Czy umowa jest ważna ???
wizaw
Użytkownik
Zarząd Wspólnoty posiadał uchwałę na wykonanie remontu bloku na kwotę około 95 tysięcy. Podpisał umowę z firmą remontową na kwotę 157 tysiecy i dodatkowo aneks na kwotę 45 tysięcy, bez uchwały. Czy w tym wypadku umowa jest ważna?
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
a co na to Zarząd ?
dał tobie jakąś odpowiedź ?
może to było racjonalne działanie Zarządu?
Uchwała jest na wykonanie remontu , jak rozszerzono ten remont albo wyszły jakieś nieprzerzedzane zdarzenia w trakcie jego wykonywania np. przy remoncie dachu nie wiadomo ile krokwi trzeba będzie wymieć czy dachówek , coś się tam zakłada, ale dopiero po rozbiórce dachu wychodzi to na jaw.
Zbieranie głosów pod uchwałą rozszerzające zadanie remontowe trwa trochę czasu , a tu trzeba podejmować decyzje tu i teraz by nie narobić większego bigosu / szkód.
Na zebraniu właścicieli lokali Zarząd winien się z tego wytłumaczyć, dlaczego został rozszerzony zakres remontu i wzrosła cena tego remontu . Te wyjaśnienia powinny mieć wpływ na udzielenie mu absolutorium.
Czy zarząd jest wieloosobowy? jeśli zarząd jest wieloosobowy, to umowa musi być podpisana przez co najmniej dwóch członków zarządu, aby była ważna.
Jak jest u ciebie?
PODJĘTA UCHWAŁA:
"§2.
Koszt wykonania wraz z materiałem w tym nowe mocowanie styropianu, koszt rusztowania, tynk strukturalno-sylikonowy, nowe obróbki blacharskie balkonów oraz przy oknach (luksfery) klatek schodowych wynosić będzie ok. 95,000 tys. zł."
Ta inwestycja miała być finansowana z funduszu remontowego bez zaciągania KREDYTU BANKOWEGO.
Mam nie odparte wrażenie, że Zarząd WM przekroczył zakres zwykłego Zarządu.
W chwili obecnej mamy wziąć kredyt na spłatę remontu który wyniósł ponad 200 tysięcy złotych.
W którym momencie Zarząd WM , powinien zwołać zebranie Właścicieli lokali?
Przy ofertach ? przy podpisaniu umowy ? Przy aneksie ? KIEDY?
Co w takiej sytuacji mamy zrobić?
Umowa jest ważna.
Ja bym się zastanowiła czy nie wystąpić o zwrot odsetek od kredytu do sądu - przeciw konkretnym osobom podpisanym pod umową.
Oburzeniu się nie dziwię.
10% różnicy między uchwałą o rzeczywistym kosztem bym przełknęła. Nie widzę żadnego usprawiedliwienia dla podpisywania aneksu bez uchwały.
Czy są co najmniej dwa podpisy członków zarządu pod umową?
czy był zgodny z tym planowanym?
czy np. został rozszerzony np. o docieplenie stropodachu ?
Uważam, że przy dociepleniu budynku, przy 27 lokalach i pracach obróbkowych balkonów; zakres kosztów był niedoszacowany na etapie kosztorysu inwestorskiego. Z praktyki wiem, że koszt docieplenia na lokal wynosi około 6 - 10 tyś na lokal (zależy od kształtu bryły budynku).
Zarząd na etapie rozstrzygnięć "ofert konkursowych" winien zwołać zebranie właścicieli lokali.
no tak , jest to stresujące , że podniesienie "komfortu zamieszkiwania kosztuje",
może zrekompensuje państwu, obniżenie kosztów za ogrzewanie lokali.
Do zaciągnięcia kredytu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali.
nic, koszty i tak w końcu ponoszą właściciele lokali , z tego nikt Was nie zwolni
"bunt na pokładzie" , moga być duże problemy, włącznie z komrnikiem
A co z byłym Zarządem WM ?
Czy Zarząd pozostaje BEZ KARNY?
Robota wykonana , to wynagrodzenie sie należy , co z kaucją ?
to zależy od was. Tylko sąd może tę sprawę rozstrzygnąć, ale jak znam życie szkoda nerwów i kasy , bo efekt może być różny, jak to w sądach bywa.
Szkody ? ja bym tu nie widział, bo napisałeś, że "remont był konieczny", a ceny usług są różniste, ale to robota/ocena dla biegłego.
Nowy doklejony: 30.10.16 20:28 Przy okazji i KIESZENIE też !
Jaki pozew do sądu? O stwierdzenie nieważności umowy? Czy wykonawca ma obowiązek weryfikowania upoważnienie zarządu do zawarcia umowy na określoną kwotę i zakres prac?
Powiedz mi dlaczego tak świetnie wychodzi KRYTYKA tego co się dzieje we wspólnocie, a nie ma chętnych do pracy w Zarządzie?
Bo za krytyke konsekwencji nie ma, a za pracę w Zarządzie można być skrtykowanym i ewentualnie odwołnym, tak w "nagrodę"
a spytałaś Zarząd dlaczego wydano więcej kasy ? co się takiego stało między podejmowaniem uchwał a podpisywaniem umowy z wykonawcą?
Kiedy byłaś u Administratora by sprawdzić finanse wspólnoty na bieżąco?
to rozmawiaj z właścicielami, to naucz ich , uświadom , będzie was więcej niezadowolonych, a może ONI ciebie przekonają do swoich racji?
nie ma takich uprawnień
No tak.
Jeszcze "podejmijcie" uchwalę, która ręką ma podpisywać umowy Zarząd, uchwałę, że wykonawca musi uzgadniać zakres usługi z właścicielami ... kupa nonsensu i banałów.
Należy sie skupić na kosztorysach inwestorskich na podstawie, których podejmuje się uchwały właścicieli lokali
Oczywiście można nie zatwierdzać i pociągnąć zarząd do odpowiedzialności, jednak należałoby wykazać, że ta decyzja o rozszerzeniu zakresu remontu naruszała zasady gospodarowania, innymi słowy, że wspólnota poniosła szkodę, ewentualnie, że doszło bezpodstawnego wzbogacenia.
Samo przekroczenie uprawnień, jeżeli zarząd wykaże racjonalne przesłanki (że i tak trzeba było ponieść koszty) nie stanowią podstawy odpowiedzialności materialnej.
Może to, np. spowodować uchylenie uchwały w sprawie absolutorium, gdyby ktoś zaskarżył.
Nowy doklejony: 31.10.16 08:16
Zarząd musiałby podpisać na to zgodę.
a jakie są szkody wynikające z wykonania remontu części wspólnych (tutaj docieplenie budynku) nie za 95 tyś. tylko 230 tyś ? Uważam, że na etapie podejmowania uchwały, niedoszacowanie kosztów do poniesienia przez właścicielei lokali. Tyle i tylko tyle .
Zarząd już poniósł KARE , został odwołany
U mnie zarząd wydał pieniadze na remont elementów nieruchomości, których nie zalicza się do części wspólnych. Na razie wyglada, że pozostanie BEZKARNY.
Do KubyP - akurat u mnie nie ma problemu braku chętnych do pracy w zarządzie. Zarząd nie pracuje społecznie, otrzymuje wynagrodzenie. Za co? Nie wiem. NIe wiem od momentu, kiedy przeczytałam umowę o zarządzanie, na podstawie której praktycznie za wszystko odpowiada zatrudniony licencjonowany zarządca /przy zarządzie właścicielskim/. Zarząd podpisuje przelewy /ale tylko niektóre/ i chyba niewiele więcej. I można postawić pytanie, dlaczego osoby, których nikt do tej pracy nie zmuszał, nie wypychał z braku innych chętnych, którzy biorą za to wynagrodzenie, nie działają zgodnie z przepisami prawa.
Nie tylko własciciele są źli /bo nie interesują się swoją wspólnotą, albo interesują się za bardzo czym "utrudniają życie i pracę biednemu zarządowi"/. Bywają też kiepskie zarządy, które bazują na niewiedzy właścicieli, nie widzą konieczności kontaktów z właścicielami /tylko przez zarządcę?/administratora?/, a ustawę o własnosci lokali przeczytaj pewnie jeden raz i to raczej dawno.
I proszę. Daruj sobie stwierdzenie, że taki zarząd można odwołać. Praktyka odbiega od teorii zawartej w ustawie.
to też trzeba udowodnić przedstawiając dowody
dla mnie częściowo został ukarany - został odwołany
jak to za co ? za...
Czy macie Regulamin pracy zarządu WM?
To tam powinny byc spisane czynności jakie ma wykonywać członek zarządu WM, po to by każdy właściciel wiedział czego ma prawo wymagać od członków zarządu WM a czego od administratora , zwłaszcza, że u was Zarząd pobiera wynagrodzenie.
W takiej sytuacji Zarząd podejmuje na bieżąco decyzje i nadzoruje wydatkowanie wspólnej kasy.
zapytaj na zebraniu właścicieli lokali , ja tego nie wiem
nie mogę darować , bo do spraw WM nie można podchodzić wybiórczo. W sprawy "łatwe" (np. ocenianie działalności) to się do nich zaangażuje, a sprawy "trudne" niech robią INNI np. prowadzenie edukacji na temat wspólnoty wśród właścicieli lokali. Zapamiętaj i inni też, że ...
Niestety Zarząd WM składający się z "amatorów" trudno nazwać fachowcami , profesjonalistami, dlatego w takich sytuacjach korzysta się z siły fachowej np. kosztorysanta, biegłego , inspektora nadzoru czy administratora / Zarządcy.
Zarząd WN można w każdej chwili odwołać, bo tak stanowi prawo
Nie może się to odbywać na zasadzie pomówień, plotek i wirtualnych zarzutów, ale powinno być merytorycznie udokumentowane.
"Władzę we WM " ma ten, który ma większość udziałów , czyli ta grupa właścicieli, która jest zgrana i dysponuje ponad 50 % udziałów w NW.
W SM Komisje Rewizyjne potrafią "brać tylko diety" , to taki trybun ludowy; kolejne grono, na utrzymaniu członków SM
Może trzeba będzie tymczasowo podnieść składkę na FR.
Spróbujcie uzmysłowić wykonawcy że jest tu trochę jego winy ponieważ podpisując aneks nie upewnił się że została podjęta uchwała uprawniająca zarząd do jego podpisania.
Ciekawe czy zarząd w umowie zawarł obowiązek pozostawienia przez wykonawcę w rękach wspólnoty kaucji w wysokości np. 5% umowy na poczet napraw gwarancyjnych.
Przekroczenie takiego limitu nie skutkuje jeszcze odpowiedzialnością materialną członków zarządu.
Odpowiedzialność ta mogłaby opierać się na art. 471 kodeksu cywilnego stanowiącego, że "Dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi."
Konieczne było zatem, aby powstała szkoda, czyli uszczerbek majątkowy lub utrata korzyści, potem związku przyczynowego pomiędzy szkodą a tym przekroczeniem limitu.
Bez szkody w omawianym przypadku nie ma odpowiedzialności cywilnoprawnej, natomiast możemy mówić o odpowiedzialności organizacyjnej (nieudzielenie absolutorium, zawieszenie w czynności, odwołanie z pełnienia funkcji).
Wracasz do domu i mówisz żonie, że na urlop jedziecie tylko, że trzeba spłacić te 8000 ... a ona pakuje walizki Tobie i wystawia za drzwi .
:bigsmile:
:bigsmile::bigsmile:
W tej chwili w obiegu jest w mojej wspolnocie projekt uchwały o wyłożeniu płytkami elewacji wokół drzwi wejściowych. Wyliczylem że powierzchnia wokół tych drzwi to około 6m2. 4klatki razy 6 daje chyba 24 m2. licząc 100zł ( plytki + położenia) daje to kwotę ( o ile sie nie myle) 2400zł.
Kto zgadnie na jaką kwotę oszacował to zarządca w projekcie tej uchwały? Dla ułatwienia podam że jest to kwota poniżej 1000zł /m2
I jeszcze jedno. Uchwała ta wcale nie została napisana małym druczkiem. tylko kulfonami jak byk.
Tylko się uśmiechnąć.
Przy okazji dowiedziałem sie po raz n-ty że mamy Zarząd Wspolnoty , a nie zarządcę 18.1
Czy ktoś na tym forum może potwierdzic że ułożenie 1m2 płytek kosztuje 3880zł. Bo w takim razie całkowite koszty to 24m2 X 3880 zł =93200zł.
To może powinienem iść z kwiatami do zarządcy z podziękowaniem.
W ogóle nie rozumiem tych twoich wyliczeń.
Wg Ciebie koszt ułożenia 1m2 to 4 rgh czyli 120zł, koszt płytek 1m2 to 770zł. Razem to 890zl . To co? Za fugowanie 3000zł.
Może ty myślisz o km2.
Całość = 3880 zł/brutto
Teraz rozumiesz ? wystarczyło dopytać , a nie...
-remont elewacji był konieczny na co zarząd w lutym br. dostał zgodę ponad 50% właścicieli jednakże celem remontu nie było docieplenie budynku ponieważ oba budynki naszej wspólnoty deweloper obłożył styropianem; celem była naprawa oderwanej części elewacji spowodowanej podciekaniem deszczu pod strukturę elewacji na jednej ze ścian budynku oraz naprawy daszku nad jednym z balkonów;
-czy zarząd przedstawiając w lutym br właścicielom pod głosowanie uchwałę na około 95tys, a umowę o wykonawstwo podpisując w ostatnich dniach czerwca z przekroczonym o ponad 65% kosztorysem postępuje jeszcze w ramach umocowań czy już działa samowolnie? po czym po ok10 dniach aneksuje zwiększenie zakresu robót a także zobowiązań finansowych o kolejne 45 tys mając świadomość, iż wspólnota nie dysponuje takimi funduszami oraz przyjętą uchwałą, że remont ma być sfinansowany wyłącznie z funduszu remontowego bez zaciągania kredytu?
-mam też wątpliwość co do poprawności prawnej sformułowania w przyjętej uchwale (z lutego), że "Koszt wykonania wraz z materiałem {..} wynosić będzie około 95,000 tys. zł." ? co to znaczy około? czy 200tys to też jest około? czy raczej nie powinno być zapisu, że zarząd ma prawo do podpisania umowy na remont elewacji do kwoty XX (wiem, że teraz jest po jabłkach, ale na przyszłość)?
[ulist]
[li]temat zadania[/li]
[li]termin wykonania[/li]
[li]maksymalny koszt na podstwie kosztorysu inwestorskiego[/li]
[li]pełnomocnictwo do zawarcia umowy z wykonawcą.[/li]
[/ulist]
można dorzucić margines, jaki Zarząd może przekroczyć np o 10%
Zarząd działa bez umocowania, przekroczył swoje uprawnienia, to właściciele podejmują takie decyzje w przypadku czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu, a z taką sytuacją mamy właśnie do czynienia w omawianej sprawie.
Zgodnie z brzmieniem art. 22 ust. 2 ustawy o własności lokali: "Do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej."
Pełnomocnictwo, jak że chodzi o czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu, ma charakter pełnomocnictwa rodzajowego a zatem zawierać winno w swej treści elementy podmiotowo i przedmiotowo istotne, jak, np. osoba wykonawcy, zakres remontu, wartość robót, itd.