niestosowanie się do Ustawy o własności lokali
marcusa
Użytkownik
Witam.Mam pytanie w związku z niechęcią mieszkańców do stosowania się do Ustawy o własności lokali.
Chodzi o ustalenie przez większość głosów składki osiedlowej nazwanej Fundusz Remontowy jednakowej dla wszystkich mieszkańców,mimo tego,
że we wspólnocie są dwa rodzaje mieszkań-8 o pow 75 m kw i 8 o pow 140 m kw.Mieszkańcy twierdzą,że nie są wspólnotą,
chcą sami zarządzać,sprzątać,naprawiać itd i dlatego nie potrzebna jest im rejestracja wspólnoty.
Zarząd wygląda tak,że pani,która zgłosiła się na ochotnika założyła konto w banku na nazwę "Osiedle",rozlicza co miesiąc wydatki i na zebraniu pyta jakie mieszkańcy
mają potrzeby.Ostatnio postanowiono,że z niewielkiej kwoty Funduszu Remontowego zostaną naprawione kosztowne usterki dewelopera.
Uprzejmie proszę o informację,czy takie funkcjonowanie zarządu i nie uwzględnianie w wys składek na Fundusz udziałów jest dozwolone i zgodne z prawem
i czy ew.grozą nam jakieś kary za niestosowanie się do Ustawy.Dziękuję za odpowiedź.
Nowy doklejony: 26.08.16 12:56
Jestem nowym członkiem forum i nie wiem do kogo powinnam skierować swoje pytanie.
Chodzi o ustalenie przez większość głosów składki osiedlowej nazwanej Fundusz Remontowy jednakowej dla wszystkich mieszkańców,mimo tego,
że we wspólnocie są dwa rodzaje mieszkań-8 o pow 75 m kw i 8 o pow 140 m kw.Mieszkańcy twierdzą,że nie są wspólnotą,
chcą sami zarządzać,sprzątać,naprawiać itd i dlatego nie potrzebna jest im rejestracja wspólnoty.
Zarząd wygląda tak,że pani,która zgłosiła się na ochotnika założyła konto w banku na nazwę "Osiedle",rozlicza co miesiąc wydatki i na zebraniu pyta jakie mieszkańcy
mają potrzeby.Ostatnio postanowiono,że z niewielkiej kwoty Funduszu Remontowego zostaną naprawione kosztowne usterki dewelopera.
Uprzejmie proszę o informację,czy takie funkcjonowanie zarządu i nie uwzględnianie w wys składek na Fundusz udziałów jest dozwolone i zgodne z prawem
i czy ew.grozą nam jakieś kary za niestosowanie się do Ustawy.Dziękuję za odpowiedź.
Nowy doklejony: 26.08.16 12:56
Jestem nowym członkiem forum i nie wiem do kogo powinnam skierować swoje pytanie.
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Art. 12 ust. 2 UoWL: Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach. Oznacza to, że wszelkie opłaty na utrzymanie nieruchomości wspólnej, w tym: wpłaty na fundusz remontowy, powinny być ustalone proporcjonalnie do udziałów, a ne "po równo na lokal".
W świetle prawa masz rację, ale... czy wyegzekwujesz przestrzeganie prawa - tego nie byłbym pewny. Ja zanegowałem przed sądem fakt wyznaczania opłat na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną "po równo" i przegrałem: https://forum.zarzadca.pl/dyskusja/6920/oplaty-zwiazane-z-utrzymaniem-nieruchomosci-wspolnej W tym roku ponownie wyznaczono "po równo" - bo zarząd musiał pokazać, że nikt mu nie będzie niczego dyktować. I nikt się nie buntuje.
Ja odkryłem, że w mojej wspólnocie nigdy zgodnie z UoWL nie wybrano zarządu. I co? I nic. "Zarząd" sprawuje swoje funkcje, dysponuje majątkiem wspólnoty i staje przed sądem jako reprezentacja wspólnoty. Wezwany przez sąd do przedłożenia uchwały dowodzącej jego wyboru raz nie zrobił nic, kiedy indziej zaś złożył dokumenty, o których sam potem powiedział, że zostały "odtworzone na podstawie protokołu". I co? I nic, to ja jestem "pieniaczem" (prawnik wspólnoty wielokrotnie mnie tak nazywał).
Od trzech lat walczę o możliwość skontrolowania rachunków bankowych wspólnoty, co jest prawem zagwarantowanym każdemu członkowi w UoWL. I co? I nic, pomimo kilku rozpraw sądowych i egzekucji komorniczej.
Chcesz być zdrowy/zdrowa? Daj sobie spokój, bo wydasz pieniądze i stracisz zdrowie. Jak ja.
Fundusz remontowy w tej samej wysokości dla każdego-to nie jest rozwiązanie zgodne z prawem, jednak to mało prawdopodobne, aby właściciele byli tak kompletnie niezainteresowani przedmiotem współwłasności, może warto udać się na zebranie,poprosić o wsparcie prawnika, który wyjaśni zasady funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych? Moim zdaniem powinno to uzdrowić sytuację, czy był Pan na jakimkolwiek takim zebraniu?
Odnośnie usuwania wad budowlanych -to sprawa jest nieco bardziej skomplikowana - wspólnota z mocy prawa nie ma uprawnień do egzekwowania ich usunięcia, ponieważ nie była stroną umów kupna - sprzedaży lokali.
Może wystąpić do dewelopera z roszczeniami, ale pod tym warunkiem, że uzyska takie prawo - konkretnie cesję praw od poszczególnych włascicieli lokali.
Jeżeli usuwanie wad nie jest realizowane - to wspólnota winna je usunąć we własnym zakresie - właściciele mogą wówczas wedle swojego uznania dochodzić roszczeń - każdy swym udziałem.
Pomocne orzecznictwo:
z uzasadnienia wyroku Sądu Najwyższego z dnia 22 kwietnia 2015 r. , sygn. akt: III CZP 230/14:
"Na wspólnocie spoczywają więc m. in. przewidziane w art. 61 pkt. 1 w zw. z art. 5 ust. 2 i ust. 1 pkt e pr. bud. obowiązki związane z utrzymywaniem i użytkowaniem nieruchomości wspólnej zgodnie z zasadami przewidzianymi w art. 5 ust. 2 pr. bud., w tym zapewnienie, aby spełnione zostały podstawowe wymagania dotyczące m.in. ochrony przed hałasem i drganiami. Nie dopełniając tych obowiązków pozwana Wspólnota w drodze zaniechania dopuściła do długotrwałego emitowania nadmiernego hałasu i drgań do mieszkania powódki, przy czym oddziaływanie to nie tylko stanowiło niedopuszczalne immisje, ale również, ze względu na negatywne konsekwencje dla zdrowia fizycznego i psychicznego powódki, naruszało jedno z jej najważniejszych dóbr osobistych.
Podnoszony przez Sąd Apelacyjny fakt, że pierwotną przyczyną emisji szkodliwych hałasów i wibracji były błędy powstałe na etapie budowy nie uchyla odpowiedzialności pozwanej Wspólnoty wobec powódki, wobec której odpowiada za szkodę poniesioną w wyniku nienależytego wykonywania zarządu nad nieruchomością wspólną (zob. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 28 lutego 2006 r., III CZP 5/06, OSNC 2007/1/6), co - nie wyłącza także jej odpowiedzialności za naruszenie dóbr osobistych powódki, jeżeli - jak w rozpatrywanej sprawie - niewykonanie obowiązków zarządcy doprowadziło do skutku w postaci naruszenia dóbr osobistych, w tym wypadku zdrowia powódki."
Orzeczenie na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny:
http://www.zarzadca.pl/abc-wspolnoty/2876-iii-czp-230-14-uciazliwy-halas
Zacznij Ty lepiej od lektury ustawy o własności lokali
Mieszkańcy we wspólnocie nie maja nic do decydowania i rządzenia , od tego są właściciele lokali .
Wspólnota powstaje z mocy prawa, czy to komuś się podoba czy nie wystarczy mieć wykupiony udział w częściach wspólnych
Fundusz remontowy tworzą właściciele lokali na podstawie uchwały, nie został uregulowany w ustawie o własności lokali. O tym na co można przeznaczać zgromadzone na nim środki również winna określać uchwała, jeżeli właściciele postanowili, że ze składek tych finansowane są remonty nieruchomości wspólnej (w takim celu jest tworzony), to nic nie stoi na przeszkodzie, aby z tych środków naprawiać usterki, których nie usunął deweloper, o ile on tego nie uczynił.
Należałoby jednak wyjaśnić kwestie związane z dochodzeniem roszczeń, czy właściciele nie woleliby przelać swoich uprawnień z tytułu rękojmi na wspólnotę mieszkaniową, która mogłaby wtedy dochodzić roszczeń od dewelopera?