Koszty utrzymania infrastruktury poza nieruchomością wspólną
wrymarki
Użytkownik
Witam,
Calosc inwestycji developera zostala finalnie rozdzielona na kilka wspolnot, problem polega na tym ze czesc infrastruktury (chodzi tu glownie o przepapownie sciekow) znajduje sie na dzialce, ktorej nie jestem wspolwlascicielem (nie nalezy do wspolnoty).
Pytania:
1. kto powinien otrzymywać infrastrukturę z której korzystamy, a która nie znajduje się na częściach wspólnych (jak to się ma do orzeczenia Sądu Najwyższego z dnia 8.10.2008 r (sygn. V CSK 143/08) gdzie czytamy , że użytkowanie cudzej nieruchomości nie stanowi przejawu gospodarowania nieruchomością wspólną przez wspólnotę, lecz ingerencję członków wspólnoty w cudze prawo własności.)
2. Czy czasami developer wydzielając nieruchomość nie powinien zapewnić odpowiedniej infrastruktury (wodno-kanalizacyjnej) na częściach wspólnych? (wszelkie pozwolenia na budowę, zgoda na użytkowanie odnosi się do całości inwestycji, a nie tyko do naszej wspólnoty zatem nadzór nie doczepił się).
Obecnie przepompownia jest współdzielona przez kilka wspólnot i pojawiają się problemy jeśli chodzi o rozliczanie kosztów. Nie ma porozumienie co do podziału kosztów, czy wg. powierzchni użytkowej, po równo, powierzchni działek, czy inaczej.
Dziękuje z góry za pomoc.
Calosc inwestycji developera zostala finalnie rozdzielona na kilka wspolnot, problem polega na tym ze czesc infrastruktury (chodzi tu glownie o przepapownie sciekow) znajduje sie na dzialce, ktorej nie jestem wspolwlascicielem (nie nalezy do wspolnoty).
Pytania:
1. kto powinien otrzymywać infrastrukturę z której korzystamy, a która nie znajduje się na częściach wspólnych (jak to się ma do orzeczenia Sądu Najwyższego z dnia 8.10.2008 r (sygn. V CSK 143/08) gdzie czytamy , że użytkowanie cudzej nieruchomości nie stanowi przejawu gospodarowania nieruchomością wspólną przez wspólnotę, lecz ingerencję członków wspólnoty w cudze prawo własności.)
2. Czy czasami developer wydzielając nieruchomość nie powinien zapewnić odpowiedniej infrastruktury (wodno-kanalizacyjnej) na częściach wspólnych? (wszelkie pozwolenia na budowę, zgoda na użytkowanie odnosi się do całości inwestycji, a nie tyko do naszej wspólnoty zatem nadzór nie doczepił się).
Obecnie przepompownia jest współdzielona przez kilka wspólnot i pojawiają się problemy jeśli chodzi o rozliczanie kosztów. Nie ma porozumienie co do podziału kosztów, czy wg. powierzchni użytkowej, po równo, powierzchni działek, czy inaczej.
Dziękuje z góry za pomoc.
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Prawdopodobnie udziały w tej nieruchomości mają wszyscy właściciele lokali ze wszystkich wspólnot. Jest ona Waszą zwykłą współwłasnością, w częściach ułamkowych.
Sprawdź w swoim akcie notarialnym.
Zarządzanie taką współwłasnością jest uregulowane przepisami o współwłasności Kodeksu cywilnego (chodzi o te same przepisy, które dotyczą małych wspólnot mieszkaniowych, do 7 lokali, czyli art. 195-221 Kc). Udziały te nie są związane z prawem odrębnej własności lokalu.
Przy dużej ilości współwłaścicieli, zarządzanie współwłasnością według przepisów Kc jest praktycznie niewykonalne. Podejmowanie decyzji we wszystkich sprawach przekraczających zarząd zwykły (np. o wysokości opłat poszczególnych właścicieli) za zgodą wszystkich (jednomyślnie) to cel nieosiągalny...
Koszty - zgodnie z art. 207 Kc - powinniście ponosić według udziału w tej nieruchomości (nie mylić z udziałem w nieruchomości wspólnej ani z powierzchnią użytkową lokalu!):
Art. 207. Pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną.
Sprawdzę w takim razie co mam w akcie notarialnym. Dzieki za odpowiedz.
Może to nawet lepiej, że właścicielem tej nieruchomości jest firma (osoba prawna?). Łatwiej zarządzać nieruchomością, przeprowadzać bieżącą konserwację i remonty urządzeń itp.
Załóżmy zatem ze właścicielem działki, na której znajduje się infrastruktura potrzebna naszej wspólnocie jest developer, a my nie mamy w tej działce udziałów. Co w takim przypadku z odpowiedzialnością za utrzymanie przepompowni? Jak dzielić koszty i czy je dzielić (w kontekscie ww orzeczenia sadu)? Jakie są podstawy prawne?
Dzieki
Jak można taki problem rozwiązać, aby uniknąć sytuacji ze ludzie przestana płacić za naprawy przepompowni powołując się na ww orzeczenie sadu?
Czy developer wydzielając naszą nieruchomość nie był prawem zobowiązany do zapewnienia nam odpowiedniej infrastruktury?
Wcześniej napisałeś: Udział w nieruchomości innej, niż NW, nie może mieć nic wspólnego z powierzchnią Twojego mieszkania, bo tutaj nie ma zastosowania ustawa o własności lokali, lecz przepisy Kodeksu cywilnego. Udziały wszystkich współwłaścicieli w tej nieruchomości powinny być równe. Najpierw to sprawdź, bo nie wydaje mi się to możliwe.
Twoje pytania:
1. kto powinien otrzymywać infrastrukturę z której korzystamy, a która nie znajduje się na częściach wspólnych - odpowiedź jest oczywista - właściciel tej infrastruktury. Należy zacząć od stwierdzenia, kto jest właścicielem pompowni, a nie zajmować się sprawami własnościowymi gruntów, na których ona jest usytuowana. To jest akurat sprawa wtórna. Zacznij od zajrzenia do umowy o dostawę wody i odbiór ścieków, zawartą z przedsiębiorstwem wodociągowo-kanalizacyjnym. Tam będzie napisane, gdzie jest granica własności pomiędzy stronami.
P.S.
1. Nie należy mylić kosztów inwestycyjnych, które zostały rozdzielone na kilka wspólnot, z kosztami eksploatacyjnymi.
2. Czy pojawiły się problemy z rozliczaniem (a jeśli tak, to napisz może coś więcej), czy po prostu martwisz się na zapas?
2. Czy czasami developer wydzielając nieruchomość nie powinien zapewnić odpowiedniej infrastruktury (wodno-kanalizacyjnej) na częściach wspólnych? - Przecież macie odpowiednią infrastrukturę. Nie ma takiego wymagania, żeby każdy budynek musiał mieć własną, indywidualną pompownię ścieków. Z ekonomicznego punktu widzenia, to byłoby absurdalne i kuriozalne.
Trzeba się skoncentrować na tym zdaniu. Co oznacza słowo "współdzielona"? Czy jest współ-użytkowana, czy jest wspólną własnością? Powinna zostać przekazana do przedsiębiorstwa wodociągowo-kanalizacyjnego, a wy powinniście zapomnieć o podziale kosztów eksploatacji. Powracam więc do wcześniejszego wniosku - po pierwsze sprawdzenie umowy o dostawę wody i odbiór ścieków, w szczególności dokładne zbadanie, gdzie kończy się własność Twojej wspólnoty.
W akcie notarialnym nie mam udzialu w dzialce, na ktorej znajduje sie przepompownia, nie ma tez zaznaczonego udzialu w przepompowni.
Do przepompowni podpieta jest jeszcze jedna wspolnota (zakladam ze nie ma rowniez udzialu w dzialce na ktorej znajduje sie przepompownia) oraz budynek gospodarczy nalezacy jeszcze do innego wlasciciela. Wszystko łącznie tworzy osiedle, które mialo stanowić całość ale developer pomyslał sobie ze wydzieli kilka wspolnot.
Problem pojawil sie w momencie kiedy uszkodzona zostala pompa, wczesniej Zarzadca z pozostałymi współ-uzytkownikami przepompowni ustalili ze koszty bedą dzielić proporcjonalnie wg. zuzycia wody (nie wiem na jakiej podstawie tak ustalili, ale nie wazne). Niestety okazalo sie ze wlasciciel budynku gospodarczego do pol roku ma rozwalony licznik zuzycia wody :). Wychodzi na to ze koszy prawie w calosci poniesiemy my, bagatela 20 000 zl, a ten wspol-uzytkownik nie chce sie zgodzic na podzila wg. powierzchni uzytkowej. Zatem chce dojsc kto i w jakim udziale powinien ponosic koszty, ew kto spiepszyl sprawe z tym ze nie mam udziału w tej infrastrukturze.
Sprzawdze jeszcze umowe z wodociagami.
"W kwestii przytoczonego przez Pana orzecznictwa sądowego i "gospodarowania"
nie należącymi do wspólnoty nieruchomościami pragnę zauważyć, że sprawa,
której dotyczyła decyzja sądu dotyczyła sytuacji, w której wspólnota
samowolnie zbudowała park zabaw dla dzieci na cudzym terenie. Są to realia
zupełnie inne, niż w Państwa wspólnocie i nie należy doszukiwać się tu
żadnych analogii. Należy pamiętać, że Państwa nieruchomość jest z założenia
częścią większego organizmu, jaką jest Osiedle X, na którą
składać się będą jeszcze dwa budynki mieszkalne i budynek komercyjny. Siłą
rzeczy wszystkie podmioty władające tymi nieruchomościami ( wspólnoty i
właściciele budynku gospodarczego )muszą z sobą współpracować w kwestiach tych elementów
nieruchomości, które sa użytkowane przez więcej, niż jednego właściciela.
Dotyczy to utrzymania dróg, skweru, placu zabaw, szlabanów, przepompowni
ścieków, ochrony itp. Nie ma takiej możliwości, żeby wspólnota konsumowała
jakieś dobro ( usługę ) i za to nie płaciła. Wspólnota jest bytem prawnym i
może być pozywana, także za uchylanie się od płacenia za dostarczone dobra.
Oczywiście koszty zasądzone od wspólnoty będą musieli pokryć jej członkowie
stosownie do udziałów w nieruchomosci wspólnej. Dlatego nie da się uniknąć
ponoszenia kosztów za usługi ( dobra ), z których się korzysta, choćby ich
realizacja odbywała się poza terenem wspólnoty."
Co o tym myślicie? :)
Niezupełnie tak jest - przynajmniej w odniesieniu do pomieszczenia przepompowni, ponieważ stanowi ono część składową gruntu, innymi słowy - jest własnością właściciela gruntu ( wyjątek - użytkowanie wieczyste, kto inny jest włascicielem gruntu, kto inny nieruchomości na nim wzniesionej). Moim zdaniem należałoby właśnie zacząć od ustalenia tej kwestii.
wrymarki:"Poprosilem Zarządce o ustosunkowanie sie to tej sprawy wiec oto co napisał: Dlatego nie da się uniknąć
ponoszenia kosztów za usługi ( dobra ), z których się korzysta, choćby ich
realizacja odbywała się poza terenem wspólnoty."
Problem nie dotyczy przecież unikania ponoszenia kosztów, lecz odpowiedzi na pytanie - kto jest dłużnikiem? Wspólnota mieszkaniowa czy właściciele lokali. Od tego rozstrzygnięcia uzależniona jest przecież kwestia legitymacji procesowej biernej, innymi słowy - kto ma zdolność do tego, aby w procesie występować po stronie pozwanej.
czajnik5:" kto powinien otrzymywać infrastrukturę z której korzystamy, a która nie znajduje się na częściach wspólnych[/i] - odpowiedź jest oczywista - właściciel tej infrastruktury".
Oczywiście, że właściciel ponosi koszty, ale następnie nimi obciąża użytkowników.
Zatem w jaki sposób własciciel obciąża uzytkowników? wg jakiego klucza? każdy po równo?
Jaka jest podstawa prawna?
Jeżeli wspólnota poniesie jakieś koszty z tytułu naprawy pompy, to jest oczywiste, że poszczególni właściciele zapłacą za to stosownie do swoich udziałów - tak jest konstruowana zaliczka na koszty zarządu nieruchomością wspólną i wszystkie koszty z utrzymaniem NW właściciel ponoszą według udziałów. Nie jest możliwe obciążanie według zużycia wody, bo jest to metoda niezgodna z ustawą o własności lokali.
Jak najlepiej sytuacje rozwiązać jeżeli Zarządca wydaje pieniądze wspolnoty (podejmuje zobowiązania w imienu wspolnoty) na utrzymanie terenów/infrastruktury poza terenem nieruchomości wspolnej? Wezwać go do zaprzestania? (nieskuteczne juz próbowalem), Pozwać do sądu (wspólnotę czy Zarządcę) ?
" Zarządca wspólnoty, developer i jeszcze inny wlaściciel notatką ze spotkania ustalili sobie kto w jakiej cześci bedzie ponosił koszty ochrony, utrzymania dróg (nie tylko na terenie wspolnoty), placu zabaw (znajdującego się poza wspólnotą), kosztów przepompowni (na terenie developera), szlabanów (na terenie developera) itp. Wspólnota nie ma żadnej umowy (jedynie ww notatka ze spotkania), Zarządca jest przekonany ze konsumujemy czyjeś dobro więc należy za to płacić"
Poza uwagę dotyczącą przepompowni - takie działania są sprzeczne z przepisami bezwzględnie obowiązującymi, zatem bezskuteczne.
A co myślicie w kwestii kosztów utrzymania dróg wewnętrznych nie należących do wspólnoty, terenów zielonych nie należących do wspólnoty, placu zabaw znajdującego się na terenie developera, kosztów naprawy szlabanu przy bramie wjazdowej, który również nie należy do wspólnoty i co ciekawe wspólnota dzierżawi pomieszczenie dla ochrony, które znajduje się przy wjeździe na osiedle, ale nie należy do wspólnoty ?
Czy to że developer postawił szlaban na drodze dojazdowej można traktować jako świadczenie usługi polegające na ... no właśnie na czym?
Przepompownie ścieków, to urządzenia kanalizacyjne w rozumieniu ustawy z dnia 7 czerwca 2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków (Dz. U. Nr 72, poz. 747 ze zm.).
Rzeczywiście przepompownia może stanowić odrębny od gruntu przedmiot własności, jeżeli wchodzi w skład przedsiębiorstwa lub zakładu
Trybunał Konstytucyjny w uzasadnieniu uchwały z 4 grudnia 1991 r., sygn. W. 4/91 (OTK w 1986-1995, t. 3, s. 122 ), orzekł, , że „przy ocenie kwestii własności urządzeń przyłączonych do sieci przedsiębiorstwa przepisami właściwymi są w szczególności art. 49 i 191 kc. (...) Końcowe zastrzeżenie art. 49 kc, uzależniające zastosowanie tego przepisu od przesłanki, aby objęte nim urządzenia wchodziły w skład przedsiębiorstwa lub zakładu, jest kwestią faktu. Jest ona spełniona z chwilą podłączenia wymienionych w art. 49 kc urządzeń do sieci należącej do
przedsiębiorstwa lub zakładu. ...Z chwilą połączenia w sposób trwały z siecią urządzeń przedsiębiorstwa wymienione w art. 49 kc urządzenia, jako jego części składowe, stają się przedmiotem własności tej osoby, która jest właścicielem przedsiębiorstwa”.
Często tak się dzieje na większych osiedlach deweloperskich, że oprócz odrębnej własności lokalu i związanego z nim udziału w nieruchomości wspólnej, właściciele lokali mają udziały w innych nieruchomościach, tak zwanych terenach przyległych, z których korzystają właściciele lokali z kilku wspólnot (pisałem o tym wyżej).
a czasami i budynek techniczny.
Inwestyca na innej dzialce - wspolnota nie nie gospodaruje cudza nieruchomoscia V CSK 143/08.
Nie moze wiec partycypowac finansowo.
Wlasciciele zaplacili za mieszkania z infrastruktura a nie bez niej a
deweloper odpowiada za zapewnienie odpowiedniej infrastruktury.
Deweloper moze zadac i to jest tu wazne, aby przedsiobiorstwo wod-kan nabylo te urzadzenia na wlasnosc (art.49.2 kc).
Art. 49 Kodeksu cywilnego: 1. Urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów,
pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych nieruchomości,
jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa.
2. Osoba, która poniosła koszty budowy urządzeń, o których mowa w par. 1, i jest ich właścicielem, może żądać,
aby przedsiębiorca, który przyłączył urządzenia do swojej sieci, nabył ich własność za odpowiednim wynagrodzeniem,
chyba że w umowie strony postanowiły inaczej. Z żądaniem przeniesienia własności tych urządzeń może wystąpić także przedsiębiorca.
Zupelnie inny temat to uslugi za korzystanie z przepompowni - faktury wystawiane na rzecz wspólnoty. Te trzeba bedzie placic.
Koszty eksploatacyjne powinny być ujęte w opłatach za odbiór ścieków, nie jako odrębna faktura za korzystanie z pompowni. Równie dobrze można wystawiać fakturę za korzystanie z oczyszczalni w stosownym udziale, albo z rur i studzienek kanalizacyjnych.
Tak, czy inaczej, przynajmniej jeden z trzeźwym spojrzeniem.
Zgodnie z brzmieniem art. 48 kc. "Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania".
Jednak art. 49 par. 1 k.c. wprowadza wyjątek od ten zasady stanowiąc, że "Urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa".
Jednak, jak to podkreślił Trybunał Konstytucyjny w uzasadnieniu wyroku z dnia 7 listopada 2006 r.
Sygn. akt SK 42/05* "O własności urządzeń mogą rozstrzygać umowy zawierane między właścicielem nieruchomości a prowadzącym przedsiębiorstwo. Strony mogą przewidzieć w szczególności, że określone urządzenia pomimo przyłączenia do sieci pozostaną własnością właściciela gruntu, z którym są związane. Możliwość taką dopuszcza też Sąd Najwyższy w nowszym orzecznictwie (zob. np. wyrok z 25 lipca 2003 r., sygn. akt V CK 129/02)."
Zatem urządzenia mogą pozostać własnością właściciela gruntu. Moim zdaniem należy jednak ustalić kto jest właścicielem gruntu i zapoznać się z umową z wodociągami. Rozumiem, że pierwotnie był to deweloper, który obecnie nią zarządza?
Wrymarki napisał także, że zarządca z pozostałymi współuzytkownikami przepompowni ustalili ze koszty będą dzielić proporcjonalnie wg. zuzycia wody. Czy zapadły w tej sprawie jakieś uchwały wspólnoty mieszkaniowej?
http://msp.money.pl/przetargi/budowa;budynku;technicznego;przepompowni,info,558351.html
Budynki techniczne na pewno rzadziej stosowane, ale nadal wystepuja.
Nie, deweloper powinien wezwac przedsiebiorstwo wodociagowe, aby ten nabyl urzadzenia na wlasnosc.
Przedsiebiorstwo wodociagowe moze uchylac sie od tego obowiazku, wtedy nalezy rozstrzygac spór w drodze procesu sadowego.
jest to jednak spór pomiedzy deweloperem a przedsiebiorstwem.
pozdrowienia
Idzie ręka w rękę z deweloperem - co nie jest dla was dobre.
Spróbowałem skorzystać z podanego linka, ale nie ma dostępu do STWiOR. Nie wiemy zatem nawet, o czym dyskutujemy. Ale liczy się populizm.
Pozdrawiam.
Miejscem odbioru ścieków przez przedsiębiorstwo jest pierwsza studzienka licząc od strony budynku, a w przypadku jej braku granica nieruchomości.
(...) usunięto, naruszenie regulaminu. ADMIN .
Pozdrawiam.
Odpowiedz na pytanie o rozliczenie inwestycji przepompowni jest tutaj:
deweloper powinien wezwac przedsiebiorstwo wodociagowe, aby ten nabyl urzadzenia na wlasnosc.
Przedsiebiorstwo wodociagowe moze uchylac sie od tego obowiazku, wtedy nalezy rozstrzygac spór w drodze procesu sadowego.
jest to jednak spór pomiedzy deweloperem a przedsiebiorstwem.
pozdrowienia
Należy poradzić tylko wtedy, gdy dobrze znamy problem, zetknęliśmy się z nim, przerobiliśmy go, udało nam się taki sam lub podobny problem rozwiązać, gdy możemy zaproponować naszą własną ścieżkę wyjścia z trudnej sytuacji. Nie piszmy wtedy, gdy nam się coś wydaje, albo gdy tylko gdzieś o tym przeczytaliśmy, że ktoś gdzieś coś tam zrobił, albo powinien zrobić.
Pozdrawiam i życzę miłego dnia.
P.S. wlasciciele nie maja w umowach udzialow w przepompowni.
Przedmiotem niniejszej opinii jest ustalenie odpowiedzialności za dokonywanie opłat z tytułu najmu lokalu dla ochrony mienia wspólnoty mieszkaniowej oraz opłat z tytułu użytkowania skweru parkowego oraz urządzeń placu zabaw na nim umieszczonego zgodnie z przepisami ustawy o własności lokali.
AKTY PRAWNE POWOŁANE W OPINII:
• ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 roku – Kodeks cywilny (Dz.U. Nr 16, poz. 93 ze zmianami)
• ustawa z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (Dz.U. Nr 80, poz. 903 ze zmianami)
ANALIZA STANU FAKTYCZNEGO:
Przedmiotowa nieruchomość jest częścią większego kompleksu mieszkaniowego jaką jest XXXXX, na którą składają się jeszcze dwa budynki mieszkalne i budynek komercyjny. Wszystkie podmioty władające tymi nieruchomościami wspólnoty i właściciele zmuszeni są stanem lokalizacji do wzajemnej współpracy w kwestiach elementów nieruchomości, które są użytkowane przez więcej, niż jednego właściciela. Dla celów niniejszej opinii dotyczy to przede wszystkim zapewnienia pomieszczenia ochronie mienia i skweru ogrodowego z umieszczonym tam placem zabaw, a ponadto bieżącego utrzymania dróg, skweru, placu zabaw, szlabanów, przepompowni ścieków, pomieszczenia ochrony itp. Z tychże powodów przedmiotowe wspólnoty konsumują związane z tym usługi. W celu sformułowania zasad współfinansowania wyżej wspomnianych elementów, z których wspólnota korzysta przez swoich członków zainicjowane zostało przez Zarządcę spotkanie użytkowników i jednocześnie właścicieli wszystkich nieruchomości na przedmiotowym osiedlu. Spotkanie zainteresowanych skutkowało porozumieniem zawartym w zakresie regulacji kwestii koniecznych do poniesienia kosztów zobowiązań wspólnoty w powyższym zakresie. Treść porozumienia została zaakceptowana przez zarządy wspólnot, a zarządca został zobowiązany do realizacji postanowień tego porozumienia.
ANALIZA STANU PRAWNEGO:
Zgodnie z art. 6 ustawy o własności lokali: "ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać obowiązania, pozywać i być pozwana." Należy zauważyć, że granice zdolności prawnej wspólnoty wyznacza art. 17 ustawy o własności lokali. Zatem zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej to zobowiązania wynikające z normalnego jej funkcjonowania, mieszczące się w granicach zwykłego zarządu, jak też czynności zakres ten przekraczające, w szczególności wymienione w art. 22 ust. 3 ustawy z 1994 r. o własności lokali. Działania wspólnot nie mogą wykraczać poza granice gospodarowania nieruchomości wspólnej.
Ustawa nie podaje podstaw prawnych gospodarowania nieruchomością inną niż nieruchomość wspólna, ale też nie zabrania korzystania z innych nieruchomości np.; sąsiadujących, które nie należą do wspólnoty, ale zaspokajają jej potrzeby. Istnieje co prawda prawna różnica między gospodarowaniem cudzą nieruchomością, a korzystaniem z cudzej nieruchomości lub urządzeń posadowionych na takiej nieruchomości.
Nabytym w tym przypadku przez wspólnotę/członków wspólnoty prawem jest prawo do korzystania z urządzeń na placu zabaw, a tym samym powstało zobowiązanie pokrycia kosztów użytkowania tego placu proporcjonalnie do posiadanych udziałów, to samo dotyczy pomieszczenia ochrony. Kwestią zasadniczą jest odpowiedzialność prawna wspólnoty lub jej członków za użytkowanie placu zabaw (co nie jest niezbędne dla gospodarowania nieruchomością wspólną) i pokrywania kosztów najmu pomieszczenia dla ochrony (co jest niezbędne dla należytej ochrony nieruchomości wspólnej, a zatem do jej właściwego gospodarowania).
Uchwała Sądu Najwyższego w składzie siedmiu sędziów w dniu 21 grudnia 2007 r. (III CZP 65/07, OSNC z 2008, nr 7-8, poz. 69), przyjmuje, że wspólnota mieszkaniowa, działając w ramach przyznanej jej zdolności prawnej, może nabywać prawa i obowiązki do własnego majątku. Uchwała ta posiada moc zasady prawnej. Sąd Najwyższy stwierdził, że wspólnota mieszkaniowa jest osobą ustawową o zdolności prawnej limitowanej przez przepisy ustawy o własności lokali i ograniczonej do praw i obowiązków związanych z zarządzaniem (administrowaniem) nieruchomością wspólną. Taki wniosek wyprowadzony został z treści art. 1 ust. 1, art. 14, art. 18, art. 22, art. 25 ustawy oraz z jej art. 17. W konsekwencji zatem wspólnota mieszkaniowa może posiadać majątek odrębny od majątków właścicieli lokali (majątek własny), w skład którego mogą jednak wejść jedynie prawa i obowiązki związane z gospodarowaniem nieruchomością wspólną: przede wszystkim uiszczane przez właścicieli lokali zaliczki w formie bieżących opłat na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną (art. 13 ust. 1 w związku z art. 15 ust. 1 i art. 14 ustawy) oraz pożytki i inne dochody z nieruchomości wspólnej. Ponadto w skład majątku wspólnoty mogą wejść prawa wynikające z umów zawieranych przez nią w ramach gospodarowania nieruchomością wspólną (np. roszczenia wynikające z umów o remont nieruchomości wspólnej czy ocieplenie budynku), a także własność nieruchomości nabytej za zgodą właścicieli (art. 22 ust. 3 pkt 6a ustawy), jednak tylko nieruchomości potrzebnej do zarządzania nieruchomością wspólną, np. odrębna własność lokalu przeznaczonego na siedzibę zarządu wspólnoty.
Wspólnota mieszkaniowa nie jest osobą prawną i nie ma zdolności prawnej, może jednak nabywać prawa i obowiązki z tym skutkiem, że ich podmiotami stają się właściciele lokali. Posiada zdolność sądową i procesową, zatem wierzyciele mogą dochodzić zaspokojenia od wspólnoty albo od właścicieli lokali lub od właścicieli i wspólnoty. Taki zakres zdolności prawnej wspólnoty precyzuje także zobowiązania, za które odpowiada wspólnota lub jej członkowie. Zgodnie z art.17 ustawy o własności lokali za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej odpowiada wspólnota mieszkaniowa bez ograniczeń, a każdy właściciel lokalu - w części odpowiadającej jego udziałowi w tej nieruchomości. Art. 6 ustawy o własności lokali daje wspólnocie mieszkaniowej zdolność sądową i zdolność prawną na skutek czego może ona nabywać prawa i zaciągać zobowiązania. Należy go jednak odczytywać w powiązaniu z art. 17 tej ustawy, który w sposób szczególny normuje odpowiedzialność za zobowiązania wspólnoty mieszkaniowej. Przepis ten stwierdza, że wspólnota mieszkaniowa odpowiada bez ograniczenia, obok właścicieli lokali, którzy odpowiadają stosownie do posiadanych udziałów w nieruchomości, za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej, co oznacza a contrario, że za zobowiązania wykraczające poza ten zakres wspólnota mieszkaniowa i jej członkowie nie odpowiadają (patrz również wyrok SN sygn. akt V CSK 143/08).
KONKLUZJE:
Jeżeli wspólnota/członkowie wspólnoty korzystają z szeroko rozumianych usług to zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego za wykonane usługi, spożytkowane towary itp., a w tym przypadku ma to bezspornie miejsce, należy zapłacić stosowne wynagrodzenie według zasad odpowiedzialności oznaczonych jak wyżej i przepisów księgi III k.c.
Istotą problemu nie jest kwestia korzystania (gospodarowania) czy nie z cudzej nieruchomości lub urządzeń tam posadowionych przez wspólnotę lub jej członków. Istotą problemu jest odpowiedzialność oraz jej zakres po stronie wspólnoty i jej członków lub tylko jej członków w odniesieniu do nieruchomości wspólnej lub innej. W każdym jednak wypadku bez względu na ocenę kwalifikacji prawnej (w zakresie dotyczącym nieruchomości wspólnej lub nie) orzeczenia sądów potwierdzają fakt wyłącznej odpowiedzialności członków wspólnoty w stosunku do wysokości posiadanych udziałów w nieruchomości wspólnej lub solidarnej wraz z wspólnotą, ale również w takim samym stopniu. Kwestią postępowania dowodowego pozostaje skuteczne dowiedzenie ( z uwzględnieniem ciężaru dowodzenia) czy poszczególni członkowie wspólnoty odpowiadają lub nie za zobowiązania wynikające spoza zakresu dotyczącego nieruchomości wspólnej, to jest korzystania z tychże dóbr czy też nie. Niemniej jednak z treści uzasadnień orzeczeń sądowych wynika, że przyjmuje się odpowiedzialność wszystkich członków wspólnoty według proporcji opisanych powyżej.
Jakies komentarze? Bo nie wiem czy walczyc w tej sprawie czy nie.
Inaczej chyba jednak przedstawia się sprawa korzystania z przepompowni. Przepompownia to urządzenie kanalizacyjne (prawda Czajniku?) a nie nieruchomość sąsiednia, w dodatku konieczna do funkcjonowania instalacji w nieruchomości - tutaj rzeczywiście uregulowanie tej materii leży po stronie wspólnoty a nie poszczególnych właścicieli.
Jaki interes ma wspólnota z korzystania z placu zabaw, czy skwerów - w tym zakresie nie zgadzam się z autorem opinii.