Protokół usterek

kajzer1411

Witam! W kwietniu bierzacego roku skończyła sie rekojmia na nasz blok. Teraz po trzech miesiacach my jako wspólnota dowiedzielismy sie ze istnieje cos takiego jak protokół usterek, który ma byc wykonany przez administracje przed koncem gwarancji badz rekojmi.Podobno jest to w ustawie zapisane. Moje pytanie brzmi :czy może mi ktoś wskazać to w ustawie bo szukam i nie moge znalezc.

Zarządca

Kwestie związane z rękojmią na wady budynku reguluje kodeks cywilny, ten protokół usterek to zwyczajowa sprawa, nie takiej regulacji. Zwracam uwagę, że upływ terminu rękojmi nie wyklucza innych roszczeń, np. odszkodowawczych.

"W wyroku z dnia 20 maja 2011 roku, sygn. akt: I A Ca 269/11 Sąd Apelacyjny w Katowicach przedstawił pogląd, iż „zawarte w art. 566 §1 k.c. unormowanie ustawodawca wprowadził w tym jedynie celu, by podkreślić, że skorzystanie z rękojmi nie wyłącza dochodzenia innych roszczeń wynikających z zawartej umowy, w szczególności zaś roszczeń odszkodowawczych. Nie ma zatem przeszkód, by kupujący, który ani nie odstępuje od umowy, ani nie żąda obniżenia ceny, mógł na zasadach ogólnych wystąpić z roszczeniem przewidzianym w art. 471 k.c. za nienależyte wykonanie umowy sprzedaży. Może ono być nawet tożsame z tym, jakie, między innymi przewidują przepisy o rękojmi, występujące bowiem między nimi różnice dotyczą głównie szerszego w przypadku rękojmi katalogu roszczeń, szerszego zakresu odpowiedzialności (w przypadku rękojmi nawet wykazanie, że szkoda jest następstwem okoliczności, za które sprzedawca nie odpowiada, nie wyłącza jego odpowiedzialności w granicach ujemnego interesu umownego) oraz czasu, w którym można ich dochodzić i skutków upływu terminu.”
Więcej na ten temat w artykule: Utrata rękojmi i co dalej?

na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny:

http://www.zarzadca.pl/komentarze/2692-utrata-rekojmi-i-co-dalej

kajzer1411

Dziekuje za odpowiedz! Artykuł zawiera wiele istotnych informacji. Miałem nadzieje , że przedstawie administracji jakis artykuł kc , który zobowiazywał ich do wykonania takiego protokołu.

elan124

Kajzer1411: Miałem nadzieje , że przedstawie administracji jakis artykuł kc , który zobowiazywał ich do wykonania takiego protokołu.

Przypuszczam, że będziecie musieli indywidualnie przygotować dla swoich lokali mieszkalnych "zestaw" usterek do usunięcia przez wykonawcę a następnie sporządzić protokół z tym wykazem i opisem usterek. Na przykład taki:
Protokół wad i usterek
Zgodnie z art. 636 kodeksu cywilnego przekazuję i wzywam....... do usunięcia wad i usterek w moim lokalu mieszkalnym.............. do dnia..................
Mieszkanie ma następujące wady i usterki: 1. ściany w kuchni są nierówne i popękane, 2. Brakuje gniazdek elektrycznych w łazience itd.
Ponadto na dachu została położona nierówno papa i brak instalacji odgromowej.

(Podpis właściciela lokalu) Przyjąłem do wiadomości (przedstawiciel dewelopera)

Zarządca

[cite] kajzer1411:[/cite]Dziekuje za odpowiedz! Artykuł zawiera wiele istotnych informacji. Miałem nadzieje , że przedstawie administracji jakis artykuł kc , który zobowiazywał ich do wykonania takiego protokołu.

Wspólnota mieszkaniowa nie jest uprawniona do dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi, wszak nie ona była stroną umów kupna - sprzedaży, uprawnieni są wyłącznie ci, którzy kupili lokale bezpośrednio od dewelopera, oznacza to, że osoba, która jest kolejnym właścicielem może dochodzić roszczeń, ale od tej osoby, od której kupiła lokal bezpośrednio (taki niuans, ale niewiele osób zwraca na niego uwagę).

Można doprowadzić do takiej sytuacji, gdy wspólnota stanie się stroną dla dewelopera, ale wymaga to przelewu praw, innymi słowy właściciele lokali, którym te roszczenia przysługują dokonują cesji uprawnień na wspólnotę.


Proszę również sprawdzić jaki zapisy w umowie ma owa "administracja".



"Swoje roszczenia możemy kierować wyłącznie do osoby, która sprzedała nam lokal, z kolei osoba ta ma prawo, nawet jeżeli nie jest już właścicielem, dochodzenia ich od dewelopera.
Aby uniknąć niedogodności z tym związanych warto się więc zabezpieczyć i zawrzeć w umowie kupna - sprzedaży klauzulę o przejściu uprawnień z tytułu rękojmi na nabywcę. Taki zapis jest również korzystny dla sprzedającego lokal, ponieważ cedując swoje prawo dochodzenia roszczeń bezpośrednio od dewelopera co do zasady sam zwalnia się od odpowiedzialności za wady budowlane wobec osoby, której go sprzedał."

Więcej na ten temat w artykule: "Uprawnienia z tytułu rękojmi nie przechodzą na nabywcę"
na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny:

http://www.zarzadca.pl/komentarze/776-uprawnienia-z-tytulu-rekojmi-nie-przechodza-na-nabywce.html


Pomocne orzecznictwo:

z uzasadnienia wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 9 sierpnia 2011 r., sygn. akt: VI ACa 1188/10:

"Jak już wcześniej wskazano, w oparciu o ustawę o własności lokali, wspólnota mieszkaniowa nie ma legitymacji czynnej do dochodzenia roszczeń związanych z odszkodowaniem z tytułu wad budynku stanowiącego nieruchomości wspólną. Legitymację czynną w tym zakresie mają bowiem jedynie, każdy z osobna, członkowie wspólnoty, jako strony stosunku zobowiązaniowego – umowy sprzedaży – lokalu. Biorąc jednakże pod uwagę, iż przedmiot sporu należy do kategorii spraw związanych z gospodarowaniem nieruchomością wspólną, nic nie stało na przeszkodzie, by w oparciu o umowy przelewu wierzytelności zawarte z członkami wspólnoty, wspólnota mieszkaniowa mogła nabyć legitymacje czynną do wytoczenia przedmiotowego powództwa o odszkodowanie."

Orzeczenie na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny:

http://www.zarzadca.pl/prawo/orzecznictwo-sadowe/1612-vi-aca-118810-dochodzenie-roszczen-z-tytulu-rekojmi-przez-wspolnote-mieszkaniowa