Wspólnota mieszkaniowa przejmie długi spółdzielni?

Gość Zarzadca.pl

Wspólnota nie może . Ale kto albo co ogranicza właścicieli poszczególnych lokali w występowaniu z roszczeniem o wypłacenie nadpłaconej kwoty na fundusz remontowym? (J.)

KubaP

[b]Wspólnoty mieszkaniowe powstałe z zasobów spółdzielczych [/b]nie mogą liczyć na przekazanie im środków, które [u]właściciele lokali zgromadzili na funduszu remontowym.[/u] [b]Brak jest regulacji prawnych[/b] przemawiających za przyjęciem, że wspólnota mieszkaniowa jest kontynuatorką rozliczeń jej członków ze spółdzielnią, kwestia ta wykracza obecnie poza zakres jej zdolności prawnej.
Pogląd taki wyraził m.in. Sąd Najwyższy uzasadniając wyrok z dnia 15 maja 2014 r., sygn. akt: IV CSK 470/13,

To jest logiczne

Niebawem ta sytuacja ma się zmienić, ponieważ  Ministerstwo Budownictwa i Infrastruktury przygotowało projekt nowelizacji ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Planowana nowelizacja ma doprowadzić do realizacji trzech wyroków [b]Trybunału Konstytucyjnego z roku 2012, 2013 i 2015 r.,[/b] w których za niezgodne z Konstytucją uznane zostały zasady  [b]wykupu mieszkań zakładowych, członkostwo oraz rozliczenia między spółdzielnią a powstałą wspólnotą mieszkaniową[/b]

Wspólnota mieszkaniowa stanie się kontynuatorką rozliczeń właścicieli ze spółdzielnią, co więcej będzie mogła samodzielnie dochodzić roszczeń z tytułu zadłużenia na dzień jej powstania.

blazejh

[cite] Gość Zarzadca.pl:[/cite]Wspólnota nie może . Ale kto albo co ogranicza właścicieli poszczególnych lokali w występowaniu z roszczeniem o wypłacenie nadpłaconej kwoty na fundusz remontowym? (J.)

Jeśli masz na myśli podobne roszczenie o nadpłatę na FR, tj. na linii były spółdzielca - spółdzielnia, to ograniczenie na dzisiaj jest dokładnie takie samo jak w przypadku roszczenia wspólnoty.
Co do istoty byłoby to przecież to samo roszczenie.

W artykule jest to w zasadzie wyjaśnione, ale brakuje mi tam prostego stwierdzenia: w spółdzielni nie ma żadnej nadpłaty na FR. Wpłacone przez spółdzielcę zaliczki na FR nie są księgowane ani na żadnym koncie księgowym przypisanym do spółdzielcy, ani najczęściej nawet do jego budynku.

Więc nie ma nadpłaty, nie da się jej wyliczyć. Nie ma nadpłaty - nie ma roszczenia o jej zwrot.

I jeszcze jedno nieporozumienie. To nie spółdzielcy gromadzą środki na funduszu remontowym.
Gromadzi je spółdzielnia. Wszystkie trafiają do jednego ksiegowego wora.

KubaP

[cite] blazejh:[/cite]W artykule jest to w zasadzie wyjaśnione, ale brakuje mi tam prostego stwierdzenia: w spółdzielni nie ma żadnej nadpłaty na FR.

Wpłacone przez spółdzielcę zaliczki na FR nie są księgowane ani na żadnym koncie księgowym przypisanym do spółdzielcy, ani najczęściej nawet do jego budynku.

wieści z lat 60 ubiegłego stulecia .
"Spółdzielca" ( niezaleznie kogo tak nazwiemy) nie wpłaca zaliczki tylko opłaty eksploatacyjne, a to jest jednak różnica.
Opłaty eksploatacyjne związane z utrzymaniem nieruchomości stanowią , po wpłacie spółdzielcy, majątek Spółdzielni ewidencjowany na lokalu i budynku w którym spółdzielca ma lokal .

[cite] blazejh:[/cite]Więc nie ma nadpłaty, nie da się jej wyliczyć. Nie ma nadpłaty - nie ma roszczenia o jej zwrot.

ależ da się wyliczyć: wpłacone opłaty eksploatacyjne minus koszty poniesione przez SM na dany budynek , podzielone zgodnie z algorytmem naliczania, stanowią wymiar wpłat "spółdzielcy".

[cite] blazejh:[/cite] I jeszcze jedno nieporozumienie.
To nie spółdzielcy gromadzą środki na funduszu remontowym.
Gromadzi je spółdzielnia. Wszystkie trafiają do jednego ksiegowego wora.

Nieprawda, nie trafiają do jednego wora, bo spółdzielnia jest zobowiązana ustawowo prowadzić ewidencje księgową na każdy budynek oddzielnie.
Czym innym jest "żywa gotówka" na koncie SM; a czym innym jest zapis księgowy w ewidencji.

blazejh

I doszliśmy do tego czym jest ta słynna ewidencja, o której mowa w art. 4 ust. 41 pkt 2 u.s.m.:

Spółdzielnia prowadzi (...)

"Ewidencję wpływów i wydatków funduszu remontowego zgodnie z art. 6 ust. 3; ewidencja wpływów i wydatków funduszu remontowego na poszczególne nieruchomości powinna uwzględniać wszystkie wpływy i wydatki funduszu remontowego tych nieruchomości."

Czyli przy ustaleniu czym jest wpływ na fundusz remontowy musimy sięgnąć bezpośrednio do art 6 ust.3., a tam jest wyraźnie mowa o odpisie na fundusz na remonty zasobów mieszkaniowych.

Wpływem jest odpis. Nie ma tu słowa o środkach wpłaconych. Wysokość wpłat nie jest (na razie) wpływem w rozumieniu ustawy. Wpływem jest przypis na fr (inaczej: nominalna wysokość naliczeń na fr). Jesli nie ma dłużików w budynku to tylko wtedy odpis będzie równy wysokosci naliczeń, co jak wiemy nigdy się nie zdarza.

Niestety, jak widać z artykułu powyżej, wpłaty z odpisem potrafią pomylić nawet sędziowie SN. To jest bardzo powszechny błąd. Spółdzielcy robią to nagminnie myśląc, że jeśli spółdzielnie od paru lat prowadzą "ewidencje na budynki", to nagle coś dla nich z tego wynika, np. roszczenia o zwrot rzekomych nadpłat, gdy powstała wspólnota.

Taka ewidencja uwzględniająca tylko przyrównanie kosztów remontu do przypisu jest bardzo łatwa w prowadzeniu i można ją łatwo zaprowadzić "do tyłu", więc nie był i nie jest to dla spółdzielni żaden problem. Problemem byłoby zaprowadzenie ewidencji przyrównującej stan środków wpłaconych do kosztów remontów. Dlatego w projekcie noweli usm, o którym słyszymy, mowa będzie tylko zaprowadzeniu takiej ewidencji od momentu wejścia noweli w życie, bo "do tyłu" spółdzielnie tego nie wyliczą. Nie są w stanie.


Jeśli zapowiedzi ministerstwa zostaną spełnione, to w przypadku kwot na fr wpłacanych dzisiaj tytułem opłaty eksploatacyjnej, spokojnie będziemy mogli mówić o zaliczkach na fr. One z definicji mogą podlegać rozliczeniu, a tylko suma wpłat pomniejszona o koszty remontów może podlegać przekazaniu wspólnocie. Odpisów się nie przekazuje.

KubaP

Nie znam się na pełnej księgowość, jaką prowadzą SM ,ale odpis na FR w tym wypadku jest traktowana, jako wpłata. tzw. ewidencja memoriałowa.
http://www.podatki.biz/artykuly/nsa-spoldzielnia-mieszkaniowa-odliczy-pelny-odpis-na-fundusz-remontowy_28_23294.htm

blazejh

W tym linku jest sprawa przed NSA zagadnienia na tle prawa podatkowego.

W treści tego uzasadnienia dwa razy jest zrównanie odpisu z wpłatami. Wpłaty wzięte są w nawias. NSA cytuje tak organ podatkowy, ale sam błędu nie popełnia.

My tu mówimy o tym, czym jest "ewidencja na budynki", i do czego służy, albo raczej do czego nie służy.
Kategoria odpisu nadaje się do ustalenia, co jest kosztem gospodarki zasobami mieszkaniowymi spółdzielni. Ale na pewno nie do rozliczeń środków z następcą prawnym.

Rozliczenie funduszu remontowego pomiędzy spółdzielnią a wspólnotą mieszkaniową za pomocą odpisów z tych ewidencji prowadziłoby do patologii. Przede wszystkim do ruiny finansowej spółdzielni.

Dokonanie odpisu jest zabiegiem księgowym, dokonanie wpłaty - czynnością.

KubaP

[cite] blazejh:[/cite]My tu mówimy o tym, ..

Ty tak chcesz, aby tak było, jak sugerujesz, a temat jest o to, że

[b]Wspólnota mieszkaniowa przejmie długi spółdzielni?[/b]

[cite] blazejh:[/cite]Rozliczenie funduszu remontowego pomiędzy spółdzielnią
a wspólnotą mieszkaniową za pomocą odpisów z tych ewidencji prowadziłoby do patologii.
Przede wszystkim do ruiny finansowej spółdzielni.

a niby dlaczego ma być ruina finansowa SM?
przecież po powstaniu wspólnoty SM będzie członkiem tej wspólnoty i zarazem Administratorem NW WM i swoich zasobów

blazejh

Z bardzo prostej przyczyny - wysokość odpisu zawsze przewyższa wysokość wpłat. W skrajnych wypadkach zwrot na podstawie odpisu kładłby finansowo niejedną spółdzielnię. Dlatego nikt nawet nie proponuje takiego sposobu rozliczania.


Odpowiedź ministerstwa, niestety niezbyt jasna:
http://www.smgadow.pl/index.php/odpowiadamy/234-rozliczanie-funduszu-remontowego-w-spoldzielniach-mieszkaniowych


Skoro temat jest o przejęciu długów spółdzielni przez wspólnotę, to po jakiego grzyba wprowadziłeś wątek z prawa podatkowego? To już przecież zupełnie nie na temat.

KubaP

[cite] blazejh:[/cite]Z bardzo prostej przyczyny - wysokość odpisu zawsze przewyższa wysokość wpłat. W skrajnych wypadkach zwrot na podstawie odpisu kładłby finansowo niejedną spółdzielnię. Dlatego nikt nawet nie proponuje takiego sposobu rozliczania.

Dlaczego miałby kłaść?

No, nie do końca.
Znany mi jest przypadek małej SM, 21 lokalowej, gdzie zgromadzone odpisy na FR przewyższały potrzeby remontowe. 18 lokali się przekształciło na własność i powstała Wspólnota. Od 6 lat bujają się po sądach w sprawie rozliczenia nadwyżki z FR.

[cite] blazejh:[/cite] Skoro temat jest o przejęciu długów spółdzielni przez wspólnotę, to po jakiego grzyba wprowadziłeś wątek z prawa podatkowego?
To już przecież zupełnie nie na temat.

Czyli przy ustaleniu czym jest wpływ na fundusz remontowy musimy sięgnąć bezpośrednio do art 6 ust.3.,
a tam jest wyraźnie mowa o odpisie na fundusz na remonty zasobów mieszkaniowych.
Wpływem jest odpis. Nie ma tu słowa o środkach wpłaconych.

chodziło mi o wyjaśnienie, bo tam są użyte słowa "odpis = wpłata" które Ty kwestionujesz, że to, nie to samo., .