Metraż mieszkań

kamilmazo

W mojej wspólnocie mieszkaniowej od wielu lat, właściwie od początku istnienia nieruchomości były źle policzone metraże mieszkań. Doszło do takich absurdów, że między mieszkaniami w jednym pionie występują różnice 6 m^2. Ja za moje mieszkanie przez lata uiszczałem opłaty za zawyżony o 4 m^2 metraż. Podczas wykupowania mieszkania doszło w końcu do prawidłowego obliczenia matrażu. Natomiast mieszkańcy mojej wspólnoty nadal mają nierozwiązaną sytuację. Zarządca twierdzi, że korekta wymagałaby dużych nakładów pieniężnych, że wielokrotnie ten temat był wałkowany i że trzebaby kosztowne sprawy sądowe zakładać (przy tym zarządca twierdzi, że nie wiadomo od kogo egzekwować zmiany) i że to jest związane ze zmianami w księgach wieczystych.
Jesteśmy dużą wspólnotą, która zawiązała się po wykupieniu większości mieszkań komunalnych, zarządcą jest spółka miejska,
Czy naprawdę trzeba zakładać jakieś sprawy sądowe?
Do kogo zgłosić się w sprawie problemów z opłatami naliczanymi z niezgodnym metrażem?
Jak to wszystko skorygować?
Ktoś ma jakieś pomysły?

man

[cite] kamilmazo:[/cite]W mojej wspólnocie mieszkaniowej od wielu lat, właściwie od początku istnienia nieruchomości były źle policzone metraże mieszkań. Doszło do takich absurdów, że między mieszkaniami w jednym pionie występują różnice 6 m^2. Ja za moje mieszkanie przez lata uiszczałem opłaty za zawyżony o 4 m^2 metraż. Podczas wykupowania mieszkania doszło w końcu do prawidłowego obliczenia matrażu. Natomiast mieszkańcy mojej wspólnoty nadal mają nierozwiązaną sytuację. Zarządca twierdzi, że korekta wymagałaby dużych nakładów pieniężnych, że wielokrotnie ten temat był wałkowany i że trzebaby kosztowne sprawy sądowe zakładać (przy tym zarządca twierdzi, że nie wiadomo od kogo egzekwować zmiany) i że to jest związane ze zmianami w księgach wieczystych.
Jesteśmy dużą wspólnotą, która zawiązała się po wykupieniu większości mieszkań komunalnych, zarządcą jest spółka miejska,
Czy naprawdę trzeba zakładać jakieś sprawy sądowe?
Do kogo zgłosić się w sprawie problemów z opłatami naliczanymi z niezgodnym metrażem?
Jak to wszystko skorygować?
Ktoś ma jakieś pomysły?

Jeżeli w Waszej wspólnocie jest jeszcze chociaż jedno mieszkanie należące do miasta, czyli poprzedniego właściciela budynku, to miasto jest odpowiedzialne finansowo za "wyprostowanie " tych spraw.
Wynika to wprost z §29 UoWL.

Art. 29
(...)
1d. Jeżeli uchwała właścicieli lokali nie stanowi inaczej, koszty opracowania lub aktualizacji dokumentacji technicznej budynku obciążają:
1) do czasu wyodrębnienia własności ostatniego lokalu - dotychczasowego właściciela nieruchomości,
2) po wyodrębnieniu własności ostatniego lokalu - wszystkich właścicieli lokali w częściach odpowiadających ich udziałom w nieruchomości wspólnej.

kamilmazo

dziękuję za odpowiedź. W przypadku mojej wspólnoty miasto posiada w budynku jeszcze 4 lokale, więc rozumiem, że jest zobowiązane na nowo przeliczyć metraże (w tym wykupionych mieszkań) i zgłosić stan do zarządcy, który naliczy nowe opłaty. Jak wygląda natomiast kwestia prawna, mam na myśli księgi wieczyste, czy tutaj trzeba na własny koszt coś korygować. no i ostatnie pytanie: jezeli przez lata placiłem czynsz za zawyżony metraż to czy mogę w jakiś sposób uzyskac z tego tytulu rekompensatę?

man

[cite] kamilmazo:[/cite]dziękuję za odpowiedź. W przypadku mojej wspólnoty miasto posiada w budynku jeszcze 4 lokale, więc rozumiem, że jest zobowiązane na nowo przeliczyć metraże (w tym wykupionych mieszkań) i zgłosić stan do zarządcy, który naliczy nowe opłaty. Jak wygląda natomiast kwestia prawna, mam na myśli księgi wieczyste, czy tutaj trzeba na własny koszt coś korygować. no i ostatnie pytanie: jezeli przez lata placiłem czynsz za zawyżony metraż to czy mogę w jakiś sposób uzyskac z tego tytulu rekompensatę?

Zgodnie z §29 dotychczasowy właściciel ponosi koszty aktualizacji dokumentacji. Jednym z kosztów jest aktualizacja wszystkich KW.
Co do opłat to tutaj jest ich kilka:
1 podatek od nieruchomości,
2 opłata za dzierżawę wieczystą
3 opłaty związane z posiadaniem mieszkania we WM
4 jednorazowa oplata za wykup mieszkania
Jakieś rekompensaty za płacenie wyższych opłat pewnie się należą ale nie wiem czy to będzie za 3 czy 10 lat wstecz.
Pewnie jakiś prawnik Ci powie.

KubaP

Jak wygląda natomiast kwestia prawna, mam na myśli księgi wieczyste, czy tutaj trzeba na własny koszt coś korygować.

właściciele lokali podejmują uchwalę z udziałem notariusza o zmianie powierzchni i udziałów - najlepiej w oparciu o operaty wyodrębnienia lokalu wykonane przez rzeczoznawcę majątkowego . Koszty ponosi Gmina jako pierwszy właściciel nieruchomości. Jeżeli zdąży sprzedać te 4 lokale , to koszty poniosą właściciele lokali .
Czas nagli trzeba się spieszyć .

no i ostatnie pytanie: jezeli przez lata placiłem czynsz za zawyżony metraż to czy mogę w jakiś sposób uzyskac z tego tytulu rekompensatę?

nie należy się żadna rekompensata.

blazejh

Moim zdaniem nowa inwentaryzacja budynku (nowy pomiar powierzchni lokali wyodrębnionych), nie jest objęta art.29.
To nie jest aktualizacja istniejącej dokumentacji ani odtwarzanie starej. To jest nowy dokument, rodzi nowe skutki, czyli korektę udziałów i nowy podział do naliczeń.

Z tego tez powodu nie moa mowy o rekompensacie wstecz.

Koszty nowego pomiaru, notariusza i wpisów do kw ponosi więc wspólnota.

Napiszcie do Gminy o sfinansowanie pomiarów i całej reszty operacji z powołaniem na art.29, to tak odpiszą. I że dokumentacja istnieje, Gmina przekazała, ale trzeba opracować nową, jeśli jest taka potrzeba.

man

[cite] blazejh:[/cite]Moim zdaniem nowa inwentaryzacja budynku (nowy pomiar powierzchni lokali wyodrębnionych), nie jest objęta art.29.
To nie jest aktualizacja istniejącej dokumentacji ani odtwarzanie starej.

aktualizacja - «dostosowywanie czegoś do obecnego stanu wiedzy, do obowiązujących przepisów»
http://sjp.pwn.pl/slowniki/aktualizacja.html
Jesteś w mylnym błędzie :bigsmile: bo, jak autor wątku pisze, mieszkania mają źle wyznaczone powierzchnie i te powierzchnie powinny być zaktualizowane. Tak więc gmina za te aktualizacje będzie placić jeśli nie zdąży sprzedać tych 4 mieszkań.

Nowy doklejony: 08.12.16 11:22

[cite] KubaP:[/cite]nie należy się żadna rekompensata.

Tu jest temat dla prawnika bo przynajmniej gminie można zarzucić nienależne wzbogacenie w przypadku gdy sprzedawała mieszkanie mniejsza a brała pieniądze za większe.

koziorozka

więc rozumiem, że jest zobowiązane na nowo przeliczyć metraże (w tym wykupionych mieszkań) i zgłosić stan do zarządcy, który naliczy nowe opłaty.

Nieco inaczej.
Wspólnota (zarząd lub lepiej uchwałą) pisze pismo, w którym wzywa gminę do aktualizacji dokumentacji technicznej budynku - zgodnie z par. 29 UoWL oraz do dokonania aktualizacji w księgach wieczystych wynikających z nowych pomiarów.
Czekacie na odpowiedź. Jak zbyt długo jej nie ma ponawiacie pismo z wyznaczeniem terminu.
Gmina dobrze wie, że to jej obowiązek i jej koszt. Wie też, że jak tego obowiązku nie wykona, będzie zwlekać, to może uda się jej nie płacić. A że u ciebie zarządcą jest spółka miejska, to uważajcie, żeby was nie wyrolowała.
Tak więc zacznijcie działać, bo za chwilę będzie za późno.

A może ta miejska spółka nie jest zarządcą tylko administratorem? Macie zarząd właścicielski?

O odszkodowania, rekompensaty, zwrot nadpłat będziesz się martwił potem. Najważniejsze to dopilnować gminę, by zapłaciła za nowy obmiar i sąd wieczystoksięgowy.

Zarządca

Pomocne orzecznictwo:

z uzasadnienia postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 26 września 2013 r., sygn. akt: II CSK 43/13:


"Jest oczywiste, że w razie błędnego obliczenia wielkości udziałów, prawidłowe zastosowanie reguły wynikającej z art. 3 ust. 3 u.w.l. spowoduje dla niektórych właścicieli lokali zmiany niekorzystne, gdyż ich udziały ulegną zmniejszeniu. Nie oznacza to jednak – wbrew odmiennemu stanowisku Sądu Okręgowego – ingerencji w prawo główne, ponieważ udział w nieruchomości wspólnej nie jest prawem głównym, lecz prawem związanym z własnością lokalu. 10 Rozważając sposób dokonania w księdze wieczystej korekty wielkości udziałów obliczonych z obrazą art. 3 ust. 3 u.w.l., trzeba przypomnieć, że w wyjątkowych sytuacjach podstawę wpisu do księgi wieczystej może stanowić sam przepis ustawy (zob. uchwały Sądu Najwyższego z dnia 9 lipca 1993 r., III CZP 91/93, OSNCP 1994, nr 2, poz. 29, z dnia 7 maja 2009 r., III CZP 15/09, OSNC 2010, nr 1, poz. 10, z dnia 7 października 2009 r., III CZP 69/09, OSNC 2010, nr 4, poz. 53 i z dnia 27 czerwca 2013 r., III CZP 29/13, nie publ. oraz postanowienia z dnia 24 czerwca 1997 r., II CKN 216/97, OSNC 1998, nr 1, poz. 7, z dnia 23 maja 2002 r., IV CKN 1092/00, OSNC 2003, nr 9, poz. 122 i z dnia 13 listopada 2003 r., I CK 238/02, nie publ.). Stanowisko to można już uznać za utrwalone w orzecznictwie. Znalazło ono również wyraz w § 60 pkt 4 lit. c rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 20 sierpnia 2003 r. w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie informatycznym (Dz. U. z 2013 r., poz. 695), zgodnie z którym przy dokonywaniu wpisów w działach I-Sp, II, III i IV, jeżeli podstawą wpisu jest akt prawny należy wskazać datę jego uchwalenia lub wydania. Zatem w sytuacji, w której art. 3 ust. 3 u.w.l., określający sposób obliczania udziałów, wchodzi na miejsce wadliwie określonych udziałów właścicieli lokali w nieruchomości wspólnej, zachodzą podstawy by przyjąć, że przepis ten może stanowić podstawę wpisu do księgi wieczystej prawidłowo obliczonych udziałów (zob. art. 7 ust. 2 u.w.l., § 7 ust. 1 i 3, § 49 ust. 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 17 września 2001 r. w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentów, Dz. U. Nr 102, poz. 1122 ze zm., i § 31 – 41 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 20 sierpnia 2003 r. w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie informatycznym). Nie ulega wątpliwości, że z wnioskiem o dokonanie takiego wpisu, korygującego wadliwie obliczone i ujawnione w księdze wieczystej udziały właścicieli lokali w nieruchomości wspólnej może wystąpić zarząd wspólnoty mieszkaniowej, z tym że w postępowaniu wieczystoksięgowym uczestniczyć powinni wszyscy zainteresowani właściciele lokali.
Skoro Sąd Okręgowy wyszedł z odmiennych założeń, konieczne stało się uchylenie zaskarżonego postanowienia i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania. Z tych względów Sąd Najwyższy na podstawie art. 398 15 § 1 oraz art. 108 § 2 w związku z art. 39821 k.p.c. postanowił, jak w sentencji."

Orzeczenie na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny:

http://www.zarzadca.pl/prawo/orzecznictwo-sadowe/2934-ii-csk-43-13-zmiana-udzialow

Do-da

Ma się potem pretensje i jakieś ale lecz jeśli ktoś z kulturą odpisuje i udziela rady nie drażni adwersarzy to i oni tym samym się odpłacają.
Taka jest właśnie prawda lecz tego nie zmienimy.

KubaP

Koszty ponosi Gmina jako pierwszy właściciel nieruchomości. Jeżeli zdąży sprzedać te 4 lokale , to koszty poniosą właściciele lokali .
Czas nagli trzeba się spieszyć .

O odszkodowania, rekompensaty, zwrot nadpłat będziesz się martwił potem.
Najważniejsze to dopilnować gminę, by zapłaciła za nowy obmiar i sąd wieczystoksięgowy.

i o to chodzi , o to chodzi

KubaP

[cite] mazomazo:[/cite]czyli proszę o podsumowanie: mieszkancy muszą wystąpic do burmistrza o to, zeby przeliczono ponownie metraz, a koszty poprawek w księgach wieczystych ponosi wlasciciel mieszkania? proszę łopatologicZnie, krok po kroku

https://forum.zarzadca.pl/dyskusja/624/zmiana-wysokosci-udzialow-we-wspolnocie/#Item_8


http://www.eporady24.pl/uchwala_o_zmianie_udzialow_w_nieruchomosci_wspolnej,pytania,18,125,17228.html

ijan

na jakiej podstawie prawnej mają wystąpić do właściciela budynku o zrobienie nowego operatu mieszkania błędnie wyliczonego. I jeszcze czy do powierzchni mieszkania powinno doliczyć się pomieszczenie ogrodu zimowego przylegającego do mieszkania lokatora do którego wchodzi się z pokoju tego lokatora , pomieszczenie te ogrzewane jest też z mieszkania lokatora zostało wybudowane jeszcze w czasach przedwojennych z tego pomieszczenia wychodzi się na taras w pierwszym zrobionym operacie pominęli to pomieszczenie mówiąc że jest wybudowane z drewna. Czy mieli racją w tym temacie teraz są słuch że chcą podjąć uchwałę o rozebraniu tego pomieszczenia.

Zarządca

[cite] ijan:[/cite]na jakiej podstawie prawnej mają wystąpić do właściciela budynku o zrobienie nowego operatu mieszkania błędnie wyliczonego. I jeszcze czy do powierzchni mieszkania powinno doliczyć się pomieszczenie ogrodu zimowego przylegającego do mieszkania lokatora do którego wchodzi się z pokoju tego lokatora , pomieszczenie te ogrzewane jest też z mieszkania lokatora zostało wybudowane jeszcze w czasach przedwojennych z tego pomieszczenia wychodzi się na taras w pierwszym zrobionym operacie pominęli to pomieszczenie mówiąc że jest wybudowane z drewna. Czy mieli racją w tym temacie teraz są słuch że chcą podjąć uchwałę o rozebraniu tego pomieszczenia.

To wspólnota mieszkaniowa, tak?

Zatem budynek i grunt, na którym się on znajduje nie należy do właściciela, lecz stanowi przedmiot współwasności właścicieli lokali, którzy tworzą wspólnotę mieszkaniową.

Korekta metrażu lokalu będzie wiązała się z koniecznośćią skorygowania udziałów wszystkich właścicieli lokali. Jeżeli metraż został wadliwie wyliczony jedynie w odniesieniu do jednego lokalu, to wystarczy zgoda tego właściciela - na zmianę wielkości jego metrażu i potem uchwała ogółu na korektę udziałów.

Czy ten "ogród zimowy" to nie jest przypadkiem samowola budowlana? Czy to pomieszczenie to zabudowana część tarasu? Dlaczego właściciele noszą się z zamiarem rozbiórki?

Kto ma do niego dostęp?

ijan

do zarządcy jeżeli czytał byś uważnie to tam jest napisane że ten ogród zimowy został wybudowany w czasach przedwojennych , tak z tego ogrodu wychodzi się na taras , a z zamiarem rozbiórki chcą bo on nie jest na dotychczasowym operacie szacunkowym wyszczególniony .

Zarządca

[cite] ijan:[/cite]do zarządcy jeżeli czytał byś uważnie to tam jest napisane że ten ogród zimowy został wybudowany w czasach przedwojennych , tak z tego ogrodu wychodzi się na taras , a z zamiarem rozbiórki chcą bo on nie jest na dotychczasowym operacie szacunkowym wyszczególniony .

Ogród zimowy, mimo że wybudowany przed wojną, mógł być samowolą budowlaną, za która odpowiada obecny właściciel.



"W wyroku z dnia 28 stycznia 2010 roku (sygn. akt: VII SA/Wa 1598/09) warszawski WSA uchylił decyzję Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego w przedmiocie odmowy wydania nakazu likwidacji otworów okiennych, ponieważ organ nie przeprowadził należycie postępowania dowodowego celem ustalenia czy budynek wzniesiony w 1910 roku został wybudowany w warunkach samowoli budowlanej. Organ winien dokonać poszukiwań i sprawdzić dokumentację archiwalną a w razie jej braku przeprowadzić postępowanie z udziałem świadków i stron, nie ma znaczenia, że od czasu wzniesienie budynku minęło już 100 lat a pierwotni inwestorzy, którzy mogli dokonać ewentualnej samowoli już zmarli."
Więcej na ten temat: "ABC samowoli budowlanej"

http://www.zarzadca.pl/komentarze/2345-abc-samowoli-budowlanej