Pismo do Zarządu WM w sprawie nie-podpisywania dokumentów finansowych i sprawozdawczych
Ange-lisica
Użytkownik
Ange-lisica
kod pocztowy, miejscowość
ul., nr domu, nr mieszkania
Pani (imię nazwisko członka Zarządu)
Pani (imię nazwisko członka Zarządu)
Pan (imię nazwisko członka Zarządu)
Członkowie Zarządu Wspólnoty Mieszkanioej (nazwa Wspólnoty)
w miejscu
Dot.: kompetencji i obowiązków Zarządu Wspólnoty oraz roli wybranego przez Zarząd administratora części wspólnej Wspólnoty.
Uprzejmie proszę odpowiedzieć na następujące pytania:
1. Dlaczego Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej (tu nazwa i adres Wspólnoty), zwany dalej „Zarządem”, nie podpisał sprawozdania z wykonania rocznego planu gospodarczego
za okres od 1 stycznia 2015 do 31 grudnia 2015 roku?
2. Dlaczego druki z treścią uchwał podlegających głosowaniu w systemie mieszanym, tj. na zebraniu i w drodze indywidualnego zbierania głosów przez Zarząd, które to uchwały potem zostały dostarczone do skrzynek pocztowych właścicieli lokali [art. 23 ust. 1 i 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. (Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903, z późn. zm.)], zostały podpisane wyłącznie przez właścicieli i pracowników firmy administrującej, tj. przedstawicieli firmy (tu nazwa firmy, adres siedziby), zwanej dalej „Administratorem”, chociaż projekty uchwał na 2016 rok dotyczą rocznego planu gospodarczego i wysokości zaliczek na koszty związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, w tym modernizacji monitoringu realizowanego za pomocą systemu kamer?
3. Dlaczego zawiadomienie o zwołaniu zebrania właścicieli lokali Wspólnoty Mieszkaniowej (tu nazwa Wspólnoty i adres), zwanej dalej Wspólnotą, zostało podpisane wyłącznie przez Administratora, a nie przez Zarząd?
4. W świetle powyższego - Czy Administrator jest ważniejszy od Zarządu, który został wybrany na podstawie art. 20 ust. 1 powołanej wyżej ustawy?
Wobec dyskusji, która odbyła się w dniu 3 października br. w pomieszczeniu Wspólnoty pełniącym w poniedziałki funkcję dyżurki dla Administratora, nie mogę przejść obojętnie. Rozmowa dotyczyła kompetencji i obowiązków Zarządu oraz roli administratora we Wspólnocie. W dyskusji, która miała odpowiedzieć na postawione wyżej pytania, padło kilka zaskakujących stwierdzeń ze strony Członków Zarządu oraz od Administratora, np. że Zarząd nie musi podpisywać sprawozdania rocznego ze swej działalności. Natomiast Członek Zarządu wprost oświadczył, że cyt. „nie będę tego podpisywać”.
W związku z zaistniałą sytuacją i pełna niepokoju o los i przyszłość Wspólnoty, chcę otrzymać od Zarządu pisemną odpowiedź na postawione wyżej pytania, ale też chcę wyrazić w tym piśmie moje stanowisko w przedmiotowej sprawie.
Zgodnie z brzmieniem art. 21 ust. 1 ustawy o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 roku (Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali. Z kolei, ust. 2 ustawy stanowi, że – w sytuacji gdy zarząd jest kilkuosobowy – oświadczenia woli za wspólnotę mieszkaniową składają przynajmniej dwaj jego członkowie. Oznacza to, że, ustawodawca do wyłącznej kompetencji organu wspólnoty zastrzegł kwestię: składania oświadczeń woli oraz reprezentację wspólnoty mieszkaniowej.
Jeżeli chodzi o składanie oświadczeń woli, to chodzi tutaj nie o każde oświadczenie, lecz tylko o takie, które albo stanowi oświadczenie woli, albo zostało złożone w sprawie przekraczającej zarząd zwykły. Czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu wymienione są w art. 22 ust. 3 ustawy, a wśród nich pkt. 4 dotyczący rocznego planu gospodarczego, co oznacza, że przyjęcie przez zarząd rocznego planu gospodarczego musi być poprzedzone stosowną uchwałą właścicieli lokali (zebranie wspólnoty), wyrażającą zgodę na dokonanie tej czynności. Nie ulega wątpliwości, że projekt rocznego planu gospodarczego jak i sprawozdanie z realizacji tego planu powinny być podpisane (firmowane) przez zarząd wspólnoty. Katalog czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, o którym mowa w art. 22 ust. 3 ustawy, nie jest zamknięty. Można, co do zasady, uznać, że jeśli określona czynność rodzi skutki finansowe lub zmienia stan posiadania (członków majątku) wspólnoty, to przekracza ona zakres zwykłego zarządu.
Naszą wspólnotą mieszkaniową zarządza Zarząd wybrany na podstawie ustawy i nie ma innego zarządcy. Zarząd, jako organ wspólnoty, do bieżącego administrowania nieruchomością wybrał firmę (tu nazwa firmy). Administrator jest osobą trzecią, podmiotem zewnętrznym, wynajętym do świadczenia usługi administrowania nieruchomością wspólną, co oznacza, że nie może być organem Wspólnoty. Art. 30 ustawy określa obowiązki naszego Zarządu. Obowiązkami tymi są m.in. składanie właścicielom lokali rocznego sprawozdania ze swej działalności oraz zwołanie, na podstawie art. 32 ust. 1 ustawy, rocznego zebrania ogółu właścicieli lokali. W świetle powyższego, Administrator świadczący wyłącznie usługę administrowania nieruchomością wspólną Wspólnoty nie może podpisywać dokumentów finansowych dotyczących Wspólnoty oraz dokumentów sprawozdawczych Zarządu, a nawet nie powinien zwoływać zebrania ogółu właścicieli lokali, ponieważ takie czynności
są zastrzeżone przez ustawę tylko i wyłącznie dla Zarządu.
Patrząc od strony praktycznej, sprawozdanie z działalności Zarządu, w tym sprawozdanie finansowe, powinno być podpisane przez członków Zarządu tuż po jego wykonaniu i dopiero tak przygotowane sprawozdanie należy dostarczyć na zebranie. Natomiast do zawiadomień o zwołaniu zebrania właścicieli lokali powinny być dołączone kopie sprawozdań z działalności Zarządu i sprawozdań finansowych, w których wyraźnie widać podpisy członków Zarządu. Jeżeli tak się nie dzieje, to właściciele lokali zatwierdzają jedynie projekt sprawozdania, co jest niewątpliwie sprzeczne z wymogami art. 30 ustawy. Projekt sprawozdania nie może być przedmiotem obrad, ani tym bardziej nie może stanowić podstawy do udzielenia zarządowi absolutorium.
Jeżeli chodzi o sprawozdanie finansowe, które jest częścią sprawozdania z działalności Zarządu, to sprawa wygląda inaczej. We Wspólnocie funkcjonuje ustawowy model sprawowania zarządu, tj. pełni go 3 osobowy Zarząd właścicielski. W takim przypadku, zgodnie z art. 21 ust. 2 ustawy, oświadczenia woli za Wspólnotę składają przynajmniej dwaj członkowie Zarządu. Przepis ten jednak nie ma zastosowania w odniesieniu do sprawozdania finansowego, ponieważ sprawozdanie finansowe nie jest oświadczeniem woli.
Sprawozdanie finansowe powinno być sporządzane i podpisane przez osobę, która posiada uprawnienia uregulowane w ustawie o rachunkowości. Sprawozdanie to musi podpisać każdy członek zarządu, a wymóg ten ma charakter ustawowy. Ustawa o własności lokali nie zwalnia wspólnoty mieszkaniowej z obowiązku stosowania ustawy z dnia 29 września 1994 roku o rachunkowości (Dz.U. z 2016 r. poz. 1047), w której art. 52 ust.2. stanowi: „Sprawozdanie finansowe podpisuje – podając zarazem datę podpisu – osoba, której powierzono prowadzenie ksiąg rachunkowych, i kierownik jednostki, a jeżeli jednostką kieruje organ wieloosobowy – wszyscy członkowie tego organu. Odmowa podpisu wymaga pisemnego uzasadnienia dołączonego do sprawozdania finansowego”.
Jeżeli zatem dokumentu tego nie podpisuje Zarząd, co oznacza, że nie pochodzi od Zarządu i nie może być podstawą udzielenia absolutorium z działalności Zarządu.
Ponadto sprawozdanie z rocznej działalności Zarządu (co jest pojęciem szerszym od sprawozdania finansowego), powinien podpisać każdy Członek Zarządu, a wymóg ten ma charakter ustawowy. Sprawozdanie niepodpisane przez Zarząd lub podpisane przez Administratora, który zasadniczo nie jest umocowany do takich czynności, jest obarczone wadą prawną.
W judykaturze i codziennej działalności wspólnot mieszkaniowych, przyjmuje się, że administrator może działać na podstawie upoważnienia. Udzielenie pełnomocnictwa przez zarząd wspólnoty mieszkaniowej, dla np. administratora (tzw. umocowanie), jest dopuszczalne i nie stanowi o scedowaniu uprawnień do reprezentacji. Status przedstawiciela ustawowego i zakres jego umocowania może wynikać po pierwsze, wprost z przepisów ustawy, po drugie z orzeczenia organu – orzeczenie to z reguły wydawane jest przez sąd i musi mieć ono podstawę w przepisach prawa. Kompetencja członka zarządu do działania samodzielnie lub wspólnie z innym członkiem zarządu - art. 21 ust. 2 ustawy, (czyli kompetencja do reprezentacji wspólnoty mieszkaniowej) wynika z ustawy lub umowy o sposobie zarządu nieruchomością wspólną, a działania organu są działaniami samej osoby ustawowej - w tym przypadku wspólnoty mieszkaniowej. Zaś kompetencja pełnomocnika do działania w imieniu wspólnoty mieszkaniowej, wynika z umocowania (pełnomocnictwa), a więc z czynności prawnej dokonanej przez organ uprawniony do reprezentacji osoby ustawowej - w tym przypadku zarząd wspólnoty mieszkaniowej. Oświadczenie woli organu/zarządu, traktowane jest jak działanie samej wspólnoty mieszkaniowej, podczas gdy pełnomocnik składa oświadczenie własne, lecz w cudzym imieniu – w tym przypadku w imieniu wspólnoty mieszkaniowej. Choć potocznie rozumie się zarówno oświadczenia składane przez organ jak i pełnomocnika za reprezentowanie np. wspólnoty mieszkaniowej, z prawnego punku widzenia zastosowanie takiego uproszczenia jest nieuprawnione. Zarząd reprezentuje wspólnotę. A stąd, oświadczenia Zarządu są bezpośrednio oświadczeniami samej Wspólnoty, natomiast pełnomocnik składa oświadczenie własne, ale działa w imieniu i na rzecz Wspólnoty. Zatem pełnomocnika wspólnoty mieszkaniowej nie należy traktować jako przedstawiciela ustawowego.
W jakich sprawach może zatem wypowiadać się administrator? Moim zdaniem w takich, które nie są oświadczeniami woli i zostaną mu przekazane do kompetencji przez zarząd wspólnoty mieszkaniowej. Kompetencje zarządu mieszczą się natomiast w zakresie art. 22 ust. 1, tj. zarząd podejmuje czynności zwykłego zarządu samodzielnie (nie potrzebuje upoważnienia w drodze uchwały). Zarząd może zatem przekazać administratorowi kompetencje do podejmowania czynności zarządu zwykłego, w tym m.in. składania takich oświadczeń, których przedmiotem nie są czynności prawne.
Art. 3531 Kodeksu cywilnego stanowi: "Strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego". Dlatego wszelkie działania niezgodne z ustawą, m.in. podpisywanie za Zarząd przez Administratora sprawozdania rocznego, w tym finansowego, planu gospodarczego i zawiadomienia o zwołaniu zebrania właścicieli lokali, należy uznać jako działania niezgodne z bezwzględnie obowiązującym prawem, zwłaszcza ze wspomnianym artykułem Kc, a także z art. 21 ustawy, co oznacza, że działania takie są nieważne z mocy prawa. Ustawa o własności lokali jest normą prawną, a jej przepisy są bezwzględnie obowiązujące w każdej wspólnocie mieszkaniowej. W związku z powyższymi zapisami, Zarząd, jako organ wspólnoty (osoba prawna), nie może samodzielnie przekazać osobom trzecim ustawowych uprawnień,
bo to Zarząd – z mocy samej ustawy – jest upoważniony do takich działań.
Zarząd wspólnoty nie może nikomu przekazywać swoich kompetencji w sferze uprawnień, ale może to robić wyłącznie w sferze wykonawczej, np. powierzyć obsługę księgowo-finansową, jednak sam musi podpisać sprawozdanie finansowe. Może też wynająć administratora do nadzoru firm, wykonujących usługi dla wspólnoty, ale sam musi podpisać umowy z tymi firmami.. Administrator wykonuje wyłącznie czynności pomocnicze i nie może podejmować decyzji mogących mieć skutki prawne.
Zarząd wspólnoty może zlecić wykonywanie niektórych swoich obowiązków wybranemu przez siebie administratorowi, ale administrator nigdy nie powinien mieć możliwości złożenia podpisu finansowego, uwalniającego środki z konta wspólnoty mieszkaniowej, czyli z konta wszystkich właścicieli lokali.
Należy też pamiętać, że to członkowie Zarządu są przedstawicielami Wspólnoty i składają oświadczenia woli za Wspólnotę, a nie za Zarząd.
Szanowni Państwo, uwzględniając powyższe zasady, oczekuje odpowiedzi od Zarządu a nie od Administratora, ponieważ Administrator nie może być adwokatem
we własnej sprawie.
Ange-lisica
Właściciel lokalu
we Wspólnocie Mieszkaniowej (tu nazwa Wspólnoty)
Nowy doklejony: 15.11.16 20:50
Wszystkim użytkownikom tego forum, którzy przyczynili się do utworzenia tego pisma, bardzo mocno dziękuję.
kod pocztowy, miejscowość
ul., nr domu, nr mieszkania
Pani (imię nazwisko członka Zarządu)
Pani (imię nazwisko członka Zarządu)
Pan (imię nazwisko członka Zarządu)
Członkowie Zarządu Wspólnoty Mieszkanioej (nazwa Wspólnoty)
w miejscu
Dot.: kompetencji i obowiązków Zarządu Wspólnoty oraz roli wybranego przez Zarząd administratora części wspólnej Wspólnoty.
Uprzejmie proszę odpowiedzieć na następujące pytania:
1. Dlaczego Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej (tu nazwa i adres Wspólnoty), zwany dalej „Zarządem”, nie podpisał sprawozdania z wykonania rocznego planu gospodarczego
za okres od 1 stycznia 2015 do 31 grudnia 2015 roku?
2. Dlaczego druki z treścią uchwał podlegających głosowaniu w systemie mieszanym, tj. na zebraniu i w drodze indywidualnego zbierania głosów przez Zarząd, które to uchwały potem zostały dostarczone do skrzynek pocztowych właścicieli lokali [art. 23 ust. 1 i 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. (Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903, z późn. zm.)], zostały podpisane wyłącznie przez właścicieli i pracowników firmy administrującej, tj. przedstawicieli firmy (tu nazwa firmy, adres siedziby), zwanej dalej „Administratorem”, chociaż projekty uchwał na 2016 rok dotyczą rocznego planu gospodarczego i wysokości zaliczek na koszty związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, w tym modernizacji monitoringu realizowanego za pomocą systemu kamer?
3. Dlaczego zawiadomienie o zwołaniu zebrania właścicieli lokali Wspólnoty Mieszkaniowej (tu nazwa Wspólnoty i adres), zwanej dalej Wspólnotą, zostało podpisane wyłącznie przez Administratora, a nie przez Zarząd?
4. W świetle powyższego - Czy Administrator jest ważniejszy od Zarządu, który został wybrany na podstawie art. 20 ust. 1 powołanej wyżej ustawy?
Wobec dyskusji, która odbyła się w dniu 3 października br. w pomieszczeniu Wspólnoty pełniącym w poniedziałki funkcję dyżurki dla Administratora, nie mogę przejść obojętnie. Rozmowa dotyczyła kompetencji i obowiązków Zarządu oraz roli administratora we Wspólnocie. W dyskusji, która miała odpowiedzieć na postawione wyżej pytania, padło kilka zaskakujących stwierdzeń ze strony Członków Zarządu oraz od Administratora, np. że Zarząd nie musi podpisywać sprawozdania rocznego ze swej działalności. Natomiast Członek Zarządu wprost oświadczył, że cyt. „nie będę tego podpisywać”.
W związku z zaistniałą sytuacją i pełna niepokoju o los i przyszłość Wspólnoty, chcę otrzymać od Zarządu pisemną odpowiedź na postawione wyżej pytania, ale też chcę wyrazić w tym piśmie moje stanowisko w przedmiotowej sprawie.
Zgodnie z brzmieniem art. 21 ust. 1 ustawy o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 roku (Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali. Z kolei, ust. 2 ustawy stanowi, że – w sytuacji gdy zarząd jest kilkuosobowy – oświadczenia woli za wspólnotę mieszkaniową składają przynajmniej dwaj jego członkowie. Oznacza to, że, ustawodawca do wyłącznej kompetencji organu wspólnoty zastrzegł kwestię: składania oświadczeń woli oraz reprezentację wspólnoty mieszkaniowej.
Jeżeli chodzi o składanie oświadczeń woli, to chodzi tutaj nie o każde oświadczenie, lecz tylko o takie, które albo stanowi oświadczenie woli, albo zostało złożone w sprawie przekraczającej zarząd zwykły. Czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu wymienione są w art. 22 ust. 3 ustawy, a wśród nich pkt. 4 dotyczący rocznego planu gospodarczego, co oznacza, że przyjęcie przez zarząd rocznego planu gospodarczego musi być poprzedzone stosowną uchwałą właścicieli lokali (zebranie wspólnoty), wyrażającą zgodę na dokonanie tej czynności. Nie ulega wątpliwości, że projekt rocznego planu gospodarczego jak i sprawozdanie z realizacji tego planu powinny być podpisane (firmowane) przez zarząd wspólnoty. Katalog czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, o którym mowa w art. 22 ust. 3 ustawy, nie jest zamknięty. Można, co do zasady, uznać, że jeśli określona czynność rodzi skutki finansowe lub zmienia stan posiadania (członków majątku) wspólnoty, to przekracza ona zakres zwykłego zarządu.
Naszą wspólnotą mieszkaniową zarządza Zarząd wybrany na podstawie ustawy i nie ma innego zarządcy. Zarząd, jako organ wspólnoty, do bieżącego administrowania nieruchomością wybrał firmę (tu nazwa firmy). Administrator jest osobą trzecią, podmiotem zewnętrznym, wynajętym do świadczenia usługi administrowania nieruchomością wspólną, co oznacza, że nie może być organem Wspólnoty. Art. 30 ustawy określa obowiązki naszego Zarządu. Obowiązkami tymi są m.in. składanie właścicielom lokali rocznego sprawozdania ze swej działalności oraz zwołanie, na podstawie art. 32 ust. 1 ustawy, rocznego zebrania ogółu właścicieli lokali. W świetle powyższego, Administrator świadczący wyłącznie usługę administrowania nieruchomością wspólną Wspólnoty nie może podpisywać dokumentów finansowych dotyczących Wspólnoty oraz dokumentów sprawozdawczych Zarządu, a nawet nie powinien zwoływać zebrania ogółu właścicieli lokali, ponieważ takie czynności
są zastrzeżone przez ustawę tylko i wyłącznie dla Zarządu.
Patrząc od strony praktycznej, sprawozdanie z działalności Zarządu, w tym sprawozdanie finansowe, powinno być podpisane przez członków Zarządu tuż po jego wykonaniu i dopiero tak przygotowane sprawozdanie należy dostarczyć na zebranie. Natomiast do zawiadomień o zwołaniu zebrania właścicieli lokali powinny być dołączone kopie sprawozdań z działalności Zarządu i sprawozdań finansowych, w których wyraźnie widać podpisy członków Zarządu. Jeżeli tak się nie dzieje, to właściciele lokali zatwierdzają jedynie projekt sprawozdania, co jest niewątpliwie sprzeczne z wymogami art. 30 ustawy. Projekt sprawozdania nie może być przedmiotem obrad, ani tym bardziej nie może stanowić podstawy do udzielenia zarządowi absolutorium.
Jeżeli chodzi o sprawozdanie finansowe, które jest częścią sprawozdania z działalności Zarządu, to sprawa wygląda inaczej. We Wspólnocie funkcjonuje ustawowy model sprawowania zarządu, tj. pełni go 3 osobowy Zarząd właścicielski. W takim przypadku, zgodnie z art. 21 ust. 2 ustawy, oświadczenia woli za Wspólnotę składają przynajmniej dwaj członkowie Zarządu. Przepis ten jednak nie ma zastosowania w odniesieniu do sprawozdania finansowego, ponieważ sprawozdanie finansowe nie jest oświadczeniem woli.
Sprawozdanie finansowe powinno być sporządzane i podpisane przez osobę, która posiada uprawnienia uregulowane w ustawie o rachunkowości. Sprawozdanie to musi podpisać każdy członek zarządu, a wymóg ten ma charakter ustawowy. Ustawa o własności lokali nie zwalnia wspólnoty mieszkaniowej z obowiązku stosowania ustawy z dnia 29 września 1994 roku o rachunkowości (Dz.U. z 2016 r. poz. 1047), w której art. 52 ust.2. stanowi: „Sprawozdanie finansowe podpisuje – podając zarazem datę podpisu – osoba, której powierzono prowadzenie ksiąg rachunkowych, i kierownik jednostki, a jeżeli jednostką kieruje organ wieloosobowy – wszyscy członkowie tego organu. Odmowa podpisu wymaga pisemnego uzasadnienia dołączonego do sprawozdania finansowego”.
Jeżeli zatem dokumentu tego nie podpisuje Zarząd, co oznacza, że nie pochodzi od Zarządu i nie może być podstawą udzielenia absolutorium z działalności Zarządu.
Ponadto sprawozdanie z rocznej działalności Zarządu (co jest pojęciem szerszym od sprawozdania finansowego), powinien podpisać każdy Członek Zarządu, a wymóg ten ma charakter ustawowy. Sprawozdanie niepodpisane przez Zarząd lub podpisane przez Administratora, który zasadniczo nie jest umocowany do takich czynności, jest obarczone wadą prawną.
W judykaturze i codziennej działalności wspólnot mieszkaniowych, przyjmuje się, że administrator może działać na podstawie upoważnienia. Udzielenie pełnomocnictwa przez zarząd wspólnoty mieszkaniowej, dla np. administratora (tzw. umocowanie), jest dopuszczalne i nie stanowi o scedowaniu uprawnień do reprezentacji. Status przedstawiciela ustawowego i zakres jego umocowania może wynikać po pierwsze, wprost z przepisów ustawy, po drugie z orzeczenia organu – orzeczenie to z reguły wydawane jest przez sąd i musi mieć ono podstawę w przepisach prawa. Kompetencja członka zarządu do działania samodzielnie lub wspólnie z innym członkiem zarządu - art. 21 ust. 2 ustawy, (czyli kompetencja do reprezentacji wspólnoty mieszkaniowej) wynika z ustawy lub umowy o sposobie zarządu nieruchomością wspólną, a działania organu są działaniami samej osoby ustawowej - w tym przypadku wspólnoty mieszkaniowej. Zaś kompetencja pełnomocnika do działania w imieniu wspólnoty mieszkaniowej, wynika z umocowania (pełnomocnictwa), a więc z czynności prawnej dokonanej przez organ uprawniony do reprezentacji osoby ustawowej - w tym przypadku zarząd wspólnoty mieszkaniowej. Oświadczenie woli organu/zarządu, traktowane jest jak działanie samej wspólnoty mieszkaniowej, podczas gdy pełnomocnik składa oświadczenie własne, lecz w cudzym imieniu – w tym przypadku w imieniu wspólnoty mieszkaniowej. Choć potocznie rozumie się zarówno oświadczenia składane przez organ jak i pełnomocnika za reprezentowanie np. wspólnoty mieszkaniowej, z prawnego punku widzenia zastosowanie takiego uproszczenia jest nieuprawnione. Zarząd reprezentuje wspólnotę. A stąd, oświadczenia Zarządu są bezpośrednio oświadczeniami samej Wspólnoty, natomiast pełnomocnik składa oświadczenie własne, ale działa w imieniu i na rzecz Wspólnoty. Zatem pełnomocnika wspólnoty mieszkaniowej nie należy traktować jako przedstawiciela ustawowego.
W jakich sprawach może zatem wypowiadać się administrator? Moim zdaniem w takich, które nie są oświadczeniami woli i zostaną mu przekazane do kompetencji przez zarząd wspólnoty mieszkaniowej. Kompetencje zarządu mieszczą się natomiast w zakresie art. 22 ust. 1, tj. zarząd podejmuje czynności zwykłego zarządu samodzielnie (nie potrzebuje upoważnienia w drodze uchwały). Zarząd może zatem przekazać administratorowi kompetencje do podejmowania czynności zarządu zwykłego, w tym m.in. składania takich oświadczeń, których przedmiotem nie są czynności prawne.
Art. 3531 Kodeksu cywilnego stanowi: "Strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego". Dlatego wszelkie działania niezgodne z ustawą, m.in. podpisywanie za Zarząd przez Administratora sprawozdania rocznego, w tym finansowego, planu gospodarczego i zawiadomienia o zwołaniu zebrania właścicieli lokali, należy uznać jako działania niezgodne z bezwzględnie obowiązującym prawem, zwłaszcza ze wspomnianym artykułem Kc, a także z art. 21 ustawy, co oznacza, że działania takie są nieważne z mocy prawa. Ustawa o własności lokali jest normą prawną, a jej przepisy są bezwzględnie obowiązujące w każdej wspólnocie mieszkaniowej. W związku z powyższymi zapisami, Zarząd, jako organ wspólnoty (osoba prawna), nie może samodzielnie przekazać osobom trzecim ustawowych uprawnień,
bo to Zarząd – z mocy samej ustawy – jest upoważniony do takich działań.
Zarząd wspólnoty nie może nikomu przekazywać swoich kompetencji w sferze uprawnień, ale może to robić wyłącznie w sferze wykonawczej, np. powierzyć obsługę księgowo-finansową, jednak sam musi podpisać sprawozdanie finansowe. Może też wynająć administratora do nadzoru firm, wykonujących usługi dla wspólnoty, ale sam musi podpisać umowy z tymi firmami.. Administrator wykonuje wyłącznie czynności pomocnicze i nie może podejmować decyzji mogących mieć skutki prawne.
Zarząd wspólnoty może zlecić wykonywanie niektórych swoich obowiązków wybranemu przez siebie administratorowi, ale administrator nigdy nie powinien mieć możliwości złożenia podpisu finansowego, uwalniającego środki z konta wspólnoty mieszkaniowej, czyli z konta wszystkich właścicieli lokali.
Należy też pamiętać, że to członkowie Zarządu są przedstawicielami Wspólnoty i składają oświadczenia woli za Wspólnotę, a nie za Zarząd.
Szanowni Państwo, uwzględniając powyższe zasady, oczekuje odpowiedzi od Zarządu a nie od Administratora, ponieważ Administrator nie może być adwokatem
we własnej sprawie.
Ange-lisica
Właściciel lokalu
we Wspólnocie Mieszkaniowej (tu nazwa Wspólnoty)
Nowy doklejony: 15.11.16 20:50
Wszystkim użytkownikom tego forum, którzy przyczynili się do utworzenia tego pisma, bardzo mocno dziękuję.
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Wygląda też na to, że niektórzy wprowadzili Cię w błąd lub nieprecyzyjnie (niewłaściwie) odczytałaś treść porad.
Aby się nie rozpisywać skupię się na jednym fragmencie: Otóż:
Zarząd odpisze. Wynajmie najprawdopodobniej nowego prawnika w celu analizy przepisów prawa oraz odpowiedzi na moje pismo. Myślę, że administrator jako prawnik, jest już spalony. Myślę, że odmówił odpowiedzi na moje pismo, no bo co by napisał? Nadal upierałby się, że Zarząd nie musi podpisywać sprawozdania finansowego? Myślę i mam nadzieję, że Zarząd w końcu zrozumiał, że został przez administratora nabity w butelkę. Nie da się ukryć, że skorzystałam z czyjejś pomocy, a mianowicie kuzyna :bigsmile: Dla niego pisma urzędowe , to nie jest pierwszyzna, no i zna dobrze j. polski. Śmieje się ze mnie, że nigdy nie stawiam przecinka przed imiesłowem przysłówkowym :bigsmile: Fakt.
Wszystkie tezy i idee w piśmie są zaczerpnięte przeze mnie z tego forum. Jeśli czegoś nie rozumiałam, korzystałam dodatkowo z googli. Nie było mnie na zebraniu z powodu choroby. Ojć, Elan, nikt się nad tym nie zastanawiał. przypuszczam. Możliwe, że administrator ma tak zawartą umowę. Nie pamiętam. Jednak w tej części, gdzie Zarząd nie może scedować swoich obowiązków na administratora, tam umowa jest nieważna. U mnie admin ma bardzo obszerne pełnomocnictwa, ale co z tego, skoro część z tych pełnomocnictw nie powinno być mu w og..le udzielonych? Elan, nie panikuj. Nie wiadomo co odpisze Zarząd. Musimy poczekać. Obiecuję, że jego odpowiedź udostępnię na tym forum.
Tak się zawsze mówi! A potem, okazuje się, że kuzyn to jednak nie rodzina i... jest wspólnota. :bigsmile:
Zarząd jest już i-tak spanikowany, bo w piśmie wspomniałam o nieudzieleniu absolutorium. Nie chodzi o zmianę członków Zarządu, ale o wstyd. Przecież obecny Zarząd był "najlepszy z możliwych", "najuczciwszy" itd. Dajmy więc mu (Zarządowi) szansę na naprawienie sytuacji. Poczekajmy na jego odpowiedź. Jestem przekonana, że nie będzie chciał iść ze mną z chudry na udry. Ma zbyt wiele do ukrycia. Może kiedyś napiszę o co konkretnie chodzi. Znów, długi i kontrrowersyjny temat
Elan, no to o co się zakładamy, zaproponuj też warunki, kto kiedy wygrywa. :bigsmile:
Nowy doklejony: 16.11.16 12:19 Mój kuzyn mieszka w Spółdzielni Mieszkaniowej na Ursynowie w Warszawie. Jeśli Haneczko przewertujesz udostępnione przeze mnie powyższe pismo, znajdziesz tam pojęcie "lokator", którego nie ma w "naszej" ustawie o własności lokali. Mój kuzyn pojęcie lokator używa automatycznie i w jednym co najmniej miejscu to pojecie jest. Nie zauważyłam. Może nikt się nie doczepi.
Nowy doklejony: 16.11.16 12:21
Ok, idę pracować.
Poza tym - pism wszelakich na ten temat oraz orzeczeń sądów, że wspólnot nie obowiązuje ustawa o rachunkowości a więc nie są zobowiązane do wykonywania sprawozdań finansowych jest o dziwo bardzo dużo. Bez sensu byłoby je cytować wszystkie - podałem Ci jedne z najświeższych, na dowód tego, że zarzucając zarządowi że nie podpisał jakiegoś sprawozdania finansowego - jesteś w błędzie.
Co mam Ci wyjaśniać skoro autorem tego stwierdzenia (o ustnych sprawozdaniach zarządu) jest Sąd - tam ślij żądania wyjaśnień.
Możliwe, że Zarząd nie będzie wiedział jak mi odpowiedzieć na zadane przeze mnie pytania, bo w czasie zebrania rocznego działały dwa Zarządy, a i były dwa zabrania, jeden w lutym, drugi w kwietniu.
Poplątanie z przemieszaniem. Dlatego na razie nie chcę o tym rozmawiać. Jeśli Zarząd będzie odpowiadał na moje pismo z uwzględnieniem tych okoliczności, to o tym napiszę. Oj tam, oj tam Ksander. Zaraz nieprawdziwe wpisy. Wybrałam te orzeczenia, które chciałam i które mi się podobały. Bo mogłam. Teraz czekamy na odpowiedź Zarządu, może on popisze się "odpowiednim" orzecznictwem?
Kasander, sprzeczać się z Tobą nie będę. Wybij to sobie z głowy
Poza tym:
- po pierwsze dlatego, że nie ma zakazu cytowania.
- po drugie dlatego, że opinia sądu jest dla mnie bardziej miarodajna niż Twoje widzimisię
- po trzecie dlatego, że taka opinia jest godna właśnie naśladowania
- po czwarte dlatego, że taka opinia sądu wpisuje się w utrwalony już pogląd (niestety nie do wszystkich to dociera), że wspólnota nie jest profesjonalnym podmiotem gospodarczym, nie obowiązuje jej ustawa o rachunkowości, nie musi składać w ogóle sprawozdania finansowego zgodnego z jakimiś przepisami.
Zarząd wspólnoty ma rozliczyć przed właścicielami wpłacone przez nich zaliczki na koszty zarządu NW - "przychody" i koszty poniesionych przez wspólnotę opłat. To można zrobić jednym zdaniem i jeżeli właścicielom to wystarcza to należy tylko przyklasnąć takiej "biurokracji wspólnotowej".
Słuchajcie wszyscy, którzy to czytacie, co powiecie? Czy WM nie musi składać w ogóle sprawozdania finansowego zgodnego z jakimiś przepisami?
Jak się wskazuje w orzecznictwie: "nie ma dwóch różnych sprawozdań (zarządu i finansowe), lecz jak wynika z treści art. 30 u.o.w.l. JEDNO sprawozdanie z zarządu: Zarząd składając sprawozdanie z zarządu posługuje się dokumentami finansowymi przedstawionymi przez księgowość.
Powołana ustawa nie daje żadnych wskazówek co do formy i treści tego SPRAWOZDANIA. Uznaje się, że jego treść powinna być przejrzysta i czytelna dla właścicieli lokali i składać się co najmniej z dwóch części; pierwsza opisowa powinna zawierać opis działań podejmowanych przez Zarząd, a druga finansowa, analizę wykonania planu gospodarczego". W wielu wspólnotach Zarządy przedstawiają sprawozdanie "finansowe" traktując je jako SPRAWOZDANIE ZARZĄDU, a naiwni właściciele to podpisują. Nawet na naszym forum dyskutujemy o sprawozdaniu finansowym zamiast dyskutować o SPRAWOZDANIU ZARZĄDU z jego DZIAŁALNOŚCI. Skoro opinia Sądu o tym, że: "nie ma w związku z tym przeszkód, aby sprawozdanie przedstawiono np. tylko USTNIE przez jednego z członków zarządu czy nawet osobę przez zarząd do tego upoważnioną" to znaczy, że pochwalasz USTNE przedstawienie sprawozdania, czyli po prostu ŚPIEWANIE lub R E C Y T O W A N I E sprawozdania z działalności Zarządu, w przypadku nie podjęcia uchwały na zebraniu właścicieli (udziały poniżej 50%), a tym samym konieczność zbierania głosów po kolędzie. Przecież nie każdy właściciel będzie chciał złożyć podpis "za" zatwierdzeniem sprawozdania, skoro go NIE WIDZIAŁ i NIE SŁYSZAŁ ! . Trzeba śpiewać !
Gratuluję systematycznych śpieeewnych naśladowań... :tooth:
Zgodnie z tym Elan co napisałeś, roczne sprawozdanie z działalności Zarządu zawiera w sobie analizę wykonania planu gospodarczego. No właśnie. I to jest (może być) sprawozdanie finansowe. Spróbuj tego nie zrobić Elan, a utoniesz w opisowych szaradach lub tekstowych tasiemcach.
Nie wiem czemu służą orzeczenia sądowe, które tak na prawdę niczemu nie służą.. To jest tylko wkładanie kija w mrowisko.
A że sprawozdanie "finansowe" traktuje się często jako sprawozdanie Zarządu, to co innego.
A jeśli ustawa nie daje żadnych wskazówek co do formy i treści sprawozdania z rocznej działalności Zarządu, to po co ludziom mieszać w głowie orzeczeniami, które utrudniają życie?
Tak samo twierdzenie, że nie ma przeszkód, aby sprawozdanie przedstawiono ustnie. No jasne, można to zrobić, ale jak takie sprawozdanie zaskarżyć w sądzie?
Sądy wydając bezużyteczne (z punktu widzenia przydatności) orzeczenia, chyba nie mają co robić, albo popisują się.
Linia orzecznicza o ustnych sprawozdaniach jest do przyjęcia dla wielu wspólnot, ale nie dla urzędów skarbowych.
"Rozliczenie finansowe powinno odpowiadać wymogom określonym w uchwałach lub w umowie właścicieli lokali (jeśli takie są) i zawierać co najmniej taki zakres danych, jaki zawiera prowadzona dla danej nieruchomości wspólnej pozaksięgowa ewidencja przychodów i kosztów oraz rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej. Minimalny zakres rocznego sprawozdania finansowego sporządzanego według pozaksięgowej ewidencji kosztów zarządu nieruchomością wspólną zawiera informację o zaliczkach uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej".
Nigdy nie twierdziłam, że wszystko wiem, wręcz odwrotnie, wiem niewiele. Czasem mnie coś zdenerwuje i daję upust swojej bezsilności. Czasem nie mogę spać, ponieważ stopień patologii w mojej Wspólnocie jest znaczny. Zdarza się, że tracę wiarę w to, że kiedykolwiek sytuacja się poprawi. Dlatego jeśli kogoś tu niechcący obraziłam lub ktoś poczuł się dotknięty moimi słowami. to przepraszam.
(...)
Nowy doklejony: 18.11.16 08:44
Napisałam w którymś z poprzednich komentarzy, że: Muszę to sprawdzić. Nad tematem sprawozdania z działalności Zarządu jeszcze w sumie nie pochylałam się. Możliwe, że można zaskarżyć tylko i wyłącznie udzielenie absolutorium dla Zarządu. Jeżeli kogokolwiek wprowadziłam w błąd, to nieświadomie. Postaram się sprawdzać wszystkie informacje jakie udostępniam na tym forum. No i ok.
Czy dobrze rozumiem, że zarządca notarialny (powierzony) walczy o powrót i podważa legalność wyboru zarządu właścicielskiego (zmiany sposobu zarządu)?
Akt notarialny, o którym piszę powyżej, skserowano mi, to był akt notarialny z ubiegłego roku. No i wszystko pewnie byłoby dobrze, gdybym nie poznała pewnej kobiety, która była kiedyś w Zarządzie właścicielskim naszej Wspólnoty. Kobieta ta została odwołana. Nie wiem czy to pech czy szczęście, ale właśnie od niej dowiedziałam się, że akt ten jest nieważny, ponieważ jest jeszcze jeden akt. Na kolejnym dyżurze w dyżurce administratora poprosiłam członka Zarządu o wyjaśnienia. Potem otrzymałam ten drugi akt notarialny. Zarząd zapewniał mnie, że akt z tego roku jest nieważny (uchylony przez sąd), a ważny z tamtego roku. I teraz nie wiem, kto mija się z prawdą. O postanowienie o uchyleniu aktu (ale w końcu którego?), jeszcze wtedy bałam się zapytać.
W każdym razie są dwa akty notarialne dotyczące tego samego procesu: zmiany sposobu zarządu i wybrania Zarządu naszej Wspólnoty (z tego roku i z ubiegłego). Nie wiem który jest ważny, a który został uchylony przez sąd.
No i dlatego Koziorożko wyglądam na osobę zorientowaną w tej sprawie, ale po prawdzie, to nic "nie trzyma się kupy". Zarządca powierzony walczył o powrót i podważał legalność wyboru zarządu właścicielskiego, w ubiegłym roku. Ale ta sprawa ponoć zakończyła się w grudniu ubiegłego roku. W tym roku sprawa sądowa chyba dotyczyła czegoś innego, bo sprawa ta toczy się dalej, a dewoloper już dawno nie jest zarządcą części wspólnej Wspólnoty.
Tyle wiem. Ale muszę wyjąć wszystkie dokumenty, dwa akty notarialne, różne uchwały i sprawozdania z działalności Zarządu i prześledzić krok po kroku daty i nazwiska powołanych i odwołanych członków Zarządu. Zrobię to jutro.
Nowy doklejony: 18.11.16 20:12 :bigsmile:
Bo ktoś mógłby pomyśleć, że twoje ataki na członków zarządu właścicielskiego są bardzo na rękę zarządcy powierzonemu.
Dziwną sprawą jest też to, że o drugim akcie notarialnym niewiele osób wie, a ja dowiedziałam się przypadkiem. Osoby, z którymi we Wspólnocie rozmawiam, nie wiedziały o rzeczonym akcie. To wszystko jest niestety wina niedoinformowania Wspólnoty. Zarząd nie informuje jej o żadnych swoich działaniach. Nie chce mówić o sprawie sądowej toczącej się w związku z omawianym aktem notarialnym. Dlaczego? Jeśli sprawa byłaby "czysta", to nie byłoby przeszkód w dowiedzeniu się o co właściwie chodzi.
Ponadto również jest możliwe, że przyczyną całej tej sprawy sądowej, o której rozmawiamy, jest konflikt w samym Zarządzie. Kilka osób zostało "wymienionych". Może dlatego Zarząd "nabrał wody w usta". Deweloper został całkowicie i nieodwołalnie odsunięty od zarządu nieruchomością wspólną naszej Wspólnoty. Przyjmuję, że jest to prawda, chociaż ta informacja pochodzi od obecnego Zarządu. Bo jeśli nie jest to prawda, to już nie wiem komu wierzyć, a komu nie.
Myślę, że moje przypuszczenia i podejrzenia są zasadne, ale po kierunku naszej rozmowy Koziorożko widzę, ze niepotrzebnie poruszałam ten temat. Nie powinnam o tym mówić. Dlatego nie mówmy już o tym, przynajmniej na razie.
Koziorożko, napisałaś, że: Nie jestem aż tak szalona, żeby działać przeciwko mojej Wspólnocie. Dewoloperów z firmy, która była zarządcą na podstawie art 18 ust. 1 już dawno nie widziałam i nie kontaktowałam się z nimi. Nie mam interesu, żeby wrócili tu, aby zarządzać nieruchomością wspólnotą mojej Wspólnoty.
Bardziej wolałabym (ze wszech miar) pomóc obecnemu Zarządowi, żeby jakoś się "ogarnął" i działał nadal, ale żeby to było zgodnie z prawem i na zasadach uczciwości i praworządności. Ewentualnie chciałabym, aby zarząd Właścicielski się zmienił, ale dewoloper już odszedł, na zawsze nie tylko z mojej Wspólnoty, ale i z mojej głowy.
Koziorozko. Zaraz popatrzę do dokumentów i zastanowię się, czy dalej ciągnąć temat nieszczęsnych aktów notarialnych.
Tematem tego wątku jest pismo w sprawie nie-podpisywania dokumentów finansowych i sprawozdawczych. Pozdrawiam.
Nowy doklejony: 19.11.16 18:31
Elan, zniknął jeden Twój komentarz. Nie ja go usunęłam, ale oczywiście możesz mi nie wierzyć. W każdym razie dziękuję, że stanąłeś w mojej obronie. Twoich komentarzy nigdy bym nie usunęła.
:bigsmile:
Kto ją wytoczył, komu i o co jest pozew. Napisz w jednym zdaniu
Piszę między innymi, ponieważ, jak się dowiedziałam od członka Zarządu, sąd wydał postanowienie o unieważnieniu jednego z aktów notarialnych. Sprawa nadal trwa, a więc akty notarialne, to tylko "przystanek" w sprawie. Nie wiem. Nie wiem. Nie wiem.
Jedynie wiem, że Zarząd chciałby nie nagłaśniać sprawy.
Koziorożko, jesteś b. cierpliwa w stawianiu pytań, ale przecież nie będę fantazjować. Mówię Ci jak jest. Jutro idę do administratora rozmawiać o garażu. Jest wiele rzeczy do wyjaśnienia, a nic nie posuwa się do przodu, a pytań coraz więcej. Ich ilość mnie przytłacza. Mówię jeszcze raz, że na razie kończymy rozmowę na temat aktów notarialnych, bo nie dam sobie rady. Niepotrzebnie o tym wspomniałam. Przyjdzie na to czas, ale jeszcze nie teraz. Nie jestem alfą i omegą, mam pewne fizyczne ograniczenia, a umysł buntuje się, gdy za dużo od niego wymagam. Żeby napisać pismo, które udostępniłam wyżej, potrzebowałam 2 miesiące. Tyle musiałam mieć, żeby dogłębnie poznać temat.
Teraz zajmuję się sprawą garażu. Jutro idę w tej sprawie do administratora. Nie wiem czy będzie tam któryś z członków Zarządu. Jeśli tak, poproszę o sygnaturę akt sprawy w sądzie i sama do sądu pojadę. Ale na litość boską, nie jutro i nie pojutrze, bo nie tylko zajmuję się Wspólnotą, zaglądam na to forum, ale też pracuję, mam dom itd.
Elan, czemu z nieśmiałością podkreśliłeś
Toteż jeśli zmieniono sposób zarządu z 18.1 (z dewelopera) na właścicielski 20 (ustawowy), to to jest ten drugi akt. Nie zakładam, że jest jeszcze jakiś trzeci.:cool:
Obecne postępowanie może dotyczyć tylko ewentualnego unieważnienia postanowień drugiego aktu. Grzebanie w pierwszym akcie w kwestii ustalonego dla wspólnoty sposobu zarządu nie jest możliwe, gdyż drugim uchylono wszelkie postanowienia (w tej kwestii) z pierwszego.
Więc członkowie zarządu wspólnoty mogą wiedzieć, że jest jakiś problem prawny związany z nimi samymi tj. z nowym sposobem zarządu i w z wyłonieniem zarządu w tym lub poprzednim składzie.
Być może sprawa nie dotyczy wcale zapisów aktów dotyczących ustalenia sposobu zarządu lecz jakieś innej kwestii? Mniej ważnej, stąd o sprawie jest cicho. Tutaj możliwe jest grzebanie w pierwszym akcie, w jego postanowieniach nadal aktualnych.
Zawsze wniosek w sprawie uchylenia treści aktu składa podmiot mający interes prawny i (zazwyczaj) faktyczny. Pierwsza myśl - że to jest deweloper. Potem druga - wspólnota - rękami albo zarządu poprzedniego, albo obecnego i niekoniecznie była tu uchwała wspólnoty.
I teraz tak. Tak jak mówiłam, mam jeszcze dwa akty, prawie takie same akty, jeden z 2015 roku, a drugi z 2016 roku. I w każdym z nich jest zmiana sposobu zarządu (no że odwołuje się zarządcę w postaci trzy osobowej spółki dewoloperskiej) i wybiera się Zarząd właścicielski. Akty są prawie takie same, jeden jest z ubiegłego roku, a drugi z bieżącego roku. Różnica jest taka, że ten z ubiegłego roku powstał na zebraniu, a ten z obecnego roku powstał w kancelarii adwokackiej, z dala od naszej Wspólnoty i tylko nieliczni wiedzą o jego istnieniu. Tzn teoretycznie wie o nim większość właścicieli, ponieważ ktoś pozbierał ich podpisy, a liczba ich udziałów była większa niż 50 %. To teoretycznie, bo kogo byś nie zapytał Błażej, to nikt już nie pamięta, że coś takiego podpisywał.
Ponadto w mojej Wspólnocie jest bardzo brzydki zwyczaj i muszę ten problem poruszyć kiedyś, że kartki papieru, na których składa się podpisy są nieopisane. Opis jest tuż pod treścią uchwały, ale dalej kartki są fruwające. Może podczas porządkowania potem tych podpisów, uzupełnia się opisy na kartkach, ale ja tego nie widziałam.
Aha, w jednym i drugim akcie notarialnym są dwa różne składy Zarządu. Jednak powtarza się tam tylko jedno nazwisko. To członek Zarządu, który przyprowadził swojego kolegę do administrowania nieruchomością Wspólną. Mam wrażenie, że obaj, czyli członek Zarządu oraz administrator niepodzielnie "kierują" Wspólnotą.. :sad:
Muszę lecieć Błażej, potem doczytam resztę Twojego wpisu
Akt drugi został uchylony i czynność zmiany sposobu zarządu na właścicielski powtórzono w akcie trzecim. Bo rozumiem, że merytorycznie jest on taki sam.
Dziwi tylko wpisywanie składu zarządu do aktów z imienia i nazwiska, bo z tego powodu będziecie latać do notariusza z powodu każdej zmiany w składzie zarządu, a takiej potrzeby nie ma.
Błażej, otrzymałam sygnaturę akt i nazwę sądu, w którym toczy się sprawa. Ale dzisiaj mi powiedziano całkiem coś innego niż kiedyś, a mianowicie to, że sąd wcześniej nie uchylił aktu notarialnego, tylko wstrzymał go.. Okazało się, że Sąd dosłownie w ubiegłym tygodniu przywrócił akt notarialny, który "wstrzymał" i teraz ważne są dwa akty, czyli ten z ubiegłego roku i z bieżącego też. Otrzymam kopię orzeczenia za jakiś tydzień, więc zobaczę o co chodzi.
Otrzymałam jeszcze jedną sygnaturę akt. Nie wiem tylko czy jako członek Wspólnoty otrzymam dostęp do akt. Nie wiem co to za akta i co to za sprawa. Nie wiem czy pojadę do sądu.
A teraz dobra wiadomość. Zarząd wysłał odpowiedź na moje powyższe pismo. Hm. Bardzo ciekawe, cóż tam napisano. Gdy je otrzymam, podam do Waszej wiadomości.
Np. gdyby tak było, to akurat sposób zarządu nieruchomością w jednym i w drugim akcie mógłby być uregulowany odmiennie, ale w ten sposób, że wspólnota zarządza garażem.
Ale to już moje fantazje (za dużo strzelania na ślepo z wnioskami, za mało wiemy) i znaczyłoby, że w waszej wspólnocie dzieje się zupełnie normalnie.:bigsmile:
A tam u was stale coś nie gra, tylko wciąż właściwie nie wiadomo co.:bigsmile:
Jest tak jak mówiłam. Są dwa akty notarialne dotyczące tej samej sprawy.
W sprawie hali nie ma żadnych sensacyjnych zwrotów akcji. Cokolwiek się dzieje, nadal dzieje się tak samo jak wcześnierj, tylko tak jak powiedziałeś, jest maksymalne uproszczenie w księgowaniu. Jak było Bz, tak w przyszłości też tak będzie i nie przewiduje się roz-księgowania BZ.
Możliwe, że jakoś to wszystko jednak idzie do przodu. Możliwe, że w miarę Zarząd sobie radzi, ale ja od początku jestem z tego wyłączona i nawet jeśli się dobrze dzieje, to o tym nie wiem. Są u mnie we Wspólnocie osoby wyłączone tak jak ja.
O niczym nie mamy pojęcia. Nie informuje się nas. Nie byliśmy i nie jesteśmy dopuszczeni do strony internetowej naszej Wspólnoty. Nie, żebyśmy wszyscy byli jacyś źli. Po prostu, tak się życie ułożyło. Jeśli starzy, chromi czy w jakiś sposób nie spełniający warunków "towarzystwa przyjaciół Zarządu i administratora", to następuje wydalenie na margines Wspólnoty.
Niestety jest tak, że zamiast na tablicy ogłoszeniowej od czasu do czasu przyczepić najważniejsze informacje, to Zarząd szuka najlepszego prawnika, który by potwierdził, że niczego takiego nie musi robić. Nie raz obcy prawnicy kręcą się po Wspólnocie
Cóż ja mogę zrobić? Pójść do sądu I złożyć pozew o nieinformowanie członków Wspólnoty na temat działań Zarządu? Jedyne o mogę zrobić, to nie dać absolutorium Zarządowi. No bo jak mogę dać, skoro nie mam pojęcia o jego działaniach? Znam takich, którzy nie są zadowoleni i też nic nie wiedzą. Ale jedyne co od nich słyszę, to "zobaczymy". Nopff.. No to patrzymy. A ja nie będę chodzić po kolędzie, bo zdrowie już nie to.
Błażej, jesteś bardzo pomocny i bardzo Ci dziękuję , ale dopóki się coś nie wydarzy, nic się nie zmieni. Moglibyśmy dalej rozmawiać, ale potrzebne są nowe dane, bo nikt tu nie jest jasnowidzem. Odpocznę od forum. Jeśli cokolwiek będzie pewne, zobaczę orzeczenie sądu lub dostanę odpowiedź na moje pismo (wymienione w tytule tego wątku), to odezwę się. Ale w apewnienia Zarządu, że pismo zostało do mnie wysłane, już przestałam wierzyć. Przecież łatwiej jest nie-odpisać. Tym bardziej, że nie wiadomo co odpisać. Ogólnie dostałam wczoraj w kość i wystarczy.
Nowy doklejony: 28.11.16 14:28 Dziwi Cię, a mnie jakoś nie dziwi. Mówiłam, Zarząd nie ma zielonego pojęcia o zarządzaniu. Mówiłam, że go rozumiem i nie chciałabym być na jego miejscu.
W każdym razie dziękuję za tę informację Błażej. A na jakiej podstawie prawnej czy też może w związku z jakąś teorią prawną mówisz, że teraz przy każdej zmianie składu Zarządu musi być nowy akt notarialny? Tak, słuszny wniosek, gdy nie ma się siły działać dalej. Ale ja jednak akurat jeszcze nie działam na końcówkach czy resztkach energii, aczkolwiek przez chwilę byłam na skraju "załamania nerwowego"
Pamiętam o Was i dalej będziemy działać. Dzięki.
A na tle nieprzychylnego Zarządu w mojej Wspólnocie, to Wy wszyscy, a nawet Kuba P, wydajecie mi się aniołkami, którzy chcą pomóc. Raz jeszcze dziękuję. :bigsmile: