Ustalenie wartości przy zbyciu udziałów

jachu73

Witam

Jestem członkiem małej wspólnoty mieszkaniowej (4 rodziny), dom stojacy na działce o powierzchni 562m2. Jakiś czas temu postanowiłem rozbudować swoje mieszkanie o dodatkowy segment przyklejony do budynku (ok 40m2 podstawy) i połączony z moim mieszkaniem.
Bez problemu uzyskałem zgodę wspólnoty ustalając że w zamian za zgodę zrobię remont całego dachu na nieruchomości. Uzyskałem wszystkie pozwolenia i rozbudowę wykonałem i zakończyłem. Uzyskałem pozwolenie na użytkowanie oraz samodzielność lokalu. Pozostaje teraz wykup i tu pojawiają się wątpliwości i pytania. Droga notarialną muszę zrobić sprzedaż udziałów w części wspólnej i zmianę tych udziałów związanych z przyłączeniem nowo powstałej powierzchni do mojego mieszkania.
Jaką cenę ustalić (wpisać) u notariusza za sprzedaż tych udziałów tak żeby Urząd Skarbowy nie przyczepił się że za mało podatku zapłaciłem? Chodzi o 2% podatek pobierany u notariusza.
Co jest przedmiotem sprzedaży? Udziały w grubcie na którym postawiłem dodatkową część? Cała dodatkowa część? A co z moimi nakładami?
Cyfry prezentują sie następująco:
kosztorys powykonawczy - 300tys
wartość nowo powstałe części wg wyceny - 330 tys
wartość starej części - 200tys
wartość remontu dachu wg kosztorysu powykonawczego - 35tys

Nie wiem teraz od jakiej kwoty zapłacić podatek, od kwoty remontu dachu (ceny ustalojej z wspólnotą) czy za wartość całej nowej rozbudowy?
Notariusz twierdzi że od wartości całej nowej części. Pytałem w US oczywiście nie wiedzą ile policzą ale wspominali coś że biorą nakłady pod uwagę.

Proszę o opinię

Rafał

koziorozka

Nie bardzo rozumiem, co masz sprzedać i dlaczego.
Sądziłam, że raczej wspólnota sprzedała ci 40 m kw. części wspólnej za 35 tys. zł.

Tak czy owak sytuacja jest analogiczna do tej, gdy ktoś przyłącza do swojego mieszkania część strychu.
Adaptacja strychu - sporo w sieci znajdziesz
Tu przykłady tylko
http://www.zarzadca.pl/komentarze/659-pulapki-adaptacji-strychu-we-wspolnocie-mieszkaniowej.html
https://forum.zarzadca.pl/dyskusja/1920/adaptacja-strychu-w-celu-powiekszenia-mieszkania/

kasander

Droga notarialną muszę zrobić sprzedaż udziałów w części wspólnej

Nieprawda - udziałów się nie sprzedaje bo stanowią nieodłączną część prawa własności.
Tym samym - Ty nie sprzedajesz żadnych udziałów.
Owszem "sprzedajesz" ale jako współwłaściciel części wspólnych jej kawałek sobie jako wyodrębniony z niej lokal.
Należałoby ustalić z notariuszem (lub jakimś oblatanym radcą prawnym) czy w ogóle mowa jest o sprzedaży.
Ja tu widzę tylko zmianę przeznaczenia części wspólnej a następnie zmianę wysokości udziałów w wyniku przebudowy.
Inną sprawą jest to, że wspólnota jest ci winna za wyremontowanie dachu i kawałka części wspólnej.

jachu73

Dzięki za odpowiedź

Nie ja mam sprzedać tylko wspólnota (której jestem członkiem) ma sprzedać mi zgodnie z procedurą jaką się stosuje w takich przypadkach (analogicznie jak przy adaptacji strychu) w kolejności następującej:
uchwała zgoda na rozbudowę
rozbudowa
zaświadczenie o samodzielności
ustanowienie odrębnej własności
sprzedaż
przyłączenie do mojego lokalu
zmiana udziałów

Ja jestem na etapie ustanowienia odrębnej własności i sprzedaży i pytanie dotyczy właśnie ceny i tego co jest przedmiotem sprzedaży w kontekście urzędu skarbowego i podatku 2% od transakcji u notariusza.
Linki tu nie pomagają bo ja nie mam żadnych problemów ze wspólnotą i nie ma w nich nic o podatku.

Generalnie ja też tak myślałem że kupuje od wspólnoty to co wybudowałem za 35tys ale ...
40m2 w tej dzielnicy kosztuje 150tys anie 35tys wg aktualnych cen mieszkań więc jak wpiszę w akcie 35tys to czy US mnie ścignie? takie mam obawy
poza tym
40 m2 o kórych pisałem to teren jaki zająłem na działce (bo dokleiłem się do budynku) z tym że dobudowałem klocek piętrowy więc powierzchnia którą zyskałem to 80m2 - co za tym idzie wartość 2x większa (wg kosztorysu 300tys)

Pytanie dotyczy właśnie tego co mam w tym akcie wpisać, bo notariusz twierdzi że przy sprzedażach strychów które robił (które są analogią) cena od której odprowadzało się podatek była odpowiednikiem wartości a nie tego na co się umówili ze wspólnotą właśnie ze względu na US.Czy ma rację?

Ja mam wszystkie pełnomocnictwa jeżeli chodzi o wspólnotę do zawarcia tej umowy i wszyscy są przychylni więc nie ma tu kwestii spornych jeżeli chodzi o wspólnotę
Stawką jest tu kilka tys złotych bo 2%od 35 a do 300tys to spora różnica, ale na spory z US tez nie mam ochoty

kasander

cena od której odprowadzało się podatek była odpowiednikiem wartości a nie tego na co się umówili

Tak, niestety notariusz ma rację.
Jak sprzedajesz samochód to też wpisujesz jego wartość w danej chwili a nie to na ile umówiliście się.
Pozostaje kwestia uwzględnienia w wycenie wkładu własnej pracy.
W dalszym ciągu mam wątpliwości w kwestii tej sprzedaży.
Nie wiem czy można samemu sobie cokolwiek sprzedać. A w tym wypadku nie wspólnota sprzedaje, ale wszyscy właściciele jako współwłaściciele części wspólnej - w tym także Ty sobie jako jeden z nich.

jachu73

No dokładnie, też mam wątpliwości bo kilka tys piechotą nie chodzi
Poza tym co z tymi nakladami, dlaczego mam płacić podatek za coś co sam wybudowałem? Gdyby to wspólnota zainwestowała i wybudowała a ja bym kupował jako ktoś zewnątrz to rozumiem (tak jak przy kupnie mieszkania) wszystko byłoby jak najbardziej zrozumiałe

Co zatem w moim przypadku?

kasander

Co zatem w moim przypadku?

Tu zapewne znajdzie się ktoś kto to przerabiał praktycznie - w końcu to dość częste przypadki takich "przeróbek" - a i teoretyków nie brakuje.
Musisz uzbroić się w cierpliwość.

KubaP

[cite] jachu73:[/cite]Pytanie dotyczy właśnie tego co mam w tym akcie wpisać,

Do US masz wpisać kwotę, za jaką kupiłeś AN od wspólnoty (ogółu właścicieli lokali ) nieruchomość gruntową czyli te 35 tyś.
Ja bym poradził się rzeczoznawcy majątkowego, który powinien wykonać operat ustalenia nowych udziałów.

jachu73

"nieruchomość gruntową" czyli ziemię na której postawiłem moja dostawkę? dobrze rozumiem?
a co z ceną? US tej ceny nie zakwestionuje, ten grunt jest wart więcej niż 35tys

KubaP

[cite] jachu73:[/cite]"nieruchomość gruntową" czyli ziemię na której postawiłem moja dostawkę? dobrze rozumiem?
a co z ceną? US tej ceny nie zakwestionuje, ten grunt jest wart więcej niż 35tys

cena ? cenę powinieneś mieć w akcie notarialnym, że WM tobie sprzedała te 40 m2 pod zabudowę ...

Nowy doklejony: 24.10.16 13:08
Lub podjęcie uchwały o rozbudowie budynku o te 40 m²

jachu73

to jest zupełnie inne podejście niż dotychczas mi mówiono, ale czy słuszne?
kolejne wątpliwości to:
- działka ma 562m każdy ma po 25% udziału w tej ziemi ale to są udziały a nie określona część ziemi; czy to nie problem? udziały można zbyć?
- nadal cena rynkowa ziemi jest wyższa niż ustalone z wspólnoto 35tys za remont dachu - US się przyczepi?

KubaP

[cite] jachu73:[/cite]to jest zupełnie inne podejście niż dotychczas mi mówiono, ale czy słuszne?
kolejne wątpliwości to:
- działka ma 562m każdy ma po 25% udziału w tej ziemi ale to są udziały a nie określona część ziemi; czy to nie problem? udziały można zbyć?
- nadal cena rynkowa ziemi jest wyższa niż ustalone z wspólnoto 35tys za remont dachu - US się przyczepi?

Uważam, że właściciel lokalu nie może żądać wskazania, która część nieruchomości wspólnej jest jego (wchodzi w skład tych 25%) jeżeli nie było notarialnego podziału nieruchomości gruntowej

[b]Kodeks cywilny[/b]
[b]Art. 211[/b]. Każdy ze współwłaścicieli [b]może żądać, ażeby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej[/b], chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości

Ten przypadek polega na powiększeniu nieruchomości budynkowej ( poprzez dobudowanie segmentu) , a zmniejszenie nieruchomości gruntowej i niewiele ma wspólnego np. z adaptacja poddasza.

- działka ma 562m każdy ma po 25% udziału w tej ziemi ale to są udziały a nie określona część ziemi; czy to nie problem? udziały można zbyć?

Uważam, że teraz po wykonaniu dobudówki działka będzie mieć dalej 562 m2, ale zmienią się udziały w NW.
Tobie udział wzrośnie, a pozostałym zmaleje ( trzeba to policzyć ), przykładowo: Ty będziesz miał 31% a pozostali 23 % , to wynika z metrażu lokalu po modernizacji.

[b]UoWL -[/b]
[b]Art3[/b].3. Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.

3a. Na potrzeby stosowania ustawy przyjmuje się, że udział w nieruchomości wspólnej współwłaściciela lokalu w częściach ułamkowych odpowiada iloczynowi wielkości jego udziału we współwłasności lokalu i wielkości udziału we współwłasności nieruchomości wspólnej przypadającej na ten lokal.

- nadal cena rynkowa ziemi jest wyższa niż ustalone z wspólnoto 35tys za remont dachu - US się przyczepi?

Uważam , że jak będziesz to miał notarialnie potwierdzone, to nie powinni się przyczepić.

jachu73

Dzieki, to bardzo przekonujące co piszesz. Reasumując, jaką transakcję z wspólnotą powinien zawierać akt notarialny? Sprzedaż nieruchomości gruntowej za cenę remontu dachu (35tys)?

Zarządca

[cite] jachu73:[/cite]No dokładnie, też mam wątpliwości bo kilka tys piechotą nie chodzi
Poza tym co z tymi nakladami, dlaczego mam płacić podatek za coś co sam wybudowałem? Gdyby to wspólnota zainwestowała i wybudowała a ja bym kupował jako ktoś zewnątrz to rozumiem (tak jak przy kupnie mieszkania) wszystko byłoby jak najbardziej zrozumiałe

Co zatem w moim przypadku?

Przedmiotem sprzedaży jest lokal, z którym nierozerwalnie związany jest udział we wspólnej nieruchomości. To wartość tego lokalu wraz z udziałem podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 1 lit. c ustawy podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży nieruchomości stanowi jej wartość rynkowa, którą określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów (art. 6 ust. 2) Podstawę opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych stanowi wartość lokalu wraz z wartością udziału w nieruchomości wspólnej.
Nabycie lokalu mieszkalnego podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych od jego wartości rynkowej nawet wówczas, gdy przed jego nabyciem przyszły właściciel poniósł nakłady na rzecz tego lokalu związane z jego adaptacją na cele mieszkalne. Stanowisko takie zajął Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej z dnia 26.02.2009 r. nr IPPB2/436-477/08-2/MZ.

"Generalną zasadą przyjętą w opłacie skarbowej jest, że podstawę obliczenia opłaty skarbowej stanowi wartość rynkowa przedmiotu czynności cywilnoprawnej
Cena nie odgrywa samodzielnej roli przy obliczaniu opłaty skarbowej i w żadnym razie nie jest kryterium ustawowym obliczania tej opłaty. Kryterium takie stanowi bowiem wartość rynkowa rzeczy /prawa/, która jest jedynie pomocniczo kształtowana przez cenę, i to nie umowną, lecz cenę przeciętną w danej miejscowości.
Przyjęte długi i ciężary zgodnie z ustawą z 1989 r. o opłacie skarbowej /art. 10 ust. 2/ nie obniżają wartości nabywanej rzeczy /prawa/. Idzie bowiem nie o wartość rzeczy obciążonej, lecz wartość samej rzeczy z pominięciem jej obciążenia."W takiej sytuacji notariusz jako płatnik, zobowiązany był uzależnić dokonanie czynności od uprzedniego uiszczenia opłaty skarbowej /art. 12 ust. 2 powyższej ustawy/ i to w wysokości od wskazanej przez strony wartości lokalu, a nie wartości lokalu z adaptacji po uwzględnieniu nakładów własnych. (por. uzasad. wyroku NSA z dnia 28.04.2005 r., sygn. akt: FSK 1670/04).

KubaP

Ja uważam, że przedmiotem jest sprzedaż udziałów w związku z rozbudowa nieruchomości budynkowej, a nie lokal, bo go jeszcze nie ma / nie było, jak wyrażano zgodę na jego wybudowanie.

jachu73

no to ja już nie wiem

tu jest chyba problem z określeniem co jest przedmiotem tej umowy i zgadzam się że sytuacja nie jest całkowicie analogiczna do adaptacji strychu
skoro jest tak jak pisze Zarządca to proszę o wyjaśnienie kilku spraw:
- skoro wspólnota mi sprzedaje lokal, to skąd ona go ma; jakie przepisy mówią o tym i pozwalają na to żebym ja/inwestor budował coś co zostaje uznane za własność wspólnoty a potem to kupował, co to za dziwna konstrukcja?
- US nie narzuca mi ceny weryfikuje jedynie czy jest zgodna z ceną rynkową i w przypadku zanizenia interweniuje czyli tak naprawdę zmusza mnie teraz do wpisania w akt ceny odpowiadającej wartości lokalu (żebym nie miał później kłopotów) Jak ja mam teraz wpisać w akt cenę 300tys, przecież jezeli coś wpisuję przy notariuszu to muszę się z tego wywiązać czyli co? zapłacić wspólnocie 300tys przy 300tysiącach juz wyłożonych na budowę?

Naprawdę nie wiem jak zamknąć ta sprawę teraz, czy ktoś ma jakiś wzór aktu który jest stosowany przy takich rozbudowach, adaptacjach. Jak to sformułować?

Egzo

[cite] jachu73:[/cite]- skoro wspólnota mi sprzedaje lokal, to skąd ona go ma;

Ona ma go stąd, że wybudowałeś ten lokal na gruncie należącym do wspólnoty. Zgodnie z prawem, nieruchomości postawione na cudzym gruncie należą do właściciela gruntu - czyli do wspólnoty (ze specyficznymi wyjątkami), i nie jest ważne, kto je budował. Inaczej mówiąc: aktualnie nie jesteś właścicielem lokalu, który wybudowałeś.

- US nie narzuca mi ceny weryfikuje jedynie czy jest zgodna z ceną rynkową i w przypadku zanizenia interweniuje czyli tak naprawdę zmusza mnie teraz do wpisania w akt ceny odpowiadającej wartości lokalu (żebym nie miał później kłopotów) Jak ja mam teraz wpisać w akt cenę 300tys, przecież jezeli coś wpisuję przy notariuszu to muszę się z tego wywiązać czyli co? zapłacić wspólnocie 300tys przy 300tysiącach juz wyłożonych na budowę?

Mylisz dwie różne sprawy. Czym innym jest cena sprzedaży, a czym innym jest wycena nieruchomości na potrzeby PCC.
Cena sprzedaży może być dowolna, taka, jaką ustalisz sobie ze wspólnotą, natomiast do wyliczenia wysokości podatku PCC musisz przyjąć rynkową wartość nieruchomości, a nie cenę jej sprzedaży. O treść aktu notarialnego się nie martw, to jest praca notariusza, za którą mu słono płacisz, on będzie wiedział jak skonstruować akt. Wierz mi, że dla notariusza to nie pierwszyzna, gdy cena sprzedaży nieruchomości jest różna od jej ceny rynkowej.

blazejh

No teraz wiesz wszystko.

Udział w nw jest prawem ściśle związanym z prawem własności lokalu. Nowy wyliczony udział powstaje w tym samym momencie, co nowy lokal.
Sam udział nie podlega wycenie i nie ma wpływu na wartość lokalu. Na wartość opodatkowaną PCC wpływ ma wycena wartości lokalu.
Obiektywną wycenę określa się operatem szacunkowym.
Subiektywną - ustalają strony umowy sprzedaży i rynek.

KubaP

[cite] Egzo:[/cite]

[cite] jachu73:[/cite]- skoro wspólnota mi sprzedaje lokal, to skąd ona go ma;

Ona ma go stąd, że wybudowałeś ten lokal na gruncie należącym do wspólnoty. Zgodnie z prawem, nieruchomości postawione na cudzym gruncie należą do właściciela gruntu - czyli do wspólnoty (ze specyficznymi wyjątkami), i nie jest ważne, kto je budował. Inaczej mówiąc: aktualnie nie jesteś właścicielem lokalu, który wybudowałeś.

zaraz, zaraz ...

jachu73 nic nie mógł wybudować bez zgody współwłaścicieli lokali. Na etapie otrzymania zgody pozwolenia na budowę, powinien otrzymać od WM zgodę na dysponowanie nieruchomości na cele budowle. W tej zgodzie powinno być opisane na jakich zasadach tę zgodę otrzymuje.

Pewnie nie spisano tych zasad przy udziale notariusza i stąd ten galimatias i szukanie naprawienia sytuacji, przy zderzeniu się z US ws. wymiaru podatków, jakie ma odprowadzić WM, a jakie ma odprowadzić jachu73.