Wspólnota ma aż 10 lat na pozwanie zarządcy

Gość Zarzadca.pl

Piękne. Ale brak mi w opisie kilku informacji organizacyjnych.<br />1. Jaka forma zarządzania wspólnotą obowiązywała w okresie spornym , Zarządca z art. 18 czy Zarząd z art. 20 ?<br />2. Wspólnota miała uchwalony Plan gospodarczy ?<br />3. Czy za okres sporny Zarządca/ Zarząd otrzymał absolutorium?<br />4. Czy wspólnota przyjęła Sprawozdanie finansowe ujmujące okres sporny? <br />Jako opis akademicki artykuł bardzo pouczający. J.

Zarządca

Informacje dotyczące kwestii organizacyjnych są opisane w uzasadnieniu orzeczenia przywołanego w treści artykułu.

Z uzasadnienia wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 29 kwietnia 2013 roku, sygn. akt: VI ACa 538/12:

"Powyższe rozstrzygnięcie zapadło w oparciu o następujące ustalenia faktyczne i rozważania prawne.

W dniu 20 listopada 2001 r. G. K. prowadzący działalność gospodarczą w ramach spółki cywilnej (...)zawarł z developerem – (...) S.A. z siedzibą w W. umowę o zarządzanie nieruchomością położoną przy ul. (...) w W. do czasu aż nastąpi zawiązanie się Wspólnoty Mieszkaniowej. Do obowiązków zarządcy należało podejmowanie wszelkich czynności zmierzających do utrzymania nieruchomości w stanie niepogorszonym oraz realizacja zadań wynikających z ustawy o własności lokali. W grudniu 2001 r. zostały wydane pozwolenia na użytkowanie budynków oznaczonych numerami: (...), które deweloper wznosił na przedmiotowej nieruchomości. Spółka cywilna (...) zatrudniła od stycznia 2002 r. K. k. na stanowisku administratora osiedla."

Treść orzeczenia na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny:
http://www.zarzadca.pl/prawo/orzecznictwo-sadowe/2883-vi-aca-538-12-bezpodstawne-wzbogacenie

Gość Zarzadca.pl

Przeczytałem. Przepraszam. Ale opisany wyrok nie dotyczy dotyczy, w/g mnie, Zarządcy ale zwykłych ,,naciągaczy" i między innymi ufnej ,,Panienki" z Zarządy Wspólnoty, bez kwalifikacji. Dwa cytaty z uzasadnienia . [ Cyt: ] .Sąd Apelacyjny zważył, co następuje: 1. ,,Jeżeli chodzi o rozliczenie należności z okresu od dnia 1 grudnia 2001 r. do 30 kwietnia 2002 r. to istotnie stron nie łączył w tym okresie czasu żaden stosunek zobowiązaniowy" <br />2. ,, Z przesłuchania świadków, którzy w tym czasie pełnili funkcje członków zarządu Wspólnoty nie wynika również, że mieli oni wówczas świadomość, iż pozwanym nie należy się taka kwota. Świadek I. G. zeznała, że nie będąc księgową podpisała fakturę (wraz z p.O.) „bo ufała współczłonkom zarządu.(..)Wypada w związku z tym zauważyć, że jednym z członków zarządu Wspólnoty był pozwany G. K. i to on jednocześnie wystawił powódce rzeczoną fakturę (..)." J.

Zarządca

Zdarzają się niestety przypadki złego zarządzania i to nie tylko przez zarządców, ale również przez zarządy właścicielskie, gdy pobierane są środki bez podstaw prawnych, albo opłacane bezzasadne faktury na rzecz osób trzecich. Ten wyrok pokazuje, że to nie jest tak, iż pieniędzy nie można odzyskać.

Proszę zwrócić uwagę na fakt, że Sąd zasądził na rzecz wspólnoty mieszkaniowej m.in. koszty przeglądów, które ta poniosła nie będąc do tego zobowiązaną:

"Jeżeli natomiast chodzi o pokryte przez Wspólnotę koszty odbioru technicznego budynków (...) to w tym przypadku faktury wystawił Wspólnocie podmiot trzeci – firma (...) ale obowiązkiem pozwanych, jako zarządcy nieruchomości było zweryfikowanie zasadności tych faktur.
Zgodnie z treścią umowy z dnia 3 kwietnia 2002 r. – do obowiązków zarządcy należało wykonywanie czynności zarządu nieruchomością w imieniu i na rachunek zleceniodawcy, reprezentowanie Wspólnoty na zewnątrz, prowadzenie jej księgowości i dokonywanie rozliczeń.
Będąc podmiotem profesjonalnie zajmującym się tą dziedziną działalności gospodarczej pozwani powinni byli wiedzieć, że podmiotowe koszty obciążały dewelopera a nie Wspólnotę i odmówić realizacji faktur. Skoro tego nie uczynili, to płacąc te należności ze środków Wspólnoty wyrządzili jej szkodę w rozmiarze odpowiadającym sumie przekazywanych z powyższego tytułu kwot firmie (...), co było rezultatem nienależytego wykonania zobowiązania."


Nawet społecznie działający zarząd winien liczyć się z obowiązkiem zwrotu tego, co niesłusznie zapłacił, nawet jeżeli nie miał z tego tytułu korzyści a zapłata była wyłącznie wynikiem niedbalstwa.

W takiej sytuacji roszczenie o zapłatę można oprzeć na podstawie art. 471 kodeksu cywilnego.


Inna kwestią jest z kolei bezpodstawne wzbogacenie, gdy zarząd czy zarządca dokonuje na swoją rzecz jakiegoś świadczenia, mimo że brak po temu podstaw prawnych.