Budowla na części do wyłącznego użytkowania
Jestem współwłaścicielem w dużej wspólnocie. Posiadam 41% udziałów. W akcie notarialnym zakupu mieszkania posiadam zapis o wyłącznym użytkowaniu ponad 50% gruntu (umowa quad usum). Zwróciłam się do Zarządu o uchwałę zezwalającą na postawienie przydomowej oranżerii o pow ok 30m2 na istniejącej kostce brukowej na terenie w moim użytkowaniu. Taki przeszklony kontener stawiany na zgłoszenie budowlane.
W odpowiedzi dostałam zgodę od Zarządu ale pod warunkiem, że zrezygnuję z wyłączności do korzystania z całości gruntu, a Zarząd uprzejmie mi wydzierżawi grunt zajęty przez tę konstrukcję nie określając przy tym kosztu dzierżawy. Jestem zdania, że Zarząd przekroczył swoje uprawnienia wydając taką decyzję, jako Zarząd, a nie poddając jej pod głosowanie. Czy ja muszę w ogóle otrzymać zgodę od Wspólnoty na taką zabudowę , wszędzie bowiem czytam, że:
Należy przyjąć, że po dokonaniu podziału quoad usum każdy ze współwłaścicieli posiada samodzielne prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane w odniesieniu do przyznanej mu w tym podziale części nieruchomości (por. wyrok NSA z dnia 1 października 1991 r., sygn. akt IV SA293/91, wyrok WSA w Gdańsku z dnia 2 grudnia 2010 r., sygn. akt I SA/Gd 1064/10, Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych).
Złożyłam w architekturze zgłoszenie ale chcą zgody współwłaścicieli a ja nie oddam wspólnocie prawa użytkowania w zamian za zgodę. Jak z tego wybrnąć, żeby wilk był syty i owca cała?
W odpowiedzi dostałam zgodę od Zarządu ale pod warunkiem, że zrezygnuję z wyłączności do korzystania z całości gruntu, a Zarząd uprzejmie mi wydzierżawi grunt zajęty przez tę konstrukcję nie określając przy tym kosztu dzierżawy. Jestem zdania, że Zarząd przekroczył swoje uprawnienia wydając taką decyzję, jako Zarząd, a nie poddając jej pod głosowanie. Czy ja muszę w ogóle otrzymać zgodę od Wspólnoty na taką zabudowę , wszędzie bowiem czytam, że:
Należy przyjąć, że po dokonaniu podziału quoad usum każdy ze współwłaścicieli posiada samodzielne prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane w odniesieniu do przyznanej mu w tym podziale części nieruchomości (por. wyrok NSA z dnia 1 października 1991 r., sygn. akt IV SA293/91, wyrok WSA w Gdańsku z dnia 2 grudnia 2010 r., sygn. akt I SA/Gd 1064/10, Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych).
Złożyłam w architekturze zgłoszenie ale chcą zgody współwłaścicieli a ja nie oddam wspólnocie prawa użytkowania w zamian za zgodę. Jak z tego wybrnąć, żeby wilk był syty i owca cała?
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Poniżej podobne orzeczenie (świeże z 2013 r.) z powołaniem się na te same źródła. - http://orzeczenia.rzeszow.so.gov.pl/content/$N/154010000000503_I_Ca_000196_2013_Uz_2013-09-06_001
Jednak jak znam życie, żaden urzędnik ( w trosce o własną część ciała) w organie architektonicznym nie pójdzie na to i jak widać nie wystarcza mu niepotrzebna nawet zgoda organu wspólnoty. A jak jeszcze wynajdzie to orzeczenie to klops: http://www.orzeczenia-nsa.pl/wyrok/ii-osk-1869-06,pozwolenie_na_budowe_uzytkowanie_obiektu_lub_jego_czesci_wykonywanie_robot_budowlanych_innych_niz,c7164b.html
Oczywiście - skoro jest umowa quoad usum to zarząd wspólnoty nie ma nic do gadania, nawet głosowanie nic nie daje!
Zmiana umownego sposobu korzystania z nieruchomości określonego w umowie quoad usum może nastąpić albo w wyniku zmiany umowy przy zgodzie wszystkich aktualnych współwłaścicieli albo w wyniku orzeczenia sądowego. Jednak aby sąd zmienił sposób korzystania ustalony poprzednio w umowie muszą istnieć ku temu jakieś uzasadnione powody.
Czy możesz nam to trochę przybliżyć...?
Nie będzie oranżerii, bo zarząd nie wyda zgody, a bez niej urzędnik nie wyda zgody.
A z takiego układu raczej nie da się wybrnąć.
Propozycja zarządu jest naturalnie bezprawna (być może nawet świadomie), tylko że to niczego nie zmienia. Żeby była zgodna z prawem, to najpierw quod usum musieliby znieść wszyscy współwłaściciele nieruchomości wspólnej. A zarząd sformułował ją tak, jakby o tym nie wiedział. Wszyscy tam wiecie, że nie po to użytkowanie wyłączne ustanawiano, żeby je znosić z powodu oranżerii. I to z poparciem właściciela, który dysponuje ponad połową gruntu na wyłączność. To pierwszy absurd.
Propozycja zarządu jest absurdalna z drugiego powodu: nie uwzględnia rzeczy najważniejszej, czyli kosztów dzierżawy. Sformułowana więc raczej "na odczep się".
Po ewentualnym zniesieniu quod usum oczywiście wchodzi teoretycznie w rachubę dzierżawa części gruntu, ale to nie zarząd dzierżawi, tylko wspólnota. Warto o tym wiedzieć, choć to tylko teoria. Można by przypuszczać, że zarząd chciałby sam sobie dzierżawić za banana, ale kosić za oranżerię jak za zboże.
W praktyce w sądzie raczej marne szanse. Sędziowie więcej praw przyznają właścicielom nw niż jej użytkownikom wyłącznym. Przeciętny sędzia wydedukuje (tak jak zarząd i urzędnik), że grunt wspólny, pomimo że wyłącznie użytkowany, nie służy do budowania na nim przydomowej oranżerii. W ogóle do wznoszenia budowli. Musiałabyś trafić na wybitnego liberała, który orzekłby odwrotnie.
Niestety nie ma siły, która zmusiłaby sędziego, a potem jeszcze urzędnika, do ruszenia się zza biurka i obejrzenia jak wygląda cały obiekt wspólnoty, w którym ktoś ma blisko połowę udziałów i użytkuje ponad połowę terenu zielonego. A zza biurek orzekną jak wyżej.
Jednak bardziej interesujące w rozwiązaniu tego problemu jest dokładne ustalenie jakie uprawnienia daje umowa o korzystaniu na wyłączność. Czy jej warunki zostały jakoś szczegółowo określone, cz też jest inaczej.
Jeśli jednak nie ma żadnych szczegółowych ustaleń w tym zakresie to... ja bym tę oranżerię stawiała, nie oglądając się na ten niekumaty zarząd.
Gdyby ten zarząd był nieco mądrzejszy to wydałby zgodę w imieniu wspólnoty, by nie robić urzędowych problemów, skoro jest użytkowanie tego terenu na wyłączność, notarialnie ustanowione. Jedynym warunkiem, który bym zawarła w tej zgodzie, byłby obowiązek (jako zobowiązanie) przywrócenia do stanu poprzedniego w przypadku, gdy teren wróci (kiedyś tam i w innych okolicznościach) do użytkowania wspólnego.
No i mam jeszcze jedno pytanie... Co, tak naprawdę, ma zarząd wspólnoty oraz wspólnota do gadania na terenie przeznaczonym do wyłącznego użytkowania?
Wiele może zależeć od okoliczności danej sprawy. Ta sprawa odbiega od typowej.
U nas nikt budowli nie postawi w ogródku bo ledwie dwa leżaki się mieszczą obok grilla, ale tutaj mamy pół terenu przy budynku, a nie ogródek na dwa leżaki.
Umowa quoad usum powoduje, że użytkownik tego kawałka może robić co chce na tym swoim kawałku, chociaż nie jest pełnym właścicielem.
Nie musi pytać się nikogo o zgodę.
Należy złożyć skargę na urzędnika żądającego zgody wspólnoty. Zaskarżyć po prostu tą decyzję urzędnika do wyższej instancji. - ja też.
Jeżeli wspólnocie się to nie podoba to niech idą do sądu ale tak jak już pisałem wyżej muszą mieć niesamowicie mocne argumenty (tu nie widać takich) aby sąd zmienił wcześniejszą decyzję wszystkich współwłaścicieli (umowę quoad usum) i zniósł prawo do wyłącznego korzystania.
Nowy doklejony: 26.04.16 14:10
Poniżej analiza prawna takiej sytuacji. - ftp://millercanfield.pl/a4b601264d7559813ed04740f356ed11.pdf.
Czyli dogadać się czy: rewitalizują komórki, remontują, zagospodarowują, nic nie robią czy likwidują.
Jeżeli nie dojdzie do porozumienia, zawsze można podjąć uchwałę (jeżeli to duża wspólnota) w tej kwestii czyli co z tym fantem zrobić. Niewątpliwie jeżeli komórki są używane rozpocznie się wtedy wojna - trzeba to wziąć pod uwagę.
No i nie miej do mnie pretensji, że swego czasu rozwaliliśmy komunę bo chcieliśmy się sami rządzić.
Pytałeś, więc Ci odpowiedziałem jakie jest prawo, jakie są możliwości rozwiązania problemu.
Mój tok myślenia nie ma tu żadnego wpływu na to.
Natomiast nikt Ci nie każe wyrąbywać drzew.
Pisałeś do tej pory o komórkach (szopach) a nie o ogródkach z nasadzeniami.
Poczytaj coś na temat tzw. zasiedzenia. Możecie też zawrzeć umowy quoad usum, rozwiązań jest kilka.
Jako właściciele (dalej nie wiem czy w małej czy w dużej wspólnocie) musicie dojść do porozumienia (nie ma innej możliwości), nawet jak mają w czterech literach wszystko - bo nikt za Was tego nie zrobi lepiej, żaden sąd nawet.
Znam doskonale "ten ból", praca z ludźmi to nie jest łatwy chlebek.
Na to też jest rozwiązanie - zawsze można wrócić do czasów minionych czyli zażądać żeby sąd wyznaczył nadzorcę czyli zarządcę przymusowego i ... zrobi raz dwa porządek.
Radzę poczytać o swoich prawach i obowiązkach zawartych w Kodeksie cywilnym i UoWL.
W odpowiedzi ani słowa o głosowaniu uchwały :(. Następny miesiąc w plecy. To nie może tak trwać !!!. Zna ktoś może mądrego prawnika od Wspólnot, bo mnie już szlag trafia ....
Nowy doklejony: 24.05.16 18:13
Haneczko. Tym złym wilkiem to ja jestem bo mam za dużo udziałów i trudno coś beze mnie przegłosować, a ja do łatwych współwłaścicieli nie należę ponieważ nie zgadzam się często z innymi, w sprawach wydawałoby się logicznych. Są u nas 2 ugrupowania pilnujące swoich przywilejów, obowiązków i korzyści tzn. właściciele lokali handlowych kontra właściciele mieszkań. Niektóre konflikty mnie nie dotyczą ale głosować jakoś logicznie muszę. Od początku trwa wojna o klatkę schodową do mieszkań. Lokalowcy nie chcieli płacić za jej sprzątanie, malowanie, ogrzewanie itp. Ja z tej klatki nie korzystam ale rozumiem, że jest to część wspólna ale do niektórych to nie dociera, i tak zrobiłam sobie kilku wrogów. Potem było kilka innych przykrych nieporozumień, i tak od rzemyczka do patyczka stałam się wrogiem, mimo że chciałam jak najlepiej. Jestem złym wilkiem bo jak nie zapłacę czynszu to Wspólnota popadnie w długi. Owcą jest Wspólnota wyzyskiwana i oszukiwana przeze mnie :( bo niby z jakiej racji żądam śniegołapów na całym budynku ? Przecież
po mojej stronie spadnie lód tylko na mnie i moje dzieci a nie na samochód Ich klienta ?. Zły człowiek ze mnie, powiadam Ci.
Dobra wolę przejawiłby zarząd, gdyby poddał pod głosowanie zmianę zawartego wcześniej konsensusu, o co zdaje się wnioskowałaś. To się nazywa demokracja:cool:.
To, że w akcie nie napisano, że użytkownik może wznieść obiekt budowlany, nie oznacza że współwłaściciele nie mogą uzupełnić postanawiań wcześniejszej umowy, żeby ta oranżeria mogła powstać. Odpowiedź zarządu nie na temat jest z pewnością przejawem raczej złej woli zarządu, niż dobrej. Lub zwykłej kalkulacji, ponieważ zarząd mógłby to głosowanie przegrać.
Punkt widzenia zarządu może być przede wszystkim taki, że nie chce dopuścić do otwarcia nowego konfliktu we wspólnocie, skoro tyle ich tam macie. I to może tłumaczyć sztywne stanowisko zarządu.
blajzejh - wg mnie te Ich odpowiedzi to jest granie na czas, a może mi się znudzi ?. Tak było do tej pory. Oni pisali bzdety a mnie w końcu brakło cierpliwości, i odpuszczałam, ale nie tym razem. Pałka się przegłą :). Dlatego szukam dobrego prawnika, obcykanego w tych tematach bo do pierwszego lepszego to szkoda czasu i pieniędzy :(
Jeżeli architekturę nie interesuje żaden wyrok, to można spróbować zaskarżyć jej decyzję i wtedy ostatecznie wyjaśnić sprawę w sądzie administracyjnym, jednak może być z tym problem, szczególnie jeżeli wspólnota mieszkaniowa zatrudni dobrego prawnika.
Pomocne orzecznictwo:
z uzasadnienia wyroku Sądu Apelacyjnego w Lublinie z dnia 4 kwietnia 2012 r., sygn. akt: I ACa 40/12 :
"W tym zakresie Sąd ten wskazał na fakt narzucenia przez dewelopera ograniczenia uprawnień właścicieli lokali do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem już na etapie przekształcenia praw i bez żadnego ekwiwalentu pieniężnego dla pozostałych właścicieli, mimo iż taka regulacja w znaczącym stopniu zaniża standard praw do lokali. Przede wszystkim jednak, treść umowy zawartej przez … z deweloperem nie uprawnia do przyjęcia, że przyznane powodowi uprawnienie do zarządzania i korzystania z 51 miejsc postojowych obejmowało upoważnienie do zabudowy tych miejsc i czerpania pożytków z tytułu ich wynajmu. W umowie wyraźnie wskazano, że … może korzystać przyznanych mu miejsc z przeznaczeniem wyłącznie dla niego i jego żony lub dla ich klientów, to jest klientów pawilonu handlowego. Nie zostało w umowie zawarte upoważnienie do czerpania przez … pożytków z wydzielonych miejsc, ani też do ich zabudowy. "
Orzeczenie na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny:
http://www.zarzadca.pl/prawo/orzecznictwo-sadowe/1604-i-aca-4012-wylaczne-korzystanie-z-nieruchomosci-wspolnej