Kto płaci za wymianę detektorów tlenku węgla w Hali Garażowej?

dobromir

Witam,

W wspólnocie mieszkaniowej zaistniała potrzeba wymiany detektorów tlenku węgla w hali garażowej. Hala jest nieduża i korzysta z niej tylko kilku mieszkańców.

Kto powinien płacić za wymianę detektorów? Cała wspólnota czy tylko osoby, które korzystają z hali?

Status prawny hali jest taki, że jest to część wspólna, ale kilku właścicieli ma wpisane w aktach notarialnych "wyłączne prawo korzystania z wyznaczonych miejsc parkingowych". Pozostali mieszkańcy nawet nie mają kluczy do hali. Miejsca parkingowe nie mają osobnej księgi wieczystej. Generalnie ich status jest taki sam jak ogródków i tarasów (które też są częścią wspólną z wyłącznym prawem użytkowania przez wskazanych w aktach właścicieli).

pozdrawiam
dobromir.

KubaP

Dziwne że gmina przepuściła taki kąsek jak podatek od hali garażowej ( lokal użytkowy) ...
Czy z tą halą garażową jest związany udział w częściach wspólnych?

Kto powinien płacić za wymianę detektorów? Cała wspólnota czy tylko osoby, które korzystają z hali?

Status prawny hali jest taki, że jest to część wspólna, ale kilku właścicieli ma wpisane w aktach notarialnych "wyłączne prawo korzystania z wyznaczonych miejsc parkingowych".

we wspólnocie nie płaci sie zaliczek od tego z czego się korzysta, ale według posiadanego udziału.

Za wyminę detektorów zapłacą wszyscy właściciele lokali tworzący twoja wspólnotę.

Jest jeszcze jedna kwestia czy za te miejsca parkingowe są nalicza opłaty na utrzymanie bieżące ?

tajfun

Kuba P:

Za wyminę detektorów zapłacą wszyscy właściciele lokali tworzący twoja wspólnotę.

Nie wiadomo co zapisane jest w AN. A może jest napisane ze koszty uzytkowania ( jak to zwykle przy wyłącznym użytkowaniu) ponosi osoba korzystajaca z tego miejsca

wp44

tajfun: Nie wiadomo co zapisane jest w AK. A może jest napisane ze koszty uzytkowania ( jak to zwykle przy wyłącznym użytkowaniu) ponosi osoba korzystajaca z tego miejsca

Cokolwiek nie byłoby zapisane w "AK" (AN?), to należy pamiętać, że detektory CO nie są przypisane do poszczególnych miejsc parkingowych, tylko stanowią element sterowania wentylacją mechaniczną wywiewną w garażu i zabezpieczają całą przestrzeń pomieszczenia, a nie tylko dane miejsca postojowe. Należy również pamiętać, że to nie jest tak, że na każdym miejscu postojowym jest indywidualny detektor. Ich liczba w garażu wynika z zasad doboru, a te wynikają przede wszystkim z wytycznych producenta. Najczęściej promień oddziaływania czujnika wynosi ok. 8 metrów i to jest podstawowy parametr, na podstawie którego przyjmuje się liczbę i rozmieszczenie punktów pomiarowych.

dobromir

Witam,

Podjąłem temat, gdyż sądy orzekały, że np. remont tarasu mimo iż jest częścią wspólną, spoczywa na osobach, które wyłącznie z niego korzystają (służą zaspokajaniu potrzep konkretnego lokalu). U nas we wspólnocie taki sam status mają tarasy, ogródki i miejsca w hali garażowej (jest to część wspólna z wyłącznym prawem użytkowania przez określonych właścicieli). Skoro większość członków wspólnoty nie ma nawet kluczy do hali i nie może tam wejść, to sytuacja wygląda mi podobnie jak to, że nie można wejść do ogródka czy na "czyjś" taras.

Na szybko znalazłem uchwałę Sądu Najwyższego o balkonach. Uchwała z dnia 7 marca 2008 r. (sygn. akt III CZP 10/08)

(...)W uzasadnieniu uchwały Sąd Najwyższy uznał, że właściciel winien więc ponosić koszty utrzymania „przestrzeni wewnętrznej”, z której korzysta, zaspakajającej potrzeby mieszkaniowe osób zamieszkałych w lokalu(...)

To prawda, że czujniki nie są przypisane do konkretnego miejsca, ale są one instalowane z powodu samochodów, czyli na skutek czynności wykonywanych przez kilka konkretnych osób. Osoby korzystające z hali płacą za jej sprzątanie czy prąd dodatkowo. Czy wobec tego nie powinni płacić także za wymianę czujników tlenku węgla?

Niestety nie mam wglądu w akt notarialny właściciela z miejscem w hali garażowej.

pozdrawiam
dobromir

KubaP

[cite] dobromir:[/cite]Podjąłem temat, gdyż sądy orzekały, że np. remont tarasu mimo iż jest częścią wspólną, spoczywa na osobach, które wyłącznie z niego korzystają (służą zaspokajaniu potrzep konkretnego lokalu).

ale to dotyczy tylko elementów wykończeniowych, wewnwtrznych: wylewka + glazura, malowanie. Natomiast konstrukcja balkonu to część wspólna .

dobromir

KubaP napisał użytkownik:

ale to dotyczy tylko elementów wykończeniowych, wewnwtrznych: wylewka + glazura, malowanie. Natomiast konstrukcja balkonu to część wspólna .

Zgadza się. Czujniki też nie są elementem konstrukcyjnym budynku. "Zużywają" się jak kafelki, fugi na tarasie.

wp44

To prawda, że czujniki nie są przypisane do konkretnego miejsca, ale są one instalowane z powodu samochodów, czyli na skutek czynności wykonywanych przez kilka konkretnych osób.

To mi trochę przypomina dyskusję o płaceniu za windę. Czyż nie jest tak, że z windy nie korzystają mieszkańcy parterów i raczej pierwszego piętra też nie? Może powinni płacić tylko ci od drugiego albo trzeciego piętra, bo winda jest instalowana z ich powodu?

A co powiesz na przykład na platformę lub dźwig dla niepełnosprawnych z garażu na podstawową kondygnację w budynku? Czy też mają za nią i za jej przeglądy roczne płacić tylko osoby na wózkach inwalidzkich? Wszak to jest instalowane tylko z ich powodu, czyli na skutek wykonywania czynności przez być może kilka osób.

dobromir

To mi trochę przypomina dyskusję o płaceniu za windę.

To w ogóle nie na temat. Windy są ogólnodostępne. Kupując mieszkanie nikt nie płacił dodatkowo za windę tylko na wyłączność.

A co powiesz na przykład na platformę lub dźwig dla niepełnosprawnych z garażu na podstawową kondygnację w budynku? Czy też mają za nią i za jej przeglądy roczne płacić tylko osoby na wózkach inwalidzkich? Wszak to jest instalowane tylko z ich powodu, czyli na skutek wykonywania czynności przez być może kilka osób.

To też jest złe porównanie. Platformy są ogólnodostępne i mogą z nich korzystać nawet goście mieszkańców. Jutro sam możesz potrzebować z niej skorzystać i nikt Ci nie zabroni.

Natomiast do ogródka, na taras czy do garażu nie masz prawa wejść bo tak jest napisane w akcie notarialnym. Sąd pisał, że kto "wyłącznie" korzysta powinien płacić za utrzymanie danego miejsca, stąd moje pytanie czy czujniki się w tym zawierają.

pozdrawiam
dobromir

KubaP

[cite] dobromir:[/cite]Zgadza się.
Czujniki też nie są elementem konstrukcyjnym budynku. "Zużywają" się jak kafelki, fugi na tarasie.

nie do końca tak jest jak to opisujesz . Czujnik ( detektor tlenku węgla) jest elementem bezpieczeństwa ogółu właścicieli jak "klapa dymowa, gaśnica , węże p-poz", a Ty wszytko sprowadzasz do promowanego słowa KORZYSTANIE ,

Nie odpowiedziałeś na zadane pytanie ws udziału związanego z hala garażową.
https://forum.zarzadca.pl/dyskusja/7407/kto-placi-za-wymiane-detektorow-tlenku-wegla-w-hali-garazowej/#Item_2

dobromir

Nie odpowiedziałeś na zadane pytanie ws udziału związanego z hala garażową.

Na 100% nie jestem pewien, ale skoro jest to część wspólna z wyłącznym prawem użytkowania to raczej nie wiąże się z udziałami we wspólnocie.

KubaP

[cite] dobromir:[/cite]

Nie odpowiedziałeś na zadane pytanie ws udziału związanego z hala garażową.

Na 100% nie jestem pewien, ale skoro jest to część wspólna z wyłącznym prawem użytkowania to raczej nie wiąże się z udziałami we wspólnocie.

nie, tak się nie da ferować opinii na niepewnych informacjach sprawdź w księdze wieczystej macierzystej

dobromir

Sprawdzilem. Ogródki, tarasy i miejsca w hali garażowej nie zwiększają udziału we wspólnocie.

Czujnik ( detektor tlenku węgla) jest elementem bezpieczeństwa ogółu właścicieli

Na chłopski rozum. Kto jest odpowiedzialny za to aby jego mieszkanie, ogródek czy taras (czyli elementy niedostępne dla ogółu, z których korzystają tylko konkretne osoby) nie stanowiły zagrożenia dla reszty mieszkańców?

KubaP

Kto jest odpowiedzialny.... nie stanowiły zagrożenia dla reszty mieszkańców?

ogół właścicieli lokali

dobromir

To mamy odmienne zdanie.

tajfun

W mojej wspolnocie właściciele ogródkow mają zapisany notarialnie oboowiązek utrzymania ładu i porzadku w tych pgródkach. Odpowiedzialność jest chyba jednoznaczna.Umowa quoad usum nie musi mieć charakteru pisemnego. Wystarczy że z danych elementow NW korzystają wyłącznie konkretni właściciele . Natomiast odpowiedzialnośc ( szczególnie we wspolnocie ) powinna mieć charakter umowy pisemnej. Tak myślę.

wp44

dobromir: To w ogóle nie na temat.

To jak najbardziej na temat.

dobromir: To też jest złe porównanie.

To też jest bardzo dobre porównanie.

dobromir: Platformy są ogólnodostępne i mogą z nich korzystać nawet goście mieszkańców.

Garaż co do zasady również jest ogólnodostępny i mogą z niego korzystać nawet goście mieszkańców (co nie oznacza, że parkować pojazdy). Jutro sam możesz potrzebować z niego skorzystać i nikt Ci nie zabroni.

dobromir: Natomiast do ogródka, na taras czy do garażu nie masz prawa wejść bo tak jest napisane w akcie notarialnym.

A to dziwne, bo dopiero co napisałeś, że "Niestety nie mam wglądu w akt notarialny właściciela z miejscem w hali garażowej". Sądzę, że mylisz miejsca postojowe w garażu wielostanowiskowym z garażem wielostanowiskowym. Jeżeli właściciele mają w AN wpisane prawo do wyłącznego korzystania z mp, to nie oznacza przecież, że mają prawo do wyłącznego korzystania z garażu.

dobromir: To mamy odmienne zdanie.

I tego się trzymajmy. Każdy ma prawo do odmiennego zdania. Zastanawiam się tylko po co pytasz, skoro nie oczekujesz odpowiedzi, tylko tego, że inni potwierdzą słuszność Twojego zdania. Ja mam propozycję. Nie trać czasu na pisanie na forum, tylko po prostu poinformuj zarząd, czy też tych korzystających na wyłączność z miejsc postojowych, że nie płacisz za wymianę detektorów i koniec. Masz swoje zdanie!

Pozdrawiam.

dobromir

wp44: Garaż co do zasady również jest ogólnodostępny i mogą z niego korzystać nawet goście mieszkańców (co nie oznacza, że parkować pojazdy). Jutro sam możesz potrzebować z niego skorzystać i nikt Ci nie zabroni.

Otóż nie. Klucze do garażu ma tylko kilka osób. Nie można sprzedać miejsca parkingowego w garażu bo są one przypisane do konkretnego lokalu. Nie mają osobnej KW. Nie będę mógł z niego korzystać dopóki nie kupię odpowiedniego mieszkania. Tak samo jak nie będę mógł korzystać z ogródka sąsiada dopóki nie kupię jego mieszkania.

wp44: A to dziwne, bo dopiero co napisałeś, że "Niestety nie mam wglądu w akt notarialny właściciela z miejscem w hali garażowej"

Mam dostęp do udziałów wszystkich mieszkań. Porównałem udziały mieszkań o tym samym metrażu, z których jedno ma przypisane miejsce parkingowe. To samo stwierdziłem dla mieszkania z ogródkiem.

wp44: Zastanawiam się tylko po co pytasz, skoro nie oczekujesz odpowiedzi, tylko tego, że inni potwierdzą słuszność Twojego zdania

Nie ukrywam, że na razie uważam, że mam rację. Oczekuję odpowiedzi, które udowodnią, że nie mam racji (wg mnie nie doczekałem się takowych), albo takich które potwierdzą, że mam rację (też się nie doczekałem).

pozdrawiam
dobromir

wp44

dobromir: Klucze do garażu ma tylko kilka osób. Nie można sprzedać miejsca parkingowego w garażu bo są one przypisane do konkretnego lokalu. Nie mają osobnej KW. Nie będę mógł z niego korzystać dopóki nie kupię odpowiedniego mieszkania. Tak samo jak nie będę mógł korzystać z ogródka sąsiada dopóki nie kupię jego mieszkania.

Niestety, mylisz zagadnienia. Napisałem, że moim zdaniem nieprawidłowo utożsamiasz miejsce postojowe w garażu z samym garażem, ale prawdopodobnie tego nie przeczytałeś. Trochę mnie to nie dziwi, skoro i tak masz rację. : )

Posiadanie lub nieposiadanie kluczy nie jest tutaj kryterium rozstrzygającym o obowiązku ponoszenia kosztów utrzymania NW. Zawsze możesz zażądać wydania kluczy, jeśli ich nie posiadasz, bo możesz chcieć na przykład pospacerować po garażu, a skoro jesteś współwłaścicielem, to nikt Ci tego nie może zabronić. Garaż nie składa się z samych miejsc postojowych, a jak często tu powtarza KubaP - nie płaci się za korzystanie, tylko za posiadanie.

Nie ukrywam, że na razie uważam, że mam rację. Oczekuję odpowiedzi, które udowodnią, że nie mam racji (wg mnie nie doczekałem się takowych), albo takich które potwierdzą, że mam rację (też się nie doczekałem).

Rzeczywiście, wg mnie również nie doczekałeś się ani takich, ani takich. Ja natomiast dodatkowo uważam jeszcze, że nie tylko nie otrzymałeś, ale i nie otrzymasz. W tej sytuacji pozwól, że powtórzę moją radę (prawdopodobnie też nie przeczytałeś, skoro i tak masz rację): poinformuj po prostu zarząd i/lub korzystających na wyłączność z miejsc postojowych, że Ty nie dokładasz się do kosztów wymiany czujników z racji tego, że nie korzystasz z garażu i po sprawie. Pozdrawiam.

KubaP

[cite] dobromir:[/cite]Otóż nie. Klucze do garażu ma tylko kilka osób. Nie można sprzedać miejsca parkingowego w garażu bo są one przypisane do konkretnego lokalu. Nie mają osobnej KW.

Mylisz się . Wszystko można sprzedać. Taka konstrukcja prawna sprzedaży lokalu z MP jest po to, aby mniej zapłacić za MP które jest traktowane jako lokal użytkowy z 23% Vate-em, a razem z mieszkaniem można kupić z 8% Vat-em. Podatki od nieruchomości też są mniejsze , ale ...
Jak któryś z tych właścicieli zapragnie sprzedać MP, to szybko je wyodrębni a następnie sprzeda i nawet nie będzie musiał sie Ciebie pytać o zdanie. Jego obecny udział zostanie podzielony na lokal mieszkamy i na MP.

[cite] dobromir:[/cite]

wp44: A to dziwne, bo dopiero co napisałeś, że "Niestety nie mam wglądu w akt notarialny właściciela z miejscem w hali garażowej"

Mam dostęp do udziałów wszystkich mieszkań. Porównałem udziały mieszkań o tym samym metrażu, z których jedno ma przypisane miejsce parkingowe. To samo stwierdziłem dla mieszkania z ogródkiem.

To nie jest to samo, bo ogródek nie ma przypisanego udziału w NW tak, jak MP w garażu wielostanowiskowym. Ci co mają MP mają większe udziały od tych co mają taki sam metraż mieszkania, ale nie posiadają MP

[b]Art. 2[/b]. 1. Samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu, zwane dalej „lokalami”, mogą stanowić odrębne nieruchomości.

[color=#f00]2. [b]Samodzielnym lokalem[/b] mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. [b]Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne.[/b]
[/color]
3. Spełnienie wymagań, o których mowa w ust. 2, stwierdza starosta w formie zaświadczenia.

4. Do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż, zwane dalej „pomieszczeniami przynależnymi”.

5. Lokale wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi zaznacza się na rzucie odpowiednich kondygnacji budynku, a w razie położenia pomieszczeń przynależnych poza budynkiem mieszkalnym – także na wyrysie z operatu ewidencyjnego; dokumenty te stanowią załącznik do aktu ustanawiającego odrębną własność lokalu.

6. W razie braku dokumentacji technicznej budynku, zaznaczeń, o których mowa w ust. 5, dokonuje się, zgodnie z wymogami przepisów prawa budowlanego, na koszt dotychczasowego właściciela nieruchomości, o ile strony umowy o ustanowienie odrębnej własności lokalu nie postanowiły inaczej.

[b]Art. 3.[/b] 1. W razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali.

2. Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

3. Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.

3a. Na potrzeby stosowania ustawy przyjmuje się, że udział w nieruchomości wspólnej współwłaściciela lokalu w częściach ułamkowych odpowiada iloczynowi wielkości jego udziału we współwłasności lokalu i wielkości udziału we współwłasności nieruchomości wspólnej przypadającej na ten lokal.

4. Do wyznaczenia stosunku, o którym mowa w ust. 3, niezbędne jest określenie, oddzielnie dla każdego samodzielnego lokalu, jego powierzchni użytkowej wraz z powierzchnią pomieszczeń do niego przynależnych

5. Jeżeli nieruchomość, z której wyodrębnia się własność lokali, stanowi grunt zabudowany kilkoma budynkami, udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.

6. W wypadku gdy na podstawie jednej czynności prawnej dokonanej przez właściciela lub przez wszystkich współwłaścicieli nieruchomości następuje wyodrębnienie wszystkich lokali, wysokość udziałów, o których mowa w ust. 1, określają odpowiednio w umowie właściciel lub współwłaściciele.

7. W budynkach, w których nastąpiło wyodrębnienie własności co najmniej jednego lokalu i ustalenie wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej bez uwzględnienia powierzchni pomieszczeń przynależnych lub w sposób inny niż określony w ust. 3, a przy wyodrębnianiu kolejnych lokali ustalano wysokość udziałów w nieruchomości wspólnej w taki sam sposób, do czasu wyodrębnienia ostatniego lokalu stosuje się zasady obliczania udziału w nieruchomości wspólnej takie, jak przy wyodrębnieniu pierwszego lokalu. Przepisu zdania poprzedzającego nie stosuje się, jeżeli wszyscy właściciele lokali wyodrębnionych i dotychczasowy właściciel nieruchomości dokonają w umowie nowego ustalenia wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej.

Opracowano na podstawie: t.j. Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903, z 2004 r. Nr 141, poz. 1492, z 2015 r. poz. 1168.

dobromir

KubaP:Jak któryś z tych właścicieli zapragnie sprzedać MP, to szybko je wyodrębni a następnie sprzeda i nawet nie będzie musiał sie Ciebie pytać o zdanie

Nieprawda. Żeby wyodrębnić to miejsce parkingowe potrzebna jest notarialna zgoda 100% właścicieli.

KubaP:To nie jest to samo, bo ogródek nie ma przypisanego udziału w NW tak, jak MP w garażu wielostanowiskowym. Ci co mają MP mają większe udziały od tych co mają taki sam metraż mieszkania, ale nie posiadają MP

Nieprawda. U mnie we wspólnocie nie ma dodatkowych udziałów za MP. I właściwie na jakiej podstawie udziały miałyby być większe skoro jasno jest napisane jest to własność WSPÓLNA (jedynie z wyłącznym użytkowaniem przez dany lokal)

Nowy doklejony: 19.12.16 08:40

wp44: Niestety, mylisz zagadnienia. Napisałem, że moim zdaniem nieprawidłowo utożsamiasz miejsce postojowe w garażu z samym garażem

Masz racje. Pewnie gdybym poszedl do administracji to klucz bym dostal. Dalej jednak uważam, że czujniki są związane z eksploatacją "miejsc parkingowych".

blazejh

Naturalnie waszych mp nie da się wyodrębnić, ponieważ nie macie wyodrębnionej hali garażowej. MP nie są elementem powierzchni udziałowej. Każde mp musi być w tym układzie notarialnie przyporządkowane (przypisane) do jakiegoś lokalu.
Ma to te wadę, że nie bardzo wiadomo jak sprzedać wyłączne użytkowanie mp komuś, kto nie ma lokalu i co zrobić z mp pozostałym niesprzedanym (nieprzypisanym) przez pierwotnego właściciela, gdy sprzedane są już wszystkie mieszkania ludziom bez samochodów. Ale to problem na przyszłość.

Na dziś macie taki problem, że pisemnie nie umówiliście się co do kosztów hali w szczegółach.
Garażowicze płacą pewnie wspólnocie na bieżące koszty związane z prądem i sprzątaniem, natomiast koszt wymiany detektorów gazu nie jest zaplanowany, a jest prawdopodobnie horrendalnie drogi.

W związku z brakiem szczególnego ustalenia w formie uchwały wszystkich właścicieli, co do zasady za tę wymianę powinni płacić wszyscy. Tak jak za remont części konstrukcyjnej tarasów, ogródków patio czy balkonów.
Tak samo wszyscy mogą mieć klucze do pomieszczenia i piloty do bramy. To wszystko jest wspólne, jedynie korzystają nieliczni, ale to bez znaczenia. Przykład z windą jest adekwatny.
To raczej we spółdzielniach partery nie płacą za windy.

Wyłączne użytkowanie (quod usum) zapisane w akcie nie oznacza wyłącznego ponoszenia kosztów. No to należy się umówić. Zapisem ogólnym w akcie i szczegółowym potem w uchwale. Albo w samej uchwale.

Dla ciekawych: my mamy szczególny zapis w aktach, wg. którego, gdyby miała być zamiana użytkowanych miejsc pomiędzy właścicielami lokali i użytkującymi miejsca, to tylko za zgodą wszystkich właścicieli wszystkich lokali. Zamiana taka stanowi bowiem zmianę sposobu korzystania z części wspólnej nieruchomości.
Potem z uchwałą do notariusza, bo nawet taka zamiana zmienia treść aktów.

Natomiast ze sprzedażą lokalu wraz z quod usum miejsca w garażu nie ma takiego problemu, nie ma uchwały. Problem najwyżej taki, że trzeba znaleźć nabywcę lokalu wraz z użytkowaniem miejsca w hali. Sprzedaż jest wiązana, mieszkanie zawsze w komplecie z miejscem.

My to mamy przerobione.

dobromir

@blazejh

Dziękuję za odpowiedź. Dowiedziałem się, że w AN użytkownicy miejsc parkingowych mają wpisane, że muszą pokrywać koszty eksploatacji tychże miejsc.

Rozumiem, że wymiany czujników w hali nie wlicza się w koszty eksploatacji.

blazejh

Wlicza jak najbardziej. Jednym zużywają się żarówki w hali, innym detektory.
Problemem nie jest nazwanie tego kosztu, lecz czy jest on skalkulowany w opłatach.
Jeśli nie - to macie problem. Nie jest to jednak problem prawny, tylko zwykłego braku pieniędzy.

Na przyszłość polecałbym utworzenie funduszu celowego z zaliczką wyłącznie dla garażowiczów.
Rozwiązanie niezgodne może z ogólnymi zapisami uowl, ale za to praktyczne w takim wypadku.

wp44

Dobromir: Dalej jednak uważam, że czujniki są związane z eksploatacją "miejsc parkingowych".

Nic nowego.

blazejh: koszt wymiany detektorów gazu nie jest zaplanowany, a jest prawdopodobnie horrendalnie drogi

Nie przesadzaj. Jeden cały kontroler z wymiennym sensorem najpopularniejszego producenta kosztuje ok. 300 zł netto, sam sensor poniżej 100.

KubaP

[cite] dobromir:[/cite] Dowiedziałem się, że w AN użytkownicy miejsc parkingowych mają wpisane, że muszą pokrywać koszty eksploatacji tychże miejsc.

i nie trzeba było tak od razu , nie byłoby tego bicia piany przez nas wszystkich.

Tak na marginesie, co by powiedziała Gmina, że garaż z MP nie jest wyodrębniony , taka kasa im ucieka co roku .

tajfun

[cite] tajfun:[/cite]Kuba P:

Za wyminę detektorów zapłacą wszyscy właściciele lokali tworzący twoja wspólnotę.

Nie wiadomo co zapisane jest w AN. A może jest napisane ze koszty uzytkowania ( jak to zwykle przy wyłącznym użytkowaniu) ponosi osoba korzystajaca z tego miejsca

Dlaczego mi nikt nie podziekował ?

wp44

Dlaczego mi nikt nie podziekował ?

dziękuję Tajfunowi :glaszcze:

tajfun

[cite] wp44:[/cite]

Dlaczego mi nikt nie podziekował ?

dziękuję Tajfunowi :glaszcze:

Zdrowych i spokojnych.

Zarządca

[cite] dobromir:[/cite]Witam,

W wspólnocie mieszkaniowej zaistniała potrzeba wymiany detektorów tlenku węgla w hali garażowej. Hala jest nieduża i korzysta z niej tylko kilku mieszkańców. Kto powinien płacić za wymianę detektorów? Cała wspólnota czy tylko osoby, które korzystają z hali?
Status prawny hali jest taki, że jest to część wspólna, ale kilku właścicieli ma wpisane w aktach notarialnych "wyłączne prawo korzystania z wyznaczonych miejsc parkingowych". Pozostali mieszkańcy nawet nie mają kluczy do hali. Miejsca parkingowe nie mają osobnej księgi wieczystej. Generalnie ich status jest taki sam jak ogródków i tarasów (które też są częścią wspólną z wyłącznym prawem użytkowania przez wskazanych w aktach właścicieli). pozdrawiam dobromir.

Jeżeli hala stanowi część wspólną, to koszty ponoszą wszyscy właściciele lokali proporcjonalnie do udziałów w nieruchomości wspólnej. Sposób korzystania ma jednak wpływ na sposób ponoszenia kosztów.

Proszę zauważyć, że jeżeli współwłaściciele określają prawo do korzystania z wydzielonej części rzeczy przez współwłaściciela w sposób wyłączny (quoad usum), to istnieje domniemanie, że temu współwłaścicielowi przypadają pożytki i dochody z rzeczy również niepodzielnie. W tym stanie rzeczy, wspólnota mieszkaniowa może zatem obciążyć właściciela lokalu korzystającego z części nieruchomości wspólnej z wyłączeniem pozostałych dodatkowymi opłatami. Stan faktyczny opisany w niniejszym wątku narusza interes ekonomiczny ogółu właścicieli, ponieważ podnoszą koszty stosownie do posiadanych udziałów w częściach wspólnych.

Pomocne orzecznictwo:

tezy wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 7 marca 2013 roku, sygn. akt: ACa 847/12:

"1.Obciążenie tylko niektórych właścicieli lokali kosztami utrzymania nieruchomości wspólnej, będącej w wyłącznym ich użytkowaniu, jest możliwe, ale powinno odpowiadać rzeczywistym kosztom/ciężarom/ ich utrzymania.

2.Możliwe jest przejście na system umownego kształtowania wynagrodzenia za korzystanie z części nieruchomości wspólnej; wymaga to jednak porozumienia, a w przypadku braku porozumienia jeżeli trwa określone,wyłączne korzystanie z części danej nieruchomości -bezumowne,możliwe jest żądanie wynagrodzenia za bezumowne korzystanie.

3.W uchwale z dnia 6 czerwca 2012 r /IIICZP 25/12, OSNC 2012/142/ Sad Najwyższy stwierdził , że " zarząd wspólnoty mieszkaniowej może dochodzić od osoby trzeciej wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z części nieruchomości będacej we współużytkowaniu wieczystym właścicieli lokali".Odpowiednio,takie wobec właściciela, który samowolnie korzysta z części nieruchomości wspólnej, bez zgody Wspólnoty,mozliwe jest dochodzenie wynagrodzenia za bezumowne korzystanie, ponad udział wynikający z udziały nieruchomości wspólnej."

dobromir

"1.Obciążenie tylko niektórych właścicieli lokali kosztami utrzymania nieruchomości wspólnej, będącej w wyłącznym ich użytkowaniu, jest możliwe, ale powinno odpowiadać rzeczywistym kosztom/ciężarom/ ich utrzymania.

Reasumując:

Rzeczywiste koszty to: sprzątanie hali, oświetlenie, energia użyta do bramy wjazdowej i rozumiem, że także okresowa wymiana czujników tlenku węgla.

Zdaję sobie sprawę, że część hali garażowej nie jest przeznaczona na "wyłączne" użytkowanie. Służy jednak z definicji (hala garażowa) tylko do wjazdu i wyjazdu samochodów z miejsc parkingowych o "wyłącznym" użytkowaniu.

Dostęp (klucze) mają tylko użytkujący miejsca parkingowe.

Żeby było uczciwie, gdyby ktoś inny poprosił o klucze do hali garażowej (a wszyscy mają do tego prawo), należałoby go także obciążyć kosztami energii elektrycznej i sprzątania, ale już nie kosztem wymiany czujników (bo nie będzie miał prawa parkować w hali).

pozdrawiam
dobromir

KubaP

Żeby było uczciwie, gdyby ktoś inny poprosił o klucze do hali garażowej (a wszyscy mają do tego prawo), należałoby go także obciążyć kosztami energii elektrycznej i sprzątania, ale już nie kosztem wymiany czujników (bo nie będzie miał prawa parkować w hali).

na tym polega nieruchomość wspólna , niewielu korzysta , a płacą wszyscy na bieżące utrzymanie

Zarządca

Pozwolę sobie podsumować: wyłączne korzystanie uprawnia do obciążenia kosztami utrzymania tej części wspólnej nieruchomości, która pozostaje w posiadaniu właściciela.

Naliczenia muszą wynikać z rzeczywistych kosztów, które faktycznie wspólnota ponosi.

Wynagrodzenie za wyłączne korzystanie - tak, ale na podstawie umowy, ewentulanie orzeczenia sądu (pozew u zapłatę wynagrodzenia za bezumowne korzystanie - o ile brak takiej umowy).


Jest to kolejny wyjątek od regułu ponoszenia kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej proporcjonalnei do wielkości udziałów, mam tu na uwadze, że takie odstępstwo przewiduje art. 12 ust. 3 ustawy o własności lokali:

1.Właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem.

2.Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach.

3.Uchwała właścicieli lokali może ustalić zwiększenie obciążenia z tego tytułu właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali.

blazejh

Taka interpretacja 12 ust 3 jest wątpliwa z trzech powodów.

1. Nie wiadomo do której definicji lokalu użytkowego się odwołać. W samej ustawie takiej nie ma.

Wg mnie hala to hala, a lokal użytkowy wg uwol to taki na sklep lub biuro, a nie pomieszczenie gdzie się trzyma samochody i instalacje wspólne. Nawet wyodrębniona hala nie jest więc tutaj lokalem użytkowym.
Taki jest sens całej ustawy, a wykładnia literalna nic tu nie da, podciąganie hali pod lokal użytkowy żeby ustanowić komuś opłaty za mp to nadużycie interpretacyjne.
Są jakieś definicje lokalu użytkowego w brawie budowlanym - ale tutaj nieprzydatne.

2. Ponadto są hale które są jedynie pomieszczeniami wspólnymi. Stale o nich zapominacie, a o takiej np. mowa w tym wątku od początku. Hala niewyodrębniona nigdy nie będzie lokalem, nawet użytkowym.
Są też hale, które są wyłącznie osobnym budynkiem, nie ma w nich ani jednego lokalu, jak byśmy go nie nazwali. Są nawet parkingi pod budynkami, które nie mają ścian, są tylko same filary.

3. Artykuł 12 par 3 mówi o zwiększeniu obciążeń, a przecież problem prawny jest związany z ich ustanowieniem.

Zwiększenie tych obciążeń, to kwestia wtórna. Nie zwiększysz czegoś, czego jeszcze nie ma.