Niedokończona inwestycja
tajfun
Użytkownik
Wspolnota. 1 działka , 5 budynków , dwa skończone i oddane , 14 lokali sprzedanych. Czy można liczyc udział w stosunku do planowanej powierzchni uzytkowej w całej wspolnocie , jeśli inwestycja nie jest skończona?
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
W pierwszej kolejności należy zauważyć, że zgodnie z art. 27 ustawy o cohronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego z dnia 16 września 2011 r. (Dz. U. Nr 232, poz. 1377): "Przeniesienie na nabywcę prawa, o którym mowa w art. 1, poprzedzone jest odbiorem lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego przez nabywcę, który następuje po zawiadomieniu o zakończeniu budowy domu jednorodzinnego, przy jednoczesnym braku sprzeciwu ze strony właściwego organu, albo na podstawie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie."
Zawarcie umowy wyodrębnienia lokalu i przeniesienia jego własności jest w świetle tego przepisu możliwe wyłącznie po uzyskaniu decyzji pozwolenia na uzytkowanie, inwestycja winna być zatem ukończona.
Ponadto, jeżeli budowa dodatkowej powierzchni jest jeszcze na etapie planowania, to uwzględnianie jej przy obliczaniu wielkości udziałów, jakie mają przypaść poszczegónym właścicielom prowadzić będzie do nieważności umów wyodrębnienia lokali w tej części ( mam na uwadze postanowienia dotyczący wielkości udziałów, w pozostałym zakresie umowy będą wywoływać skutki prawne).
Pomocne orzecznictwo:
z uzasadnienia postanowienia Sądu Okręgowego w Białymstoku z 23.09.2003 II Ca 544/03:
"Sposób ustalenia wysokości udziału w nieruchomości wspólnej zabudowanej kilkoma budynkami określony w art. 3 ust. 5 ustawy o własności lokali może być zastosowany jedynie wówczas, gdy wszystkie budynki zostały już wybudowane i przyjęte do użytkowania. Wynika to nie tylko z wykładni językowej tego przepisu ("jeżeli nieruchomość ... stanowi grunt zabudowany kilkoma budynkami"), ale również ze stanowczego powiązania przez ustawodawcę wysokości udziału we wspólnej nieruchomości z faktyczną powierzchnią użytkową lokalu wyodrębnionego wraz z pomieszczeniami przynależnymi z jednej strony i faktyczną łączną powierzchnią użytkową wszystkich lokali z pomieszczeniami przynależnymi z drugiej. Konieczność ustalenia rzeczywistych powierzchni tych lokali i pomieszczeń wymaga istnienia wszystkich budynków, w przeciwnym wypadku określony w omawianym przepisie stosunek powierzchni będzie miał charakter hipotetyczny, oparty na nieweryfikowalnych w dacie wyodrębnienia lokalu przesłankach, a w pewnych sytuacjach (np. zaprzestanie budowy pozostałych budynków, wybudowania ich z inną niż planowana powierzchnią) suma ułamkowych udziałów wszystkich właścicieli nie będzie stanowić jedności. Zauważyć także należy, że żaden z pozostałych przepisów ustawy o własności lokali nie dopuszcza nawet pośrednio możliwości uwzględnienia powierzchni lokali jeszcze nie wybudowanych przy ustalaniu udziału we wspólnej nieruchomości - np. przewidziana w art. 22 ust. 3 pkt. 5 zmiana wysokości udziałów następuje już po dokonaniu przebudowy lub nadbudowy, stosownie do zmienionej w wyniku tego łącznej powierzchni wszystkich lokali. Mając zatem na względzie treść art. 3 ust. 5 tej ustawy i użycie w nim formy dokonanej "grunt zabudowany", jak też cel tego przepisu polegający na bezwarunkowym uzależnieniu udziału w nieruchomości wspólnej od stosunku faktycznych powierzchni lokalu wyodrębnionego i wszystkich lokali w budynkach na tej nieruchomości, a także brak w przepisach ustawy norm wskazujących ma możliwość uwzględnienia przy ustalaniu omawianego udziału powierzchni lokali jeszcze fizycznie nie istniejących, uznać należy, że ustalenia udziału wnioskodawców w nieruchomości wspólnej w sposób wskazany w art. 3 ust. 5 ustawy o własności lokali było niedopuszczalne. Wobec istnienia tylko jednego budynku na wspólnej nieruchomości, przy sukcesywnym wyodrębnianiu lokali, możliwe było obliczenie tego udziału wyłącznie w oparciu o przepis art. 3 ust. 3 powołanej ustawy. Konsekwencją powyższego jest nieważność postanowienia umowy w zakresie wysokości udziału wnioskodawców w nieruchomości wspólnej, co oznacza istnienie przeszkody do wpisu [w Kw - owner] skutkującej oddalenie wniosku (art. 6269 kpc). (...)"
Jaką w kontekście tego orzeczenia powinno sie przyjąć część udziałów przypadających na developera. Liczoną wg orzeczenie sądu wg art 3.3 ( 33%) czy liczona wg zapisu w AN (art3.5) ( 80%)
Czyli udziały z budynków ukończonych, tj. tam gdzie jest prawomocna decyzja o pozwoleniu na użytkowanie.