Remont, a zgoda wspólnoty
Artoor
Użytkownik
Witam wszystkich
Przymierzam się do kupna mieszkania i znalazłem już nawet lokal, którym jestem zainteresowany. Jest to mieszkanie w starym budynku, niestety mocno nieustawne.
Tu oczywiście do akcji wkracza moja żona, która intensywnie planuje gniazdo. By je dostosować do naszych potrzeb chcielibyśmy:
a) przenieść kuchnię do pokoju (w którym nie ma pionów),
b) zlikwidować fragment ściany nośnej w mieszkaniu.
Zmiany są dla nas na tyle ważne, że chcę to wyjaśnić przed zakupem. Napisałem do firmy, która zarządza nieruchomością (rozumiem, że została wybrana przez zarząd wspólnoty i w jej imieniu administruje budynkiem?), że chcę wprowadzić zmiany j/w i oczywiście będzie projekt i insp. budowlany etc. Właściciel owej firmy powiedział mi, że należy przyjąć, że WM nie zgodzi się na zmiany, o które pytam, nawet jeśli będę miał ekspertyzy "budowlańca". Powiedział, że pewność swą opiera na doświadczeniu, bo kiedyś ktoś chciał zrobić coś podobnego i rozmawiał już nawet z Zarządem WM w tej sprawie i Panie powiedziały "nie". Sprawa wówczas się rozeszła.
Po rozmowie z panem zarządcą zadzwoniłem do pani agentki nieruchomości, chcąc poprosić o czas na wyjaśnienie tej sprawy. Pani agentka, z racji doświadczenia w branży, powiedziała, że nie jest mi potrzebna ZGODA WM, a jedynie projekt i akceptacja projektu przez Wydział Architektury Urzędu Gminy. Jutro będę dzwonił do Urzędu, żeby to wyjaśniać.
Tutaj mam pytanie: kto ma rację?
1. Czy mogę, po opracowaniu projektu budowlanego, po złożeniu zgłoszenia (uzyskaniu pozwolenia na przebudowę?) i wreszcie po poinformowaniu WM, przystąpić do przebudowy? Rozumiem, że WM odpowiada za części wspólne w nieruchomości (ściana konstrukcyjna), ale z drugiej strony to eksperci budowlani, projektanci i konstruktorzy, posiadają odpowiednią wiedzę, w oparciu o którą mogą powiedzieć czy przebudowa jest możliwa i bezpieczna, a nie Zarząd WM/Zarządca. Jeśli jest bezpieczna, będzie sfinansowana przez lokatora, to czemu Wspólnota mogłaby chcieć nie dopuścić do przeprowadzenia takich prac?
2. Kiedy w ogóle Wspólnota Mieszkaniowa może blokować prace remontowe/modernizacyjne?
3. Czy przeniesienie kuchni może być kłopotliwe z formalnego punktu widzenia (czyt. czy ktoś może to formalnie zablokować)? Zaznaczę, że wodę będę brał z istniejącego pionu, z którego woda jest brana obecnie. Odpływ do kanalizacji z kuchni będzie podłączony do pionu kanalizacyjnego, do którego i teraz jest podłączona kuchnia. Instalacji centralnego ogrzewania nie dotykam. Wentylację doprowadzę do tego samego pionu wentylacyjnego, do którego kuchnia jest podłączona teraz. Być może będę musiał jedynie zainstalować mały wentylator. Generalnie wszystko przeliczone, na wszystko papiery, żadnej partyzantki. Naprawdę chcę to zrobić dobrze.
Dziękuję za odpowiedzi i pomoc
Artur
Przymierzam się do kupna mieszkania i znalazłem już nawet lokal, którym jestem zainteresowany. Jest to mieszkanie w starym budynku, niestety mocno nieustawne.
Tu oczywiście do akcji wkracza moja żona, która intensywnie planuje gniazdo. By je dostosować do naszych potrzeb chcielibyśmy:
a) przenieść kuchnię do pokoju (w którym nie ma pionów),
b) zlikwidować fragment ściany nośnej w mieszkaniu.
Zmiany są dla nas na tyle ważne, że chcę to wyjaśnić przed zakupem. Napisałem do firmy, która zarządza nieruchomością (rozumiem, że została wybrana przez zarząd wspólnoty i w jej imieniu administruje budynkiem?), że chcę wprowadzić zmiany j/w i oczywiście będzie projekt i insp. budowlany etc. Właściciel owej firmy powiedział mi, że należy przyjąć, że WM nie zgodzi się na zmiany, o które pytam, nawet jeśli będę miał ekspertyzy "budowlańca". Powiedział, że pewność swą opiera na doświadczeniu, bo kiedyś ktoś chciał zrobić coś podobnego i rozmawiał już nawet z Zarządem WM w tej sprawie i Panie powiedziały "nie". Sprawa wówczas się rozeszła.
Po rozmowie z panem zarządcą zadzwoniłem do pani agentki nieruchomości, chcąc poprosić o czas na wyjaśnienie tej sprawy. Pani agentka, z racji doświadczenia w branży, powiedziała, że nie jest mi potrzebna ZGODA WM, a jedynie projekt i akceptacja projektu przez Wydział Architektury Urzędu Gminy. Jutro będę dzwonił do Urzędu, żeby to wyjaśniać.
Tutaj mam pytanie: kto ma rację?
1. Czy mogę, po opracowaniu projektu budowlanego, po złożeniu zgłoszenia (uzyskaniu pozwolenia na przebudowę?) i wreszcie po poinformowaniu WM, przystąpić do przebudowy? Rozumiem, że WM odpowiada za części wspólne w nieruchomości (ściana konstrukcyjna), ale z drugiej strony to eksperci budowlani, projektanci i konstruktorzy, posiadają odpowiednią wiedzę, w oparciu o którą mogą powiedzieć czy przebudowa jest możliwa i bezpieczna, a nie Zarząd WM/Zarządca. Jeśli jest bezpieczna, będzie sfinansowana przez lokatora, to czemu Wspólnota mogłaby chcieć nie dopuścić do przeprowadzenia takich prac?
2. Kiedy w ogóle Wspólnota Mieszkaniowa może blokować prace remontowe/modernizacyjne?
3. Czy przeniesienie kuchni może być kłopotliwe z formalnego punktu widzenia (czyt. czy ktoś może to formalnie zablokować)? Zaznaczę, że wodę będę brał z istniejącego pionu, z którego woda jest brana obecnie. Odpływ do kanalizacji z kuchni będzie podłączony do pionu kanalizacyjnego, do którego i teraz jest podłączona kuchnia. Instalacji centralnego ogrzewania nie dotykam. Wentylację doprowadzę do tego samego pionu wentylacyjnego, do którego kuchnia jest podłączona teraz. Być może będę musiał jedynie zainstalować mały wentylator. Generalnie wszystko przeliczone, na wszystko papiery, żadnej partyzantki. Naprawdę chcę to zrobić dobrze.
Dziękuję za odpowiedzi i pomoc
Artur
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Do projektu musi być uchwała / zgoda WM na dysponowanie na cele budowle - ingerencję w części wspólne ( ścianę nośną) - pozwolone na budowę. Dużo zależy od tego, jak to przedstawisz Wspólnocie ( ogółowi właścicieli lokali)
Opinia kominiarska musowa.!!!
zaczynasz od plot , nie wróży to dobrze, rozumiem gdybyś poszedł do firmy administrującej i porozmawiał ale z wykonawca , a co on może wiedzieć ?
Wspólnota wspólnocie nie jest równa, bo nie ma dwóch takich samych WM.
To o czym piszę, to nie plota - przytoczyłem słowa, które usłyszałem od administratora. Nie powiedziałem, że w nie wierze, ani też, że w nie nie wierze. Dociekam i ustalam fakty dalej.
Być może wyżej napisałem niejasno. Człowiek, z którym rozmawiałem prowadzi firmę, która administruje budynkiem.
Przyjmując grubość ściany 0,3 m na odcinku 4 mb to daje pow 1,2 m2
Rozumiem, że ponieważ ta sprawa przekracza uprawnienia Zarządu WM, dlatego musi zostać podjęta decyzja poprzez uchwałę WM lub zgodę WM. Tak czy inaczej, w obu przypadkach chodzi o głosowanie, tak?
Odnośnie wyburzenia ściany i powierzchni wspólnych: czy uporządkowanie tej sprawy to konieczność? Rozumiem, że wyburzenie ściany sprawi, że podniesie się mój udział w całej nieruchomości, a jednocześnie sprawi, że innym ich udział minimalnie spadnie. Z jednej strony może im się to nie spodobać, bo spada ich udział w nieruchomości, z drugiej – spadną ich opłaty za części wspólne. Czy możliwa jest taka droga, że ja, pomimo faktycznego powiększenia powierzchni mieszkania wystąpię do WM, by zarówno powierzchnie jak i udziały pozostały niezmienione? Dodam, że mieszkanie ma status odrebnej wlasnosci.
nie ,
jaki by miał interes w tym właściciel lokalu, któremu obniży się udział , opłaty , podatki ?
Żadnemu właścicielowi nie spadnie żaden udział!
Chcąc się bawić w taką "nikomu niepotrzebną matematykę" - to udział zwiększyłby się wszystkim z tej racji, że zwiększyłaby się suma ogólnej powierzchni wszystkich lokali (przez Twoje 1,2 m) - bo np. 8,0 : 2 = 4 ale już 9,2 : 2 = 4,6.
Nie słyszałem jeszcze o wspólnocie w której wszyscy właściciele zgodziliby się płacić za wpisy do KW i chodzić podpisywać nowe AN tylko dlatego, że któryś z nich wyburzył kawałek ściany np. na drzwi 0,8 x 0,02 = 0,016m2 i ..."zwiększył udział o ponad 1 cm2"
Takie "cuda" to tylko w jednej wspólnocie w Polsce mogą się zdarzyć.
W Polsce wszystko jest możliwe a tym bardziej we wspólnotach. Można też zgłosić do UM w wydziale opłat i podatków bo muszą naliczyć nową wysokość podatku od nieruchomości lokalowej, do US, itd. itd.
Kto i w jaki sposób mógłby ci to uniemożliwić?
Ja nie umiem sobie wyobrazić, jakby miał to zrobić. W praktyce niewykonalne.
Jedyną ewentualną rafę widzę w wydziale architektury - do akceptacji projektu mogą wymagać uchwały wspólnoty. Wg mnie nie mają do tego prawa, ale z urzędnikami nigdy nic nie wiadomo. Dowiedz się więc tego.
Powodzenia
Ciesze się, ze zawitałaś do tego tematu, bo to forum śledzę od jakiegoś czasu i Twoje posty odbieram jako wyjątkowo rzeczowe, wartościowe i uprzejme :)
Po kolei. Najpierw odpowiem kasander
Pomijając to, że być może faktycznie ta moja matematyka nie ma to sensu, to przyjąłem, że wyburzając ścianę "wytwarzam" nową powierzchnię, zatem zwiększam całkowity metraż nieruchomości. Ponieważ metraż lokali innych mieszkańców nie zmienia się, a zwiększa się mianownik (całkowita powierzchnia użytkowa nieruchomości), ich udział w nieruchomości spada. Wzrósłby wyłącznie mój udział w nieruchomości, bo zwiększyłem powierzchnię lokalu. Ja też nie sądziłbym, że wspólnoty robią to aż tak skrupulatnie, ale ponieważ tak naprawdę nigdy mnie to szczególnie nie interesowało, pytam. To naprawdę nie byłby największy absurd prawno-organizacyjny na jaki się w moim życiu natknąłem w naszym kraju. Proszę bez ironii :)
@ Koziorozka
Jest dokłądnie tak - moja ingerencja w część wspólną, to tylko usunięcie kawałka (jakieś 0.5 m) ściany nośnej wewnątrz "mojego" mieszkania. Z tą jedyną rafą trafiłaś w samo sedno. Wydział Architektury w Urzędzie Gminy wymaga złożenia m.in. zgody wspólnoty (nie musi to być postać uchwały, podobno wystarczy oświadczenie podpisane przez zarząd wspólnoty). Potwierdziłem to dzisiaj telefonicznie. W tej sytuacji opowieść zarządcy o tym, że "ktoś, kiedyś też tak chciał i nawet miał projekt, a i tak się nie zgodzili", budzi moje emocje. Nie rozumiem sytuacji, że najpierw muszę zrobić projekt i za niego zapłacić, by zgłosić wniosek do wspólnoty, która następnie go odrzuci. By z kolei pobudzić Twoją wyobraźnię :) opowiem jak ja sobie wyobrażam możliwy scenariusz, gdybym jednak prace wykonał, nie mając zgody wspólnoty.
Nie mając zgody, nie dostaję zgody z Urzędu Gminy, więc wykonując przebudowę, dokonuję samowoli budowlanej. We wspólnocie, która nie wyraziła zgody na przebudowę na pewno znajdzie się ktoś, kto zgłosi sprawę w PINB, a ten skontroluje, nałoży karę (podobno do 2 500 zł) oraz nakaże w określonym terminie przywrócić stan pierwotny.
Podsumowując: nakład sił i środków, które musiałbym zainwestować, przy ryzykach, o których napisałem wyżej sprawia, że rezygnuję z tej przebudowy. Trudno mi się z tym pogodzić, bo jestem co prawda inżynierem nie-budowlanym, ale sam umiałbym wykonać taką przebudowę. Technicznie to nic skomplikowanego, ale za to formalnie to chyba taki mały koszmar.
Sprawą otwartą pozostaje przeniesienie kuchni, o którym pisałem trochę wyżej. Na to też muszę mieć zgodę wspólnoty. Tutaj, jak zapewnia zarządca, sprawa jest łatwiejsza i zwykle wspólnota nie robi problemów. Nie mniej jednak z umową wstępną wstrzymam się do czasu uzyskania zgody na przeniesienie kuchni. Opowiem jak historia się zakończy. Może kiedyś komuś się to przyda :)
Podałem wcześniej dlaczego: Czysta matematyka - udział wszystkich właścicieli by wzrósł.
Jak nie będziesz ingerował w cześć wspólne to możesz sobie hasać po swoim lokalu .
Pozostaje jeszcze sprawa wentylacji tego nowego pomieszczenia - kuchni. Jak będziesz miał opinie kominiarska na Tak to możesz sobie zamieniać.
(...)
Jak pisał kasander (matematyka jest tylko jedna) zwiększysz sumę powierzchni lokali, czyli wspólny mianownik ułamka udziałowego. Udziały zmienią się proporcjonalnie wszystkim właścicielom, (tobie zmieni się jeszcze licznik).
W praktyce nie zmieniłoby się nic, zwłaszcza jeśli lokale mają podobną powierzchnię, więc korekty nie zrobicie.
Koszty takiej korekty w związku z 1,2 mkw przeniosłyby koszty wyburzenia tej ściany i postawienia jej od nowa.
Tak wspominam, jakby ktoś u was wpadł na pomysł korekty z powodu 1,2 mkw.
nie tylko zwiększy się suma ogólna powierzchni lokali, ale wzrośnie powierzchnia tego lokalu , więc udział wzrośnie dla tego lokalu, a dla pozostałych zmalenie , nieznacznie, ale zmaleje.
Matematyka jest tylko jedna i nie uznaje kompromisów.
Panie kasander, proszę nie wprowadzać w błąd, jeśli nie jest Pan pewien: lub:
Kończąc temat: zarówno do wyburzenia fragmentu ściany nośnej, jak też zmiany przeznaczenia pomieszczeń potrzebna jest zgoda WM. We Wspólnocie, do której należy oglądane przeze mnie mieszkanie, ingerencją w części wspólne, jest np. przeniesienie grzejnika i musze na to uzyskać zgodę WM. Ingerencją jest też zmiana przeznaczenia pomieszczenia, bo rzekomo sąsiadowi może się nie podobać, że stukam garami w kuchni, kiedy on nad moją kuchnią ma "bawialnię albo salonik wypoczynkowy" (sic!). Oczywiście ingerencja w wentylację to też ingerencja w części wspólne i na to też potrzebna zgoda, pomimo pozytywnej opinii kominiarza.
Nie wnikam w temat, czy jest to wymagane w każdej WM w Polsce, a nie mam czasu czytać wszystkich dokumentów związanych z tematem. Z zakupu mieszkania zrezygnowałem.
Matematyka jest tylko jedna.
W każdej wspólnocie tak jest, o ile instalacja grzejna nie jest opomiarowana w lokalach - bo wtedy w całości stanowi ona element nieruchomości wspólnej, a do ingerencji w nieruchomość wspólną potrzebna jest zgoda wspólnoty.
Tak nie jest. Nie wiem, kto ci to powiedział, ale to nieprawda. Możesz sobie dowolnie zmieniać przeznaczenie pomieszczeń, a wspólnocie zupełnie nic do tego (o ile nie ingerujesz w części wspólne).
Kanały wentylacyjne stanowią część wspólną, więc ingerencja w te kanały wymaga zgody wspólnoty. Pozytywna opinia kominiarza ma charakter jedynie techniczny, oznacza tylko tyle, że twoje plany co do ingerencji w wentylację są dopuszczalne z punktu widzenia norm i bezpieczeństwa. Niezależnie od tego, czy to jest zgodne z normami i bezpieczne, "właściciel" kanałów wentylacyjnych musi wyrazić zgodę na ingerencję.
Jest wymagane w każdej WM, bo takie jest prawo. Na przyszłość, gdybyś chciał kupować mieszkanie we wspólnocie mieszkaniowej (a trudno będzie kupić mieszkanie inaczej, bo w spółdzielni chyba byś nie chciał?), to zasady nie są aż tak skomplikowane, jak się wydaje. W uproszczeniu można powiedzieć, że wszystko co robisz wewnątrz zakupionego mieszkania, i co nie ma bezpośredniego oddziaływania na resztę budynku, jest w twojej wyłącznej kompetencji, i żadna wspólnota, niczego nie może ci zabronić. Natomiast to, co nie służy wyłącznie tobie, jest przez ustawę o własności lokali uznawane za części wspólne, i jako takie wymaga zgody wspólnoty na ingerencję. Nie wiem, czy zdajesz sobie sprawę, że każdy budynek, w którym wyodrębniono chociaż jeden lokal na rzecz innego właściciela niż dotychczasowy, z mocy prawa kreuje wspólnotę mieszkaniową. Proponuję więc się nie zrażać, bo zakup mieszkania nie we wspólnocie, będzie praktycznie niewykonalny, więc pora oswoić się z tematem.
Przed poszerzeniem lokalu ;
suma powierzchni wszystkich lokali 300 m2
4 lokale po 30 m2 i 3 lokale po 60 m2
udział dla lok 30 m2 = 10 %
a udział dla 60 m2 = 20 %
Po zmianie powierzchni w jednym lokalu o 1,20 m2
suma 301,20 m2
lokal (1) o pow 31,20 m2 udział = 10,36 %
lokal (3)o pow 30 m2 udział 9,96 %
lokal (3) o pow 60 m2 udział 19,92 %
:bigsmile:
Właśnie o tyle wzrośnie udział Artoor
a skąd ty wzięłaś te we wcześniejszym wpisie była mowa o 0,3 mb X 4 mb.
Poza tym dyskusja jest o tym, czy, jak właściciel lokalu powiększy sobie metraż lokalu ( nie ważne o jaką powierzchnię), to zmieni się jego udział w NW czy nie ?
Dlatego wspólnoty tak są zainteresowane rozbudowami i adaptacjami strychów - rosną liczniki, maleją udziały i opłaty.
Ale po korekcie udziałów, nie z automatu, że ktoś obalił sobie ściankę.
Z tym również się zgadzam. Natomiast uważam, że taka zgoda powinna być w pełni oparta na faktach i danych technicznych. Dostarczając pozytywną opinię specjalistów z branż, których dotyczy dana sprawa, uważam, że zgodę wspólnoty powinienem dostać niejako automatycznie.
Sytuacja, którą opisałem wyżej, w której pomimo opini fachowych które dopuszczały przebudowę, WM nie udzieliła na tę przebudowę zgody, jest absurdalna.
Malowanie, panele, cała łazienka, kuchnia /Ikea +płytki /, wstawianie drzwi, zabudowa kominka, wstawienie parapetów, ogrodzenie panelowe, obecnie taras... Czyli wszystko co umie YouTube moimi rączkami, w pracach ciężkich wspomaga mnie moja połówka, jak nie boisz się ryzyka i nie masz lewych rąk proponuję spróbować. Ogrom kasy w kieszeni, minus to czas jaki Ci potrzebny i zdrowie...
Od sebie polecam płytki od Tubadzina;
https://www.tubadzin.pl/kuchnia
Sa równe tak wiec łatwo się je kłądzie, również początkującym.