Umowa z zarządcą a zmiana sposobu zarządu wspólnoty

jQ

Witam
Jestem członkiem wspólnoty mieszkaniowej, jak również jej zarządu. W
momencie, gdy, poprzez wydzielenie pierwszego lokalu w budynku, utworzona
została wspólnota mieszkaniowa, pierwsi jej członkowie wraz z deweloperem
podpisali z pewną firmą umowę na zarządzanie i administrowanie
nieruchomością należącą do wspólnoty. Umowa została podpisana notarialnie

Około roku później mieszkańcy postanowili powołać swój zarząd. W tym celu
przegłosowana została uchwała wspólnoty o zmianie sposobu zarządu - z
notarialnie wpisanego do księgi wieczystej, na zarząd wybierany spośród
mieszkańców. Wybrany został także skład nowego zarządu. Uchwałę notariusz
przyklepał, w sądzie zostały papiery złożone, wpis o zarządcy został
wykreślony. Umowa z dotychczasowym zarządcą nie została jednak do tej pory
rozwiązana ani aneksowana. W praktyce firma ta wykonuje obecnie zadania
administratora, ale zarządza zarząd wybrany spośród mieszkańców. Mam jednak
wątpliwość - czy skoro podjęta została uchwała o zmianie sposobu zarządu,
to umowa z tamtą firmą, odnośnie zarządu wspólnoty jest ważna, czy utraciła
moc prawną? Czy konieczne jest aneksowanie jej, czy nie? Inaczej mówiąc - czy
dotychczasowy zarządca utracił na mocy uchwały wspólnoty prawo zarządzania wspólnotą, czy
też umowa i jej postanowienia są wiążące? No i czy wybrany
spośród mieszkańców zarząd może tą umowę wypowiedzieć.

Podsumowując - czy są jakieś uregulowania prawne odnośnie takich sytuacji,
gdy wykonanie jakiejś umowy zależy od uwarunkowań prawnych, a uwarunkowania
te tracą swoją moc, albo zostają zmienione.

owner

utworzona została wspólnota mieszkaniowa, pierwsi jej członkowie wraz z deweloperem podpisali z pewną firmą umowę na zarządzanie i administrowanie nieruchomością należącą do wspólnoty. Umowa została podpisana notarialnie

przegłosowana została uchwała wspólnoty o zmianie sposobu zarządu - z notarialnie wpisanego do księgi wieczystej, na zarząd wybierany spośród mieszkańców. Wybrany został także skład nowego zarządu. Uchwałę notariusz przyklepał, w sądzie zostały papiery złożone, wpis o zarządcy został wykreślony.

Sięgnijmy do ustawy:
Art. 18. 1. Właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej.

Wy to zrobiliście: umową notarialną określiliście sposób sprawowania zarządu nieruchomością wspólną w ten sposób, że powierzyliście sprawowanie zarządu firmie zarządzającej.
Po czym po roku uchwałą zaprotokołowaną przez notariusza - zgodnie z art. 18.2a - zmieniliście dotychczasowy sposób zarządu na "zarząd właścicielski" z art. 20 ustawy. Tym samym umowa z zarządcą została przez Was rozwiązana z dniem wykreślenia wpisu w księdze wieczystej. Jeżeli umowa powierzenia zarządu przewidywała okres wypowiedzenia, to okres ten zaczął swój bieg w dniu złożenia wniosku o wykreślenie wpisu w księdze wieczystej. W tym czasie zarządca powinien przygotować dokumenty wspólnoty do protokolarnego przekazania zarządowi wspólnoty. Jeżeli ten okres już minął, powinniście pisemnie wezwać zarządcę do zwrotu dokumentacji i wydania nieruchomości.

jQ

Umowa obejmowała zarówno zarządzanie nieruchomością, jak i administrowanie nią. Czy wobec zmiany sposobu zarządu, i - jak piszesz - wygaśnięcia umowy o zarządzanie, cała umowa wygasła, czy też część dotycząca administracji trwa nadal. Firma ta prowadzi obecnie administrowanie naszą wspólnotą (zarząd, jak pisałem, mamy swój), za cenę, jaka określona była w umowie za całość.

owner

W zasadzie takie rozróżnienie w jednej umowie nie ma większego sensu.
Administrowanie jest pojęciem węższym od zarządzania, to są niektóre czynności zarządzania nieruchomością. Jeśli wypowiedzieliście zarządzanie, to tym bardziej administrowanie
Zatem umowa wygasła (lub: została wypowiedziana) w całości.

Jeżeli chcecie pozostać przy obecnym administratorze, zarząd powinien zawrzeć z nim nową umowę.

Zarządca

[

[cite] owner:umową notarialną określiliście sposób sprawowania zarządu nieruchomością wspólną w ten sposób, że powierzyliście sprawowanie zarządu firmie zarządzającej.
Po czym po roku uchwałą zaprotokołowaną przez notariusza - zgodnie z art. 18.2a - zmieniliście dotychczasowy sposób zarządu na "zarząd właścicielski" z art. 20 ustawy. Tym samym umowa z zarządcą została przez Was rozwiązana z dniem wykreślenia wpisu w księdze wieczystej. Jeżeli umowa powierzenia zarządu przewidywała okres wypowiedzenia, to okres ten zaczął swój bieg w dniu złożenia wniosku o wykreślenie wpisu w księdze wieczystej.

Zgadzam się z tym, że doszło do wygaśnięcia uprawnień zarządcy, jednak moim zdaniem nie był to moment wpisu do kw (wykreślenie to tez wpis), lecz podjęcia uchwały w tym przedmiocie (to nie jest bowiem wpis konstytutywny).

W jaki sposób określono strony tej zawartej z zarządcą umowy? Czy wyszczególniono w niej terminy wypowiedzenia?

jQ

Stronami są:
ze strony zarządcy - dwóch reprezentantów spółki cywilnej
ze strony wspólnoty - po 2 osoby z 2 pierwszych rodzin, które podpisały akty notarialne wyodrębnienia lokali, oraz w imieniu dewelopera prezes firmy.
W umowie jest 3 miesięczny okres wypowiedzenia.
Mnie bardziej interesuje, czy wygasła cała umowa, czy tylko w kwestii zarządu, a w kwestii administracji nadal jest ważna?

Zarządca

Wydaje mi się, że wygasły uprawnienia zarządcy w rozumieniu art. 18 uwl (a więc wszystkie te zapisy umowy, które ich dotyczą), ale umowa w pozostałym zakresie obowiązuje. Aby uniknąć nieporozumień proponuję zawrzeć nową umowę a poprzednią rozwiązać.