złośliwy lokator

Marek65

Witam, bardzo proszę o podpowiedź jak postąpić w takiej trudnej dla nas sprawie. Otóż jesteśmy małą wspólnotą, nasz budynek liczy 6 mieszkań, ale pięciu właścicieli. Mamy dwie kawalerki, dwa dwupokojowe i dwa trzypokojowe mieszkania.Największy kłopot sprawia właściciel jednej z kawalerek, który tak naprawdę nie przebywa w miejscu zamieszkania i burzy cały porządek, gdyż wszystkie uchwały musimy podejmować wszystkimi głosami a on świadomie bojkotuje zebrania i nie uczestniczy w nich. Oczywiście wie o zebraniach ale ma to wszytko '' gdzieś ". Teraz mamy duży problem, musimy wybrać nowy zarząd gdyż poprzedni zarządca złożył rezygnację. Ten zarządca pomimo tego, że nie jest już zarządzającym ma dostęp do konta wspólnoty a my nie, a czeka nas pilny remont dachu. Chcemy jak najszybciej wybrać nowy zarząd by móc zająć się sprawami remontu, ale obawiamy się, że facet z kawalerki znów zablokuje nam działanie, bo nie przyjdzie na zebranie. Wysłaliśmy mu pocztą zawiadomienie o zebraniu za zwrotnym potwierdzeniem odbioru / na stały adres w naszym bloku i adres jego czasowego pobytu /. Prosimy o poradę co zrobić w przypadku kiedy nie odbierze z poczty tych listów albo kiedy potwierdzi odbiór i nie przyjdzie na zebranie? Czy wtedy podjęte uchwały będą ważne?

elan124

Rzeczywiście, zarząd nieruchomością wspólną, w przypadku waszej "małej" wspólnoty mieszkaniowej (przepisy k.c. i k.p.c.) jest znacznie utrudniony. Do czynności zwykłego zarządu wymagana jest zgoda większości właścicieli. Jednakże w przypadku czynności przekraczających zwykły zarząd nieruchomością wspólną wymagana jest zgoda wszystkich właścicieli. W waszym przypadku właściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, chyba będą zmuszeni wystąpić do sądu o rozstrzygnięcie sporu i wydanie orzeczenia zastępującego oświadczenie woli pozwanego.
Pamiętaj, że "małej" wspólnocie mieszkaniowej nie ma zarządu w rozumieniu ustawy o własności lokali. Nie ma też uchwał i całej procedury ich podejmowania, gdyż nie są to instytucje przewidziane przez przepisy kodeksu cywilnego i kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności, a właściciele podejmują decyzję w formie zgody na jej dokonanie. Nie ma też obowiązku zwoływania zebrań, a właściciele lokali zarządzają nieruchomością wspólną sami.

gecon

wszystkie uchwały musimy podejmować wszystkimi głosami a on świadomie bojkotuje zebrania i nie uczestniczy w nich.

W małej wspólnocie nie podejmuje się uchwał i nie ma obowiązku zwoływania zebrań.
Pisał o tym poprzednik.
Byłby to szczyt formalizmu gdyby pięciu właścicieli miało zabawiać się w takie klocki.
Nie powinno zatem dziwić zachowanie tego jednego właściciela. Takie jest prawo właściciela - chce to uczestniczy nie chce to nie uczestniczy.

musimy wybrać nowy zarząd gdyż poprzedni zarządca złożył rezygnację.

W małej wspólnocie nie wybiera się zarządu - nie ma takiego wymogu ani potrzeby.

poprzedni zarządca złożył rezygnację.

Czy ten poprzedni zarządca miał powierzony zarząd jak w dużej wspólnocie?
Raczej nie bo byłby to ewenement, więc zapewne jest zatrudniony jako administrator części wspólnych.

Ten zarządca pomimo tego, że nie jest już zarządzającym ma dostęp do konta wspólnoty a my nie

To jakiś absurd - odwrotnie powinno być a nie tak.
Proszę udać się do banku nawet całą piątką (a najlepiej 2-3 przedstawicieli) i zmienić zarządzanie Waszym kontem.

Czy wtedy podjęte uchwały będą ważne?

Jak już pisałem nie podejmuje się w małej wspólnocie uchwał.
Temu dotychczasowemu zarządcy (administratorowi) wypowiedzieć umowę i zatrudnić innego administratora (jego się nie wybiera lecz zatrudnia na umowę). Wystarczy że taką umowę podpiszę w imieniu wspólnoty pozostałych 4 właścicieli a ten z kawalerki niech .... się buja.

Marek65

Dziękuję za odpowiedź, wiem już wiecej, ale co zrobić z bankiem, który żąda uchwały o wyborze osób upoważnionych do dysponowania kontem wspólnoty wraz z listą obecności wszystkich właścicieli lokali za zebraniu? bez tego nie możemy robić żadnych operacji na koncie / opłaty za media /. Ile może trwać taka sprawa sądowa o rozstrzygnięcie sporu? Muszę dodać, że poprzedni zarządca to zarządca zewnętrzny nakazany przez sąd do "wyprowadzenia " spraw wspólnoty, który miał tylko pomóc nam w tzw. wyjściu na prosta. Teraz zrezygnował, ale on zawsze organizował zebrania w swojej siedzibie na które wysyłal nam wezwania i z każdej inicjatywy redagował uchwały.

gecon

co zrobić z bankiem, który żąda .... wraz z listą obecności wszystkich właścicieli lokali za zebraniu?
...on zawsze organizował zebrania w swojej siedzibie na które wysyłal nam wezwania i z każdej inicjatywy redagował uchwały.

Zapewne moja odpowiedź Cię nie zadowoli, ale skoro do tej pory jako właściciele, mając na karku zarząd przymusowy (sądowy) nie "nauczyło Was to rozumu" - to nie pozostaje nic innego jak wystąpić ponownie do Sądu aby Wam kolejnego zarządcę przymusowego wyznaczył.
Widać, że lubicie jak "ogon merda psem", czyli ktoś obcy Wami rządzi.
Ale po to w 1989 roku obaliliśmy komunę aby m.in. każdy miał możliwość być na swoim i się rządzić samemu bez ekonoma z biczem nad głową.

Nie ma innej rady - trzeba zacząć od podstaw.
Proszę zapoznać się dokładnie ze swoimi prawami i obowiązkami jako właściciele lokalu i współwłaściciele części wspólnych.
Na początek dwie ustawy:
- kodeks cywilny art. 195-231
- Ustawa o własności lokali (bez rozdziału 4)

KubaP

[cite] Marek65:[/cite].Największy kłopot sprawia właściciel jednej z kawalerek, który tak naprawdę nie przebywa w miejscu zamieszkania i burzy cały porządek, gdyż wszystkie uchwały musimy podejmować wszystkimi głosami a on świadomie bojkotuje zebrania i nie uczestniczy w nich

to zróbcie mu "pokazówkę" i poproście Sąd na podstawie art 199 k.c., aby ten podjął za niego decyzje pod uchwałami,
Oczywiście koszty tej pokazówki mam pokryć krnąbrny "kawalerowicz"

[b]Art. 199.[/b] Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. [b]W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.[/b]

Marek65

No właśnie zarząd przymusowy nakazany przez sąd mieliśmy za sprawą tego pieniacza, kiedyś nie mogąc się go doprosić o akceptację naszych niezbędnych inwestycji jak np, naprawe chodnika, zakup skrzynki pocztowej, malowanie klatki schodowej sami bez jego zgody wykonaliśmy te remonty, ale on złośliwie na zasadzie " nie bo nie " przy pomocy adwokata odwołał się do sądu, a ten uchylił wszystkie nasze ówczesne uchwały i nakazał zwrot kosztów sądowych powodowi tj. zwrot gaży adwokata czyli ponad 3 tyś. zł. Ta wypłata prawie zrujnowała nasz budżet. Na tej samej rozprawie ten złośliwiec wystąpił też do sądu o nakazanie zatrudnienia licencjonowanego zarządcy zewnetrznego, gdyż stwierdził, że żadnemu z pozostałych lokatorów nie ufa. Tym sposobem sąd uznał, że musimy zatrudnić takiego fachowca do czasu uporządkowania spraw wspólnoty a teraz ten zarządca uznał, że już dalej sami możemy przejąc prowadzenie wspólnoty. Zresztą taki nakazany zarządca pracuje tak jak adwokat z urzędu - bez zbytniego zaangazowania, dlatego wypowiedział nam umowę i umył ręce. Powodem najpewniej była niska oplata, którą pobierał, w tak malej wspólnocie nie stać nas było płacić mu wielkiej kasy, takiej jaką kroił od wielkich blokowisk. Takie to było" lubienie jak ktoś nami rządzi ". Zresztą teraz ten złośliwiec zawziął sie też na byłego zarządcę, nie wiemy dlaczego, ale od zarządcy wiemy że na znak jakiegoś protestu facet przestał płacić czynsz i zalega z opłatami od września 2015 r. Czysta paranoja... Stanowimy taką mała społeczność, a dogadać się za nic nie można.

gecon

..taką mała społeczność, a dogadać się za nic nie można.

To niestety narodowa przywara chyba nas Polaków.
Jednak nikt za Was tych konfliktów nie rozwiąże, nawet najlepszy sąd.

przestał płacić czynsz i zalega z opłatami od września 2015 r.

Nic tak nie uczy pokory jak "kieszeń".
Nie ma na co czekać - pozostała czwórka (jako że wszyscy zarządzacie częścią wspólną) wysłać mu przedsądowe wezwanie do zapłaty zaległej kwoty (wyliczyć całość), wyznaczyć termin.
Jeżeli nie ureguluje złożyć pozew do sądu na podstawie art. 209 Kc w związku z art. 200 Kc o wydanie nakazu zapłaty. Można też załatwić to drogą elektroniczną do e-sądu. Powinien się opamiętać jak otrzyma wezwanie (nakaz sądowy) do zapłaty, a jak nie to już macie prostą drogę do egzekucji komorniczej.

KubaP

[cite] Marek65:[/cite]No właśnie zarząd przymusowy nakazany przez sąd mieliśmy za sprawą tego pieniacza,

jak już to mieście zarządcę ustanowionego przez sąd, a nie przymusowego.

[cite] Marek65:[/cite]kiedyś nie mogąc się go doprosić o akceptację naszych niezbędnych inwestycji jak np, naprawe chodnika, zakup skrzynki pocztowej, malowanie klatki schodowej sami bez jego zgody wykonaliśmy te remonty, ale on złośliwie na zasadzie " nie bo nie " przy pomocy adwokata odwołał się do sądu, a ten uchylił wszystkie nasze ówczesne uchwały i nakazał zwrot kosztów sądowych powodowi tj. zwrot gaży adwokata czyli ponad 3 tyś. zł.

a dlaczego nie Wy, jako ogół właścicieli lokali nie podaliście "pieniacza" do sądu w oparciu o art. 199 k.c.?
Niewiedza i nieznajomość prawa, jak się przekonaliście, kosztuje . Myślę że czas na rewanż

blazejh

Z bankiem sprawa prosta.
Połóżcie we czwórkę na stół wypowiedzenie umowy rachunku bankowego. Najlepiej z jakąś czerwoną pieczątką.
Bluff - ale poskutkuje. Bank przemówi ludzkim głosem.

Zarządca

Moim zdaniem, skoro w małej wspólnocie mamy zarząd bezpośredni, to nie jest potrzebna zgoda wszystkich, wystarczy, że nikt nie protestuje, dlatego moim zdaniem bank nie jest uprawniony do tego, aby odmawiać dostępu do rachunku bankowego, o ile Złośliwy nie zgłosił zastrzeżeń. Choć z drugiej strony zapewne złoży - pozostaje sąd, tak jak napisali moi poprzednicy.

Marek65

Z tych wszystkich komentarzy wynika, że zarządzanie małą wspólnotą miało być lekkie i przyjemne - nie potrzeba uchwał, zebrań i regulaminów, ale za to prawo dopuszczając liberum veto skutecznie destabilizuje sytuację w takich pozornie szczęśliwych rodzinnych wspólnotach. Po co było komplikować, mogło być jak w dużych wspólnotach, większość decydowałaby i byłoby super , a tak z każdą pierdołą będziemy latać do sądu, czekać na rozstrzygnięcia, a dach czeka na dekarza i nie chce sam się naprawić. I jeszcze płacić opłaty sądowe, kiedy te pieniądze można by wykorzystać w bloku.

gecon

Po co było komplikować, mogło być jak w dużych wspólnotach, większość decydowałaby

Ależ nic nie stoi temu na przeszkodzie - jako właściciele, w każdej chwili możecie zmienić sposób zarządu rzeczą wspólną na taki jak jest w dużych wspólnotach - wg. UoWL. Jest to rzadkość ale chyba kilka wspólnot w Polsce na to się zdecydowało.
A tak na marginesie - jako wieloletni właściciel lokalu w dużej wspólnocie zdecydowanie wolałbym podlegać pod Kc (jak właściciele w małej wspólnocie), bo Kc o wiele lepiej chroni prawa właściciela niż UoWL.

z każdą pierdołą będziemy latać do sądu, czekać na rozstrzygnięcia, a dach czeka na dekarza

Wcale tak nie musi być, proszę uważnie przeczytać artykuły z KC które wcześniej przytoczyłem i...dach nie musi czekać.

amuluk

Z takim kłopotliwym sąsiadem niestety nie da się inaczej postępować, jak tylko sądownie. Lepiej się spieszyć, skoro dach wymaga szybkiej naprawy.