Rekojmia Dach

bromber

Witam
Problem z przeciekami dachu występuje od samego początku wybudowania budynku. Na dzień dzisiejszy deweloper twierdzi, że minął termin trzyletniej gwarancji i nie jest nam w stanie pomóc.
Większość usterek była zgłaszana do dewelopera telefonicznie, niektóre na piśmie bądź mailami. Część usterek została usunięta. „Jakieś” prace dekarskie na dachu też były prowadzone przez dewelopera. Jednak dach dalej przecieka albo w tych samych miejscach albo pojawiają się nowe. W zależności, z której strony zacina deszcz.

Czy jesteśmy wstanie wyegzekwować od dewelopera naprawę dachu z tytułu rękojmi, czy dążyć do udowodniania deweloperowi, że dach posiada wady wykonawcze, bądź konstrukcyjne.
Dodam, że budynek uzyskał pozwolenie na użytkowanie w sierpniu 2012 roku pod warunkiem wykonania podjazdu dla osób niepełnosprawnych. Ostateczna decyzja na użytkowanie budynku została wydana w kwietniu 2016 roku, po zrobieniu podjazdów.
Czy termin rękojmi w tym przypadku liczy się od pierwszego pozwolenia na użytkowanie budynku czy od ostatecznego, wydanego w 2016 roku. Czy może bieg rękojmi mija 3 lata od terminu sprzedania ostatniego mieszkania? Ostatnie mieszkanie zostało sprzedane w marcu 2015 roku.

blazejh

Kwestia drugiej decyzji (czyli na podjazd) nie ma znaczenia i wygląda na to, że termin trzyletni upłynął niespełna rok temu. Liczymy trzy lata od sierpnia 2012.

właściwie wszystko w pigułce masz tutaj:
https://rynekpierwotny.pl/wiadomosci-mieszkaniowe/zmiany-w-rekojmi-za-wady-mieszkania/2675/

Zwróć uwagę, że o ile główna gwarancja wam wygasła, to na podjazd macie gwarancję jeszcze ponad cztery lata. Tu liczymy pięć lat od kwietnia 2016.

Zarządca

Termin rękojmi dla każdego nabywcy biegnie oddzielnie, zatem dla jednych mógł upłynąć, dla innych właścicieli jeszcze nie. Proszę zauważyć, że rękojmia to nic innego, jak dodatkowe zabezpieczenie kupującego w razie wystąpienia wad rzeczy sprzedanej. Wspólnota mieszkaniowa nie jest dysponentem tego prawa.

bromber

Czyli jeśli ostatni właściciel kupił mieszkanie w kwietniu 2015 roku to rozumiem, że tylko on może żądać naprawy dachu z tytułu rękojmi ??

Zarządca

[cite] bromber:[/cite]Czyli jeśli ostatni właściciel kupił mieszkanie w kwietniu 2015 roku to rozumiem, że tylko on może żądać naprawy dachu z tytułu rękojmi ??

Terminy przedawnienia roszczeń z tytułu rękojmi:


Zakup lokalu przed nowelizacją przepisów, tj. przed dniem 25.12.2014 r. - uprawnienia z tytułu rękojmi w stosunku do budynków termin ten wynosił 3 lata, natomiast po nowelizacji 5 lat.




art. 568 w brzmieniu obowiązującym od dnia 25.12.2014 r.:

§ 1. Sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi, jeżeli wada fizyczna zostanie stwierdzona przed upływem dwóch lat, a gdy chodzi o wady nieruchomości – przed upływem pięciu lat od dnia wydania rzeczy kupującemu. Jeżeli kupującym jest konsument a przedmiotem sprzedaży jest używana rzecz ruchoma, odpowiedzialność sprzedawcy może zostać ograniczona, nie mniej niż do roku od dnia wydania rzeczy kupującemu.

§ 2. Roszczenie o usunięcie wady lub wymianę rzeczy sprzedanej na wolną od wad przedawnia się z upływem roku, licząc od dnia stwierdzenia wady. Jeżeli kupującym jest konsument, bieg terminu przedawnienia nie może zakończyć się przed upływem terminu określonego w § 1.

wp44

bromber: Czyli jeśli ostatni właściciel kupił mieszkanie w kwietniu 2015 roku to rozumiem, że tylko on może żądać naprawy dachu z tytułu rękojmi ??

Jeśli nikomu innemu z pozostałych współwłaścicieli nie przysługuje już takie prawo, to wtedy pewnie tak, tylko on może żądać naprawy. Niemniej, z moich doświadczeń wynika, że nie należy oczekiwać, że deweloper naprawi cały dach (współwłasność wszystkich właścicieli lokali) na podstawie roszczenia tylko jednego z nich. Raczej spodziewałbym się tego, że dostaniesz jakąś rekompensatę finansową w drodze ugody, względnie wspólnota będzie musiała sfinansować remont i Ty będziesz partycypował w tym finansowaniu proporcjonalnie do posiadanego udziału i potem te koszty zwróci Ci deweloper (dobrowolnie, lub po przymuszeniu).

No, ale jak to w życiu - może być różnie. Pozdrawiam.

Aha, nawet jeśli upłynął termin rękojmi, to można jeszcze powalczyć na drodze cywilnej, zdaje się, że roszczenie przedawnia się po 10 latach, ale szanse na sukces w tym trybie oceniam na iluzoryczne.

blazejh

Termin rękojmi dla każdego nabywcy biegnie oddzielnie, zatem dla jednych mógł upłynąć, dla innych właścicieli jeszcze nie.

Czyli jeśli ostatni właściciel kupił mieszkanie w kwietniu 2015 roku to rozumiem, że tylko on może żądać naprawy dachu z tytułu rękojmi ??

To jest podejście zgodne z zasadami prawa cywilnego ale zupełnie niepraktycznie, ponieważ terminy gwarancyjne dla dewelopera nie są z gumy, jeśli w grę wchodzą usterki w części wspólnej. Tu po prostu nie ma na co czekać.
W takich wypadkach, o ile nie jest późno, proponuję ze zwykłej ostrożności procesowej liczyć terminy tak jak to zrobiłem i przeprowadzić szybką cesję roszczeń na rzecz wspólnoty.

Skorzystanie z gwarancji ostatniego właściciela to zwykła iluzja.

Zarządca

Konieczność dokonania przelewu uprawnień na wspólnotę mieszkaniową, o ile właściciele podejmą decyzję, że to wspólnota będzie dochodzić roszczeń z tytułu rękojmi, wynika wprost z brzmienia art. 556 kodeksu cywilnego:

Art. 556. Sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę fizyczną lub prawną (rękojmia).

W przepisie tym mowa wprost o odpowiedzialności sprzedawcy względem kupującego.