Korespondencja z administratorem
Gość Zarzadca.pl
Użytkownik
,, Należy pamiętać, że upoważnienie to nie powinno obejmować składania oświadczeń woli za wspólnotę, czyli takich działań, które miałyby wywoływać skutki prawne, albo dokonywania czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu. " <br /><br /><br />A co z upoważnieniem do dostępu do danych osobowych właścicieli lokali ? Kto to załatwia? (J.)
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
http://www.giodo.gov.pl/364/
Przekonuje o tym strona GIODO:
http://www.giodo.gov.pl/364/j/pl/
większość właścicieli dobitnie stwierdza, że Zarząd / Zarządca / Administrator łamie ustawę o ochronie danych osobowych ujawniając ich zadłużenie wobec wspólnoty ....
http://www.giodo.gov.pl/364/id_art/3663/j/pl/
Kompetencja członka zarządu do działania samodzielnie lub wspólnie z innym członkiem zarządu (czyli kompetencja do reprezentacji wspólnoty mieszkaniowej) wynika z ustawy lub umowy o sposobie zarządu nieruchomością wspólną, a działania organu są działaniami samej osoby ustawowej - w tym przypadku wspólnoty mieszkaniowej.
Zaś kompetencja pełnomocnika do działania w imieniu wspólnoty mieszkaniowej, wynika z umocowania (pełnomocnictwa), a więc z czynności prawnej dokonanej przez organ uprawniony do reprezentacji osoby ustawowej - w tym przypadku zarząd wspólnoty mieszkaniowej.
Oświadczenie woli organu-zarządu, traktowane jest jak działanie samej wspólnoty mieszkaniowej, podczas gdy pełnomocnik składa oświadczenie własne, lecz w cudzym imieniu - w tym przypadku w imieniu wspólnoty mieszkaniowej.
Choć potocznie rozumie się zarówno oświadczenia składane przez organ, jak i pełnomocnika, za reprezentowanie np. wspólnoty mieszkaniowej, z prawnego punku widzenia zastosowanie takiego uproszczenia jest nieuprawnione. Zarząd reprezentuje wspólnotę. Oświadczenia Zarządu są bezpośrednio oświadczeniami samej wspólnoty. Natomiast pełnomocnik składa oświadczenie własne, ale działa w imieniu i na rzecz wspólnoty mieszkaniowej. Dlatego udzielenie pełnomocnictwa przez zarząd wspólnoty mieszkaniowej, dla np. administratora (tzw. umocowanie), jest dopuszczalne i nie stanowi o scedowaniu uprawnień do reprezentacji.
Może się jednak zdarzyć, iż w umowie o sposobie zarządu nieruchomością wspólną, wyłączone lub ograniczone zostanie prawo zarządu do udzielania pełnomocnictw. Takie graniczenie zawarte w umowie o sposobie zarządu nieruchomością wspólną lub w uchwale zmieniającej tę umowę, może polegać przykładowo na tym, iż uznaje się udzielenie pełnomocnictwa cywilnego materialno-prawnego za czynność wymagającą wcześniejszego uzyskania zgody członków wspólnoty w formie uchwały podjętej większością głosów.
Zrozumienie powyższego rozróżnienia i prawidłowe rozdzielenie funkcji reprezentacji od działania w cudzym imieniu przez pełnomocnika (przynajmniej w sytuacji interpretacji norm prawnych), jest bardzo ważne. Bez poprawnego rozróżnienia i zrozumienia odmiennych cech działania przez organ oraz przez pełnomocnika, nie będzie możliwe zrozumienie, dlaczego inny jest np. zakres odpowiedzialności. Inne są konsekwencje działania przez pełnomocnika przy braku umocowania lub z przekroczeniem jego granic (art. 103-105 kodeksu cywilnego), a inne są konsekwencje w zakresie braków w reprezentacji (przez organ) - oceniane na podstawie art. 39 w zw. z art. 33(1) par. 1 kodeksu cywilnego. Jest to także niezwykle istotne przy rozważaniu potencjalnych wad złożonego oświadczenia woli.
Postaram się zapamiętać.
Nowy doklejony: 05.10.16 18:45 Zastanawiam się, że czy to znaczy, że "mój" administrator składa oświadczenie własne w imieniu Wspólnoty. Osobiście nie rozumiem, dlaczego dla niego, administratora, tak strasznie ważne jest składanie oświadczenia własnego? Czy czuje się przez to lepiej? Hm.. ale ja się nie czuję z tym lepiej.
Nowy doklejony: 05.10.16 18:56
cTnt, wszyscy na Twoje słowa zaniemówili:bigsmile:
są i takie uchwały, gdzie właściciele określają zakres udzielonego pełnomocnictwa (dla banku) czy sposób rozliczeń kosztów w związku wykonywaniem obowiązków członka zarządu.
to się nie uda
Art. 87. § 1. Pełnomocnikiem może być adwokat lub radca prawny, a w sprawach własności przemysłowej także rzecznik patentowy, a ponadto osoba sprawująca zarząd majątkiem lub interesami strony oraz osoba pozostająca ze stroną w stałym stosunku zlecenia, jeżeli przedmiot sprawy wchodzi w zakres tego zlecenia, współuczestnik sporu, jak również rodzice, małżonek, rodzeństwo lub zstępni strony oraz osoby pozostające ze stroną w stosunku przysposobienia.
Natomiast zarząd wspólnoty jako organ wspólnoty mieszkaniowej na podstawie art. 86 kpc:
"Strony i ich organy lub przedstawiciele ustawowi mogą działać przed sądem osobiście lub przez pełnomocników"
Zarządca w postępowaniu może działać wyłącznie jako pełnomocnik wspólnoty, natomiast zarząd jest jej organem.
1. wprost z przepisów ustawy;
2. z orzeczenia organu – orzeczenie to z reguły wydawane jest przez sąd i musi mieć ono podstawę w przepisach prawa.
Do przedstawicieli ustawowych zalicza się:
1. rodziców – są oni przedstawicielami ustawowymi dziecka pozostającego pod ich władzą rodzicielską;
2. opiekuna – jest przedstawicielem ustawowym małoletniego, gdy zachodzą ku temu prawne powody, a także osoby ubezwłasnowolnionej całkowicie;
3. kuratora – jest przedstawicielem ustawowym dziecka pozostającego pod władzą rodzicielską, którego nie może reprezentować żadne z rodziców; ustanawia się go także w innych przypadkach przewidzianych przez przepisy prawa (m.in. dla strzeżenia przyszłych praw dziecka poczętego, lecz jeszcze nieurodzonego; dla osoby ubezwłasnowolnionej częściowej, gdy postanowi tak sąd opiekuńczy; dla ochrony praw osoby, która z powodu nieobecności nie może prowadzić swoich spraw, a nie ma pełnomocnika);
4. jednego z małżonków – w przypadku, gdy reprezentuje ona drugiego małżonka w granicach wskazanych w art. 29 kodeksu rodzinnego i opiekuńczego;
5. wspólnika spółki cywilnej – w przypadku, gdy reprezentuje on członków spółki cywilnej.
Natomiast w doktrynie dominuje pogląd, iż jako przedstawiciela ustawowego nie powinno się traktować:
1. zarządcy rzeczy wspólnej (art. 203 k.c.);
2. wykonawcy testamentu (art. 988 i nast. k.c.);
3. zarządcy nieruchomości zajętej w toku postępowania egzekucyjnego (art. 931 i nast. k.p.c.);
4. zarządcy przymusowego o którym mowa w art. 26 UoWL.
Obecnie również co do zarządcy o którym mowa w art. 18 ust. 1 UoWL dominuje pogląd, iż nie powinno się go traktować jako przedstawiciela ustawowego, bowiem dla umocowania do działania w imieniu wspólnoty potrzebuje on pełnomocnictwa, które musi wynikać bądź to z umowy zawartej w formie AN, bądź z uchwały zaprotokołowanej przez notariusza (por. uchwała SN z dnia 21.01.2009 r., III CZP 129/08). Pogląd ten nie jest jednak jedyny, choć obecnie przeważający.
Z tego co tu napisałaś, zarządca rzeczy wspólnej (art. 203 k.c.) i zarządca powierzony na podstawie art. 18 ust 1 UoWL, to nie jest to samo. A szkoda, o ileż wtedy życie byłoby "lepsiejsze", gdyby:
zarządca o którym mowa w art. 18 ust. 1 UoWL = zarządcy rzeczy wspólnej (art. 203 k.c.)..
Normy art. 199 oraz 201-203 kodeksu cywilnego mają charakter względnie obowiązujący i znajdują zastosowanie wówczas, gdy postanowienia umowy nie będą zawierały regulacji odmiennych.
Jeszcze nie słyszałem, aby sąd nie uznał pełnomocnictwa procesowego udzielonego przez Zarządcę Nieruchomości ustanowionego na podstawie art. 18.1. aktem notarialnym.
Nie, firma zarządzająca (osoba prawna lub fizyczna powołana sprawująca zarząd na podstawie art. 18 uwl ) nie jest przedstawicielem wspólnoty, a jej pełnomocnikiem, dlatego bez pełnomocnictwa nie zostanie przez sąd dopuszczona do postępowania, przynajmniej - nie powinna być.
Inaczej jest natomiast w przypadku zarządu - tutaj umocowanie do reprezentacji wynika z ustawy, choć nie każdą sprawę może prowadzić, jeżeli jej przedmiot obejmie czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu - konieczna będzie uchwała wyrażająca zgodę.
Nowy doklejony: 12.10.16 19:16 Hm. trzeba być prawnikiem lub latami zajmować się tymi sprawami, żeby wiedzieć to o czym piszesz Kasander. Dlatego nadal ogarnia mnie smutek na myśl, że żeby wygrywać sprawy w sądach, to trzeba wynajmować prawników i to dobrych, nawet do prowadzenia spraw oczywistych. Bo sprawa oczywista może być już nie tak oczywista, jeśli orzeczenie będzie odmienne od dotychczasowych. A orzeczenie odmienne, to "częstość" jest.
SN stwierdził, że nie musi jeżeli właśnie w umowie o powierzeniu zarządu jest to wyraźnie określone.
Tam działają Zarządcy notarialni ustanawiani przy udziale notariusza w oparciu o art. 18.1.
Ci Zarządcy podpisują umowy na obsługę Wspólnot oraz udzielają pełnomocnictw dla pełnomocników procesowych , czy dysponują środkami zgromadzonymi na koncie bankowym , itp.