Statut wspólnoty mieszkaniowej
kuba2
Użytkownik
Jesteśmy nową, dużą (20 lokali) wspólnotą. Mamy uchwalony regulamin porządkowy i uchwalony regulamin rozliczania dostawy mediów. Czy wspólnota powinna mieć również uchwalony Statut wspólnoty?
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
O ile opowiadam się za regulaminami (porządku domowego, rozliczeń ciepła, mediów itp.), to jestem przeciwny uchwalaniu statutów.
W zasadzie wszystkie sprawy są uregulowane w ustawie o własności lokali i innych ustawach (Kodeks cywilny, Prawo budowlane, ustawa o gospodarce nieruchomościami itp.). Przepisywanie ustaw do statutu jest bez sensu. Z kolei, jeśli statut opracowują amatorzy (a tak najczęściej się dzieje), to łatwo mogą popaść w konflikt szczegółowych rozwiązań z przepisami prawa. W razie jakichkolwiek rozbieżności i tak ważniejszy od statutu jest przepis prawny. Statutu nikt nie sprawdza (jak w przypadku osób prawnych robi to sąd rejestrowy), więc jego wartość merytoryczna jest wątpliwa.
Lepiej przyjąć kilka uchwał, regulujących konkretne zagadnienia, niż porywać się na wszechogarniający dokument, którego z powodu objętości i skomplikowanej struktury później nikt nie przeczyta. Wspólnota mieszkaniowa to nie partia polityczna ani wielka korporacja. Lepiej upowszechniać wśród właścicieli znajomość ustawy o własności lokali i zachęcać do aktywności, włączać do współdziałania w zarządzie nieruchomością wspólną, niż tworzyć tomy dokumentów.
Statut nie jest punktem odniesienia dla innych uchwał właścicieli. To taka sama uchwała, jak każda inna.
"brak jest w odniesieniu do wspólnot mieszkaniowych regulacji ustawowej, która uzależniałaby ocenę prawidłowości kwestionowanej uchwały od jej zgodności z postanowieniami statutu." - wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 15.02.2006, I Aca 778/05
Ustawa o własności lokali a w sprawach nieokreślonych w UoWL obowiązują przepisy Kodeksu Cywilnego .
wszelkie inne zasady wewnętrzne wspólnoty można umieścić w Regulaminie .
mój post był pierwszy . potem za kilkadziesiąt minut odpowiedział kuba2 . jeszcze około godziny 12 -13 były trzy wpisy .
nagle teraz otwieram wątek i co widzę , twój wpis jest przed moim a godzina wpisu jest ta sama :) .
to nie to żebym się czepiał albo mi zależało na kolejności wpisów , ale pytam z ciekawości :) .
Wydaje mi się, że trochę mnie przeceniasz.
Potrafię wiele, ale na kolejność postów na tym forum nie mam wpływu.
W waszym przypadku zatwierdziłbym uchwałą właścicieli (większość liczona udziałami ZA) nowy statut, w którym nie ma sprzecznych z prawem zapisów.
Oczywiście, możecie go "unieważnić" uchwałą, ale to strata czasu.
Ja to bym cały statut unieważniła, bo
1) to taka sama uchwała, jak każda inna
2) statut to najczęściej tekst bez żadnego znaczenia
Proszę nie zapominać, że zgodnie z orzecznictwem nawet uchwała niezgodna z prawem ale niezaskarżona obowiązuje rzekomo. Jak wyżej - jeżeli bez znaczenia to dlaczego w zasadzie prawie każda wspólnota statut uchwałą ma przyjęty?
Skoro wspólnota jest osobą ustawową, nieposiadającą osobowości prawnej, do której jednak stosuje się przepisy jak do osób prawych, jest tzw. „ułomną osobą prawną” a zgodnie z art. 38 k.c. - osoba prawna działa poprzez swoje organy w sposób przewidziany w ustawie i w opartym na niej statucie (co potwierdza poniższa uchwała SN) - stwierdzenie, że Statut Wspólnoty jest nic nieznaczącym świstkiem papieru byłoby nieuzasadnioną deprecjacją woli właścicieli, którzy taki Statut przyjęli uchwałą.
Statut ma za zadanie nie określać ponownie obowiązki i prawa właścicieli zapisane w w ustawie ale głównie sposób zarządzania NW, bardziej szczegółowe kompetencje zarządu czy uszczegółowienie jakiegoś specyficznego dla danej wspólnoty zagadnienia nieopisanego nigdzie.
Istotne fragmenty z uzasadnienia SN:
Statut nie jest ważniejszy od innych uchwał i nie ma wymogu, żeby uchwały były zgodne ze statutem. Zgadzam się ze stwierdzeniem, że to jest taka sama uchwała, jak inne. W dowolnym momencie wspólnota może podjąć uchwałę, regulującą daną sprawę inaczej, niż statut i w tej sprawie będzie obowiązywała nowsza regulacja, a poprzednią (dla porządku) należałoby uchylić.
W sprawie zmiany sposobu zarządu żaden statut nie ma nic do powiedzenia, bo jest to uregulowane w ustawie o własności lokali. Tu nie ma marginesu na lanie wody i bicie statutowej piany. Notariusz nie będzie się opierał na "statucie", tylko na przepisach ustawy.
Wspólnota, ponieważ z mocy prawa podlega UWL oraz przepisom KC, które są przepisami nadrzędnymi w każdej wspólnocie, może wszelkie inne sprawy dotyczące wewnętrznych kwestii wspólnoty ustalić i określić w postaci regulaminu wspólnoty.
Sprawa zmiany sposobu zarządu zawarta jest w UWL i nie może być przedmiotem ustaleń wspólnoty, ani w formie uchwały, ani decyzji zarządu.
chodzi o postanowienia odnoszące się do samych właścicieli, to naprawdę trudno sporządzić tak, który nie naruszy prawa.
nie wiem skąd ta nieznośność tematu to tak jakby porównać słownictwo: kodeks , ustawa , rozporządzenie .... wszystkie z nich to zbiór zasad , ale diametralnie się różnią .
Statutów we wspólnocie się nie stosuje, ale Regulaminy a i owszem np Regulamin porządku domowego , regulamin rozliczania energii cieplnej , itp.
Myleniem rozumiałem nazywanie regulaminu statutem. To jest właśnie przerost formy nad treścią.
Chyba mamy to samo na myśli...
Zawarte w nim jest min. iż każdy lokal posiada jeden głos punktowy podczas głosowania w uchwałach,
w przypadku normalnych uchwał decyduję większość głosów przy 2/3 obecności. Statut nie jest ustanowiony
u notariusza, ani sądownie czy w związku z tym ma on rację bytu?
Należy go uchylić uchwałą i tym samym wykluczyć z obiegu prawnego wspólnoty, albo... w ogóle nie brać pod uwagę.
Autor tego dokumentu nie miał zielonego pojęcia jak funkcjonuje wspólnota mieszkaniowa i jakie obowiązuje w nich prawo.
Statutów we wspólnotach nie stosuje sie , bo uważam że taki dokument by stanowić prawo we wspólnocie powinien być zarejestrowany w sądzie lub uchwalony w obecności notariusza jako zamiana zasad zarządu nieruchomością.
Dlatego uważam, że we wspólnocie stosuje się Regulaminy ( różnego rodzaju) . Powinieneś dążyć do zamiany uchylenia statutu i napisanie , uchwalenie Regulaminu bez tych wadliwych zapisów.
Zapisy regulaminowe nie mogą zmieć zapisów ustawowych np ws głosowania .
Ten niby statut jest nic nieznaczącym świstkiem papieru.
Należy poinformować właścicieli, że od teraz będzie stosowane prawo we wspólnocie a nie jakieś zapiski.
Nie potrzeba do tego żadnych uchwał bo w małej wspólnocie nie podejmuje się ich co wynika z samej już definicji uchwały.
jaki dokument potwierdza, że właściciele "małej WM" coś postanowili i to obowiązuje tej społeczności wspólnotowej?
Ty masz służyć radą, pomagać a nie zmieniać coś, co dobrze funkcjonuje.
Zakładam, że to mała wspólnota wg. prawa.
i zgodnie z prawem decyduje jednomyślność. Ktoś kilka lat temu stworzył ten status chcąc walczyć
z sytuacją kiedy jedna osoba blokowała uchwałę bez podania przyczyny lub na złość innym.
Ale czy ten zapis faktycznie jest zgodny z prawem.
Uchwały czyli wola większości właścicieli lokali (min. 50,01%) są potrzebne do czynności przekraczających zarząd zwykły w dużych wspólnotach.
W małych wspólnotach do czynności przekraczających zarząd rzeczą zwykłą potrzebna jest zgoda wszystkich (100%) właścicieli. Więc obojętnie czy były to "uchwały" czy nie, jeżeli jeden z właścicieli nie był ZA - to i tak jedyną drogą uzyskania 100% zgody była droga sądowa.
Mówi o tym rozdział Kodeksu cywilnego o współwłasności.
Zapis jest bezskuteczny, o ile nie zmieniono sposobu zarządu w drodze umowy zawartej przez wszystkich właścicieli lokali, a zatem, i tego właściciela, który blokuje decyzje w Państwa wspólnocie mieszkaniowej.
w zarządzie naszej wspólnoty jest jedna osoba - właściciel firmy, które administruje naszym osiedlem.
Taka umowa została podpisana z deweloperem.
Chcemy odwołać tego Pana i wprowadzić do rządu osoby będące właścicielami lokali.
Niestety firma zarządzająca utrudnia sprawę powołując się na statut - pytanie czy to nie jest bezprawne?
Notariusz zgodził się na zaoczne oddawanie głosów u niego w biurze w przypadku kiedy ktoś nie może zjawić się na spotkaniu wspólnoty.
Zarządca tego odmawia powołując się na statut. Do tego wymaga notarialnie potwierdzonych upoważnień, jeżeli ktoś chce oddać głos na spotkaniu przez osobę tzrecią. Notariusz twierdzi, że to również nadgorliwość.
Kto ma racje?
Dziękuję za odpowiedź i pozdrawiam
weź akt noatrialny ws zmaiany sposobu zarządu i zmień wpis w KW
i po sprawie, tak w skrócie
Wszystkie sprawy są uregulowane w ustawie o własności lokali i innych ustawach (Kodeks cywilny, Prawo budowlane, ustawa o gospodarce nieruchomościami itp.). Przepisywanie ustaw do statutu jest bez sensu.
Można jeszcze zacytować fragment z wyroku SA: "brak jest w odniesieniu do wspólnot mieszkaniowych regulacji ustawowej, która uzależniałaby ocenę prawidłowości kwestionowanej uchwały od jej zgodności z postanowieniami statutu." - wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 15.02.2006, I Aca 778/05
Zapisy statutu nie mogą być sprzeczne z obowiązującym prawem, w tym sprzeczne z zapisami u.o.w.l. Ustawa mówi jasno (art. 18), że zmiana ustalonego sposobu zarządu nieruchomością wspólną może nastąpić na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza. Uchwały właścicieli podejmowane są m.in. większością liczona udziałami. Podejmijcie uchwałę o zmianie sposobu zarządu NW w obecności notariusza i po... ptakach !
Aby to zmienić zgodnie z prawem, musicie podjąć dwie uchwały:
- jedną zaprotokołowaną przez notariusza, że na podstawie art. 18 ust. 2a UoWL zmieniacie sposób sprawowania zarządu w Waszej wspólnocie z powierzonego na wybierany według art. 20 ust.1 UoWL.
- drugą uchwałę (już bez notariusza) ustalającą skład swojego zarządu, w której wybierzecie konkretnych ludzi
Firmie podziękować (dać wypowiedzenie) i...nawet na dziesięć statutów i licencji może się powoływać
jak niegramotna.
Gdyby tego nie robili wprowadzilibyśmy swoich ludzi do Zarządu, a administrowanie dalej powierzali tej firmie.
Niestety musimy zmienić i Zarząd i Zarządcę.
Dziękuję za odpowiedzi.
Przepisy kodeksu cywilnego nie definiują pojęcia pełnomocnictwa rodzajowego, natomiast w piśmiennictwie i judykaturze przyjmuje się, że kryterium rozróżnienia między pełnomocnictwem ogólnym a rodzajowym jest zakres umocowania do działania w imieniu mocodawcy.
Pełnomocnictwo ogólne nie określa ani nie wyodrębnia czynności prawnych, do jakich pełnomocnik został umocowany,.
Pełnomocnictwo rodzajowe powinno, jak sama nazwa wskazuje, określać jedynie rodzaj czynności prawnej do której upoważniony jest umocowany.
Pełnomocnictwo ogólne określa tylko rodzaj czynności (np. udział w zebraniu za właściciela).
Pełnomocnictwo rodzajowe powinno określać rodzaj czynności prawnej objętej umocowaniem (czyli np głosowanie za właściciela) oraz jej przedmiot (w jakiej sprawie ma głosować).
Proszę poczytać poniższy wyrok, jest wyjaśnione dokładnie czym się różnią te dwa pełnomocnictwa.
Wyrok SN z dnia 15 października 2002 r., II CKN 1479/00.
Proszę przeczytać tak do końca polecony wyrok
Tak np. przyjmuje Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 4 listopada 1998 r., II CKN 866/97
Tak dla jasności. Jeżeli wg zarządcy powierzonego wasz statut zawiera jakieś warunki czy okoliczności, zastrzeżenia, które uniemożliwiają, lub utrudniają zmianę sposobu zarządu, zawierają dodatkowe procedury np. kworum głosowania, większość kwalifikowaną itp., to statut jest sprzeczny z ustawą. Czyli prawnie nieistotny.
Połowa statutów łamie prawo i sądzę, że głownie z niewiedzy tych, co je piszą. Ale można też w statucie namieszać całkiem świadomie i potem się powoływać na bezprawny dokument.
Statut, aby mieć "moc prawną: powinien być zarejestrowany KRS, a tego prawo nie przewiduje w stosunku do WM.
P.S. Przykład na stosowanie statutu w WM: http://www.tbsczeladz.pl/wspolnoty-mieszkaniowe/31-statut-wspolnoty-mieszkaniowej
Nie czytali UoWl, ale podejmują decyzje, tworzą wewnętrzne dokumenty i karmią tych mniej zorientowanych, budując grupę poparcia .
Najczęściej jest to nieudolnie dostosowana i przepisana UoWL .
Statuty wymyślili licencjonowani z dawnej nomenklatury przyzwyczajeni do dupokrytek i do zasady: 'prawo to ja'.
"Prezes Wspólnoty Mieszkaniowej tu imię i nazwisko"
Takie statutu powstały gdy członkiem Zarządu był 'ala prawnik!
Taki obraz pamiętam z 1995-1998 roku, potem już takich "cukierków" było coraz mniej, zastępowano je Regulaminem WM, gdzie uszczegóławiano zasady, jakie w danej WM obowiązywały.
"Regulowanie zasad funkcjonowania wspólnoty mieszkaniowej w drodze uchwały o przyjęciu statutu jest niedopuszczalne, ponieważ jego funkcję w rozumieniu art. 35 k.c. spełniają postanowienia umowy, które obok przepisów ustawy o własności lokali regulującej powstanie, ustrój i wygaśniecie wspólnoty, określają także sposób działania wspólnoty wynika z wyroku Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 8 listopada 2012 r. (sygn. akt: I ACa 497/12)."
Więcej na ten temat w artykule: "Statut wspólnoty mieszkaniowej nie zastąpi umowy"
Artykuł na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny:
http://www.zarzadca.pl/komentarze/1863-statut-wspolnoty-mieszkaniowej-nie-zastapi-umowy-