Wybór administratora a art. 22 pkt 3 UoWL
jQ
Użytkownik
Wspólnota, której jestem członkiem zarządu, planuje zmianę administratora. Firma ta ma prowadzić księgowość, sprawy eksploatacyjne itd., nie będzie mieć natomiast uprawnień zarządu - ten jest wybrany spośród mieszkańców.
Ostatnio wyrósł konflikt w zarządzie odnośnie tego, czy zarząd ma prawo sam wybrać administratora, czy jest to czynność przekraczająca zwykły zarząd. Jeden z członków zarządu twierdzi, że wyboru administratora powinni dokonać mieszkańcy, powołując się na zapis w art 22 pkt 3 UoWL, brzmiący "Czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu są w szczególności:(...) 1) ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej"
Wydaje mi się, że osoba ta nie ma racji. Moim zdaniem zapis ten dotyczy sytuacji, gdy zarząd lub zarządca - rozumiany jako podmiot, któremu na podstawie umowy przekazano uprawnienia zarządu - sam sobie chciałby ustalać wynagrodzenie. Wynagrodzenie dla administratora zostało przewidziane w planie gospodarczym, który swoją drogą został przez wspólnotę odrzucony, jednakże wspólnota płaci wynagrodzenie dotychczasowemu administratorowi. Kto ma rację w tym sporze: ja, twierdząc, że wybór i podpisanie umowy z administratorem jest zwykłą czynnością zarządu, czy drugi członek twierdzący, że przekracza to zwykły zarząd. Jak pisałem, pieniądze na administratora w budżecie są.
Ostatnio wyrósł konflikt w zarządzie odnośnie tego, czy zarząd ma prawo sam wybrać administratora, czy jest to czynność przekraczająca zwykły zarząd. Jeden z członków zarządu twierdzi, że wyboru administratora powinni dokonać mieszkańcy, powołując się na zapis w art 22 pkt 3 UoWL, brzmiący "Czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu są w szczególności:(...) 1) ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej"
Wydaje mi się, że osoba ta nie ma racji. Moim zdaniem zapis ten dotyczy sytuacji, gdy zarząd lub zarządca - rozumiany jako podmiot, któremu na podstawie umowy przekazano uprawnienia zarządu - sam sobie chciałby ustalać wynagrodzenie. Wynagrodzenie dla administratora zostało przewidziane w planie gospodarczym, który swoją drogą został przez wspólnotę odrzucony, jednakże wspólnota płaci wynagrodzenie dotychczasowemu administratorowi. Kto ma rację w tym sporze: ja, twierdząc, że wybór i podpisanie umowy z administratorem jest zwykłą czynnością zarządu, czy drugi członek twierdzący, że przekracza to zwykły zarząd. Jak pisałem, pieniądze na administratora w budżecie są.
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Wynagrodzenie - sprawa przekraczająca zarząd zwykły, wymaga uchwały;
Wybór administratora i zawarcie umowy - sprawa zwykłego zarządu, leży w kompetencjach zarządu wspólnoty.
Oczywiście, te dwie sprawy trzeba zgrać, żeby wynagrodzenie wynegocjowane przez zarząd i wpisane do umowy było zatwierdzone uchwałą.
Podstawę prawną poproszę. Bo bzdury piszesz
Uważam, że pacek57 ma rację i mam takie samo zdanie w tej sprawie.
Każdy wydatek wspólnoty odbywa się za zgodą właścicieli. Z ich pieniądzy - nie zarządu - jest opłacany jest ów administrator, więc ostateczna zgoda i decyzja należy jednak do nich.
A to, że taka interpretacja pasuje niektórym zarządcom i zarządom, to już inna bajka z dziedziny zarządzania nieruchomością wspólną......
Tutaj masz wątek, w którym ten problem był poruszany i argumentowany od strony prawnej:
http://forum.gazeta.pl/forum/w,523,101880238,,wypowiedz_umowy_zarzadcy_czy_moze_tylko_zarzad_.html?v=2
Czy ktoś Ciebie upoważnił do takiej oceny zdania innych Użytkowników tego Forum?
Chcesz dyskutować??? To rób to w sposób, który zaakceptują inni.
Mam nieśmiałą nadzieję, że siła Twoich argumentów nie leży w sile obraźliwych słów lub chęci obrażania drugiej strony?
Nikt nie kwestionuje potrzeby przyjęcia uchwały o wynagrodzeniu administratora, ale jeśli ten wydatek już jest ujęty w planie gospodarczym, to czego jeszcze trzeba?
Jeśli wybór osoby administratora i podpisanie umowy zarezerwować dla ogółu właścicieli (wszyscy musieliby złożyć swój podpis?), to po co powoływać zarząd? To może lepiej od razu zawrzeć umowę notarialną o przyjęciu sposobu zarządu z Kodeksu cywilnego, jak w małych wspólnotach?
Podstawa? Art. 22 Ustawy o Własności Lokali
Wybór, o ile zarząd nie ma zgody i pełnomocnictwa wspólnoty w tym zakresie, należy do właścicieli i z niego wynika również ich zgoda na podpisanie umowy.
Co to znaczy , że pieniądze na administratora są w budżecie? Z nieba nie spadły, musiała być w tej kwestii uchwała i co???? Ta uchwała, tak w ciemno była przyjęta? Jeszcze nie ma administratora, ale już jest uchwalone wynagrodzenie dla niego i od razu wiadomo: ile? Skoro właściciele mają prawo i obowiązek zadecydować o wynagrodzeniu dla administratora, to kto i na jakiej podstawie ma prawo pozbawić ich możliwości ostatecznego zadecydowania o jego wyborze? Ta sytuacja jest przede wszystkim nielogiczna. Mam dać pieniądze, a reszta to już nie moja sprawa?
Wybór samodzielny administratora przez zarząd jest możliwy jedynie w sytuacji, gdy wspólnota wcześniej wyrazi na to zgodę uchwałą.
owner, do czynności zarządu zwykłego należy zawarcie umów o dostawę mediów (ciepło, woda, wywóz nieczystości) - dotyczy to bieżącego utrzymania nieruchomości. To obowiązek zarządu, zapewniający prawidłowe funkcjonowanie nieruchomości.
I teraz mam pytanie: czy administrator należy do kategorii mediów, niezbędnych dla prawidłowego funkcjonowania nieruchomości?
Nie! Ta nieruchomość może doskonale funkcjonować i bez administratora, o ile zarząd właścicielski udźwignie ciężar swoich obowiązków samodzielnie.
Jeśli chodzi o innego rodzaju umowy - wybór wykonawcy w ramach wydatków zatwierdzonych środków w planie gospodarczym, to właśnie w tej uchwale jest zgoda i pełnomocnictwo na wybór wykonawcy przez zarząd, w określonej sprecyzowanej uchwałą czynności.
Niemożliwe? Czyżbyś widział, tylko to chcesz widzieć? To się nazywa Księżyc w Rybach.....
Podstawą prawną jest: Nie zauważyłeś tego artykułu w ustawie?
Trudno uchwalać wynagrodzenie dla administratora bez udzielenia zgody na jego zatrudnienie i wybór przez zarząd lub też bez wybrania przez właścicieli na podstawie ofert przedsawionych przez zarząd. Żartujesz chyba???? Wspólnota podjemuje decyzje przekraczające zarząd zwykły uchwałą - większością głosów ogółu właścicieli. Dalej żartujesz???? Po to, aby wykonywał czynności zarządu zwykłego, reprezentował wspólnotę i był wykonawcą jej woli.
Jakiego zarządu: zwykłego czy przekraczającego zarząd zwykły? To tutaj jest różnica.
Nie. Skoro decyzja o zleceniu administrowania jest czynnością przekraczającą zarząd zwykły to wspólnota, albo - w tej samej uchwale- udziela zgody na samodzielny wybór tego administratora, albo decyduje sama po przedstawieniu przez zarząd ofert.
Decyzja o zleceniu administrowania nie jest decyzją o ustaleniu dla niego wynagrodzenia, a sam fakt ustalenia wynagrodzenia nie jest czynnością bardziej istotną (przekraczającą zarząd zwykły) od czynności wybrania administratora.
Administrator to nie medium, niezbędne dla bieżącego funkcjonowania nieruchomości. Jego zatrudnienie wiąże się z określonym wydatkiem, na co musi być zgoda i pełnomocnictwo wspólnoty.
Nie wskazałaś przepisu, który wymaga uchwały i pełnomocnictwa ogółu właścicieli na dokonanie wyboru nowego administratora.
Przypomnę, że dyskutujemy o konkretnej sytuacji: są w PG uchwalone środki na wynagrodzenie, bo wcześniej był już administrator.
Czy ktoś Cię upoważnił do nazywania mnie inaczej, niż moim nickiem?
EOT.
Widzę, że to jest już Twój ostateczny argument w sprawie.
Wskazałam, tylko Ty nie chcesz go dostrzec.
To, że są środki to jeszcze zbyt mało. Musi być zgoda wspólnoty na zatrudnienie administratora i na jego wybór przez zarząd.
No, fakt. Zapomniałam, że Tobie nie można nic miłego powiedzieć.....nawet żartem. Może szybko zrobić się bardzo przykro z tego powodu.
W takim razie cofam i kasuję w mojej wcześniejszej wypowiedzi słowa : "Mój Oporniczku Miły" i życzę Tobie miłego dnia.[/quote]
Moim zdaniem z uchwały, w której mowa o środkach dla administratora wynika zgoda wspólnoty na zlecenie administrowania (niekoniecznie zatrudnienie administratora).
Jednak rzeczywiście, w razie sporu sadowego , jakiś nadgorliwy sędzia może uznać, że należałoby tę zgodę uzewnętrznić bardziej bezpośrednio.
Nie mniej jednak nie zgadzam się z twierdzeniem jakoby wybór osoby administratora wymagał uchwały. O remontach i ich kosztach również decydują właściciele w formie uchwał, natomiast to już zarząd dokonuje wyboru ofert.
Wreszcie jakieś mądre zdanie! Dokładnie tak. Zarząd przedstawia wspólnocie obraz sytuacji - do wyremontowania jest to, to i to. Pieniędzy mamy tyle a tyle. Jak wyremontujemy to, a tego nie, to będą takie skutki, a jak odwrotnie to takie. Zarząd informuje również, ile taki remont może kosztować. Wspólnota decyduje, czy środki z funduszu remontowego wydać i na co (każdorazowo to wspólnota decyduje o wydaniu pieniędzy). Ale wyboru oferty, w ramach założonych środków, dokonuje zarząd.
Re: wypowiedz. umowy zarządcy - czy może tylko za
netkater 21.10.09, 14:26 Odpowiedz
Pozwalam sobie wkleić opinię znanego eksperta w tej sprawie:
"...Zarząd wspólnoty chce zmienić zarządcę. Czy ma do tego prawo bez
zgody wspólnoty?
- Ustawa z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali przewiduje dwa
sposoby powierzenia zarządzania nieruchomością wspólną osobie lub
osobom fizycznym albo osobie prawnej. Zgodnie z art. 18 ust. 1
właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności
lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego
określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności
powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej. Zgodnie z art. 18
ust. 2 a zmiana ustalonego w trybie ust. 1 sposobu zarządu następuje
na podstawie uchwały właścicieli zaprotokołowanej przez notariusza.
Jeśli sposobu zarządu nieruchomością wspólną nie określono na
podstawie art. 18, to w przypadku dużej wspólnoty (ponad siedem
lokali) nieruchomością wspólną zarządza jednoosobowy lub
wieloosobowy zarząd wybrany spośród właścicieli lub spoza ich grona.
Członkami zarządu mogą być wyłącznie osoby fizyczne. Rolę zarządu w
małej wspólnocie (liczącej do siedmiu lokali) pełni ogół
właścicieli.
Zarząd ma prawo swoje obowiązki powierzyć wybranemu przez siebie
podmiotowi na mocy umowy cywilnoprawnej. Zgodnie z art. 30 ust. 2
zarząd corocznie ma obowiązek przedstawić wspólnocie sprawozdanie ze
swojej działalności i wnioskować o udzielenie mu absolutorium.
Zarządcę może zmienić jedynie ten, kto ma prawo jego wyboru. Jeżeli
wspólnota skorzystała z treści art. 18 i powierzyła zarządzanie
nieruchomością wspólną wybranej przez siebie osobie fizycznej lub
prawnej, to zmiana zarządcy leży w gestii wspólnoty. Jeśli jednak
wspólnota uchwałą wybrała jednoosobowy lub wieloosobowy zarząd, to
zarówno wybór, jak i zmiana zarządcy należy do kompetencji tego
zarządu i wspólnota nie ma prawa decyzji zarządu zmienić. Oczywiście
zawsze wspólnota może zmienić zarząd, podejmując stosowną uchwałę,
ale nie może wybranemu przez siebie zarządowi odbierać jego
ustawowych kompetencji, określonych w art. 21 ust. 1.
Można czasem spotkać się ze stwierdzeniem, iż wybór zarządcy należy
do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu nieruchomością
wspólną, co oznaczałoby, że wyboru zarządcy musi dokonywać
wspólnota. W gestii wspólnoty jest jednak jedynie ustalenie
wynagrodzenia zarządcy (art. 22 ust. 3 punkt 1), ale nie jego wybór,
który - z wyłączeniem przypadku przedstawionego w art. 18 - jest
czynnością należącą do zwykłego zarządu nieruchomością wspólną.
Janusz Gdański , ekspert Ogólnopolskiej Izby Gospodarki
Nieruchomościami..."
o kurde to temat z zeszłego roku???
To jest taki sam ekspert jak każdy z nas tu piszących. :bigsmile: może bardziej skażony...
Weteran zarządzania masą Gminnych nieruchomości na pomorzu chyba w Słupsku - (licencja z nadania 171).
Jego opinie trzeba brać z przymrużeniem oka. Więcej w niej polityki niż prawa.
W uzasadnieniu wyroku syg. akt II Ca 478/09 z dnia 22.10.2009 Sąd Okręgowy w Legnicy stwierdza: "Zarząd ten w osobach (...) miał uprawnienie i obowiązek podejmowania w imieniu wspólnoty działań zgodnych z prawem, których wykonaniem mogło być zawieranie cywilnoprawnych umów. Ich katalog nie został przewidziany w ustawie o własności lokali, zaś oceny wazności tych umów dokonywać należy przy zastosowaniu wszystkich obowiązujących przepisówprawa, w tym zasad przyjetych w ustawie z dnia 24 czerwca 1994 roku oraz norm kodeksu cywilnego. Kwestionowana w pozwie umowa jest taką właśnie czynnością cywilnoprawną (...) która określa przedmiot umowy jako zarząd zwykły nieruchomośćią wspólną i wymieniawśród czynności takie, które bez wątpienia nie przekraczają zakresu zwykłego zarządu rzeczą wspólną, lecz polegają na bieżącym administrowaniusprawami wspólnoty (jak utrzymanie porządku, realizacja remontów, zapewnienie mediów, prowadzenie dokumentacji). (...) Wieloletnia już praktyka pokazuje, iż zarządca taki (nie w znaczeniu członka zarzadu, lecz administratora) jest w duzych wspólnotach przydatny, wykonując jako profesjonalista szereg czynności, niezbednych do codziennego funkcjonowania wspólnoty i wyręczając w ten sposób członków zarządu w sprawach bieżących, wymagających systematycznego nakładu czasu i pracy.(...) Jak wskazano powyżej, umowę stron należy oceniać jako zlecenie administrowania nieruchomością wspólną, przy czym zlecenie takie, na co słusznie wskazuje się w apelacji, jest ze strony wspólnoty czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu, dlatego przy jego realizacji muszą zostać spełnione określone wymogi z ustawy o własności lokali, a to podjęcie przewidzianej w art. 22 ust. 2 uchwały wspólnoty mieszkaniowej, zawierającej zgodę na tę czynność oraz umocowanie dla zarządu do zawarcia umowy stanowiącej taką czynność. Brak wyrażonej taką uchwałą zgody właśącicieli skutkuje nieważnością umowy." Podkreślenia pochodzą ode mnie.
Tak to jest bardzo ważne!!! bez uchwały ani rusz.
art.22 . 2. Do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej
czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem
przewidzianej.
Ta "neverending story" trwać będzie dopóty, dopóki niektórzy nie zrozumieją różnicy między zarządem, zarządcą i administratorem. Ustawa uowl mówi o dwóch pierwszych.Zarząd najczęściej kojarzy się z zarządem właścicielskim (choć niekoniecznie). Zazwyczaj są to właściciele z "łapanki", bardzo często pracujący za frico.Nic dziwnego, że chcą pewne sprawy codzienne przekazać komuś innemu. Odpowiednią nazwą jest tutaj Administrator. Ale na rynku istnieją osoby/firmy z licencją na zarządzanie, którzy "brzydzą" się tym tytułem i używają tytułu zarządcy. I mamy bałagan. Wielu forumowiczów myli te pojęcia, i to też Ci co walczą o tytuł Zarządcy Tysiąclecia. Jeżeli Zarząd chce przekazać swoje uprawnienia zarządcy, to winno to się odbyć uchwałą zaprotokołowaną przez notariusza. I od tego momentu nie mamy Zarządu lecz zarządcę, którego wynagrodzenie wymaga uchwały, chyba, że jest altruistą i chce pracować za darmo. Jeżeli takiego znacie poinformujcie.I czy sądzicie,że ten zarządca nie ma swojego administratora. Ma i ma zapewne swojego księgowego i swojego technika itp. Najczęściej zatrudnia ich na etacie w swojej firmie. Ile im płaci to jego sprawa, musi zmieścić się w stawkach ,które otrzymuje na zarządzanie Wspólnotą. I nie podniecajmy się tymi orzeczeniami, to są dywagacje asesorów sądowych. Już niedługo dowiemy się,że wybór koloru farby również przekracza czynności zarządy zwykłego. Jest wielce niefortunne w uowl, że ta lista czynności zarządu przekraczającego zarząd zwykły jest niepełna, ale to jest chyba nieuniknione. Jeżeli w planie gospodarczym Wspólnoty mamy np. 1000 zł na sprzątanie, to w gestii zarządu jest Czy zatrudni firmę, czy Pana Miecia , czy sam będzie sprzątał. Ajak przekroczy ten limit, to oczywiście powienien popełnić harakiri.:bigsmile:
Uzasadnienie
Zgodnie z ustawą uwl takie podejście czyni zakres czynności przekraczających zwykły zarząd wymieniony w ustawie za zamknięty(!) i prawdę mówiąc odbiera właścicielom jakikolwiek inny wpływ na działania zarządu wspólnoty w jakichkolwiek innych sprawach poza wymienionymi w ustawie(!) Takie podejście jest niemożliwe z prostej przyczyny ponieważ ustawodawca nie zamknął katalogu czynności przekraczających zarząd zwykły pisząc "w szczególności" (!) to znaczy, że właściciele mogą dowolnie kształtować ten zakres poprzez podejmowanie stosownych uchwał. Natomiast jeżeli współwłaściciele nie ingerują w tę materię to zarząd może wybrać administratora dowolnie w zakresie zwykłego zarządu. Natomiast jeżeli właściciele chcą mieć na to wpływ i określają w uchwale konkretnego administratora to zarząd taką uchwałę powinien bezwzględnie zrealizować. I bezzasadna jest argumentacja, że nie można narzucać zarządowi z kim ma współpracować. Jako podmiot wykonawczy zarząd ma obowiązek realizować uchwały właścicieli ponieważ ogół właścicieli jest instytucją nadrzędną nad zarządem(!). Bezasadna jest również argumentacja Pana Gdańskiego zgodnie z którą jednostka nadrzędna nie może wchodzić w kompetencje instytucji niższego rzędu np. Prezydent nie może odwołać poszczególnych ministrów bo to leży w kompetencji premiera. Zgodzę się że tak jest ale Wspólnota Mieszkaniowa nie jest jednostką PUBLICZNĄ i podziałem kompetencji z tego wynikającym! Natomiast jest na pewno jest czymś w rodzaju spółki a tutaj obowiązuje zasada, że to co postanowią akcjonariusze jest święte dla zarządu czy to mu się podoba czy nie! Nie można posługując się ustawą o spółdzielniach odbierać właścicielom wpływu na działania zarządu! Wobec tego po co w ogóle ustawa o własności lokali od razu działajmy zgodne z ustawą o spółdzielniach mieszkaniowych!
Ponieważ ustawa uwl nie określa czynności zwykłego zarządu a zgodnie z art. 1 ust 2 odsyła do K.C. obowiązuje wówczas interpretacja zgodna z K. C. Z często propagowaną tutaj tezą zarówno przez ownera jak i Pana Gdańskiego ich interpretacja odnosi się do ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych! I tu jest problem! Na jakiej podstawie! Nie wolno uzasadniać swojego stanowiska na podstawie ustawy o spółdzielniach, jak to robi wiele osób ponieważ nie ma to żadnego poparcia w uwl! Jest natomiast odniesienie do K.C.! I tak należy interpretować zakres zwykłego zarządu jak to zawiera K. C. a nie ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych! Takie postępowanie będzie Również zgodne z ogólnym duchem uwl - ponieważ nie będziemy zamykać katalogu spraw przekraczających zakres zwykłego zarządu a jednocześnie daje zarządowi wolny wybór do decydowania w sprawach w których właściciele dają mu pełnomocnictwo.
Oznacza to ni mniej ni więcej, że zakres zwykłego zarządu określają właściciele poprzez podejmowanie stosownych uchwał które zarząd ma obowiązek wykonać jako jednostka wykonawcza. Jeżeli właściciele udzielą pełnomocnictwa zarządowi do podpisania umowy z administratorem bez jego wskazywania to ma on prawo wybrać go dowolnie i dowolnie go zmieniać. Natomiast jeżeli właściciele określą konkretnego administratora w uchwale to jest on obowiązany podpisać umowę właśnie z nim! Jednocześnie idąc dalej tym, tokiem myślowym - jeżeli zarząd zamierza zamienić administratora to może to zrobić na zasadzie udzielonego wcześniej mu pełnomocnictwa bez zgody właścicieli. Natomiast jeżeli współwłaściciele uchwałą wybrali administratora to również tylko uchwałą mogą go zmienić!
Taka interpretacja nie narusza praw żadnej ze stron a jednocześnie jest zgodna z uwl.
Janusz Gdański nie jest użytkownikiem tego forum, więc twoje usilne próby nawiązania z Nim dyskusji muszą spełznąć na niczym.
Przypomnę, że wcześniej powszechny był pogląd, że administratora właściciele wybierali na podstawie uchwały i podpisywali umowy na podstawie pełnomocnictw (nie będę się wgłębiał w szczegóły) i tak robiło większość wspólnot.
Faktycznie przepisy są może mało precyzyjne ale to nie daje prawa do raptownej ich nadinterpretacji. Proszę zobaczyć komentarze do ustawy uwl - P. Bończak, P. Drozd itd. Może nie bezpośrednio o tym piszą ale wykazując jakieś tezy lub interpretując przepisy odnoszą się do k.c. zgodnie z uwl a nie do ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.
Natomiast Owner jest jedną z osób która ma podobne zdanie i zamieściła je również na tym poratlu. Dlatego postanowiłem przedstawić swoje inne zdanie na ten temat.
Pozdrawiam
I właśnie o to chodzi jeżeli właściciele chcą decydować na jaki kolor ma być pomalowana klatka, to ich sprawa a nie sprawa zarządu. Jeżeli większość chce zielony to dlaczego ma być pomalowana na żółto bo tak chce zarząd? A co do sprzątania właśnie też się nie zgodzę bo np. zarząd może źle sprzątać i brać za to pieniądze itd.
Mam więc pytanie do MirkaL aby wyjaśnił mi jak na podstawie jego teorii rozwiązać następujący problem - załóżmy że sprzątanie jest źle wykonywane przez firmę "Z" i właściciele w drodze uchwały chcą aby zarząd podpisał tę umowę z inną firmą - nazwijmy ją X, ponieważ w sąsiednich budynkach sprząta i ich mieszkańcy są zadowoleni. A zarząd ponieważ łączą go z firmą X "bliskie stosunki" nie wyraża na to zgody i mówi mieszkańcom, że nie może zmienić firmy X ponieważ zarząd uważa, że nie ma takiej potrzeby. Czy ma prawo nie realizować uchwały właścicieli? Twoim zdaniem tak - przecież tu rządzi zarząd i on decyduje za wszystkich. Podobnych przykładów mógłbym mnożyć na pęczki.
Oczywiście odpowiedz na postawione wcześniej pytanie narzuca się sama - zmienić zarząd ale zanim to nastąpi to może jeszcze trochę potrwać do tego często powoduje zamieszanie we wspólnocie, a nowy zarząd może ponownie zostać "przekonany do firmy Z" itd. Problemy i końca nie widać. A nie prościej zapomnieć o komunistycznych przyzwyczajeniach i wrócić do demokratycznych decyzji?
W tym przypadku problemem nie jest zmiana zarządu ale sposobu myślenia takich osób które później i tak po swojemu interpretują przepisy.
Jest to właśnie interpretacja prezesów spółdzielni mieszkaniowych gdzie mieszkańcy nie mają nic do powiedzenia a najważniejszy był zarząd i prezes którzy o wszystkim decydowali. Należy pamiętać, że taki system władzy w spółdzielniach mieszkaniowych jest czysto komunistycznym wymysłem. Myślę, że to jest właśnie "zboczenie" ludzi tamtego systemu (nie obrażając nikogo). Oni nie potrafią inaczej myśleć i interpretować przepisów niż poprzez system nakazowy. Po co się pytać właściciela, ja tu rządzę i wystarczy. I nie chodzi tutaj tylko o problem zmiany administratora ale właśnie o sposób interpretacji przepisów przez wiele osób zajmujących się zarządzaniem. Pozdrawiam
To, że w przypadkach konfliktu uchwała zmienia sprzeczne z nią postanowienia zarządu jest chyba dla wszystkich oczywiste.
Powyższe opieram na normie art. 25, która stanowi, że uchwała podlega wykonaniu, chyba że sąd wstrzyma jej wykonania, poza tym można ten obowiązek respektowania woli właścicieli wyinterpretować z wielu przepisów k.c. Taki też moim zdaniem wniosek wypływa nie tylko z wykładni literalnej (dosłowne brzmienie przepisów), ale także z rozważenia celu i sensu pewnych regulacji ustawowych.