnych. To co już pisałem wcześniej - trzeba udowodnić że dana nieprawidłowość miała wpływ na treść podjętej na takim zebraniu uchwały. Sam zarzut, że zostało zwołane nieprawidłowo nie wystarcza sądom.
Oto te dwa słynne orzeczenia: - Wyrok SN z dnia 16 października 2002 r., IV CKN 1351/00
- Wyrok Sądu Najwyższego z 11 stycznia 2007 r. Sygn. akt II CSK 370/06
Nie spełnia, ponieważ nie sposób udowodnić, że zostało Tobie doręczone. Mogłeś wyjechać i nie mieć możliwości zapoznać się z jego treścią. Nie masz poza tym obowiązku studiowania tablicy ogłoszeń. Tylko trzeba to podnieść przed sądem.
Po drugie jest jeszcze jeden kruczek.
Zgodnie z art. 78 § 1 kc Do zachowania pisemnej formy czynności prawnej wystarcza złożenie własnoręcznego podpisu na dokumencie obejmującym treść oświadczenia woli. Do zawarcia umowy wystarcza wymiana dokumentów obejmujących treść oświadczeń woli, z których każdy jest podpisany przez jedną ze stron, lub dokumentów, z których każdy obejmuje treść oświadczenia woli jednej ze stron i jest przez nią podpisany.
Do zachowania formy pisemnej konieczny jest własnoręczny podpis. Nie może być odtwarzany mechanicznie - z tego powodu umowa przesłana faksem nie spełnia wymogu formy pisemnej. Jedynie kwalifikowany podpis elektroniczny może "zastąpić" własnoręczny podpis, przez co e-mail opatrzony takim podpisem spełnia wymogi formy pisemnej, ale w tym wypadku to nie będzie miało zastosowania.
Jeżeli ogłoszenia na tablicy zostały skserowane, a nie były własnoręcznie podpisane przez członków zarządu (min. dwóch), to z całą pewnością nie wypełniały one wymogów formy pisemnej.
Trzeba udowodnić związek przyczynowy faktu iż właściciel nie przeczytał zawiadomienia na tablicy z treścią podjętych uchwał na zebraniu.
B^dura w sytuacji wspólnoty.
- Wyrok Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu z dnia 31-01-2013 r., I ACa 1380/12)
- https://obslugawspolnotmieszkaniowych.wordpress.com/2014/03/22/zebranie-ogolu-wlascieli-lokali-wspolnoty-mieszkaniowej/
- http://orzeczenia.lodz.sa.gov.pl/contentSN/152500000000503_I_ACa_000234_2013_Uz_2013-07-18_001
Zwołanie zebrania sprawozdawczego, o którym mowa w uowl, to nie tylko zawiadomienie (jako czynność informacyjna), ale również jego formalne przeprowadzenie - to jest właściwy sens zwołania zebrania do końca pierwszego kwartału każdego roku.
Co oznacza obowiązek "zawiadomienia każdego właściciela lokalu na piśmie"?
Ktoś ma kolejne propozycje określeń z UoWL pozostawiających sporą swobodę interpretacyjną? Fajne mamy prawo...
Od siebie dodam, że również nie bardzo wiadomo, jak ma wyglądać dokumentowanie głosowania oraz jaką postać powinna mieć uchwała. Moja wspólnota przedstawiała w sądzie dokumenty o treści "Przyjęto uchwałę ws. zatwierdzenia sprawozdania finansowego za rok..." Pod spodem widniały podpisy członków zarządu. Dla sądu wszystko było w porządku - uchwała nie budziła zastrzeżeń. To, że świadkowie nie pamiętali, jak głosowali, ani to, że raz nie udało się nawet ustalić, kto głosował - nie wzbudziło żadnych zastrzeżeń sądu.
Jeszcze lepiej jest w przypadku uchwał o powołaniu zarządu. Treść to "Wybrano zarząd w składzie..." - a pod spodem podpisy członków zarządu. Co sąd na to? Umocowanie zarządu nie budzi zastrzeżeń.
Pyszne...?
Napisane na kartce, że to jest uchwała wspólnoty w sprawie wyboru zarządu i uzyskała większość - żadnych podpisów właścicieli za to jest podpis administratora, a jakże - z licencją zarządcy początkowych numerów.
To wszystko dostarczone w trakcie procesu na zarzut braku uchwały o wyborze zarządu.
I uwaga, uwaga - na piśmie, w uzasadnieniu wyroku pani sędzia stwierdza, że "...zatrudniony administrator miał prawo wyznaczyć zarząd w związku z powyższym zarzut braku uchwały jest nietrafny...".
Są i inne lepsze kwiatki, cała kolekcja.
I co ma "biedny właściciel" robić gdy sąd apelacyjny powiela kolejną b__urę, że ustalenia sądu pierwszej instancji są prawidłowe???!!!
Dlatego też z dużą ostrożnością podchodzę do wszystkich hurraoptymistów, że skoro określony przepis UoWL został złamany, to sprawa jest jasna i "trza do sądu".
Ale to są "osobiste tragedie" (jeden, znany gość powiedziałby, że niewyobrażalne) związane z przegranymi procesami właścicieli "walczących" o swoje prawa.
To się chce płakać a nie śmiać.
Ktoś kto się bezpośrednio nie zetknął z g..... sędziego - nie jest w stanie zrozumieć tego.
Z drugiej strony - śmiech czasami potrafi zabić i.... to jest pocieszające.
Dlatego opieranie się na orzecznictwie nie jest dobrym sposobem na rozwiązanie problemów, bo jest ono jakie jest...
Liczę na to, że dojdzie do nowelizacji UWL i będzie to zrobione w taki sposób, że:
- właściciele odzyskają możliwość decyzyjności w sprawie swojej własności (chodzi o zarząd powierzony przez developera w wielkich wspólnotach, gdzie nieprawdopodobnym jest mobilizacja właścicieli lokali, a "kasę" trzyma pociotek developera
- na właścicieli lokali zostaną nałożone wprost obowiązki pokrywania opłat za dostawy mediów do lokali (bądź innych usług, np. wydatków na garaż)
- zostaną wprowadzone konsekwencje braku udzielenia absolutorium zarządowi/zarządcy
- wprowadzony zostanie zapis o terminie przedstawienia sprawozdania zarządu oraz terminie jego zatwierdzenia, pod rygorem braku absolutorium
- zwołanie zebrania w terminie nie później niż...
- może inne, mniej restrykcyjne
liczyć zawsze możesz bo nadzieja umiera ostania ... pachołka można wywalić nawet w miesiąc po notarialnym nabyciu lokali trzeba poczekać aż deweloper sprzeda ponad 20 % udziałów ... więc po co ten postulat?
ta sprawa została pozostawiona przez ustawodawce do rozstrzygnięcia samych właścicieli lokali uchwałą.
Niczego nie trzeba zmieniać... chyba, że edukować sędziów, ale to jest inna bajka
jakie? i po co komu nadawać konsekwencje, zazwyczaj ta fucha jest prowadzona społeczne, bo za zarząd robi Administrator ( jako podmiot)
komu to potrzebne ?...ten właściciel, który przez cały rok, nie interesuje się sprawami wspólnoty, to i tak z takiego sprawozdania niczego nie zrozumie, a będzie się czepiał "słówek" i przeszkadzał na zebraniu .
Dokumenty finansowe są adekwatnym "sprawozdaniem" ...
nie później niż ... 30 czerwca po roku obrachunkowym. To będzie sielanka jak w spółdzielczości
:zakaz: we wspólnocie nie ma walnego zebrania ogółu właścicieli lokali . Decyzje podejmują właściciele lokali głosując pod uchwałami właścicieli lokali.
Osoby postronne, mieszkańcy najmowanych lokali nie mają prawa głosu, bo to nie oni ponoszą konsekwencje finansowe podejmowanych decyzji.
Wszystkie zebrania są właścicieli lokali, ale jedno jest szczególne - rozliczeniowe (sprawozdawcze, w I kwartale , po roku obrachunkowym)
Główna fala remontów przetacza się przez budynek jesienią tamtego roku, głównie październik-listopad.
Zasiedlenie porównywalne z dzisiejszym gdzieś tak luty - marzec 2015. Początki najmów to marzec 2015.
25% lokali jest na wynajem (podobno jest to średnia krajowa) tych właścicieli nie zna nikt do dzisiaj. Wiadomo - mają własne interesy, rozbieżne z pozostałymi. Na zebranie nigdy nie przyjdą.
Czyli mamy powiedzmy najpóźniej listopad 2014 i trzeba działać, żeby uniknąć chaosu. Tymczasem deweloper mówi: "Papa, sprzedaję powolutku resztę, a wy się organizujcie u podstaw. Powodzenia. Zarządu powierzonego w aktach nie macie, to idźcie szukać kogoś, albo sami zakładajcie... Generalnie róbcie co chcecie, wasz budynek, my zaraz znikamy".
Czyli nie ma wyjścia. Grupka zapaleńców przeprowadzona z domków jednorodzinnych oraz ze spółdzielni, w połowie przeprowadzona, w połowie jeszcze nie, tuż po Wszystkich Świętych wczytuje się w uwol i organizuje w pobliskiej szkole pierwsze zebranie.
Wróć! Nie ma nawet takiej grupki. Nikt się w ustawę nie wczytywał. Na zebranie przychodzi duża grupa ludzi zdenerwowanych, że nic się nie dzieje. Tylko tyle, że ktoś powiesił kilka kartek na klatce. A intuicyjnie przynajmniej czują, że coś dziać się powinno. Nawet nie mają na kogo nakrzyczeć, że kontener przysypany od sierpnia. Zresztą w połowie zebrania już trudno zrozumieć o co im chodzi, bo w pewnym momencie jednak krzyczą, jeden przez drugiego.
Niektórzy tak po prostu, żeby chociaż pokrzyczeć, bo na prawdę to nie wiedzą po co przyszli. Właśnie się dowiedzieli, że od dwóch miesięcy istnieje jakaś wspólnota. Na razie nazywają ją spółdzielnią. Tak się łatwiej krzyczy. Spółdzielnia to jest coś, co znają.
Jest wprawdzie ten jeden oświecony, ale też żaden zapaleniec. No i czasu specjalnie nie ma, drugie dziecko w drodze, ale wie jedno, bo gdzieś przeczytał:
"Decyzję może podjąć organ wspólnoty mieszkaniowej, którym zostanie "Walne zebranie ogółu właścicieli", w którym udział może wziąć każdy".
edukacja się kłania , w szkole o pantofelkach uczą ... o tym, że prezydent L.K. "poległ", a może "zginął" w katastrofie lotniczej ...
nie nauczą, że w "prawie własności" ma zastosowanie ustawa o własności lokali, a nie prawo spółdzielcze.
Do tego w przykładzie powyżej potrzeba było dwóch kolejnych zebrań i oczywiście marcowego, które przeprowadził już zarządca. Ktoś, kto mógł funkcjonować z powodzeniem już jako powierzony od września, ale deweloperowi to uleciało, bo szybko zwijał interes, a nabywcy lokali prawdopodobnie myśleli że "zawsze jest jakaś spółdzielnia". Albo w ogóle nie myśleli.
Albo myśleli, że jak zwołają zebranie jedno czy drugie, to w ramach ogółu podejmą światłe decyzje.
Wracając trochę do tematu wątku: zwoływanie zebrań nic nie dawało, sztuką było je odbyć.
ale jak czytam na forum, że właściciel lokalu jest członkiem "osiedla" , bo mieszka na osiedlu ...
przez prezesa osiedla jest wyganiany z palcu zabaw innej wspólnoty , to mi ręce opadają ...
Z dyskusji wynikało to wprost.
W walnym zebraniu właścicieli lokalu nie powinny brać udziału osoby, które nie mieszczą się w zakresie definicji
Chyba, że zostaną dopuszczone do udziału, ale nie do głosowania. Prostym rozwiązaniem jest wydanie mandatów uprawniających do głosowania przy wpisywaniu na listę uczestników.
W wielkich wspólnotach nie jest tak prosto, jak w tych ciut mniejszych, a możne byłoby usprawnić ich egzystencję.
Ale oczywiście stało się tematem zagorzałej dyskusji z całkowitym pominięciem problemów UWL
we wspólnotach rozdaje/ wydaje się karty do głosowania przy podpisywaniu listy obecności ... a nie mandaty ...Laluniu, bo głosuje się udziałami , a nie 1:1.
Wróć ze świata wirtualnego- spółdzielczego... na ziemię w świat wspólnot mieszkaniowych.
(...)
Na zebraniu właścicieli nie powinno się podpisywać żadnych list obecności bo to nie zebrania partyjne czy spółdzielcze.
Właściciel ma prawo realizować swoje prawo własności suwerennie.
Może przyjść na zebranie w dowolnym momencie i w dowolnym momencie (nawet po 2 minutach ) wyjść.
I tak się dzieje chyba na wszystkich zebraniach bo nikt tego nie zabroni właścicielowi.
W tej sytuacji jakakolwiek lista obecności jest nonsensem.
Listy obecności to wymysł zarządców (z numerami początkowymi), aby w razie czego powiedzieć, że jak to, właściciel był na zebraniu, powinien wiedzieć....
Właściciele nie powinni się godzić na podpisywanie takich list bo wprowadzają zamęt, wprowadzają w błąd, nie oddają rzeczywistego udziału właścicieli w zebraniu, są tylko i wyłącznie "dupokrytką" dla tych (z numerami początkowymi) - chociaż nie wiem po co im to.
Nowy doklejony: 14.04.16 19:34
Znam takiego jednego co taką listę obecności odpowiednio spreparowaną podpiął pod uchwałę jako głosy ZA.
Po 6 latach właściciele owszem coś pamiętali, że chyba taka uchwała była, że to są ich podpisy ale czy akurat tak głosowali to "już nie wiedzieli".
No ale gra idzie o dużą stawkę - oszustwo szubrawca.
Jaki jest związek z wchodzeniem czy wychodzeniem z zebrania z listą obecności ?
Takie zachowanie szkodzi ....tylko właścicielowi, który się tak zachowuje.
W mojej WM osoba podpisująca listę obecności potwierdza także odbiór karty do głosowania... po co? aby wyeliminować przekręty podwójnego głosowania.
lista obecność to bardzo ważny dokument z zebrania , bo wiadomo kto miał/głosował na zebraniu , a kto w drodze indywidualnego zbierania głosów . Jest ważnym dokumentem w sądzie.
Chroni to Wspólnotę przed możliwością preparowania głosów oddanych /na jakich zależy Zarządowi WM/ w głosowaniu indywidualnym.(głosowanie na indywidualnych kartach do głosowania)
Glosowanie we wspólnocie powinno być transparentne i nie dawać możliwości interpretacyjnych szkodzących ogółowi właścicieli .