zapis w akcie notarialnym o formie zarządzania wspólnotą
abi-1957
Użytkownik
W wielu postach spotkałem się iż właściciele wyodrębnionych lokali w spółdzielniach mieszkaniowych w akcie notarialnym mają zapis iż zarządcą w ich wspólnocie mieszkaniowej (bo wspólnota mieszkaniowa powstaje po wyodrębnieni 1 lokalu tak stanowi ustawa o własności lokali ) chyba że się mylę. Taką sytuację rozumiem jest świadoma działalność spółdzielni mieszkaniowych ( no bo kto oddaje kurę która znosi złote jajka ? )i jest to zgodne z prawem. Jednak zastanawia mnie fakt że oprócz tego zapisu jest inny który mówi że zarządzanie odbywać się będzie na podstawie ustawy o spółdzielczości mieszkaniowej. I takiej sytuacji absolutnie nie rozumiem!. No bo spółdzielnia przestaje być właścicielem a jedynie współwłaścicielem, a co właścicielami ich prawami.
Moje pytanie brzmi czy zapis w akcie notarialnym o zarządzaniu wspólnotą mieszkaniową na podstawie ustawy o spółdzielczości mieszkaniowej jest zgodny z prawem ?.
Pytanie kieruję do osób mających wiedzę w tym temacie , którzy z takimi zapisami się spotkali i mogą w sposób jednoznaczny a nie w sferze domysłów określić stan prawny takiej sytuacji. Bo jeżeli taka sytuacja jest zgodna z prawem to polskie prawodawstwo jest chore i trzeba to zmienić.
Moje pytanie brzmi czy zapis w akcie notarialnym o zarządzaniu wspólnotą mieszkaniową na podstawie ustawy o spółdzielczości mieszkaniowej jest zgodny z prawem ?.
Pytanie kieruję do osób mających wiedzę w tym temacie , którzy z takimi zapisami się spotkali i mogą w sposób jednoznaczny a nie w sferze domysłów określić stan prawny takiej sytuacji. Bo jeżeli taka sytuacja jest zgodna z prawem to polskie prawodawstwo jest chore i trzeba to zmienić.
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Automatycznie powstaje WM po wykupieniu ostatniego lokalu.
Lobby spółdzielcze stanowi potężną siłę... :-(
Moje pytanie brzmiało czy zapis w akcie notarialnym o zarządzaniu wspólnotą mieszkaniową na podstawie ustawy o spółdzielczości mieszkaniowej jest zgodny z prawem ?.
w czym się mylę proszę o wyjaśnienie ?
Taki zapis nie jest nawet konieczny, ponieważ zarząd spółdzielni wynika wprost z ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych:
"W wyroku wydanym w sprawie prowadzonej pod sygnaturą akt II CSK 47/06 Sąd Najwyższy potwierdził, że we wspólnotach mieszkaniowych można głosować według zasady jeden właściciel - jeden głos, bez względu na to, ile kto ma mieszkań.
W wyroku Sąd wyjaśnił stosowanie obowiązującego od 2000 r. przepisu art. 23 ust. 2 ustawy z 1994 r. o własności lokali. Zasadą zapisaną w art. 23 ust. 1 jest, że uchwały we wspólnocie mieszkaniowej zapadają większością głosów liczoną wielkością udziałów. Wielkość udziału określa natomiast stosunek mieszkania do ogólnej powierzchni wszystkich mieszkań w budynku. Przywołany przepis dopuszcza też inny system głosowania: jeden właściciel - jeden głos, jeśli właściciele tak się umówią lub zadecydują w uchwale.
Natomiast art. 23 ust. 2a pozwala tak głosować, jeśli większość udziałów należy do jednego właściciela albo gdy suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1. Nie jest wtedy potrzebna odrębna uchwała o zmianie systemu głosowania. Wystarczy, jeśli takie żądanie zgłoszą właściciele co najmniej jednej piątej udziałów łącznie. Potwierdził to Sąd Najwyższy w wyroku z 7.10.2005 r. (CK IV 129/05).
W sprawie, w której zapadł wyrok, głosowania wedle tego systemu zażądali właściciele na zebraniu założycielskim wspólnoty mieszkaniowej w Luboniu. Uczestniczyło w nim jedenastu właścicieli wyodrębnionych mieszkań oraz pełnomocnik właściciela 26 niewyodrębnionych lokali. Głosowanie dotyczyło powołania zarządcy nieruchomości. Ostatecznie zarządca został wybrany jedynie głosami przedstawiciela właściciela 26 lokali. Właściciele pozostałych mieszkań albo byli przeciwni, albo wstrzymali się od głosu. Następnie uchwała została zaskarżona przez dwóch członków wspólnoty. Sąd uwzględnił żądanie, a sąd II instancji zaaprobował to orzeczenie. Sądy uznały, że obecni na zebraniu wyniki głosowania zinterpretowali błędnie i w sposób naruszający art. 23 ust. 2a ustawy z 1994 r. Zgodnie z tym przepisem właściciel 26 niewyodrębnionych lokali miał tylko jeden głos, tak jak każdy z właścicieli obecnych na zebraniu.
Wyrok ten zakwestionowała w skardze kasacyjnej wspólnota. Przekonywała, iż art. 23 ust. 2a należy rozumieć w ten sposób, że każdy właściciel ma tyle głosów, ile lokali, a przyjęte przez sądy rozumienie tego przepisu jest sprzeczne z zasadami ochrony własności zawartymi w art. 140 oraz art. 204 KC oraz art. 64 § 2 Konstytucji.
SN oddalił skargę. Przyznał, że ustawowa zasada, zgodnie z którą głosy współwłaścicieli oblicza się według wielkości udziałów, najlepiej chroni własność. Nie zawsze jednak pozwala osiągać cele współwłasności i właściwie zarządzać rzeczą wspólną. Odnosi się to zwłaszcza do zarządu wspólnoty mieszkaniowej. Nie sprawdza się ta zasada głównie we wspólnotach, w których większość udziałów ma jeden właściciel, często mieszkający gdzie indziej i zainteresowany tylko sprzedażą mieszkań. Godzi to w cel ustawy o własności lokali i sens działania wspólnot. Ze względu na cel i jednoznaczne brzmienie art. 23 ust. 2a SN opowiedział się za stanowiskiem, że każdy właściciel ma jeden głos, niezależnie od tego, ile lokali ma w nieruchomości."
Tak więc czy istnieje sposób na zmianę patologicznej sytuacji kiedy spółdzielnia samo podejmuje decyzję co ma zrobić w wspólnocie mieszkaniowej bez żadnej wiedzy i zgody właścicieli lokali i sama się nadzorować i kontrolować.
Nawet we wspólnotach, rządzących się przepisami ustawy o własności lokali, nie zawsze można zastosować taką zasadę głosowania. Natomiast do głosowań w nieruchomościach wspólnych, w których nie wyodrębniono wszystkich lokali, a które są zarządzane przez spółdzielnie mieszkaniowe, ta zasada nie ma w ogóle zastosowania, ponieważ nie obowiązuje w tej sytuacji art. 23 uwl.