ZMIANA ZARZĄDCY
ZenekGwint
Użytkownik
Wspólnota mieszkaniowa (duża), której jestem członkiem chce zmienić zarządcę. Wspólnota powstała wskutek systematycznego wyodrębniania lokali w budynku komunalnym i sprzedaży tych lokali przez gminę. Przy wykupie poszczególnych lokali w aktach notarialnych wpisywano, że zarząd nieruchomością wspólną sprawuje spółka gminna. Ponieważ brak było w tych aktach wniosku o wpis do księgi wieczystej - wpisu o firmie sprawującej zarząd w księgach wieczystych nie dokonano. Każdy z właścicieli ma natomiast podpisaną z w/w spółką gminną indywidualną umowę o zarząd nieruchomością wspólną. Zarząd w osobach fizycznych spośród właścicieli nieruchomości nie został wybrany. Ponieważ nie jesteśmy zadowoleni z obecnego zarządcy, chcemy go zmienić i tu pojawia się problem. Obecny zarządca (spółka gminna z o.o.) poinformował nas, że należy podjąć uchwałę zaprotokołowaną przez notariusza, natomiast w wydziale ksiąg wieczystych dowiedzieliśmy się, że ponieważ w aktach kupna-sprzedaży naszych lokali nie ma wniosku o wpis do księgi wieczystej zarządcy sprawującego zarząd nieruchomością i takiego wpisu rzeczywiście w księgach nie ma, to zmiana zarządcy nie będzie wymagała protokołowania uchwały przez notariusza, co by stanowiło podstawę zmiany wpisu w księgach wieczystych, którego de fakto nie ma, a zapis w akcie notarialnym o firmie zarządzającej budynkiem ma jedynie charakter informacyjny dla właścicieli. Poinformowano nas, że wystarczy zwykła uchwała o wypowiedzeniu zarządu podjęta większością głosów lub wypowiedzenie umów indywidualnych przez członków wspólnoty. Jak powinniśmy zatem zrobić, żeby wypowiedzenie umowy było skuteczne? Czy notariusz będzie niezbędny czy uchwała będzie ważna bez jego obecności na zebraniu? Czy możemy po odwołaniu obecnego zarządcy od razu powołać nowego zarządce (firmę prywatną) poprzez podjęcie stosownej uchwały czy musimy najpierw wybrać zarząd z grona współwłaścicieli, który dopiero wybierze zarządcę i podpisze z nim umowę?
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Ponieważ macie tzw. zarząd powierzony firmie zarządzającej, macie dwa wyjścia.
Albo:
1) Zmieniacie ten sposób zarządu (z powierzonego na własny wybierany) - wtedy zgodnie z art. 18 ust. 2a UoWL podejmujecie uchwałę o zmianie sposobu zarządu z powierzonego na wybierany, którą musi zaprotokołować notariusz.
Następnie już zwykłą uchwałą wybieracie sobie zarząd (np. 1-3 osobowy) na podstawie art. 20 ust.1 UoWL. Tenże nowo wybrany zarząd rozwiązuje umowę (jeżeli była) ze spółką gminną i ewentualnie podpisuje umowę o administrowanie NW z inną firmą czy jakimś administratorem albo samą tylko księgową.
"Rządzi" wtedy wspólnotą zarząd a administrator (firma) jest do pomocy zarządowi.
2) Nie zmieniacie sposobu zarządu lecz pozostawiacie dalej powierzony ale innej firmie (nie spółce gminnej). W takim wypadku rozwiązujecie umowę ze spółką gminną i podpisujecie umowę o powierzeniu zarządzania NW innej firmie.
I tyle - nie potrzeba do tego uchwał, nie wybieracie zarządu i "rządzi" wtedy wspólnotą ta nowa firma.
W Waszym przypadku (i w większości wspólnot) zdecydowanie lepszym rozwiązaniem jest wariant "1".
Jednocześnie wybrać Zarząd WM (art.20 UoWL) lub powierzyć zarządzanie nieruchomością wspólną innemu podmiotowi (art. 18.1 ), ale do tego potrzeby jest notariusz.
i to była właściwa diagnoza /porada
wypowiedzieć indywidualne umowy
po wypowiedzeniu możecie przystąpić do wyboru nowego podmiotu zarządzającym / administrującym częściami wspólnymi.
Ja bym radził model : zarząd WM + administrator (podmiot )
Takie umowy są nieważne jako że żaden z właścicieli nie był uprawniony do reprezentowania pozostałych współwłaścicieli NW. Totalna b....a - nie ma potrzeby wypowiadać tych umów bo niby kto miałby to zrobić.
Któremu z właścicieli albo gminie będzie się chciało bawić w takie szopki ?!
B.....a - żeby mogli wybrać zarząd muszą najpierw zmienić sposób sprawowania zarządu NW.
Kolejność postępowania masz opisaną w moich dwóch punktach - tego masz się trzymać!
Totalna b.....a , dlaczego napisałem wyżej.
Nie wystarczy też zwykła uchwała o wypowiedzeniu zarządu bo oni nie mają zarządu żeby go odwoływać uchwałą lecz mają zarządcę któremu powierzono zarządzanie NW
B.....a Wyżej wyjaśniałem dlaczego nie ma potrzeby tego robić.
B.....a podmiotu zarządzającym się nie wybiera tylko podpisuje umowę o zarządzanie (administrowanie).
Teraz macie zarząd powierzony - art 18.1. Zmiana tylko z notariuszem.
Proszę nie chodzić do działu wieczysto - księgowego. Zdecydowanie plotą tam głupoty.
To, że w aktach nie ma wniosku o wpis nie ma żadnego znaczenia. Nie ma go, bo nie był wymagany i potrzebny. Nie jest konstytutywny.
Zarządca ma rację, natomiast w sądzie wprowadzono Pana w błąd. To, że nie ujawniono zarządu w księgach wieczystych nie oznacza, że nie został powierzony. Wpis powinien zostać dokonany, jednak nie ma on charakteru konstytutywnego, lecz deklaratoryjny. Jego brak skutkuje domniemaniem, że obowiązuje ustawowy sposób zarządu, co można łatwo obalić okazując akt notarialny.
Możecie odwołać obecnego zarządcę w formie zwykłego wypowiedzenia, bo akurat wskazanie osoby zarządcy, w tym przypadku spółki gminnej to nie jest powierzenie zarządu.
Po odwołaniu tej spółki nadal pozostanie zarząd powierzony.
Możecie Państwo, o ile taki sposób zarządzania uważacie za korzystny na miejsce tej spółki powołać nowego zarządcę, zarząd powierzony pozostanie, ale zmieni się podmiot zarządzający.
Moim zdaniem jednak zawsze lepiej zmienić sposób zarządu na ustawowy i wybrać zarząd, który podpisze umowę z zarządcą o administrowanie.
ja wiem, że takie rozwiązanie Wam się głowie nie mieści, pewnie jest to ucieczka od zakazu sprawowania zarządu przez gminę , Polak potrafi...
Do 2005 roku gmina mogła zarządzać a potem, do dzisiaj jest różnie. http://www.wm.info.pl/prawo/item/210-spolki-z-udzialem-gminy-a-zarzadzanie-wspolnotami
- Sąd Okręgowy w Olsztynie wyrok z 24 listopada 2014, sygn. akt I C 405/14)