Uchwała o szlaban bez określenia wysokości kosztów

naye666

Przybliżenie tematu:

Jest sobie osiedle;
2 parkingi;
Zewnętrzny - ze swobodnym wjazdem z głównej ulicy
Wewnętrzny - z bramą wjazdową na pilota; (miejsca te a raczej prawo wieczystego użytkowania opłacali chętni jako indywidualne miejsca parkingowego przypisane do danego lokalu)

Mieszkańcy zirytowani tym, że nie parkują "niewłaściciele" lokali mieszkalnych uchwałą zdecydowali o postawieniu szlabanu.

W uchwale nie ma informacji i kosztach jakie Wspólnota będzie musiała ponieść, jest tylko informacja iż WM upoważania Zarząd do swobodnego wyboru firmy;
Jest też dopisek "Koszt pilotów poniosą użytkownicy miejsc zewnętrznych";

Szlaban powstaje - a niedawno wrzucono do skrzynki informację iż rozpoczynają się pracę i jeśli jest ktoś chętny aby otrzymać pilota do szlabanu, musi uiścić opłatę 80 zł;

Tutaj moje pytanie:

1. Jak należy interpretować: "Koszt pilotów poniosą użytkownicy miejsc zewnętrznych"; - ja rozumiem, że Ci, którzy posiadają miejsca Wewnętrzne otrzymują Pilota do Szlabanu nie ponosząc tej opłaty w związku z tym, że szlaban ogranicza im prawo do korzystania z części wspólnej (parkingu dla mieszkańców/ gości) - z terenu, za który już zapłacili. -

2. Czy uchwała bez określenia kosztów inwestycji (kilka miesięcy przed uchwała była ankieta z przybliżonymi kosztami ile może kosztować szlaban i piloty) jest uchwałą sporządzoną zgodnie z prawem?

3. Czy ogólnie wymaganie od mieszkańców, którzy mają wykupione miejsca wewnętrzne ponoszenia kosztów utrzymania szlabanu i/lub zakupu pilota lub odpłatnego kodowania jest zgodne z prawem?

koziorozka

Zakładam, że wszystko dzieje się we wspólnocie mieszkaniowej i dotyczy jej części wspólnych.
1. nie wiem, zapytaj
2. tak
3. tak

Zarządca

Nie, uchwała, w której nie podano wysokości kosztów zakupu nie jest zgodna z prawem, ponieważ nie zawiera wszystkich koniecznych elementów przedmiotowo istotnych.

Pomocne orzecznictwo:

W wyroku z dnia 17 marca 2009 roku (sygn. akt: I ACa 149/09) Sąd Apelacyjny w Gdańsku stwierdził, że „uchwała wyrażająca zgodę na dokonanie czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, w tym np. umowy, winna określać istotne podmiotowo i przedmiotowo postanowienia umowy oraz podmiot, z którym ma być zawarta". Przyjął przy tym za niedopuszczalne ogólne określenie warunków umowy bez wskazania strony, z którą umowa ma być zawarta, ponieważ prowadzi to do tego, że współwłaściciele cedują na zarząd uprawnienie do samodzielnego podejmowania czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, co stanowi obejście prawa, a w szczególności przepisu art. 22 ust. 2 ustawy o własności lokali.

koziorozka

Przyjął przy tym za niedopuszczalne ogólne określenie warunków umowy bez wskazania strony, z którą umowa ma być zawarta

Ta uchwała dotyczyła umowy a nie decyzji o wykonaniu jakiś prac.
O cenie/koszcie nic nie widzę, ale mogły być określone w ogólnych warunkach umowy. "podmiotowo i przedmiotowo" - to nie jest język odpowiedni do komunikowania decyzji.

To orzeczenie chyba nie pasuje do naszej sprawy.
Ja je czytam tak: sąd uznał, że wspólnota uchwałą wybiera wykonawcę robót.
Nie kupuję tego. U mnie określamy maksymalną cenę a p o t e m członkowie zarządu szukają ofert i negocjują z wykonawcą.
U sąsiadów ceny nie określają i też żyją.

blazejh

Też sądzę, że nie pasuje.
Ta uchwała nie jest niezgodna z prawem. Jest raczej prawnie nieistotna, w tym sensie że zamiast wskazywać jasno jakieś prawa, zasady czy obowiązki, mnoży jedynie wątpliwości.
Czyli tak beznadziejna, że trudno na jej temat nawet dyskutować.:devil:, a zaskarżyć specjalnie też nie ma o co.

To jest list intencyjny, tylko taki do nikogo nie skierowany.

Zarządca

[cite] koziorozka:[/cite]

Przyjął przy tym za niedopuszczalne ogólne określenie warunków umowy bez wskazania strony, z którą umowa ma być zawarta

Ta uchwała dotyczyła umowy a nie decyzji o wykonaniu jakiś prac.
O cenie/koszcie nic nie widzę, ale mogły być określone w ogólnych warunkach umowy. "podmiotowo i przedmiotowo" - to nie jest język odpowiedni do komunikowania decyzji.

To orzeczenie chyba nie pasuje do naszej sprawy.
Ja je czytam tak: sąd uznał, że wspólnota uchwałą wybiera wykonawcę robót.
Nie kupuję tego. U mnie określamy maksymalną cenę a p o t e m członkowie zarządu szukają ofert i negocjują z wykonawcą.
U sąsiadów ceny nie określają i też żyją.

Wskazane przeze mnie orzeczenie pasuje do sprawy, ponieważ dotyczy sytuacji, gdy właściciele lokali upoważniają zarząd do zawarcia umowy w zakresie dzierżawy miejsca pod reklamę, jednak nie wskazują osoby, z którą miałaby zostać zawarta.
Takich wyroków zapadło więcej, np. w uzasadnieniu wyroku z dnia 06 marca 2014 roku Sąd Apelacyjny w Szczecinie (sygn. akt: I ACa 679/13) przedstawił pogląd, że zawarcie umowy w zakresie korzystania z elewacji winno być poprzedzone każdorazowo uchwałą, w której należy co najmniej wskazać elementy przedmiotowo istotne – czyli cenę, wymiary reklamy, miejsce montażu, czas trwania umowy ale także i podmiot, z którym ma być zawarta. Zarząd nie jest uprawniony do decydowania samodzielnie o takich sprawach, stanowiłoby to niedozwolone ominięcie prawa – art..22 ust. 2 ustawy o własności lokali.


"Sama zatem zgoda nie wystarczy, ponieważ jak to wynika z cytowanego przepisu konieczne jest również udzielenie pełnomocnictwa do zawarcia umowy, ponadto, jak wskazuje orzecznictwo należy także wskazać elementy podmiotowo i przedmiotowo istotne. Tego rodzaju pełnomocnictwo ma bowiem charakter rodzajowego, w przypadku którego aktualny pozostaje pogląd Sądu wyrażony w orzeczeniu z dnia 4 listopada 1998 roku (sygn. akt: II CKN 866/97), gdzie wskazane zostało, iż pełnomocnictwo rodzajowe winno określać rodzaj czynności prawnej objętej umocowaniem oraz jej przedmiot."

Więcej na ten temat w artykule: "Co powinna zawierać uchwała wspólnoty mieszkaniowej " na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny:

http://www.zarzadca.pl/komentarze/2476-co-powinna-zawierac-uchwala-wspolnoty-mieszkaniowej

blazejh

W tym wypadku podpieranie się wyrokami niewiele daje.

Czasem okoliczności przedmiotowo istotne dla ważności zawarcia umowy powinny być w uchwale, czasem mogą ale nie muszą, a czasem wręcz nie powinny.

Generalizowanie tutaj nie ma żadnego sensu.

Zgodziłbym się ze stwierdzeniem, że lepsza jest uchwała mocno przegadana, od takiej z której nic nie wynika. Ale z niczym ponad nim.

Zarządca

Moim zdaniem, jeżeli z uchwały nie wynika jaki jest koszt, to taka uchwała jest wadliwa, to właściciele a nie zarząd decydują o takich sprawach, chyba że przyjmuje, iż czynność nie przekracza zarządu zwykłego, jednak w takim razie w jakim celu ta uchwała byłaby podejmowana?

blazejh

Wadliwa to prędzej. Ja taką nazywam beznadziejna.