podjecie uchwał bez dwóch właścicieli szok

piotr6

Witam
napiszę teraz troszkę moim zdaniem bez prawia
proszę o podpowiedz co z tym można zrobić
W małej WM/ 6 właścicieli jest konflikt i co następuje wybrana osoba do prowadzenia dokumentów oraz osoba uprawniona przez właścicieli do odczytu liczników wody zrobili zebranie bo sa zadłużenia właścicieli w czynszu i wodzie które sięgają 6000zł ,na ostatnim zebraniu polubownym ugodowym jedna ze stron zgodziła sie spłacać zadłużenie drugiej wcale nie było na zebraniu do dnia dzisiejszego nie zostały spełnione posłanki ugody -napisany pozew do Sądu i co sie dzieje ? pozostali się buntują wraz z dłużnikami i bez żadnej informacji głosami udziałów podpisują sobie brednie uchwały i wyrabiają nową pieczątkę i informują po fakcie na tablicy informacyjnej z kserokopią uchwał wywieszonych zaznaczam iz osoba prowadzona dokumentację WM ma pieczątkę starą która była cały czas używana i o niczym takim nie wiedziała ze są takie zmiany co w takim przypadku zrobić ......

kasander

Uchwały z definicji nie wymagają zgody wszystkich lecz większości (udziałów) - więc nie ma powodu do szoku.
Generalnie w małej wspólnocie w ogóle nie podejmuje się uchwał ponieważ do czynności przekraczających zarząd zwykły nie wystarcza większość lecz zgoda wszystkich.

co w takim przypadku zrobić .

Jako właściciel lokalu w małej wspólnocie masz w ręku potężne narzędzie w postaci art. 202 (199, 201) oraz 203 i 209 KC.

piotr6

Rozumie cie doskonale ale uważam ze wszyscy właściciele powinni podjąć głos i byc informowani a nie omijani nawet jak ten głos był by na nie ale był oddany a nie omijany

KubaP

Generalnie w małej wspólnocie w ogóle nie podejmuje się uchwał ponieważ do czynności przekraczających zarząd zwykły nie wystarcza większość lecz zgoda wszystkich.

a czy zgoda w formie uchwały jest zabroniona , niedopuszczalna, wykracza poza prawo? NIE!!!
W małych WM decyzje/uchwały wykraczające poza zarząd zwykły wymagają 100% głosów właścicieli lokali za jej przyjęciem.

Zarządca

[cite] piotr6:[/cite]Rozumie cie doskonale ale uważam ze wszyscy właściciele powinni podjąć głos i byc informowani a nie omijani nawet jak ten głos był by na nie ale był oddany a nie omijany

Takie stanowisko wyraził m.in. Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 26 września 2014 roku, sygn. akt: IV CSK 727/13.

"Każdy właściciel ma prawo głosować, naruszenie tego uprawnienia może prowadzić do sytuacji, że mimo uzyskania większości do podjęcia uchwały nie dojdzie wskazał Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 26 września 2014 roku, sygn. akt: IV CSK 727/13. "

Więcej w artykule: "Sąd Najwyższy: każdy ma prawo głosować " na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny:

http://www.zarzadca.pl/prawo/akty-prawne/kodeks-cywilny/2486-sad-najwyzszy-kazdy-ma-prawo-glosowac

kasander

"Każdy właściciel ma prawo głosować, naruszenie tego uprawnienia może prowadzić do sytuacji, że mimo uzyskania większości do podjęcia uchwały nie dojdzie wskazał Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 26 września 2014 roku, sygn. akt: IV CSK 727/13. "

Ten fragment orzeczenia winien obowiązkowo wisieć we wszystkich salach sądowych, we wszystkich wspólnotach na specjalnych tablicach a każdy zarząd i zarządca (administrator) winien mieć to ciągle przypominane.

KubaP

"Każdy właściciel ma prawo głosować, naruszenie tego uprawnienia może prowadzić do sytuacji, że mimo uzyskania większości do podjęcia uchwały nie dojdzie wskazał Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 26 września 2014 roku, sygn. akt: IV CSK 727/13. "

mieć prawo to jedno, ale ...
drugie, to głosować w określonym terminie, bo inaczej podejmowane uchwały mogą okazać się zbędne ... bo skończył się okres rozrachunkowy .
Co po uchwale remontowej podjętej w listopadzie , zamiast w maju ?

Przeciwnik wspólnot mieszkaniowych czytając ten fragment, może odnieść wrażanie, że bez jego głosu Właściciele lokali nie podejmą uchwał , a to jest nieprawda.
Będzie wszytko robił, aby tego głosu nie oddać.

Każda sprawę, Sąd rozstrzyga indywidualnie.

kasander

Wystarczyło przeczytać.
Sprawa jest jasna - każdy właściciel ma wiedzieć o tym, że dana uchwala jest (będzie głosowana). Terminy nie maja tu nic do rzeczy.

Wydaje się jednak, że przełomowe znacznie dla wykładni będzie miał cytowany na wstępie wyrok Sądu Najwyższego z dnia 26 września 2014 roku, sygn. akt: IV CSK 727/13, w uzasadnieniu którego Sąd ten wskazał, że pominięcie właścicieli w głosowaniu tylko dlatego, że za uchwałą głosowała już większość prowadzi do tego, że w takim przypadku o podjęciu uchwały przez ogół właścicieli nie może być mowy. „Wola większości członków wspólnoty jest wiążąca dla wszystkich tylko w sytuacji, gdy nie doszło do naruszenia bezwzględnie obowiązujących przepisów prawa.”

KubaP

[cite] kasander:[/cite]Wystarczyło przeczytać.
Sprawa jest jasna - każdy właściciel ma wiedzieć o tym, że dana uchwala jest (będzie) głosowana. Terminy nie maja tu nic do rzeczy.

Sąd ten wskazał, że pominięcie właścicieli w głosowaniu tylko dlatego, że za uchwałą głosowała już większość prowadzi do tego, że w takim przypadku o podjęciu uchwały przez ogół właścicieli nie może być mowy.

Tak się dzieje, gdy głosy są zbierane metodą "kolędowania" od "drzwi do drzwi" .

W przypadku zbierania głosów metodą dostarczania "indywidualnych kart do głosowania" tego problemu, że się pominie któregoś właściciela, nie ma.
Problem pozostaje terminu zwrotu wypełnionej karty, a tego żadne prawo nie normuje. WM musi sama uregulować sobie te kwestie.

koziorozka

uważam ze wszyscy właściciele powinni podjąć głos i byc informowani

Masz rację, powinni.
Jednak nie znam przypadku, by sąd uchylił uchwałę tylko z tego powodu, że nie wszyscy byli zawiadomieni o jej projekcie.

piotr6

Mam pytanko do kolegów i koleżanek z forum
czy jeżeli właściciel wysyła na zebranie swojego pełnomocnika pisemne upoważnienie notarialnie podpisane w reprezentowaniu go na zebrania WM ( to takie pełnomocnictwo musi byc w dokumentach WM ZŁOZONE ,czy wystarczy by pokazał wszystkim )

KubaP

[cite] piotr6:[/cite]Mam pytanko do kolegów i koleżanek z forum
czy jeżeli właściciel wysyła na zebranie swojego pełnomocnika pisemne upoważnienie notarialnie podpisane w reprezentowaniu go na zebrania WM ( to takie pełnomocnictwo musi byc w dokumentach WM ZŁOZONE ,czy wystarczy by pokazał wszystkim )

uważam, że pełnomocnictwo rodzajowe dotyczące reprezentowania właściciela na zebraniu powinno zostać w dokumentacji zebrania w celu dowodowym.
Pełnomocnictwo nie musi być potwierdzane notarialnie, ale musi być rodzajowe.

piotr6

Nie oto mi chodziło tylko jeżeli ma takie pełnomocnictwo to czy ono powinno znajdować sie w dokumentacji WM na stałe
a takie ma bo pokazywał

KubaP

[cite] piotr6:[/cite]Nie oto mi chodziło tylko
jeżeli ma takie pełnomocnictwo to czy ono powinno znajdować sie w dokumentacji WM na stałe
a takie ma bo pokazywał

pokazywać to może , jak sprawy trafią do sądu, to czym się okaże WM, że to on reprezentował w tym dniu i na tym zebraniu właściciela lokalu.

Lista obecności i pełnomocnictwa rodzajowe to są dowody w sądzie.

Poza tym zebranie zebraniu nie równe i dlatego potrzebne jest pełnomocnictwo rodzajowe , a nie ogólne... pokazywane lub nie.

http://www.zarzadca.pl/prawo/orzecznictwo-sadowe/2297-i-aca-79113-pelnomocnictwo-rodzajowe

W ocenie Sądu kwestionowana uchwała [b]nie uzyskała wymaganej większości głosów[/b], gdyż znaczna część oddanych głosów wyrażona w procentowym udziale [b]była nieważna[/b]. Analiza kart do głosowania oraz zeznania przesłuchanych w sprawie świadków wskazują, że ich część została wypełniona przez osoby nie będące właścicielami, [b]nie dysponujące właściwym upoważnieniem. [/b]

[u]Nie podzielił jednocześnie stanowiska powodów, że upoważnienie do oddania głosu na wybranego kandydata w imieniu właściciela lokalu powinno być sporządzone [b]w formie aktu notarialnego[/b],[/u] uznając, że nie znajduje ono potwierdzenia w odpowiednich przepisach ustawy o własności lokali. 

W niniejszej sprawie pisemne pełnomocnictwa do uczestniczenia w zebraniu członków Wspólnoty w dniu 16 czerwca 2012 r. i podejmowania uchwał będących przedmiotem tego zebrania [b]nie zostały więc sporządzone w niewłaściwej formie.[/b]

piotr6

ma pełnomocnictwo podpisane przez notariusz ze może reprezentować w WM urzedy sądy i sądy najwyższe i nie pisz mi bzdur bo wyraznie pytam czy takie pełnomocnictwo prawnie musi znajdować się w dokumentach WM
A nie pisz mi o pełnomocnictwie rodzajowym

kasander

piotr6: czy jeżeli właściciel wysyła na zebranie swojego pełnomocnika pisemne upoważnienie notarialnie podpisane w reprezentowaniu go na zebrania WM ( to takie pełnomocnictwo musi byc w dokumentach WM ZŁOZONE ,czy wystarczy by pokazał wszystkim )

Nie musi być złożone w dokumentach wspólnoty bo takowe jako takie nie istnieją w sensie wymaganych dokumentów. Mogłoby też np. łatwo "zaginąć".
Pełnomocnictwo jest dokumentem dla tegoż pełnomocnika, jest podstawą do jego przebywania na zebraniu i ewentualnie do głosowania za właściciela.
Nie musi być pokazywane wszystkim (zebranie to nie przedstawienie teatralne), wystarczy, że przedstawi je prowadzącemu zebranie, który winien ten fakt odnotować gdzieś (najlepiej w protokole z zebrania).
Najlepiej zostawić wspólnocie kopię (ksero) pełnomocnictwa, wtedy mamy gwarancję, że pełnomocnictwo nie zginie (oryginał ma pełnomocnik) ani nikt nie zakombinuje z nim.

KubaP

Nie musi być złożone w dokumentach wspólnoty bo takowe jako takie nie istnieją w sensie wymaganych dokumentów. Mogłoby też np. łatwo "zaginąć".

(...) który winien ten fakt odnotować gdzieś (najlepiej w protokole z zebrania).

protokół, też mógłby "zaginąć"

piotr6

KubaP Dziękuję ci bardzo za odpowiedz na moje pytanie ,jeszcze raz dzięki.