Ważne pytanie art33 UoWL

tajfun

Art. 33
W razie powierzenia zarządu osobie fizycznej lub prawnej, w trybie przewidzianym w art. 18 ust. 1, w braku odmiennych postanowień[b] umowy,[/b] stosuje się odpowiednio przepisy niniejszego rozdziału.

Jesteśmy w trakcie opraacowania nowej treści umowy na zarządzanie i administrowanie nasza wspolnotą , której treść chcemy poddać pod glosowanie właścicieli lokali , a nastepmie podpisać umowę o takiej treści z osobą fizyczna której powierzono zarzad NW na podstawie art 18.2a. ( zmiana zarządcy)
W związku z tym mam nastepujące watpliwości:
1.Czego dotyczy słowo "umowy" w art 33? Czy umowy o sposobie zarzadu zawartej pomiędzy właścuicielami lokali ( przy pierwszym wyodrębnieniu lokalu) ?
Czy to słowo " umowy " można interpretować jako umowę na zarządzanie zawartą pomiędzy wspolnotą a zarządcą któremu powierzono zarzad na podstawie art 18.2a.
2. Kto ma taką umowe podpisać ? Czu wybrani uchwałą przedstawiciele wspolnoty ? Czy tez można dać zarządcy pełnomocnictwy ( uvhwałą)do podpisanie umowy w imieniu wspolnoty.

Moje watpliwości biorą sie z uchwaly z 21 stycznia 2009 SN , w której sad stwierdzil że upoważnienie do reprezentowania wspolnoty musi wynikać z umowy o sposobie zarzadu , a nie z umowy o zarzadzanie.
Czy więc w takiej umowie ( na zarzadzanie) można upoważnić zarzadce do reprezentowania wspolnoty.
Mimo różnego stosunku osób do mnie na tym forum proszę o pomoc.
I jeszcze jedno. Kozrzystam z wielu wzorow umów, ale wszystkie dotycza umowy pomiędzy zarzadem a administratorem . Nie moge znależć porządnego wzoru umowy pomiędzy wspolnota a zarzadca 18.1. Gdyby ktoś miał... to proszę . Lub link.

KubaP

Jesteśmy w trakcie opraacowania nowej treści umowy na zarządzanie i administrowanie nasza wspolnotą

na zarządzanie? czy na administrowanie? nieruchomością wspólną ? bo to dwa różne światy zakresu usług.

tajfun

Kuba . W przypadku powierzenia ( art 18.1,18.2a) nie mozna podpisać umowy wyłącznie na administrowanie. Kto ma zarządzać. Nie ma przecież zarzadu.
Wspolnota podpisując umowę , musi ja podpisać na zarzadzanie i administrowania, a w tym na reprezentowanie wspólnoty na zewnątrz.
Przeciez nie możemy podejmować uchwał w zakresie zarzadu zwyklego w kazdej du...reli.
Umowe na adminstrowanie może sobie podpisać z inna firmą zarzadca 18.1.

KubaP

[cite] tajfun:[/cite]Kuba . W przypadku powierzenia ( art 18.1,18.2a) nie mozna podpisać umowy wyłącznie na administrowanie. Kto ma zarządzać. Nie ma przecież zarzadu.

o tym jaka to będzie umowa decyduje fakt czy wspólnota ma wybrany Zarząd WMM czy nie.

Jak nie ma to tylko umowa na zarządzanie nieruchomością wspólną i obsługę właścicieli lokali .
Taką umowę podpisują pełnomocnicy wybrani przez właścicieli lokali (potrzebna uchwała i udział notariusza)

Umowa na zarządzanie tym sie różni od "administracyjnej", że właściciele lokali udzielają pełnomocnictwa do wykonywania ( tu lista czynności) pewnych czynności np. zawierania umów na obsługę nieruchomości , umów na remont NW, windykacji ,ect...

http://www.infor.pl/prawo/prawa-konsumenta/konsument-dom/293326,Umowa-o-zarzadzanie-nieruchomoscia-WZOR-UMOWY.html

tajfun

[cite] KubaP:[/cite]

[cite] tajfun:[/cite]Kuba . W przypadku powierzenia ( art 18.1,18.2a) nie mozna podpisać umowy wyłącznie na administrowanie. Kto ma zarządzać. Nie ma przecież zarzadu.

o tym jaka to będzie umowa decyduje fakt czy wspólnota ma wybrany Zarząd WMM czy nie.

Jak nie ma to tylko umowa na zarządzanie nieruchomością wspólną i obsługę właścicieli lokali .
Taką umowę podpisują pełnomocnicy wybrani przez właścicieli lokali (potrzebna uchwała i udział notariusza)

Umowa na zarządzanie tym sie różni od "administracyjnej", że właściciele lokali udzielają pełnomocnictwa do wykonywania ( tu lista czynności) pewnych czynności np. zawierania umów na obsługę nieruchomości , umów na remont NW, windykacji ,ect...

http://www.infor.pl/prawo/prawa-konsumenta/konsument-dom/293326,Umowa-o-zarzadzanie-nieruchomoscia-WZOR-UMOWY.html

No to czapa ...a. Bo udział notaiusza nie wchodzi w gre.
Ale ...twoje rozumowanie jest zgodne z moim. Ale nie do końca rozumiem ..po co ten udział notariusza. Przeciez nie chodzi o zmiane sposobu zarządu.

KubaP

[cite]tajfun:[/cite] Ale nie do końca rozumiem ..po co ten udział notariusza. Przeciez nie chodzi o zmiane sposobu zarządu.

art. 18,1 nie tylko mówi o zmianie sposobu zarządu. Mówi o powierzeniu zarządu osobie fizyczne lub prawnej. To daje możliwość wpisu do KW.

Zarząd nieruchomością wspólną
Art. 18. 1. Właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali
 [b]albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego[/b] określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, 
[b]a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej.[/b]

tajfun

Jeszcze raz. 7 lat temu przy pierwszym wyodrebnieniu lokalu powierzono zarząd NW osobie X. . Rok temu osoba x zrezygnowala i zwykłą uchwałą dokonano zmiany zarządcy na osobe Y.
Pytanie . W jaki sposób ( i czy w ogóle jest to możliwe) można zawrzeć z nowym zarzadca umowe na zarządzanie wspolnotą , nie zmieniając umowy o sposobie zarządu.
I jeszcze raz. O jakiej umowie mówi art 33 ?

Zarządca

W art. 33 ustawy o własności lokali mowa o umowie o sposobie zarządu, czyli o umowie, o której mowa w art. 18 ust. 1.

Nie jest bowiem możliwe, aby umowa zawarta z zarządcą modyfikowała zasady sprawowania zarządu wynikające z ustawy o własności lokali, a przecież o tym mowa w art. 33 u.w.l., który stanowi, że mają zastosowanie " w braku odmiennych postanowień umowy".

Umowa zawarta przez wspólnotę z zarządcą mogłaby jedynie te zasady uzupełniać.

KubaP

[cite] tajfun:[/cite]Jeszcze raz. 7 lat temu przy pierwszym wyodrebnieniu lokalu powierzono zarząd NW osobie XXXX. .
Rok temu osoba XXXXX zrezygnowala i zwykłą uchwałą dokonano zmiany zarządcy na osobe YYYYYY.

Pytanie . W jaki sposób ( i czy w ogóle jest to możliwe) można zawrzeć z nowym zarzadca umowe na zarządzanie wspolnotą , nie zmieniając umowy o sposobie zarządu.

powierzenie zarządu NW (art. 18. 1 UoWL), nie musi się wiązać ze sposobem zamiany zarządu, tak uważam. Musi to być w obecności notariusza.

kasander

KubaP: art. 18,1 nie tylko mówi o zmianie sposobu zarządu.

To nieuprawniona nadinterpretacja.
Ten artykuł w tym ustępie nic nie mówi o jakiejkolwiek zmianie sposobu zarządu.
On mówi tylko i wyłącznie o określaniu sposobu zarządu.

tajfun: 7 lat temu przy pierwszym wyodrebnieniu lokalu powierzono zarząd NW osobie X

Czyli prawidłowo - zgodnie z brzmieniem art. 18 ust.1.

Rok temu osoba x zrezygnowala i zwykłą uchwałą dokonano zmiany zarządcy na osobe Y.

Też prawidłowo - nie zmieniano przecież sposobu zarządu (dalej jest powierzony) lecz tylko osobę.

W jaki sposób ( i czy w ogóle jest to możliwe) można zawrzeć z nowym zarzadca umowe na zarządzanie wspolnotą , nie zmieniając umowy o sposobie zarządu.

Normalną umową zleceniem czy jakkolwiek inaczej nazwaną.

O jakiej umowie mówi art 33 ?

O umowie (określającej sposób zarządu z art.18 ust.1) zawartej między właścicielami a nie o umowie wspólnoty z zarządcą.

cTnt

1.Czego dotyczy słowo "umowy" w art 33? Czy umowy o sposobie zarzadu zawartej pomiędzy właścuicielami lokali ( przy pierwszym wyodrębnieniu lokalu) ?

Bez wątpienia słowo "umowy" z art. 33 UoWL odnosi się do umowy kształtującej zasady zarządu nieruchomością wspólną, czyli umowy o której mowa w art. 18 ust. 1 UoWL. Umowa taka często nazywana jest "umową ustrojową". Jednym z elementów takiej umowy może być w szczególności "powierzenie zarządu osobie fizycznej albo prawnej".

To ww. "umowa ustrojowa" określa zasady zarządu nieruchomością wspólną i to z niej musi wynikać zakres oraz umocowanie zarządcy do dokonywania czynności w imieniu reprezentowanej wspólnoty. Dokładnie o tym mówi Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 21.01.2009r.
(III CZP 129/08) "upoważnienie musi wynikać z umowy lub uchwały. Oznacza to, że w braku stosownych postanowień umowy czy uchwały nie można przy zastosowaniu art. 21 ust. 1 i art. 33 określić zakresu umocowania zarządcy. W konsekwencji tych rozważań należy zatem dojść do wniosku, że reprezentacja wspólnoty mieszkaniowej przed sądem przez zarządcę wymaga umocowania w umowie o określeniu sposobu zarządu nieruchomością wspólną bądź w uchwale o zmianie tej umowy". "Umowa ustrojowa" wymaga zachowania formy aktu notarialnego, a jej zmiana wymaga podjęcia uchwały, która zaprotokołowana będzie przez notariusza. W kwestii pełnomocnictw do głosowania ws. takiej uchwały, w zakładce "ekspert radzi" wkrótce powinien pojawić się artykuł, opisujący te kwestie.

Czy to słowo " umowy " można interpretować jako umowę na zarządzanie zawartą pomiędzy wspolnotą a zarządcą któremu powierzono zarzad na podstawie art 18.2a.

Niestety taka interpretacja nie znajduje oparcia w obowiązującym stanie prawnym.

Czy więc w takiej umowie ( na zarzadzanie) można upoważnić zarzadce do reprezentowania wspolnoty.

Zakres umocowania zarządcy ustanowionego w trybie art. 18 UoWL, musi wynikać z ww. "umowy ustrojowej". Umowa o zarządzanie i administrowanie stanowi umowę wtórną wobec "umowy ustrojowej" i nie może zmieniać zakresu i sposobu zarządzania nieruchomością wspólną określonego w "umowie ustrojowej".

2. Kto ma taką umowe podpisać ? Czu wybrani uchwałą przedstawiciele wspolnoty ? Czy tez można dać zarządcy pełnomocnictwy ( uvhwałą)do podpisanie umowy w imieniu wspolnoty.

Taką umowę podpisują pełnomocnicy wybrani przez właścicieli lokali (potrzebna uchwała i udział notariusza)

"Umowa w formie aktu notarialnego zawierana jest pomiędzy właścicielami lokali, a nie pomiędzy nimi i zarządcą. Jeżeli zatem właściciele w umowie postanowili, że powierzą zarząd zarządcy, to tak właśnie określili sposób zarządu. Zarządca w rozumieniu art. 18 u.w.l. jest tylko przedstawicielem wspólnoty i dla umocowania do działania w jej imieniu potrzebuje pełnomocnictwa (art. 96 k.c., art. 86 i 87 k.p.c..)" - por uchwała SN z dnia 21.01.2009r. (III CZP 129/08). Z powyżej przytoczonego fragmentu uchwały SN, a contrario wynika, iż umowa z zarządcą nie wymaga zachowania formy aktu notarialnego, a tym samym także uchwała udzielająca pełnomocnictwa do podpisania takiej umowy nie wymaga zaprotokołowania jej przez notariusza. Choć należy zauważyć, iż są odosobnione głosy w piśmiennictwie, iż umowa ta powinna być zawarta w formie aktu notarialnego

W omawianym temacie trzeba także dodać, iż w orzecznictwie bezsporne jest, iż zmiana osoby zarządcy nie jest zmianą sposobu zarządu (por. postanowienie SN z 27.02.2009r. II CZ 4/09). Nie można jednak pominąć poglądu SN wyrażonego w uchwale z dnia 21.01.2009r. (III CZP 129/08), iż "zmiana zarządcy wymaga podjęcia przez właścicieli lokali uchwały zaprotokołowanej przez notariusza, ponieważ podmiot zarządzający podlega wpisowi w dziale III księgi wieczystej. Choć zauważyć należy, iż pogląd ten poddany został sporej krytyce, to jednak ma także grono zwolenników i przynajmniej warto mieć świadomość jego istnienia.

Konstruowanie uniwersalnego wzoru umowy z zarządcą jest praktycznie niemożliwe, bowiem treści umów zawartych w trybie art. 18 ust. 1 UoWL, są tak różne od siebie, że wymagają każdorazowo indywidualnego skonstruowania umowy z zarządcą. Dla wyjaśnienia dodam, iż to właśnie tzw. "umowa ustrojowa" warunkuje praktycznie całą istotną treść umowy z zarządcą.

tajfun

Kasander:

Normalną umową zleceniem czy jakkolwiek inaczej nazwaną.

cTnt:

Umowa w formie aktu notarialnego zawierana jest pomiędzy właścicielami lokali, a nie pomiędzy nimi i zarządcą. Jeżeli zatem właściciele w umowie postanowili, że powierzą zarząd zarządcy, to tak właśnie określili sposób zarządu. Zarządca w rozumieniu art. 18 u.w.l. jest tylko przedstawicielem wspólnoty i dla umocowania do działania w jej imieniu potrzebuje pełnomocnictwa (art. 96 k.c., art. 86 i 87 k.p.c..)" - por uchwała SN z dnia 21.01.2009r. (III CZP 129/08). Z powyżej przytoczonego fragmentu uchwały SN, a contrario wynika, iż umowa z zarządcą nie wymaga zachowania formy aktu notarialnego, a tym samym także uchwała udzielająca pełnomocnictwa do podpisania takiej umowy nie wymaga zaprotokołowania jej przez notariusza. Choć należy zauważyć, iż są odosobnione głosy w piśmiennictwie, iż umowa ta powinna być zawarta w formie aktu notarialnego

Wszystko pieknie tylko jesli:

Oznacza to, że w braku stosownych postanowień umowy czy uchwały nie można przy zastosowaniu art. 21 ust. 1 i art. 33 określić zakresu umocowania zarządcy.

A z naszej umowy o sposobie zarządu nie wynika upowaznienie zarządcy do reprezentowania wspolnoty, to treść tej umowy na zarządzania ( wg. mnie) sprowadza sie
wyłącznie do czynności administracyjnych.
Bo art 21 UoWL to faktyczna podstawa prawna zarządzania. Pozostaje zmiana sposobu zarzadu z powierzonego na wybrany ( art20).
Czy mam racje ?

kasander

Pozostaje zmiana sposobu zarzadu z powierzonego na wybrany ( art20).

Niekoniecznie.
Można każdorazowo (gdy jest potrzeba reprezentowania) podjąć uchwałę udzielającą pełnomocnictwa dla dokonania danej czynności. Kłopotliwe, fakt - ale skoro właścicielom nie chciało się na początku określić pewnych istotnych rzeczy to teraz tylko do siebie mogą mieć pretensje.

tajfun

[cite] kasander:[/cite]

Pozostaje zmiana sposobu zarzadu z powierzonego na wybrany ( art20).

Niekoniecznie.
Można każdorazowo (gdy jest potrzeba reprezentowania) podjąć uchwałę udzielającą pełnomocnictwa dla dokonania danej czynności. Kłopotliwe, fakt - ale skoro właścicielom nie chciało się na początku określić pewnych istotnych rzeczy to teraz tylko do siebie mogą mieć pretensje.

No właśnie. Skoro włascicielom nie chciało się.... TYlko praktyka wcale nie zalezała od włascicieli. Tylko od developpera i biednego Jasia Kowalskiego który przy pierwszym wyodrebnieniu lokalu nie miał nic do powiedzenia, a gdyby nawet chciał coś powiedzieć to nie wiedziałby co.
Całkowita wine za skutki takich bubli ponosza moim zdaniem notariusze , którzy bardziej patrza na kase niż orzecznictwo sadowe.
Uchwała SN była 21 stcznia 2009 a a moja wspolnota powstała w czerwcu tego roku. Było duzo czasu aby pomysleć i dokonac kilku prostych wpisow do pierwszego AN.
Jest jednak jeszcze jedna kwestia.
Zarzadzanie poprzez udzielanie pełnomocnictwa rodzajowego ad hoc, jest oczywiscie możliwe, tylko bardzo uciążliwe. A poza tym zarzadcy wcale nie stosuja tej procedury w praktyce. Z tego powodu wszystkie umowy w mojej wspolnocie prawdopodobnie sa niezgodne z prawem i co .... i wspolnota dalej funkcjonuje . Jak stwierdził jeden sędzia SN : wspolnoty moga latami funkcjonować niezgodnie z prawem ....
I jeszcze jedno. Funkcjonuje także opinia że zarzad art20 i zarządca 18.1 moga funkcjonować rownolegle. Moim zdaniem ma to swoje uzasadnienie własnie w takich przypadkach. Jesli bowiem zarzadca nie ma ogólnego uprawnienia do reprezentacji wspolnoty to nie ma dublowania czynności zarzadania ( art 20) i zarzadcy 18.1.
W dużej wspolnocie ( jak moja 115 lokALI) jest trudno zmienic sposób zarzadu NW.
Interpretacja art 33 i 21 przez SN powoduje w praktyce funkcjonowanie wspolnoty niezgodnie z prawem. Paradoks?
Zawarcie umowy na administrowanie w przypadku 18.1 nie ma większego sensu.

Dziękuje wszystkim za dyskusje i cenne informacje.

elan124

Tajfun:Jak stwierdził jeden sędzia SN : wspólnoty mogą latami funkcjonować niezgodnie z prawem...

Nic dziwnego, jak:

Tajfun: Zarządcy wcale nie stosują tej procedury w praktyce. Z tego powodu wszystkie umowy w mojej wspólnocie, prawdopodobnie są niezgodne z prawem i co... i wspólnota d a l e j funkcjonuje