STRYCH

JK

Witam.
Wykupiliśmy wszystkie lokale mieszkalne w budynku zakładowym przyległym do budynku zakładowego (oddzielne wejście). Jeden lokal użytkowy w budynku naszej wspólnoty posiada zakład pracy. Strych budynku jest jedną przestrzenią otwartą nad naszym budynkiem i zakładem pracy. W hipotece budynku wspólnoty strych nie figuruje.Do kogo należy strych i kto powinien wykonywać naprawy i remonty dachu?
JK

Zarządca

[cite] JK:[/cite]W hipotece budynku wspólnoty strych nie figuruje.Do kogo należy strych i kto powinien wykonywać naprawy i remonty dachu?
JK

Rozumiem, że chodzi o księgę wieczystą? Hipoteka to w dużym skrócie zabezpieczenie zobowiązania.
Wszystko wskazuje, że to nieruchomość wspólna. Czy nie został "przypisany" do żadnego lokalu? Proszę sprawdzić wszystkie księgi wieczyste.
Jeżeli strych stanowi nieruchomość wspólną , to koszty jego utrzymania tak jak klatki schodowej i np. dachu ponosi wspólnota mieszkaniowa.

TomTom

Wszyscy posiadają udziały w nieruchomosci zgodnie ze stanem w Księgach Wieczystych. Nie mylić z hipoteką.
To co nie jest wyszczególnioe w KW jest częścią wspólną nieruchomosci, co oznacza, ze wszelkie naprawy wykonywane są na koszt wspólnoty mieszkaniowej.
Strych jeżeli nie jest przynależny do lokalu jest częścią wspólną.
Dach jest częścią wspólną i wszyscy ponoszą koszty jego remontu.

wwwinyl

Dach jest częścią wspólną i wszyscy ponoszą koszty jego remontu.

Proporcjonalnie do wysokości udziałów.

JK

Oczywiście miałem na myśli KW w której powierzchnia budynku obejmuje lokale + korytarze i pomieszczenia wspólne bez powierzchni strychu. Do lokali przypisane są tylko powierzchnie piwnic. Jeżeli wspólnota chciała by np. sprzedać pomieszczenie strychu do adaptacji to jak to zrobić jeżeli nigdzie nie ma wzmianki o istnieniu takiego pomieszczenia ?
JK

owner

Jeżeli wspólnota chciała by np. sprzedać pomieszczenie strychu do adaptacji to jak to zrobić jeżeli nigdzie nie ma wzmianki o istnieniu takiego pomieszczenia ?

Nie ma zapewne też wzmianki o klatkach schodowych, korytarzach, kotłowni czy węźle cieplnym.
Nie sprzedaje się strychu, lecz samodzielny lokal, który powstanie po adaptacji:

Art. 2. 1. Samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu, zwane dalej "lokalami", mogą stanowić odrębne nieruchomości.

Strych nie jest i nie może być odrębną nieruchomością - jest natomiast częścią nieruchomości wspólnej.

Strych budynku jest jedną przestrzenią otwartą nad naszym budynkiem i zakładem pracy.

To powinno zostać zmienione, ponieważ teraz nie wiadomo, gdzie na strychu kończy się Wasza nieruchomość (budynek), a gdzie zaczyna się sąsiednia.
Należało podzielić nieruchomość (w tym: dokonać pionowego, fizycznego podziału budynku) przed wyodrębnieniem pierwszego lokalu (przed sprzedażą pierwszego mieszkania).

JK

Oczywiście że w KW nie ma wzmianki o korytarzach itp. Podana w KW powierzchnia budynku obejmuje tylko te pomieszczenia które podałem. Gdyby powierzchnia strychu była ujęta w KW to cała powierzchnia była by większa o 480 m2. Znam zasady sprzedaży pomieszczeń wspólnych, lecz jak remontować lub sprzedać coś co nie jest ujęte w Księdze Wieczystej? A może strych jest ujety w KW zakładu pracy od którego odkupiliśmy lokale, jeżeli jest to jedna otwarta przestrzeń?
JK

owner

Powierzchni nieruchomości wspólnej - niezależnie od tego, czy są to korytarze, czy pomieszczenia typu strych, kotłownia, suszarnia - nigdy nie wlicza się do powierzchni użytkowej budynku.
Powierzchnia użytkowa budynku = suma powierzchni użytkowej wszystkich lokali oraz powierzchni użytkowej pomieszczeń przynależnych do lokali (piwnic, komórek "lokatorskich", garaży - o ile zostały sprzedane razem z lokalem i są wpisane do aktu notarialnego). Jeśli piwnice, komórki czy garaże nie zostały sprzedane, to nie stanowią pomieszczeń przynależnych do lokali i tym samym pozostają nadal wspólne (wchodzą w skład nieruchomości wspólnej) i ich powierzchni użytkowej nie wlicza się do p.u. budynku.

Remont nieruchomości wspólnej (zarówno części wspólnych budynku - takich jak fundamenty, ściany nośne, stropy, klatki schodowe, korytarze, dach, kominy, wspólne pomieszczenia - jak i wspólnych urządzeń i instalacji) to obowiązek i koszt wspólnoty mieszkaniowej, która nią zarządza.

Żeby można było adaptować strych, a potem sprzedać nowy lokal, trzeba wykonać szereg kroków prawnych. Procedura jest nieco skomplikowana.
Adaptacji dokonuje na własny koszt inwestor, który zawarł ze wspólnotą umowę przedwstępną (najlepiej w formie aktu notarialnego, chociaż prawo tego nie wymaga). W umowie wspólnota składa przyrzeczenie sprzedaży lokalu, który powstanie w wyniku przebudowy nieruchomości wspólnej (w tym przypadku: strychu), za ustaloną cenę (najczęściej według zasady: wartość rynkowa lokalu, oszacowana przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie minus nakłady inwestora). Oczywiście, obie strony powinny zadbać o zagwarantowanie w umowie swoich interesów.

Sprzedaż jest możliwa dopiero po adaptacji, kiedy już jest samodzielny lokal (bo to lokal sprzedajemy, a nie strych). Po powstaniu lokalu, dokonuje się pomiaru jego powierzchni, która powiększa powierzchnię użytkową budynku. Należy wyliczyć udział nowego lokalu w nieruchomości wspólnej oraz na nowo obliczyć udziały wszystkich właścicieli lokali (w stosunku do nowej, powiększonej p.u. budynku) i dokonać zmian w księgach wieczystych. Oczywiście, sprzedaż lokalu (jak każdej nieruchomości) wymaga zawarcia umowy przyrzeczonej w formie aktu notarialnego. Ze strony wspólnoty mieszkaniowej umowę podpisuje zarząd, na podstawie uchwalonego przez właścicieli pełnomocnictwa. Takie pełnomocnictwo również musi być w formie aktu notarialnego.

Podobny temat na forum: https://forum.zarzadca.pl/discussion/300/adaptacja-pralni-powiekszenie-istniejacego-mieszkania/

Przydatne artykuły:
http://www.zarzadca.pl/content/view/498/
http://www.zarzadca.pl/content/view/522/

JK

W księdze wieczystej w rubryce powierzchnia użytkowa budynku widnieje 2,069,5 m2. Powierzchnia ta obejmuje lokale 1,475,5 m2 teszta to piwnice "lokatorskie", korytarze, klatki schodowe, węzeł, pralnia itp. pomieszczenia techniczne. Jak pisze owner kotłownia, suszarnia czy pralnia nie powinny byc zaliczone do tej powierzchni. Sprzedaż ew. zaadoptowanych pomieszczeń strychu podałem przykładowo, ponieważ ta powierzchnia nigdzie nie jest ujęta.
JK

owner

Czy piwnice zostały sprzedane razem z lokalami?
Jeżeli tak, to ich powierzchnia wlicza się do p.u. budynku. Jeżeli nie, to nie.

JK

Piwnice zostały sprzedane razem z lokalami i powierzchnia lokali z piwnicami wynosi 1,648,48 m2
JK

owner

OK, a czy zostały sprzedane inne pomieszczenia jako przynależne do lokali? Np. komórki czy garaże?

JK

innych pomieszczeń nie posiadamy
JK

owner

Jeśli tak, to została źle wyliczona i zapisana w AN i Kw powierzchnia użytkowa budynku. Dziwne, że notariusz nie zwrócił na to uwagi.
Różnica jest spora, bo 421 m^2. Może to jest powierzchnia strychu? Pytanie, jak zmierzona: tylko w Waszym budynku, czy całości strychu, czyli łącznie z częścią położoną nad budynkiem zakładu?
W którym roku sprzedano pierwszy lokal? Przed, czy po 1 stycznia 1995?

JK

Te 421 m2 to wg dokumentacji projektowej właśnie pow klatek schodowych, korytarzy i pomieszczeń technicznych - węzeł c.o. itp. Brakuje 480 m2 strychu na który można wejść z naszej posesji jak i z budynku zakładu pracy, jak pisałem jest to jedno wielkie pomieszczenie nad naszym i instytucji budynkiem. Pierwszy lokal sprzedano w 2002 r.
JK

owner

Pierwszy lokal sprzedano w 2002 r.

Czyli już pod rządami ustawy o własności lokali.
Udziały zostały pewnie źle wyliczone, niezgodnie z ustawą, skoro nie zgadzają się powierzchnie zapisane w Kw ze stanem faktycznym.

Brakuje 480 m2 strychu

Nie brakuje, bo to nieruchomość wspólna. Z tego, co piszesz, w Kw jest "za dużo" powierzchni o powierzchnię części NW.
Może się nie rozumiemy? Co innego powierzchnia całkowita budynku, a co innego powierzchnia użytkowa.

JK

Rozumiem. Wynika z tego że ni powinno być powierzchni nieruchomości wspólnej. Przy okazji te części wspólne powinny być ujęte przy kosztach ogrzewania, strych pochłania ciepło z lokali niżej położonych i wydaje mi się że to też powinno być uwzględnione.
JK