modernizacja CO a nie odłączenie lokali od CO
wyrobek53
Użytkownik
W 2005 roku 7 lipca została podjęta uchwała nr 4. Że w budynku mieszkalnym wspólnoty mieszkaniowej(duża wspólnota) zostanie przeprowadzona inwestycja polegająca na:
- ociepleniu dachu-nie zostało przeprowadzone
-ociepleniu ścian zewnętrznych
-wymiana okien klatki schodowej
-wymianie instalacji CO
-budowy przyłącza do sieci cieplnej i węzła wymiennikowego dwu funkcyjnego dla CO I CWU
-montażu instalacji CWU w budynku wspólnoty
W 2005 roku 7 lipca również została podjęta uchwała nr5 w której wpisane są te same inwestycje pełnomocnictwo na kredyt bankowy.
To tyle na temat uchwał .26 kwietni 2016 r dotarło do mnie pismo datowane na 7.04.2016 r czyli dziesięć lat po wydarzeniu że została w dwóch lokalach została przeprowadzona "modernizacja" w postaci odłączenia lokali usługowych od zasilania CO i zastąpienie instalacji centralnego ogrzewania grzejnikiem elektrycznym! Lokale te to 2/3 powierzchni na parterze należącej do wspólnoty. Jak wiemy z ustawy o własności lokali. Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.
WM bardzo często mają więc problemy z określeniem, która część instalacji która jest częścią nieruchomości wspólnej, a która – częścią konkretnego lokalu. Dla wspólnot jest to dość ważne rozgraniczenie, bowiem przeprowadzenie przeglądów i usuwanie awarii w nieruchomości wspólnej należy do WM, a koszty tych czynności ponoszą wszyscy właściciele lokali proporcjonalnie do udziałów w niej. W tej kwestii problem również mają sądy. Jak wiadomo tymczasem przeprowadzenie przeglądów i usuwanie awarii w lokalach należy do ich właścicieli i to oni ponoszą całe koszty tych czynności. W przypadku innych instalacji możliwe jest ich rozgraniczenie na część, która stanowi element lokalu, i tę, która stanowi nieruchomość wspólną, ale w przypadku instalacji centralnego ogrzewania nie jest to możliwe. Wspólna dla całego budynku instalacja C.O. stanowi bowiem jedną niepodzielną całość. Potwierdza to orzecznictwo Sądu Najwyższego i linia orzecznictwa sądów niższej instancji.
Zgodnie z nią instalacja C.O. jest urządzeniem, które nie służy wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Korzystają z niego wszyscy właściciele lokali: zarówno w ten sposób, że ciepło doprowadzane jest do przedmiotu ich własności, jak i tak, że ogrzewane są wspólne części budynku. Składnikiem tzw. współwłasności przymusowej są i fragmenty instalacji będące się poza poszczególnymi lokalami, i elementy znajdujące się w wydzielonych lokalach. Zatem, poza przypadkiem indywidualnych systemów grzewczych w każdym lokalu, cała instalacja centralnego ogrzewania ze względu na swoją specyfikę stanowi część nieruchomości wspólnej. Wymiana zarówno kaloryferów, jak i termostatów należy więc do WM.
Próby rozgraniczenia instalacji w drodze uchwały są niedopuszczalne. Gdyby uznać je za dopuszczalne, powodowałoby to konieczność uznania np. kaloryferów w lokalu za jego część, co uprawniałoby właściciela do ich wymiany na jakikolwiek inny model o dowolnej pojemności i mocy, bez zgody wspólnoty, a takie działanie powodowałoby zaburzenie bilansu cieplnego w budynku.Wynikają z tego że są składnikiem tzw. współwłasności przymusowej są i fragmenty instalacji będące się poza poszczególnymi lokalami, i elementy znajdujące się w wydzielonych lokalach. Zatem, poza przypadkiem indywidualnych systemów grzewczych w każdym lokalu, cała instalacja centralnego ogrzewania ze względu na swoją specyfikę stanowi część nieruchomości wspólnej. Wymiana zarówno kaloryferów, jak i termostatów należy więc do WM. art. 12 Ustawy o własności lokali jest czytelny i jednoznacznie precyzuje zasady rozliczania kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej.
W sytuacji, gdy w budynku WM istnieje jedna wspólna instalacja C.O. – zwłaszcza jeżeli jest ona stara, kosztowna i mało wydajna – pojawiają się głosy właścicieli – którzy chcą się od niej odłączyć i wyposażyć swój lokal w indywidualną instalację C.O. Odłączenie się pojedynczego lokalu od zbiorczej instalacji centralnego ogrzewania w budynku nie należy jednak tylko do decyzji właściciela lokalu, lecz także wymaga zgody WM.
Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 28 sierpnia 1997 r., sygn. akt III CZP 36/97, potwierdził, że właściciel lokalu nie może bez zgody pozostałych właścicieli odłączyć swojego lokalu od zainstalowanej w budynku sieci C.O. i przy jej wykorzystaniu zastosować inny rodzaj ogrzewania. Instalacja grzewcza jest bowiem urządzeniem, które nie służy wyłącznie do użytku właścicieli lokali.
Sąd podkreślił, że z urządzeń takich korzystają wszyscy właściciele: zarówno w ten sposób, że ciepło doprowadzane jest do przedmiotu ich własności, jak i tak, że ogrzewane są wspólne części budynku. Składnikami nieruchomości wspólnej są i elementy instalacji znajdujące się poza poszczególnymi lokalami, i elementy w wydzielonych lokalach mieszkalnych.
Sąd uznał, że w związku z tym działania jednego z współwłaścicieli, polegające na zmianie sposobu ogrzewania jego lokalu, pozostają poza granicami przysługującego mu prawa. WM nie ma przy tym żadnego obowiązku wyrażenia zgody na takie odłączenie. A samowolne odłączenie się od instalacji nie spowoduje oczekiwanego przez właściciela skutku.
WM bowiem, zgodnie z prawem, nadal będzie uprawniona do żądania od niego, by pokrył przypadającą na niego część kosztów ogrzewania całego budynku. Wspólnota zgody na odłączenie się nie powinna wyrażać, gdyż odcięcie jednego lokalu nie spowoduje znaczącego obniżenia kosztów ogrzewania, natomiast rozliczenie kosztów ogrzewania i utrzymania instalacji C.O. będzie musiało być rozłożone na pozostałych właścicieli lokali.
Czy "ZARZĄD"powołał się na uchwały WM w których nie było mowy o zmianie czyli o wyłączeniu lokali, ale dalej pobierał opłaty na konserwacje i utrzymanie nieruchomości wspólnej, nie pobierał opłat za ogrzewanie wymienionych pomieszczeń usługowych i czy w takiej sytuacji "ZARZĄD" POWINIEN WYSTAPIC DO WŁAŚCICIELA TYCH LOKALI O ZWROT KOSZTÓW ZA OGRZEWANIE, po mimo że przez pomieszczenia tych lokali przebiega aż dziewięć (9) pionów grzewczych CO.
Czy "ZARZĄD"powołał się na uchwały WM w których nie było mowy o zmianie czyli o wyłączeniu lokali z, ale dalej pobierał opłaty zgodnie z ART.14 USTAWY Z 24 CZERWCA19944 na konserwacje i utrzymanie nieruchomości wspólnej. Nie pobierał opłat za ogrzewanie wymienionych pomieszczeń usługowych, po mimo że przez pomieszczenia tych lokali przebiega aż dziewięć (9) pionów grzewczych CO. Po podłączeniu CO NIEJ EST MI WIADOMO CZY „ZARZĄD WSPÓLNOTY WYSTĄPIŁ O ZWERYFIKOWANIE PRZYDZIAŁU MOCY GRZEWCZEJ, CZY PRZYDZIAŁ ZOSTAŁ BEZ ZMIAN.
Wykorzystałem fragmenty artykułu ::" Sytuacja prawna instalacji centralnego ogrzewania we wspólnotach mieszkaniowych"
Paweł Puch | Administrator 6/2014 | 27.08.2014 | 10
- ociepleniu dachu-nie zostało przeprowadzone
-ociepleniu ścian zewnętrznych
-wymiana okien klatki schodowej
-wymianie instalacji CO
-budowy przyłącza do sieci cieplnej i węzła wymiennikowego dwu funkcyjnego dla CO I CWU
-montażu instalacji CWU w budynku wspólnoty
W 2005 roku 7 lipca również została podjęta uchwała nr5 w której wpisane są te same inwestycje pełnomocnictwo na kredyt bankowy.
To tyle na temat uchwał .26 kwietni 2016 r dotarło do mnie pismo datowane na 7.04.2016 r czyli dziesięć lat po wydarzeniu że została w dwóch lokalach została przeprowadzona "modernizacja" w postaci odłączenia lokali usługowych od zasilania CO i zastąpienie instalacji centralnego ogrzewania grzejnikiem elektrycznym! Lokale te to 2/3 powierzchni na parterze należącej do wspólnoty. Jak wiemy z ustawy o własności lokali. Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.
WM bardzo często mają więc problemy z określeniem, która część instalacji która jest częścią nieruchomości wspólnej, a która – częścią konkretnego lokalu. Dla wspólnot jest to dość ważne rozgraniczenie, bowiem przeprowadzenie przeglądów i usuwanie awarii w nieruchomości wspólnej należy do WM, a koszty tych czynności ponoszą wszyscy właściciele lokali proporcjonalnie do udziałów w niej. W tej kwestii problem również mają sądy. Jak wiadomo tymczasem przeprowadzenie przeglądów i usuwanie awarii w lokalach należy do ich właścicieli i to oni ponoszą całe koszty tych czynności. W przypadku innych instalacji możliwe jest ich rozgraniczenie na część, która stanowi element lokalu, i tę, która stanowi nieruchomość wspólną, ale w przypadku instalacji centralnego ogrzewania nie jest to możliwe. Wspólna dla całego budynku instalacja C.O. stanowi bowiem jedną niepodzielną całość. Potwierdza to orzecznictwo Sądu Najwyższego i linia orzecznictwa sądów niższej instancji.
Zgodnie z nią instalacja C.O. jest urządzeniem, które nie służy wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Korzystają z niego wszyscy właściciele lokali: zarówno w ten sposób, że ciepło doprowadzane jest do przedmiotu ich własności, jak i tak, że ogrzewane są wspólne części budynku. Składnikiem tzw. współwłasności przymusowej są i fragmenty instalacji będące się poza poszczególnymi lokalami, i elementy znajdujące się w wydzielonych lokalach. Zatem, poza przypadkiem indywidualnych systemów grzewczych w każdym lokalu, cała instalacja centralnego ogrzewania ze względu na swoją specyfikę stanowi część nieruchomości wspólnej. Wymiana zarówno kaloryferów, jak i termostatów należy więc do WM.
Próby rozgraniczenia instalacji w drodze uchwały są niedopuszczalne. Gdyby uznać je za dopuszczalne, powodowałoby to konieczność uznania np. kaloryferów w lokalu za jego część, co uprawniałoby właściciela do ich wymiany na jakikolwiek inny model o dowolnej pojemności i mocy, bez zgody wspólnoty, a takie działanie powodowałoby zaburzenie bilansu cieplnego w budynku.Wynikają z tego że są składnikiem tzw. współwłasności przymusowej są i fragmenty instalacji będące się poza poszczególnymi lokalami, i elementy znajdujące się w wydzielonych lokalach. Zatem, poza przypadkiem indywidualnych systemów grzewczych w każdym lokalu, cała instalacja centralnego ogrzewania ze względu na swoją specyfikę stanowi część nieruchomości wspólnej. Wymiana zarówno kaloryferów, jak i termostatów należy więc do WM. art. 12 Ustawy o własności lokali jest czytelny i jednoznacznie precyzuje zasady rozliczania kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej.
W sytuacji, gdy w budynku WM istnieje jedna wspólna instalacja C.O. – zwłaszcza jeżeli jest ona stara, kosztowna i mało wydajna – pojawiają się głosy właścicieli – którzy chcą się od niej odłączyć i wyposażyć swój lokal w indywidualną instalację C.O. Odłączenie się pojedynczego lokalu od zbiorczej instalacji centralnego ogrzewania w budynku nie należy jednak tylko do decyzji właściciela lokalu, lecz także wymaga zgody WM.
Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 28 sierpnia 1997 r., sygn. akt III CZP 36/97, potwierdził, że właściciel lokalu nie może bez zgody pozostałych właścicieli odłączyć swojego lokalu od zainstalowanej w budynku sieci C.O. i przy jej wykorzystaniu zastosować inny rodzaj ogrzewania. Instalacja grzewcza jest bowiem urządzeniem, które nie służy wyłącznie do użytku właścicieli lokali.
Sąd podkreślił, że z urządzeń takich korzystają wszyscy właściciele: zarówno w ten sposób, że ciepło doprowadzane jest do przedmiotu ich własności, jak i tak, że ogrzewane są wspólne części budynku. Składnikami nieruchomości wspólnej są i elementy instalacji znajdujące się poza poszczególnymi lokalami, i elementy w wydzielonych lokalach mieszkalnych.
Sąd uznał, że w związku z tym działania jednego z współwłaścicieli, polegające na zmianie sposobu ogrzewania jego lokalu, pozostają poza granicami przysługującego mu prawa. WM nie ma przy tym żadnego obowiązku wyrażenia zgody na takie odłączenie. A samowolne odłączenie się od instalacji nie spowoduje oczekiwanego przez właściciela skutku.
WM bowiem, zgodnie z prawem, nadal będzie uprawniona do żądania od niego, by pokrył przypadającą na niego część kosztów ogrzewania całego budynku. Wspólnota zgody na odłączenie się nie powinna wyrażać, gdyż odcięcie jednego lokalu nie spowoduje znaczącego obniżenia kosztów ogrzewania, natomiast rozliczenie kosztów ogrzewania i utrzymania instalacji C.O. będzie musiało być rozłożone na pozostałych właścicieli lokali.
Czy "ZARZĄD"powołał się na uchwały WM w których nie było mowy o zmianie czyli o wyłączeniu lokali, ale dalej pobierał opłaty na konserwacje i utrzymanie nieruchomości wspólnej, nie pobierał opłat za ogrzewanie wymienionych pomieszczeń usługowych i czy w takiej sytuacji "ZARZĄD" POWINIEN WYSTAPIC DO WŁAŚCICIELA TYCH LOKALI O ZWROT KOSZTÓW ZA OGRZEWANIE, po mimo że przez pomieszczenia tych lokali przebiega aż dziewięć (9) pionów grzewczych CO.
Czy "ZARZĄD"powołał się na uchwały WM w których nie było mowy o zmianie czyli o wyłączeniu lokali z, ale dalej pobierał opłaty zgodnie z ART.14 USTAWY Z 24 CZERWCA19944 na konserwacje i utrzymanie nieruchomości wspólnej. Nie pobierał opłat za ogrzewanie wymienionych pomieszczeń usługowych, po mimo że przez pomieszczenia tych lokali przebiega aż dziewięć (9) pionów grzewczych CO. Po podłączeniu CO NIEJ EST MI WIADOMO CZY „ZARZĄD WSPÓLNOTY WYSTĄPIŁ O ZWERYFIKOWANIE PRZYDZIAŁU MOCY GRZEWCZEJ, CZY PRZYDZIAŁ ZOSTAŁ BEZ ZMIAN.
Wykorzystałem fragmenty artykułu ::" Sytuacja prawna instalacji centralnego ogrzewania we wspólnotach mieszkaniowych"
Paweł Puch | Administrator 6/2014 | 27.08.2014 | 10
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Drugie pytanie jest szczegółowe o sposób rozliczania kosztów ciepła.
Od tego macie, lub nie macie, regulamin rozliczania.
Punktem wyjścia ustalenie: jest czy go nie ma?
1) prawną, i tu odpowiedź znalazłeś, samowolne odłączenie lokali od CO było bezprawne
potwierdzenie tej samowoli przez sam zarząd to też samowola, podział instalacji powinniście byli zatwierdzić uchwałą bo to jest czynność przekraczająca zakres czynności zwykłego zarządu
uchwały sprzed 10 lat nie mają tu znaczenia tj. powoływanie się na nie jest nie na temat,
tak mówi teoria i orzecznictwo
2) rozliczeń kosztów CO, czyli czynność techniczną, która jest lepiej lub gorzej opisana w regulaminie rozliczeń, który jak twierdzisz macie. Jeśli macie regulamin, to go stosujcie.
Jeśli regulamin pomija przypadek lokali bez zużycia, to temat jest do uregulowania w regulaminie.
Dobry regulamin uwzględni przypadek gdy w lokalu nie ma zużycia.
w rejestrze gruntu KW macierzysta
Podatki Gminy naliczają własnie z tych źródeł.
Co do tej części roszczeń nieprzedawnionej, to sąd oddalił pozew z jakiegoś innego powodu. Trudno mi dociec z jakiego, bo piszesz bardzo nieskładnie.
Jeśli macie dobry i szczegółowy regulamin rozliczania kosztów ciepła, to na podstawie konkretnych jego zapisów, możecie spokojnie dochodzić określonej kwoty za ciepło z trzech ostatnich lat.
Jeśli regulamin macie jakiś ubogi w zapisy, ramowy, to sąd nie znajdzie podstawy do dochodzenia żadnych pieniędzy z odłączonych lokali.
Z samego faktu, że w lokalu nie zużyto żadnego ciepła, nie musi jeszcze wynikać, że właściciel czy posiadacz samoistny tego lokalu w ogóle nic nie płaci. Taki lokal nadal jest w bryle budynku z częściami wspólnymi i dobry regulamin to zwykle uwzględnia przy podziale kosztów całego budynku.
W projekcie napisano, że zakres modernizacji został ustalony z inwestorem. I tak pewnie było, więc grzejniki wypadły na skutek szczegółowych ustaleń z przedstawicielami inwestora. Uchwały właścicieli lokali dot. grzejników w U1 nie było. Powoływanie się na tutaj przez wspólnotę akurat na uchwałę 4/2005, a tym bardziej na 5/2005, która była przeznaczona dla banku, to czyste nieporozumienie, mylenie pojęć.
O kosztach ciepła w tym lokalu przekazujesz wiedzę szczątkową, ale z odpowiedzi wspólnoty wynika dość jasno, że koszty i naliczenia związane z CO istnieją dla tego lokalu dopiero od roku i że ponosi je obecny właściciel lokalu.
Odpowiedź na pozew to ciągłe mylenie pojęć i tropów, jest napisana fatalnie, niemniej na razie nie widzę szans dla powoda na żadne odszkodowanie.
Roszczenie główne, jak słusznie wskazuje pozwana, jest przedawnione.
Nowy doklejony: 01.07.16 08:47
Najgorsze jest nagromadzenie sprzeczności. Niesamowity galimatias.
W piśmie z 24 kwietnia nie powinno było paść słowo "modernizacja". Czegoś takiego w ogóle nie było. Był nowy projekt nowej instalacji, który prawdopodobnie wzorem oryginalnego projektu ponownie pominął gałązki CO w lokalach użytkowych - ponownie w U1 zaprojektowano ogrzewanie elektryczne. Czy zasadnie, czy nie, nie sposób przez internet tego ocenić, ale w historii budynku instalacja CO projektowana była dwukrotnie, i dwukrotnie pominięto w niej te lokale. Jeśli w grę miałby wchodzi błąd projektowy, to siłą rzeczy musiałoby go popełnić dwóch kolejnych projektantów.
Jeśli nawet tak było, to nie ma żadnej w tym winy wspólnoty. Wspólnota w odpowiedzi na pozew broni się nieporadnie, ale generalnie powód nie ma chyba w niczym racji.
Wątek ochrony posesoryjnej jako (chyba) główna podstawa pozwu wydaje się zupełnie chybiony i to co do zasady, nie tylko z powodu przedawnienia.
Obawiam się, że prawnik, który oparł pozew na roszczeniu posesoryjnym albo jest dyletantem, albo po prostu oszukuje powoda, bo nawet jeśliby sąd przeoczył fakt przedawnienia i nie oddalił z tego powodu, to tak wszczęty proces i tak szybko okazałby się bezprzedmiotowy. Lub tak jak pisze pozwana w odpowiedzi, już na pierwszej rozprawie stwierdzono by brak legitymacji czynnej powoda.
Nowy doklejony: 01.07.16 09:00
podsumowując
- nie było podziału instalacji
- nie było modernizacji w lokalu
- uchwał 4/2005 nie zatwierdzała projektu
- nie było naruszenia posiadania
- obciążanie kosztami CO w latach 2005-czerwiec 2015 jeśli było to bezzasadne i nalezy się prawdopodobnie zwrot, jeśli go nie było to prawidłowo
- wątpliwe czy w projekcie z 2005 był błąd, zwłaszcza że uzasadnianie przez prawników pozwanej braku części instalacji CO tym, że kiedyś tam był sklep mięsny to już czysty kabaret,