Różne są sposoby zawarcia umowy o zarządzanie

Gość Zarzadca.pl

Przepraszam. O czym jest ten artykuł? Art. 185 ust. 2. ( UGN) zdawał mi się w miarę czytelny. <br />Po przeczytaniu ,, Różne są sposoby zawarcia umowy o zarządzanie". Straciłem wiarę. <br />Niby rygor [cyt:] ,,Umowa wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności.” ale : ,,... przepisy te nie będą już miały zastosowania w stosunku do profesjonalisty będącego właścicielem lokalu, czyli członkiem wspólnoty mieszkaniowej, którą zarządza." J.<br /><br /> <br /><br /> „ Zarządca nieruchomości działa na podstawie umowy o zarządzanie nieruchomością, zawartej z jej właścicielem, wspólnotą mieszkaniową albo inną osobą lub jednostką organizacyjną, której przysługuje prawo do nieruchomości, ze skutkiem prawnym bezpośrednio dla tej osoby lub jednostki organizacyjnej. Umowa wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności.”

gecon

O czym jest ten artykuł?

O zawieraniu umowy o zarządzanie NW w przypadku powierzenia tego zarządzania na podstawie art. 18 UoWL.

Poza tym, mam wątpliwości czy ta ustawa (UoGN) dotyczy w ogóle wspólnot (zarządzania) w świetle art. 1:

Ustawa określa zasady:
1) gospodarowania nieruchomościami stanowiącymi własność Skarbu Państwa oraz własność jednostek samorządu terytorialnego;

Dlatego, że od razu nasuwa się pytanie po co pozostawiono tak b_durny art. 186a:

Zarządca nieruchomości przekazuje organom wykonawczym gminy właściwej ze względu na miejsce położenia nieruchomości dane dotyczące czynszów najmu lokali mieszkalnych, w powiązaniu z lokalizacją, wiekiem budynku i jego stanem technicznym oraz powierzchnią użytkową lokalu i jego standardem, wynikające z umów najmu, położonych w zarządzanych przez niego budynkach, w terminach i według wzoru określonych w odrębnych przepisach.

- który nie ma nic wspólnego ze wspólnotami, z umowami najmu czy standardem lokali właścicieli.
W poprzednim brzmieniu UoGN było jasno napisane że art. 185 (zawieranie umów) nie dotyczy wspólnot zarządzanych przez samych właścicieli.

Zarządca

Właściciel lokalu czerpie swój tytuł prawny z ustawy, zarządza swoją własnością (jako współwłaściciel), oczywiście wymaga to zgody większości wyrażonej w formie uchwały, ewentualnie umowy (art. 18 uwl); w przypadku małej wspólnoty wystarczy brak sprzeciwu.
Moim zdaniem profesjonalista będący jednocześnie właścicielem lokalu w danej nieruchomości nie musi zawierać umowy o zarządzanie w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami.

blazejh

Artykuł mówi o dwóch rożnych aspektach problemu, które mają wspólny mianownik.

1. O tym że jeżeli zarządca nieruchomości jest jednocześnie właścicielem choćby jednego w niej lokalu, to nie może zawrzeć klasycznej umowy pisemnej "sam ze sobą". Wątek nie został pociągnięty dalej, ale pewnie należałoby w takim układzie pomyśleć o jakiejś uchwale.
Taki zarządca powiedziałbym , nie tyle nie musi zawierać umowy, lecz wprost nie powinien.

2. O tym że umowę pisemną o zarządzanie można zawrzeć na raty. To coś dla tajfuna, akapit, gdzie mowa o "zalążku" umowy o zarządzanie przy okazji zawarcia umowy o powierzeniu zarządu.

To mają być dwa przypadki, gdy umowa o zarządzanie występuje w formie "nieklasycznej" ale z zachowaniem formy pisemnej.

tajfun

VI SA/Wa 2096/13 - Wyrok WSA w Warszawie z 2013-12-18
Co z tego że ktoś napisał sobie artykuł, kiedy stanowisko NSA jest zupełnie inne.

gecon

...ktoś napisał sobie artykuł, kiedy stanowisko NSA jest zupełnie inne.

Hm - myślę, że to do końca nie jest tak.
Linkowany artykuł nosi datę 04 maj 2016 a więc zdecydowanie po deregulacji zawodu i po nowelizacji UoGN natomiast wyrok WSA zapadł przed nowelizacją UoGN, w innej sytuacji prawnej.
W artykule jest mowa m.in.:

Jeżeli właściciele lokali poza określeniem sposobu zarządu wskażą osobę zarządcy i określą jego wynagrodzenie lub sposób jego ustalenia będziemy mieli do czynienia z czymś więcej niż tylko z umową o sposobie zarządu,

Natomiast w wyroku:

Tymczasem z aktu notarialnego z dnia [...] czerwca 2004 r. nie wynika, aby wspólnota mieszkaniowa wyraziła wolę zawarcia z kimkolwiek umowy o zarządzanie nieruchomością. Z treści przedmiotowego aktu notarialnego wynika wyłącznie, że wspólnota mieszkaniowa powierzyła zarząd nieruchomością wspólną osobie prawnej, bez wynagrodzenia i bez żadnych warunków konkretyzujących tą współpracę.

Pomijam fakt iż w wyroku mamy do czynienia z małą wspólnotą a więc w ogóle nie występuje pojęcie "zarządzania nieruchomością wspólną" lecz "zarząd rzeczą wspólną", który sprawują wszyscy właściciele.
Ewidentnie WSA popełnił błąd a ów zarządca nie potrafił się wybronić brnąc w ślepy zaułek zamiast obstawać przy tym, że tylko administruje częściami wspólnymi i nie musi mieć umowy zgodnej z UoGN ponieważ w AN brak jest zapisu, że właściciele postanawiają określić sposób zarządu rzeczą wspólną według zasad określonych w UoWL jak dla dużej wspólnoty.
Dowodem popełnionego błędu czyli nieznajomości prawa przez Sąd jest brzmienie obowiązującego wówczas jeszcze art. 190 UoGN:

Przepisów niniejszego rozdziału nie stosuje się do gospodarowania nieruchomościami bezpośrednio przez właściwe organy, Agencję Nieruchomości Rolnych, Wojskową Agencję Mieszkaniową, Agencję Mienia Wojskowego oraz do zarządzania nieruchomościami bezpośrednio przez ich właścicieli lub użytkowników wieczystych, a także przez jednostki organizacyjne w stosunku do nieruchomości oddanych tym jednostkom w trwały zarząd.

Według tego przepisu obowiązywała zasada (także w orzecznictwie), że wspólnoty nie muszą zawierać umów z wszelkimi wymogami UoGN natomiast jeżeli taki zarządca ma ponosić jakąkolwiek odpowiedzialność to taka umowa powinna mieć formą pisemną zgodną z wymogami UoGN.
Szkoda że ten artykuł 190 usunięto pozostawiając niezmieniony zapis art. 1 ppkt. 1 UoGN, bo w tej chwili jest "czeski film" w tej kwestii.

tajfun

II GSK 1153/14 - Wyrok NSA
Data orzeczenia
	2015-06-17	orzeczenie prawomocne

TEZY
1. Powierzenie przez wspólnotę mieszkaniową zarządu nieruchomością wspólną osobie prawnej (podmiotowi prowadzącemu działalność w zakresie zarządzania nieruchomościami) na podstawie uchwały podjętej w drodze aktu notarialnego nie jest równoznaczne i nie oznacza zawarcia umowy o zarządzanie nieruchomością, o której stanowi art. 185 ust. 2 u.g.n.
2. Podmiot prowadzący działalność w zakresie zarządzania nieruchomościami na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej działa na podstawie umowy o zarządzanie nieruchomością zawartej ze wspólnotą mieszkaniową, przy czym czynności z zakresu zarządzania nieruchomościami są wykonywane przez zarządcę nieruchomości, który jest osobą fizyczną posiadającą licencję zawodową stosownie do art. 185 ust. 2 w zw. z art. 184 ust. 3 i 2 u.g.n.
3. Wykonywanie działalności zawodowej przez zarządcę nieruchomości bez umowy o zarządzanie nieruchomością stanowi  niewypełnienie obowiązków, o których mowa w art. 186 ust. 1 i 6 u.g.n. i skutkuje jego odpowiedzialnością zawodową na podstawie art. 188 ust. 1 ust. 1 i 2 u.g.n.

Gecon . A jak skomentujesz ten wyrok ? Chyba 17.06 .2016 art 188 był uchylony.

Gość Zarzadca.pl

[ Cyt:] ,,Wykonywanie działalności zawodowej przez zarządcę nieruchomości bez umowy o zarządzanie nieruchomością stanowi niewypełnienie obowiązków”. <br />Mocne !!! <br />Teraz już wiem. Jeżeli wykonuję zawodowo czynności zarządzania nieruchomościami ( na rzacz; właściciela, wspólnotą mieszkaniową albo inną osobą lub jednostką organizacyjną, której przysługuje prawo do nieruchomości, ) a nie mam ,, papiera” czyli umowy na piśmie ( nie mylić z uchwałą właścicieli lokali ) to jestem albo ,,świnką” albo prowadzę ; cudzą sprawę bez zlecenia ( Kodeks cywilny art. ; 752-757.) . J.

tajfun

A jak jeszcze dołożyc do tego uchwałę SN z 21 stycznia 2009 o tym że reprezentowanie wspólnoty z podmiotami zewnętrznymi musi wynikać z umowy o sposobie zarządu (18.1) to nawet art 752 - 757 nie ma zastosowania, bo na każda umowę musisz mieć pełnomocnictwo od wspólnoty ( uchwałę) Czyli.... zostajesz "świnką".

blazejh

To kolejny wyrok, który nie niuansuje sytuacji. A artykuł niuansuje i każe szukać "zalążka" w akcie.

W artykule jest mowa o aktach w których są wskazane elementy, które powinny byłyby być w osobnej umowie, ale trafiły nie do niej tylko do aktów i stanowią ów "zalążek" umowy.

Tajfun podał wyroki gdzie prawdopodobnie, w aktach jest gołe ustanowienie powierzenia zarządu, bez żadnych elementów umownych, tj. przede wszystkim bez wskazania osoby prawnej, oraz bez elementów dodatkowych np. dot. jego wynagrodzenia i podstawowych obowiązków zarządcy i właścicieli lokali.

NP. wyrok NSA mówi że jeżeli mamy w aktach powierzenie zarządu (najprawdopodobniej gołe), to cyt:
"Będziemy więc mieli do czynienia z pewnym rodzajem umowy o zarządzanie w rozumieniu przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami. Nie mniej taka umowa powinna spełniać warunki, jakie zostały w tej ustawie przewidziane dla takich umów. Umowa ta powinna, zgodnie z wymogami tej ustawy, określać wynagrodzenie zarządcy lub sposób jego ustalania. Jako umowa o zarządzanie powinna też w zasadzie określać zakres uprawnień i obowiązków zarządcy, ale jeśli tego nie określa, to zgodnie z art. 33 uwl zakres uprawnień i obowiązków zarządcy będzie taki, jaki został określony w przepisach tej ustawy."

Dyskusja jest akademicka, bo czy jest zalążek, czy zapis jest goły, to umowę powinno, a na pewno warto zawrzeć. A jeśli zarządca ma jakieś argumenty, że zawierać nie musi, to będą to zawsze słabe argumenty, może za wyjątkiem takim że w akty są tak przegadane, że zawierają całą uowę o zarządzanie w szczegółach, włącznie z tym kto i kiedy wkręca żarówki.

gecon

A jak skomentujesz ten wyrok ? Chyba 17.06 .2016 art 188 był uchylony.

Ja nie zajmuję się w zasadzie komentowaniem wyroków.
Wyrok jest z 2015-06-17 a sprawa toczyła się od 2013 roku.
Nowelizacja UoGN miała miejsce od dnia 1 stycznia 2014 roku.
Ja nie wiem dlaczego w wyroku znalazły się artykuły UoGN których już nie było i nie obowiązywały. Jeżeli sędzia nie był na bieżąco to któraś ze stron powinna na to zwrócić uwagę.

---

... bo czy jest zalążek, czy zapis jest goły, to umowę powinno, a na pewno warto zawrzeć.

Tajfun ma problem tego typu że u niego pani X sprawuje zarząd powierzony bez zawartej umowy a reprezentuje wspólnotę i rządzi jakby miała wszystkie potrzebne papiery i pełnomocnictwa.
Była już tu na Forum dyskusja na ten temat, że w sporej ilości wspólnot tak jest, głownie tych przekształconych z WAM. Policyjnych bloków, czy od dewelopera gdzie sprawowanie zarządu powierzano w pierwszym AN nie martwiąc się (uważano że to wystarczy) zawieraniem innych umów o zarządzanie. Dopiero praktyka a także orzecznictwo pokazało że to za mało aby reprezentować właścicieli itd.

W dalszym ciągu uważam, że właściciele (w końcu jako podmiot prywatny) mogą zatrudnić we wspólnocie zarządcę, firmę czy księgową lub administratora na dowolnych swoich zasadach. Natomiast w sytuacji gdy niejako "zrzekają się swoich praw" i powierzają całość zarządzania firmie obcej to aby móc egzekwować odpowiedzialność takiej firmy umowa winna spełniać wymogi UoGN.

Zarządca

Jeżeli w akcie notarialnym zawarto zapis o osobie zarządcy, to mamy oświadczenie woli, jeżeli następnie ten zarządca w jakimś innym dokumencie oświadczył, że się na to zgadza (np. w piśmie do wspólnoty lub jej członków) i to podpisał, to mamy drugie oświadczenie woli na piśmie. Dochodzi w ten sposób do zawarcia umowy pisemnej - pod rygorem nieważności.

gecon

Jeżeli w akcie notarialnym zawarto zapis o osobie zarządcy,

W omawianym przypadku nie zawarto:

Z treści przedmiotowego aktu notarialnego wynika wyłącznie, że wspólnota mieszkaniowa powierzyła zarząd nieruchomością wspólną osobie prawnej, bez wynagrodzenia i bez żadnych warunków konkretyzujących tą współpracę.

...mamy drugie oświadczenie woli na piśmie. Dochodzi w ten sposób do zawarcia umowy pisemnej

W omawianym przypadku sąd zarzucił właśnie, że to nie wystarcza bo należy zawrzeć z takim zarządcą pisemną umowę o zarządzanie nieruchomością.

tajfun

[cite] Zarządca:[/cite]Jeżeli w akcie notarialnym zawarto zapis o osobie zarządcy, to mamy oświadczenie woli, jeżeli następnie ten zarządca w jakimś innym dokumencie oświadczył, że się na to zgadza (np. w piśmie do wspólnoty lub jej członków) i to podpisał, to mamy drugie oświadczenie woli na piśmie. Dochodzi w ten sposób do zawarcia umowy pisemnej - pod rygorem nieważności.

1.To jakiś absurd . Jak można umieścić w AN nazwisko osoby której powierza się zarząd ( 18.1) bez wcześniejszego wyrażenia takiej woli przez tą osobę.
2.

TEZY 
 1. Powierzenie przez wspólnotę mieszkaniową zarządu nieruchomością wspólną osobie prawnej (podmiotowi prowadzącemu działalność w zakresie zarządzania nieruchomościami) na podstawie uchwały podjętej w drodze aktu notarialnego nie jest równoznaczne i nie oznacza zawarcia umowy o zarządzanie nieruchomością, o której stanowi art. 185 ust. 2 u.g.n.

To stanowisko sądu mówi wyrażnie że umowa o sposobie zarządu ( zawarta pomiędzy właścicielami) to zupełnie coś innego niż umowa na zarządzanie w której stronami sa zarzadca z jednej strony i właścicele lokali z drugiej strony. Oprócz umowy o sposobie zarządu zarządca powinien zawrzeć umowę na zarządzanie.
Art 33 UoWL daje prawo zarządzania ( administrowania ) NW zarządcy w sposób bezumowny na podstawie UOWL , ale w ograniczonym zakresie. Ale ustawa UoGN wymaga umowy pisemnej od zarządcy licencjonowanego. I w tym zakresie derugulacja nic nie zmieniła. Jeśli się myle to mnie " wyprostujcie"

Haneczka

[cite] tajfun:[/cite]
Jak można umieścić w AN nazwisko osoby której powierza się zarząd ( 18.1) bez wcześniejszego wyrażenia takiej woli przez tą osobę.

Można. Ktoś kto podpisuje ten akt składa w ten sposób oświadczenie swojej woli i wyraża zgodę na wskazane rozwiązanie.
Wcześniej powinien/może zapoznać się z jego treścią. Przed złożeniem podpisów notariusz zawsze odczytuje treść aktu - taka jest procedura.

gecon

Można. Ktoś kto podpisuje ten akt składa w ten sposób oświadczenie swojej woli i wyraża zgodę na wskazane rozwiązanie.

To chyba nie o to chodzi.
Pierwszy AN podpisują dwie strony np. deweloper i nabywca lokalu.
Jeżeli deweloper wpisze, że zarząd NW powierza Kowalskiemu z firmy X to:
- po pierwsze: jako nabywca chciałbym wiedzieć kto to jest, komu powierzam swój majątek itd.
- po drugie gdy tenże Kowalski nic nie wiedząc o tym (teoretycznie tak się może zdarzyć), nie zechce sprawować zarządu NW, nie wyrazi zgody

Przed złożeniem podpisów notariusz zawsze odczytuje treść

Ale Kowalskiego przy tym nie ma.
- i co wtedy? Same kłopoty i aby ich uniknąć tajfun drąży problem.

tajfun

Dla mnie logiczna procedura jest taka:
developer + pierwszy nabywca lokalu ( wszyscy własciciele) podpisują umowe na zarządzanie NW z p Kowalskim.Dopiero wtedy mogą powierzyć zarzad NW p Kowalskiemu w pierwszym akcie notarialnym.Zarządca musi wiedzieć czy sposób zarzadu opiera sie na art 33 UoWL czy tez w AN sa inne rozwiazania , niekoniecznie takie jak w UoWL .Art 33 dotyczy bowiem zakresu praw i obowiazków zarządcy nie uregulowanych w umowie o sposobie zarządu.
Problem polega na tym że pierwszy nabywaca nie może takiej umowy z zarzadcą podpisać bo przed podpisaniem AN nie jest właśccicielem lokalu.:cool: No to mnie prostujcie.

Haneczka

[cite] gecon:[/cite]
Jeżeli deweloper wpisze, że zarząd NW powierza Kowalskiemu z firmy X to:
- po pierwsze: jako nabywca chciałbym wiedzieć kto to jest, komu powierzam swój majątek itd.

A czy coś stoi na przeszkodzie? Koniec języka za przewodnika.
Poza tym, możesz nawet zatrudnić detektywa, by zebrał istotne dla Ciebie informacje.

[cite] gecon:[/cite]- po drugie gdy tenże Kowalski nic nie wiedząc o tym (teoretycznie tak się może zdarzyć), nie zechce sprawować zarządu NW, nie wyrazi zgody

No, ale... notariusz, z racji swojej odpowiedzialności, dokonuje wpisów do AN na podstawie jakiejś tam legitymacji prawnej, a nie na gębę. Tym samym oznacza to, że osoba, której powierza się zarządzanie wyraziła na to swoją zgodę (wcześniej, w formie udokumentowanej) i przyjmuje na siebie obowiązki wynikające z tego faktu. W akcie notarialnym kupna/sprzedaży lokalu jest już tylko informacja o sposobie zarządzanie i osobie, która zarządza.
Z tego by wynikało, że... to deweloper, zanim sprzeda pierwszy lokal (a potem następne), musi/powinien, jako pierwotny i jedyny właściciel, powierzyć zarządzanie wskazanej osobie (na podstawie zawartej z nią umowy) i określić sposób sprawowanego zarządu.

[cite] gecon:[/cite]Ale Kowalskiego przy tym nie ma.

Pytanie: czy z racji określonych przepisów (jakich?) jego obecność jest wymagana?
Jeśli została wcześniej sporządzona jakaś umowa między deweloperem a nim, w tym temacie, a więc istnieje dokument, który staje się podstawą do wpisu do aktu notarialnego, to jego obecność jest zbędna, ponieważ ten akt notarialny jest aktem kupna/ sprzedaży, na określonych warunkach, zawartym między kupującym lokal a sprzedającym ten lokal. AN dotyczący kupna/sprzedaży niej jest umową notarialną o zarządzanie.

Albo... ten Kowalski sam, sporządzonym przez siebie oświadczeniem, potwierdza swoją zgodę na przyjęcie obowiązku zarządzania wskazaną nieruchomością, na wniosek dewelopera. I wtedy też są konkretne dokumenty, które nie wymagają jego obecności przy sprzedaży lokalu, bo... on nie jest stroną tej transakcji.

gecon

AN dotyczący kupna/sprzedaży niej jest umową notarialną o zarządzanie.

No przecież o to cały czas chodzi, że nie jest - tak zgodnie orzekły sądy.

Albo... ten Kowalski sam, sporządzonym przez siebie oświadczeniem, potwierdza swoją zgodę na przyjęcie obowiązku zarządzania wskazaną nieruchomością, na wniosek dewelopera.

To też za mało (jak wyżej) - poczytaj cały wyrok sądu (nie tylko tego zresztą).
Że taka jest praktyka to ja też wiem ale sąd dość jasno wyłożył że jest to wszystko niewystarczające bo musi być ekstra pisemna umowa nazwana "umową o zarządzanie NW".

Haneczka

[cite] gecon:[/cite]

AN dotyczący kupna/sprzedaży niej jest umową notarialną o zarządzanie.

No przecież o to cały czas chodzi, że nie jest - tak zgodnie orzekły sądy.

Ale w pierwszym akcie notarialnym może być określony (przez pierwszego właściciela) sposób zarządzania nieruchomością wspólną oraz wskazana konkretna osoba go sprawująca.
Czy to nie wynika to z prawa własności? Jak się komuś nie podoba, to... może tego lokalu nie kupować i szukać sobie innej nieruchomości, zarządzanej w sposób i przez osobę/firmę, która mu odpowiada.

[cite] gecon:[/cite]

Albo... ten Kowalski sam, sporządzonym przez siebie oświadczeniem, potwierdza swoją zgodę na przyjęcie obowiązku zarządzania wskazaną nieruchomością, na wniosek dewelopera.

To też za mało (jak wyżej) - poczytaj cały wyrok sądu (nie tylko tego zresztą).

Nie chce mi się.
Nie jestem pasjonatką czytania wyroków sądowych. Poza tym, czy muszę ślepo wierzyć w każdy wyrok sądowy?

[cite] gecon:[/cite]Że taka jest praktyka to ja też wiem ale sąd dość jasno wyłożył że jest to wszystko niewystarczające bo musi być ekstra pisemna umowa nazwana "umową o zarządzanie NW".

Ale... czy ten sąd miał rację?
Może Trybunał Konstytucyjny musi to rozstrzygnąć, albo.... KODomici? :bigsmile:

tajfun

Dobra ...Haneczka . Sady nie maja racji . Więc się nigdy na nie nie powołuj . Niech każdy sobie interpretuje prawo , jak chce.
Po co ta cała dyskusja?

gecon

Ale... czy ten sąd miał rację?

Ale to nie tylko ten sąd tak orzekł, również w podobnych sprawach

"...Podkreśla się w doktrynie, że zarządca nie może reprezentować wspólnoty przed sądem, jeżeli nie legitymuje się odpowiednim pełnomocnictwem albo też upoważnienie nie znalazło się w umowach, o których mowa w art. 18 ust. 1 u.w.l., bądź w uchwale, o jakiej mowa w art. 18 ust. 2a..."

- Uchwała SN z dnia 21 stycznia 2009 r. Sygn. akt III CZP 129/08

"...Jak wynika z uchwały Sądu Najwyższego z 17 lipca 2007 roku (sygn. akt III CZP 69/07) wspólnota mieszkaniowa nie musi zawrzeć umowy o zarządzanie, lecz może – w każdy aprobowany przez siebie i dopuszczalny prawem sposób – uregulować kwestię gospodarowania nieruchomością np. w zakresie tych działań, które wymagają dokonywania czynności prawnych może udzielić pełnomocnictwa, w zakresie czynności faktycznych może zawrzeć umowę podobną do umowy zlecenia itd., a umowy dotyczące zarządzania może zawrzeć także z osobami nie mającymi licencji zarządcy nieruchomości. Tak więc nic nie stoi na przeszkodzie aby wspólnota mieszkaniowa w celu wsparcia zarządu w zakresie czynności prawnych zawarła umowę z prawnikiem, w zakresie obsługi księgowej z księgowym, w zakresie obsługi technicznej z konserwatorem itd., i w ten sposób uregulowała kwestie zarządzania nieruchomością wspólną bez zatrudniania licencjonowanego zarządcy i zawarcia umowy o zarządzanie.
Natomiast jeśli wspólnota mieszkaniowa chce podpisać umowę o zarządzanie z takimi skutkami, jakie wynikają z Ustawy o gospodarce nieruchomościami musi ją zawrzeć z zarządcą posiadającym licencję zarządcy nieruchomości, w przeciwnym razie umowa będzie nieważna..."

- źródlo: http://www.administrator24.info/artykul/id2768,zawarcie-i-rozwiazanie-umowy-o-zarzadzanie
Tak było do czasu deregulacji i to było bardzo rozsądne rozwiązanie - jak jest teraz to już pisałem - czeski film.
Chyba że przyjmujemy iż powyższa uchwała SN dalej "obowiązuje" - wtedy sprawa jest jasna.