Likwidacja balkonu

kowal99

Witam,

Mam następujące pytanie:
W budynku jest kilka balkonów od strony podwórza. Są w kiepskim stanie i wymagałyby remontu, sypie się tynk, itd. a cała elewacja budynku została zrobiona, oprócz balkonów.
Zarząd Wspólnoty (małej - ok. 12 lokali) chce przegłosować uchwałę o likwidacji tych balkonów - czyli po prostu je obciąć zamiast wyremontować. Balkonów jest 4, więc wyniki głosowania są przesądzone, bo skoro można komuś coś odebrać, to czemu nie :) Nie podano jaka jest różnica w kosztach remontu a likwidacji. Czy można tak po prostu zlikwidować komuś balkon? Dodam, że są to zwykłe balkony, czyli poziome podłoże przytwierdzone do ściany budynku i metalowe barierki dookoła. Czy tego typu balkon w 100% jest częścią wspólną i mogą tak zrobić?

Egzo

[cite] kowal99:[/cite]Zarząd Wspólnoty (małej - ok. 12 lokali) chce przegłosować uchwałę o likwidacji tych balkonów

Czy tego typu balkon w 100% jest częścią wspólną

Nie jest w 100%. Do części wspólnych zaliczana jest płyta stanowiąca konstrukcję nośną balkonu oraz izolacja.

Czy można tak po prostu zlikwidować komuś balkon?

W zasadzie nie można. Wspólnota nie może decydować o odebraniu komuś jego prywatnej własności - a balkon częściowo jest prywatną własnością. Taka uchwała naruszałaby uzasadniony interes właścicieli lokali posiadający balkony (art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali). Nie ma żadnych racjonalnych powodów dla likwidacji balkonów, poza tym, że pozostałym członkom wspólnoty nie chce się płacić za remonty. Wspólnota nie może tak po prostu likwidować części wspólnych, jeżeli narusza to interes właściciela lokalu, jest sprzeczne z zasadami współżycia społecznego i ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem tych fragmentów części wspólnych.

Ewentualna uchwała o likwidacji balkonów kwalifikuje się do zaskarżenia do sądu (wraz z wnioskiem o wstrzymanie wykonania uchwały).

KubaP

[cite] kowal99:[/cite] Zarząd Wspólnoty (małej dużej - ok. 12 lokali) chce przegłosować uchwałę o likwidacji tych balkonów - czyli po prostu je obciąć zamiast wyremontować.
Balkonów jest 4, więc wyniki głosowania są przesądzone, bo skoro można komuś coś odebrać, to czemu nie

rozumiem, że nie czytałeś ustawy o własności lokali i nie znasz przepisów prawa dlatego pytasz.
Aby taka uchwała zaistniała w obrocie prawnym , to za jej przyjęciem musi zagłosować 100% właścicieli lokali na TAK.
Łatwiej waszej 4 będzie uzyskać nakaz remontu od powiatowego nadzoru budowlanego.

[cite] kowal99:[/cite] Nie podano jaka jest różnica w kosztach remontu a likwidacji.

to należy taki audyt zrobić

[cite] kowal99:[/cite] Czy można tak po prostu zlikwidować komuś balkon? Dodam, że są to zwykłe balkony, czyli poziome podłoże przytwierdzone do ściany budynku i metalowe barierki dookoła.

żadnego balkonu nie można zlikwidować bez zgody jego właścicieli. Balkon jest własnością właściciela lokali do którego jest przysposobiony (przynależny)

[cite] kowal99:[/cite] Czy tego typu balkon w 100% jest częścią wspólną i mogą tak zrobić?

Wspólnota wypowiada się i ponosi koszty remontu elementów konstrukcyjnych (płyta balkonowa, warstwa izolacyjna) reszta czyli barierki ułożenie glazury należy do właściciela lokalu do którego jest przyłączony.

kowal99

[cite] KubaP:[/cite]rozumiem, że nie czytałeś ustawy o własności lokali i nie znasz przepisów prawa dlatego pytasz.
Aby taka uchwała zaistniała w obrocie prawnym , to za jej przyjęciem musi zagłosować 100% właścicieli lokali na TAK.

Dziękuję za informacje, spodziewałem się, że w całości balkon nie należy do Wspólnoty.
Rzeczywiście nie czytałem ww. ustawy, ale już ją przejrzałem i nigdzie nie znalazłem zapisu, który mówi, że na takie coś musi się zgodzić 100% właścicieli. Art.23.2 mówi, że uchwały zapadają większością głosów. Czy mógłbym prosić jeszcze o wskazanie konkretnego zapisu, który o tym mówi, bo pewnie źle szukam? Głosy są zbierane z tego co zrozumiałem w drodze indywidualnego zbierania.

KubaP

Art. 24. W razie braku zgody wymaganej większości właścicieli lokali zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, może żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich właścicieli. Sprawę sąd rozpoznaje w postępowaniu nieprocesowym


Art. 25. 1. Właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.

1a. Powództwo, o którym mowa w ust. 1, może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli lokali albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.

2. Zaskarżona uchwała podlega wykonaniu, chyba że sąd wstrzyma jej wykonanie do czasu zakończenia sprawy

hirek

Nie jestem ekspertem lecz poczytaj i wyciągnij wnioski.

(...) balkon stanowi pomieszczenie pomocnicze w rozumieniu art. 2 ust. 2 u.w.l. wówczas, gdy służy wyłącznie zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych osób uprawnionych do korzystania z lokalu mieszkalnego, a będąc takim pomieszczeniem stanowi zarazem część składową tego lokalu mieszkalnego. To z kolei przesądza, że właściciel tego lokalu ponosi wydatki związane z utrzymaniem w należytym stanie balkonu służącego wyłącznie zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych osób zamieszkałych w tym lokalu (art. 13 ust. 1 u.w.l.).

http://prawo.money.pl/orzecznictwo/sad-najwyzszy/uchwala;sn;izba;cywilna,ic,iii,czp,10,08,8467,orzeczenie.html

quberra

KubaP pisze:
"Aby taka uchwała zaistniała w obrocie prawnym , to za jej przyjęciem musi zagłosować 100% właścicieli lokali na TAK. "

z czego wynika, że musi zagłosować 100% właścicieli lokali, a nie wystarczy większość ?

kowal99

KubaP - ale z tego co cytujesz nie wynika, że ma być 100%. Wynika raczej, że mogą sobie większością przegłosować i uchwalić a jak mi się nie podoba to mam iść do Sądu.

Nowy doklejony: 13.11.16 10:28
hirek (nie wiem czemu nie działa mi cytowanie) - gdyby było tak jak sugerujesz, czyli że balkon jest mój i nie należy do Wspólnoty (moim zdaniem jednak jest częścią elewacji), to wydaje mi się, że Wspólnota nie zbierałaby podpisów za likwidacją tych balkonów, bo Wspólnota może wydawać uchwały dotyczące części wspólnych.

elan124

Kowal99: KubaP - ale z tego co cytujesz nie wynika, że ma być 100%. Wynika raczej, że mogą sobie większością przegłosować i uchwalić, a jak mi się nie podoba to mam iść do Sądu

100% to jest już umowa.

KubaP

[cite]quberra[/cite] z czego wynika, że musi zagłosować 100% właścicieli lokali, a nie wystarczy większość ?

ponieważ konstrukcja balkonu jest zaliczona do NW i przy jej likwidacji jest potrzebna 100% zgoda - wszystkich właścicieli lokali, liczona udziałami , tak jak przy sprzedaży np nieruchomości gruntowej ( zbędnej wspólnocie ) tak wynika z orzeczeń sądowych. Po za tym jest to ingerencja w cudzą własność jakim jest balkon.

A czemu twierdzisz, że do likwidacji balkonów wystarczy zwykła większość?

koziorozka

Wspólnota może wydawać uchwały dotyczące części wspólnych.

Gdyby tak było sądom ubyłaby połowa roboty.
Wspólnoty uchwalają co chcą - czasem teksty uchwał są bez sensu a czasem bezprawne.

hirek

Na jakiej podstawie została zrobiona cała elewacja budynku a pominięto balkony. Czy wtedy w uchwale była zmiana iż balkonów nie remontujecie. Czy zarząd ewentualnie administrator doszedł do wniosku że balkony są własnością właścicieli lokalu mieszkalnego i dlatego nie remontował. Rozważ także to jak mają ponieść koszty 8 lokatorów wspólnoty którzy nie maja balkonów.
Każdy wypowiada się o 100% głosowaniu a nie skupi się i konkretnie do kogo należy balkon taki jak w tym przypadku. Nie ma trafnej odpowiedzi. Płyta w innych konstrukcjach balkonów jest zaliczana jako własność wspólnoty i jest w takich przypadkach orzecznictwo. Przy czterech balkonach w dwunastu osobowej wspólnocie nie wiem czy sąd wyda wyrok wskazujący iż za remont nawet tych 4 płyt ma płacić wspólnota.
Na jakiej podstawie można uzyskać od powiatowego nadzoru budowlanego nakaz remontu. Kto ma ten remont wykonać i zapłacić za ten remont.
Zbiera podpisy za likwidacją balkonów u mnie jest lepiej administrator robi zebranie puszcza w objek listę do podpisu a potem u góry wpisuje uchwałę.

elan124

Hirek: Na jakiej podstawie można uzyskać od powiatowego nadzoru budowlanego nakaz remontu.

Na podstawie Prawa Budowlanego, ale to miejscowy lub Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego decyduje o tym, czy zamierzone przedsięwzięcia Kowala99, są zgodne z przepisami i zasadami sztuki budowlanej.

hirek

A jeśli kowal99 trafi na skorumpowanych urzędników i wydadzą decyzje o likwidacji balkonów to co wtedy.
Odpowiedz - ma prawo odwołać się od decyzji.
Teoretycznie tak lecz w praktyce wygląda to zupełnie inaczej.

KubaP

[cite] hirek:[/cite] Każdy wypowiada się o 100% głosowaniu a nie skupi się i konkretnie do kogo należy balkon taki jak w tym przypadku.

a po co mamy się zajmować tym, co już jest przyklepane? za nas decyzje podjął już SN wydając orzeczenie - Uchwała z dnia 7 marca 2008 r., III CZP 10/08 .

http://prawo.money.pl/orzecznictwo/sad-najwyzszy/uchwala;sn;izba;cywilna,ic,iii,czp,10,08,8467,orzeczenie.html

Właściciel lokalu mieszkalnego ponosi wydatki związane z utrzymaniem w  należytym stanie balkonu stanowiącego pomieszczenie pomocnicze służące  wyłącznie zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych osób zamieszkałych w tym  lokalu. 
[b]Wydatki na remonty i bieżącą konserwację części budynku, które są  elementem konstrukcji balkonu trwale połączonym z budynkiem, obciążają  wspólnotę mieszkaniową.[/b]

elan124

Hirek: A jeśli kowal99 trafi na skorumpowanych urzędników i wydadzą decyzje o likwidacji balkonów, to co wtedy.

Wtedy będzie wiadomo, kto popełnił przestępstwo. A tobie tak trudno przedzwonić do Wydziału Architektury i zwierzyć się ze swoich domyśleń... ?

KubaP

[cite] hirek:[/cite]A jeśli kowal99 trafi na skorumpowanych urzędników i wydadzą decyzje o likwidacji balkonów to co wtedy.
Odpowiedz - ma prawo odwołać się od decyzji.
Teoretycznie tak lecz w praktyce wygląda to zupełnie inaczej.

a co będzie jak nastąpi katastrofa budowlana?
to też będziesz pisał o skorumpowanych właścicielach lokali, którzy tak motali, tak kręcili , tak mieszali,że aż doszło do katastrofy budowlanej i teraz cała wspólnota poniesie tego konsekwencje.

czekal

ale czy to grozi katastrofą? Bo jeżeli sypie się tynk to chyba koszt remontu nie jest duży

KubaP

[cite] czekal:[/cite]ale czy to grozi katastrofą? Bo jeżeli sypie się tynk to chyba koszt remontu nie jest duży

bazujemy tylko na tym co napisał kowal99:

[b]Są w kiepskim stanie i wymagałyby remontu[/b], sypie się tynk, itd.
Zarząd Wspólnoty ([s]małej[/s][[b]dużej[/b]] - ok. 12 lokali) chce przegłosować uchwałę o likwidacji tych balkonów - czyli [b]po prostu je obciąć zamiast wyremontować[/b].

Zarządca

[cite] kowal99:[/cite]Witam,

Mam następujące pytanie:
W budynku jest kilka balkonów od strony podwórza. Są w kiepskim stanie i wymagałyby remontu, sypie się tynk, itd. a cała elewacja budynku została zrobiona, oprócz balkonów.
Zarząd Wspólnoty (małej - ok. 12 lokali) chce przegłosować uchwałę o likwidacji tych balkonów - czyli po prostu je obciąć zamiast wyremontować. Balkonów jest 4, więc wyniki głosowania są przesądzone, bo skoro można komuś coś odebrać, to czemu nie Nie podano jaka jest różnica w kosztach remontu a likwidacji. Czy można tak po prostu zlikwidować komuś balkon? Dodam, że są to zwykłe balkony, czyli poziome podłoże przytwierdzone do ściany budynku i metalowe barierki dookoła. Czy tego typu balkon w 100% jest częścią wspólną i mogą tak zrobić?

To nie jest mała wspólnota mieszkaniowa, tylko duża ze względu na ilość lokali (12), zatem podjęcie decyzji przekraczającej zakres zwykłego zarządu wymaga zgody większości.
Tak jak napisali już poprzednicy, wspólnota mieszkaniowa nie może decydować o likwidacji cudzej własności a balkon jest pomieszczeniem pomocniczym, stanowi własność właściciela lokalu, do którego "przynależy". Oczywiście pod tym warunkiem, że wyłącznie właściciel jednego lokalu z tego balkonu korzysta, gdyby był dostęp do balkonu z dwóch lokali - wtedy to już nieruchomość wspólna.

Tak, jak napisali poprzednicy, aby doprowadzić do remontu w razie oporu pozostałych właścicieli, warto złożyć wniosek o wszczęcie kontroli przez organy Nadzoru Budowlanego. Jeżeli rzeczywiście stan techniczny balkonów jest tak zły, jak to zostało opisane, to zostanie wydana decyzja nakazująca remont, ewentualnie poprzedzi ją nakaz dostarczenia ekspertyzy technicznej.


"Zgodnie z art. 81 ustawy Prawo budowlane z dnia 7 lipca 1994 r. (Dz.U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118 z późn. zm.) do podstawowych obowiązków organów administracji architektoniczno – budowlanej i nadzoru budowlanego w zakresie przestrzegania przepisów prawa budowlanego należy m.in. kontrola i nadzór nad m.in. warunkami bezpieczeństwa ludzi i mienia w utrzymywaniu obiektów budowlanych. Jeżeli czynności kontrolne potwierdzą istnienie nieprawidłowości zostanie wydana decyzja w przedmiocie ich usunięcia oraz podjęte inne środki przewidziane w przepisach prawa budowlanego."

Więcej na ten temat w artykule: "Nadzór budowlany nie może przerzucać swoich obowiązków na wspólnotę mieszkaniową" na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny:

http://www.zarzadca.pl/komentarze/2284-nadzor-budowlany-nie-moze-przerzucac-swoich-obowiazkow-na-wspolnote-mieszkaniowa

KubaP

gdyby był dostęp do balkonu z dwóch lokali - wtedy to już nieruchomość wspólna.

pierwszy raz słyszę o takiej interpretacji . balkon to balkon, jak jest wpisany do AN, to nie może być częścią wspólną ( z wyłączeniem elementów konstrukcji)

kowal99

Podsumowując: głosy zostały zebrane, projekt uchwały jest gotowy - nie znam jeszcze wyników głosowania, ale są one oczywiste.
W tym wątku troszkę skupiamy się na tym, kto ma ponosić koszty remontu balkonu, ale to jest w zasadzie tutaj sprawa drugorzędna. W zasadzie wszyscy piszą, że balkonu nie można zlikwidować bo należy on do właściciela. Wspólnota ma widocznie inne zdanie. Klepnie uchwałę, zamówi firmę i balkony usunie. Czy w razie czego w takiej sytuacji też mam 6 tygodni na odwołanie do Sądu, czy też skoro uchwała jest niezgodna z prawem a więc wspólnota bezprawnie zabrała/zniszczyła moją własność (załóżmy), to mogę to zrobić w dowolnej chwili? Jeżeli balkon jest mój, to ucinając mi balkon jest to to samo, jakby mi zabrali drzwi wejściowe do mieszkania lub okno.

Egzo

[cite] kowal99:[/cite]W zasadzie wszyscy piszą, że balkonu nie można zlikwidować bo należy on do właściciela. Wspólnota ma widocznie inne zdanie. Klepnie uchwałę, zamówi firmę i balkony usunie.

Jeżeli obawiasz się, że balkony mogą zostać usunięte w tempie ekspresowym, zanim zdołasz coś zrobić, to proponuję, abyś ostrzegł wspólnotę na piśmie o konsekwencjach bezprawnego działania - to może nieco ostudzić ich zapał. Najwyraźniej wydaje im się, że we wspólnocie większość może absolutnie wszystko, włącznie z likwidacją cudzej własności. Uświadom ich, że się mylą. W piśmie przywołaj wszystkie argumenty, jakie podpowiedzieli ci forumowicze w tej dyskusji, z przytoczeniem numerów artykułów ustawy, itd. (im więcej formalno-prawnych ozdobników, tym lepiej). W piśmie uprzedź wspólnotę, że uchwałę zaskarżysz do sądu (art. 25 u.o.w.l.), a w razie likwidacji balkonów będziesz się domagał przywrócenia stanu poprzedniego na koszt wspólnoty. W piśmie możesz też spróbować postraszyć członków zarządu wspólnoty, że jeżeli wykonają uchwałę łamiącą ustawę o własności lokali, to jako ustawowy organ wspólnoty mieszkaniowej mogą odpowiadać za koszty stąd wynikłe całym swoim majątkiem - co akurat w tym przypadku nie jest prawdą, ale postraszyć można w zbożnym celu: wybicia z głów zarządu tego niemądrego pomysłu.
Pismo wyślij do każdego członka zarządu, za zwrotnym potwierdzeniem odbioru, z tym, że w samym piśmie, jako adresata formalnego wskaż wspólnotę mieszkaniową (odpowiednio oznaczoną).

Czy w razie czego w takiej sytuacji też mam 6 tygodni na odwołanie do Sądu, czy też skoro uchwała jest niezgodna z prawem a więc wspólnota bezprawnie zabrała/zniszczyła moją własność (załóżmy), to mogę to zrobić w dowolnej chwili?

Uchwałę możesz zaskarżyć do sądu nawet tego samego dnia, w którym została podjęta. 6 tygodni to jest termin maksymalny. Nie można zaskarżyć uchwały nie podjętej, czyli kolejność jest taka: najpierw uchwała, następnie zaskarżenie - z wyjątkiem uchwał tzw. negatywnych, o których podjęcie zwracał się sam zainteresowany, ale to zupełnie inne zagadnienie, nie mające zastosowania w twojej sprawie.

blazejh

[cite] kowal99:[/cite] Czy w razie czego w takiej sytuacji też mam 6 tygodni na odwołanie do Sądu, czy też skoro uchwała jest niezgodna z prawem a więc wspólnota bezprawnie zabrała/zniszczyła moją własność (załóżmy), to mogę to zrobić w dowolnej chwili? Jeżeli balkon jest mój, to ucinając mi balkon jest to to samo, jakby mi zabrali drzwi wejściowe do mieszkania lub okno.

Trochę nie tak.

Skoro wiem, że uchwała jest niezgodna z prawem, to zakładam że wygram w sądzie i zostanie uchylona. Ale o tej niezgodności orzeka tylko sąd, nie powód.

Na razie jeszcze wspólnota niczego nie zniszczyła, jest tylko zła uchwała.
Działania bezprawnego jeszcze nie ma, jest tylko głupi pomysł.

Jeśli wspólnota zniszczy ci własność bez uchwały, to dochodzisz swoich praw na zasadach ogólnych. W ten czas odpowiedzialni za szkodę (narwańcy z zarządu) będą ponosić odpowiedzialność do wysokości szkody. Możesz jednak ich już postraszyć, że całym majątkiem, na abnegatów prawnych takie straszenie zawsze działa.

Michał

Kowal99:
W tym wątku troszkę skupiamy się na tym, kto ma ponosić koszty remontu balkonu, ale to jest w zasadzie tutaj sprawa drugorzędna.

Mi się wydaje, że w Twojej wspólnocie jest to jednak sprawa pierwszorzędna.
Po prostu 8 Właścicieli nie chce finansować naprawy/budowy balkonu pozostałym czterem Właścicielom. Choć nie wiemy dokładnie jaka jest różnica pomiędzy naprawą a demontażem balkonu możemy przypuszczać, że jest to kwota kilku tysięcy złotych na lokal.
Z punktu widzenia swoich interesów (finansowych) pozostali Właściciele postępują racjonalnie. Przyznam, że ja również wolałbym wydać pieniądze na swoją rodzinę a nie na remont balkonu z którego korzysta sąsiad.

pozdrawiam

blazejh

Ale takie myślenie stanie się nieaktualne, jeśli tak rozumującym właścicielom uświadomi się, że zewnętrzna cześć balkonów i ich konstrukcja są jednak wspólne.

Poszukującym indywidualnych interesów poleca się domek na wsi. Najlepiej na odludziu.

Michał

blazejh:
takie myślenie stanie się nieaktualne, jeśli tak rozumującym właścicielom uświadomi się, że zewnętrzna cześć balkonów i ich konstrukcja są jednak wspólne.

Być może nawet sąsiedzi Kowala99 o tym wiedzą, ale to nie zmienia faktu, że "walczą" o swoje niemałe pieniądze.

Blazejh:
Poszukującym indywidualnych interesów poleca się domek na wsi.

Pewnie większość z sąsiadów Kowala99 chciała by domek, ale sprawa rozbija się znów o kasę.

Klasyczny konflikt interesów. Ja będąc na miejscu Kowala99 chciałbym aby balkony wyremontowano. Będąc na miejscu jego sąsiadów byłbym za ich demontażem.
Mam nadzieję, że Kowal99 kiedyś napisze jak sprawa się zakończyła.

(według mnie jest nadzieja, żeby sąsiedzi zmienili zdanie - niech 4 właścicieli balkonów zobowiąże się że wyremontuje je za własne środki ... ale to chyba niemożliwe - główną przyczyną będą ...pieniądze - tylko tym razem czwórki posiadaczy balkonów.)

pozdrawiam