Zmiana firmy na droższą w trakcie roku rozliczeniowego

jQ

No i kolejny problem, gdzie nie do końca wiem, co zarządowi wolno:
Mamy, podpisaną jeszcze prze poprzedniego zarządcę, umowę z firmą sprzątającą. Nie jesteśmy z niej zadowoleni, jednakże na razie, ze względu na pilniejsze sprawy, nie wypowiedzieliśmy jej. Tymczasem firma ta przysłała nam informację, że zamierza dodatkowo policzyć sobie w okresie umowy za pewne czynności, które naszym zdaniem wchodzą w zakres umowy. Mniejsza z tym.
Problem jest taki, że albo my będziemy zmuszeni umowę wypowiedzieć, albo zrobi to druga strona. Tak czy siak będzie trzeba zmienić firmę sprzątającą. Jesteśmy przekonani,, z doświadczeń z tą firmą, jak i opinii od sąsiedniej wspólnoty wiemy, że nierealne będzie znalezienie za te same pieniądze firmy, która faktycznie o czystość zadba. Z rozmowy z zarządem sąsiedniej wspólnoty, która niedawno zmieniała firmę sprzątającą wiem, że najtańsze oferty opiewały na 150% tego, co płacimy obecnie.
Pieniądze na opłacenie firmy sprzątającej, a tym samym wysokość zaliczek na ten poczet, ustalone zostały w planie gospodarczym. Czy wobec tego zarząd powinien sztywno trzymać się tego planu, i nie ma prawa samodzielnie go przekroczyć? Czy też kwestia zatrudnienia droższej firmy sprzątającej w trakcie roku wymaga zrobienia korekty planu budżetowego, która musi być zatwierdzona uchwałą wspólnoty? Zakładam, ze nie ma w budżecie wolnych środków, które można przesunąć z innych wydatków, czyli droższa firma = wzrost zaliczek albo dziura w budżecie.
Znam Ustawę o Własności Lokali, ale jakoś nie potrafię wykoncypować z niej, jak zarząd w takiej sytuacji powinien się zachować? Z jednej strony pieniadze sa mieszkańców, z drugiej konieczność zapewnienia obsługi - w tym wypadku sprzątania - budynku.

owner

Do zmiany PG i zaliczek konieczna jest zgoda właścicieli, wyrażona w uchwale.

Przedstawcie właścicielom sprawę na zebraniu, ze wszystkimi aspektami, o których tu piszesz - niech zdecydują. Jeśli się zgodzą, to OK. Jeśli nie, to też OK - nikt nie będzie mógł zgłaszać pretensji, że jest nieposprzątane. Decyzja będzie podjęta świadomie, ze znajomością skutków.

jQ

Ok, a co w sytuacji, gdy plan gospodarczy, przedstawiony jeszcze przez poprzedniego zarządcę na rocznym zebraniu, został przez wspólnotę odrzucony? Czy wówczas zarząd ma pełną swobodę w ustalaniu wydatków?
A co w przypadku, gdy zmieni się cena wody, gazu lub prądu o więcej, niż margines założony w planie gospodarczym? Trzeba wówczas również podnieść zaliczki. Czy na to tez musi zgodzić się wspólnota?
No i czy zarząd ma prawo przesuwać środki w ramach przyjętego budżetu, jeśli nie wpłynie to na przekroczenie całości budżetu?

owner

Nie, takiej swobody zarząd nigdy nie ma. O poziomie wydatków decydują właściciele uchwałą. Albo o wszystkich stałych wydatkach naraz (w PG), albo o pojedynczych wydatkach, podejmując uchwały w każdej indywidualnej sprawie oddzielnie. W drugim przypadku unikniesz niebezpieczeństwa, że z powodu oporu wobec jednego wydatku zostaje odrzucony plan na cały rok: upadnie tylko uchwała (uchwały) w sprawach wydatków niechcianych.

jQ

Powtórzę pytanie, bo Owner był szybszy ode mnie i odpisał, zanim poprawiłem swoją wypowiedź :)

A co w przypadku, gdy zmieni się cena wody, gazu lub prądu o więcej, niż margines założony w planie gospodarczym? Trzeba wówczas również podnieść zaliczki. Czy na to tez musi zgodzić się wspólnota?
No i czy zarząd ma prawo przesuwać środki w ramach przyjętego budżetu, jeśli nie wpłynie to na przekroczenie całości budżetu?

wwwinyl

Ustalając wysokość zaliczek szacuje się wysokość potencjalnych podwyżek, zatem musiałyby się (te ceny) drastycznie zmienić.
Zaliczki płaci się po staremu, a dopiero przy rozliczeniu okazuje się, że mamy niedopłatę...

owner

"A co w przypadku, gdy zmieni się cena wody, gazu lub prądu o więcej, niż margines założony w planie gospodarczym?"

Można w uchwale ws. PG zawrzeć upoważnienie dla zarządu, żeby w razie wzrostu cen dostaw niezbędnych do funkcjonowania nieruchomości wspólnej oraz lokali (w tym zakresie, w jakim wspólnota pośredniczy w rozliczaniu dostaw mediów i usług do lokali), mógł naliczyć nowe wysokości zaliczek i powiadomić o nich właścicieli. Są to najczęściej ceny niezależne od wspólnoty, na które nie ma ona wpływu, ponieważ są dyktowane przez naturalnych monopolistów.

Można tu wymienić szczegółowo:
1) dostawy zimnej wody i odbiór ścieków,
2) dostawy ciepłej wody użytkowej oraz do centralnego ogrzewania,
3) wywóz odpadów (śmieci),
4) dostawy energii elektrycznej do nieruchomości wspólnej.

Przy rozliczeniu można sprawdzić, czy zarząd dokonał poprawnej kalkulacji.
Nadpłaty do zwrotu (lub - za zgodą właścicieli - zaliczyć na rzecz przyszłych opłat), niedopłaty do zapłacenia na konto wspólnoty.
W ten sposób zostanie zapewniona płynność finansowa wspólnoty, a zarząd będzie umocowany do przeliczenia zaliczek zgodnie z nowymi, faktycznymi kosztami.

owner

"czy zarząd ma prawo przesuwać środki w ramach przyjętego budżetu, jeśli nie wpłynie to na przekroczenie całości budżetu? "

To zależy, jak jest skonstruowany plan gospodarczy. Im bardziej szczegółowo są wyliczone konkretne pozycje w PG, tym mniejsza swoboda manewru dla zarządu.
Jeśli jednak nie będą to zapisy o konkretnych wydatkach, lecz np. "koszty bieżącej konserwacji" - to zarząd może za te środki kupić to, co akurat jest najbardziej potrzebne (np. żarówki lub klamki do wymiany). Jeśli jednak będzie to rozbite na osobne pozycje: wymiana żarówek, drobne naprawy - to środki można wydać tylko na te cele, bo tak postanowili właściciele.

Jeśli jednak wystąpią nawet przesunięcia w budżecie, ale zarząd uzasadni te zmiany i wszystko będzie miał udokumentowane - to tragedii nie będzie. Ważne, żeby służyło to utrzymaniu nieruchomości wspólnej i było uczciwie rozliczone.