Kto powinien prowadzić Zebranie Ogółu Właścicieli Lokali (właściwa osoba) ?
elan124
Użytkownik
Zbliża się okres, w którym Zarządy Wspólnot Mieszkaniowych będą się rozliczały przed właścicielami lokali ze swojej rocznej działalności. Kto, może a kto powinien prowadzić takiego rodzaju Zebrania Ogółu Właścicieli Lokali ? Czy Administrator , który nie jest członkiem danej WM może (powinien, jest właściwą osobą) prowadzić takiego rodzaju - istotne dla właścicieli - zebranie ?
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
KTO?... :shocked:
Nie myślałem, że po 21 latach obowiązywania ustawy o własności lokali, ktoś zada takie pytanie
Każda osoba kompetentna wybrana z pośród właścicieli lokali lub ich pełnomocników obecnych na zebraniu z wyłączeniem członków Zarządu, bo działanie ich jest przedmiotem oceny przez właścicieli lokali.
Administrator nie może być wykluczony tylko dlatego, że nie jest właścicielem lokalu we wspólnocie. Jak już komuś to przeszkadza wystarczy, że jeden z właścicieli da mu pełnomocnictwo do reprezentowania jego na zebraniu.
Uważam, że jeżeli członkiem Zarządu może być osoba z poza grona właścicieli lokali, to i funkcję organizacyjną przewodniczącego na zebraniu też taka osoba może pełnić.
Tyle moich wniosków.
Wydaje się, że prowadzenie zebrania może odbywać się przez administratora, w końcu to on przygotowywał dużą część dokumentów. Gorzej, gdy administrator podpisuje dokumenty nie dopuszczając zarządu.
Administrator, jeśli słucha poleceń zarządu, to dobrze, gorzej, gdy na zebraniu zaczyna działać na własną rękę.
W głębszej perspektywie administrator zadomowił się już w mojej wspólnocie i ma niepisaną umowę z zarządem, że on "chroni" zarząd, a zarząd "chroni" jego. Wszyscy inni, którzy zagrażają układowi zarząd-administrator są źli i trzeba ich tępić.
W takiej rzeczywistości trzeba jakoś to przeżyć. No i będzie zebranie.. Trzeba być przygotowanym na to, że przewodniczący zebrania zrobi wszystko, aby niektórych właścicieli lokali nie dopuścić do głosu. Tak już było na zebraniach, ale mam nadzieję, że w tym roku ktoś się "postawi". Ja się przyłączę. Jedna osoba nic nie zdziała. Sama będę próbowła podjąć trudne tematy, ale jeżeli sala będzie milczała, sama nic nie zrobię.
w pierwszym wpisie nie było mowy, jaki jest porządek zebrania, więc założyłem, że chodzi o zebranie normalne , w normalnej wspólnocie takie coroczne sprawozdawcze .
Zmieniasz zasady wpisów i kpisz z nas WSZYSTKICH.
dla mnie, możesz Ty prowadzić zebranie ogółu właścicieli lokali , a porządek będzie jak na sali kolumnowej w Sejmie w dniu 16 grudnia :devil::clap:
Nic dodać - nic ująć :jumping:
na zebraniu właścicieli lokali Administrator jest "wykonawcą poleceń" Ogółu właścicieli lokalu wyrażonych w uchwałach , wnioskach porządkowych.
Administrator pracuje na rzecz ogółu właścicieli lokali, nie tylko na rzecz/w imieniu członków Zarządu WM. To właściciele lokali utrzymują Administratora, a nie Zarząd WM. Jak nie ma współpracy między Zarządem a Administratorem to należy podejmować szybkie działania. To jest rola ogółu właścicieli lokali.
nie ważne kto przygotowywał dokumenty (pisał) ważne kto je zatwierdził przed puszczeniem do wiadomości ogółu właścicieli lokali .
Za to odpowiada Zarząd Wspólnoty, bo to on jest zobligowany do zorganizowania zebrania , Administrator jest tylko wykonawcą technicznym.
Ja uważam że w tym przypadku porzadek zebrania ma charakter otwarty ,a zatwierdzać go ( wraz z poprawkami) powinni
uczestnicy ( własciciele) zebrania.
Zreszta wydaje mi sie że w przypadku zarzadu ( 20) powinno być tak samo.
Zarządca nie może powiedzieć . Nie odpowiem na to pytanie, poniewaz nie dotyczy porządku zebrania
Zebranie roczne ma inny charakter niż zebranie organizowane przez 10% właścicieli w konkretnej sprawie ( uchwale).
przecież to logiczne, że Zarządca (dwa w jednym).
Ostateczny program zebrania jest zatwierdzany w dniu zebrania , przez tych co na nie przybyli. ( tak jest w mojej WM)
Zarząd / Zarządca zawsze proponuje ten "standardowy" program zebrania wynikający z ustawy (UoWL).
Zawsze możesz zgłosić do programu własne punkty. Jak je pozostali przyjmą to będą debatowane.
A na jakiej to podstawie zebranie wspolnoty ma takie kompetencje?
Na zebranie przychodzi 80% właścicieli. Jesli zagłosują na nie (50+) to znaczy że zostało przeprowadzone głosowanie nie nad dopuszczeniem proponowanej uchwały do głosowania, tylko zostało przeprowadzone głosowanie nad projektem uchwaly.
Na zebranie przychodzi 3 właścicieli. Jeden zgłasza projekt uchwaly. I co? Dwóch mowi : nie bedziemy tej uchwały głosować? Nie traktuj tego jako moje dywagacje. To jest moja poważna wątpliwość.
Czy właściciel lokalu może poddać swój projekt uchwaly pod glosowani na zebraniu rocznym , czy musi zorganizować ( 10%) swoje " własne" zebranie?
na jakie podstawie przybyli na zebranie właściciele lokali nie mogą zatwierdzić programu obrad?
Przecież to jest ich zebranie i od ich decyzji wszytko zależy.
takie jest "zbójeckie prawo" właścicieli lokali i demokracji bogata ta twoja wspólnota.
Oczywiście możesz zgłosić do projektu zebrania, jaki otrzymałeś od Zarządcy wniosek o uzupełnienie . Dobrze by było gdyby pod tym wnioskiem podpisali się właściciele władający co najmniej 10 % udziału w NW , zawsze zwiększa to twoje szanse, że wniosek nie jest tylko autorski .
Nowy doklejony: 03.01.17 10:45
KubaP; To też jest odpowiedź. Chociaż mnie nie przekonuje.
3) zwoływać Zebranie Ogółu Właścicieli Lokali co najmniej raz w roku, nie później niż w pierwszym kwartale każdego roku). Po co jątrzysz. Przecież kiedyś (dnia 27.10.2014) już na ten temat napisałeś:
Kazdy wlaściciel ma prawo do współzarządzania NW.Taka forma współzarządzania jest uczestnictwo w zebraniach jako obowiązek oraz składanie projektow uchwal jako prawo.
Takie projekty ( moim zdaniem) może skladać na zebraniu rocznym wlaścicieli oraz zebranaiach dodatkowych (10%).
Zebranie nie może żadnego projektu uchwały niedopuścic do głosowania.
Każdy , najgłupszy projekt uchwały musi być poddany pod głosowanie. Właściciele na zebraniu moga przekonywać projektodawcę do odstapienia od tego projektu.Racjonalnie myslący człowiek tak zrobi. Ale inny nie.
Rolą zebrania nie jest bowiem ocena czy dany projekt jest mądry czy głupi, zgodny czy niezgodny z prawem, czy interesami właścicieli.Właściciele lokali wyrażają swój pogląd na uchwałę głosując za jej przyjęciem lub nie.Tylko do tego sa upoważnieni.
Proszę zauważyć że jeżeli taka uchwała uzyska tylko jeden głos ( projektodawcy) to i tak może może funkcjonować we wspolnocie.
A najmądrzejsza uchwała ( 99% poparcia) może byc uchylona przez sąd. Uważam że takie postepowanie zebrania ingeruje w prawa sądów do rozstrzygnięcia .Zgodnie bowiem z UoWL sad może rozstrzygać zgodnie z art 24 i art 25.
A to wymaga poddaniu uchwały pod głosowanie.
O ile przypadki ekstremalne ( 1 i 99) to moje dywagacja, to już uprawnienia zebrania nie. Zebranie nie jest ani nie posiada uprawnień organu wspolnoty.
W mojej wspolnocie zebranie wlaścicieli jako "organ uchwałodawczy" przez 9 lat istnienia wspolnoty jeszcze nic nie uchwalił.Natomiast właściciele lokali w drodze indywidualnego zbierania głosów podjęli ponad 100 uchwał. Więc kto stanowi prawo we wspolnocie?
„Interpretując art. 22 ust. 2 u.w.l. trzeba mieć na względzie, że wspólnota mieszkaniowa jest osobą ustawową, do której należy stosować odpowiednio przepisy dotyczące osób prawnych (art. 33(1) k.c.), zarząd wspólnoty powinien być zatem postrzegany jako odpowiednik organu osoby prawnej. Organ każdej osoby prawnej działa w granicach kompetencji wyznaczonych treścią ustawy i statutu (por. art. 38 k.c.), przy czym w określonym zakresie może działać samodzielnie, natomiast w odniesieniu do pewnych czynności niezbędne jest uzyskanie zgody w formie uchwały (por. np. art. 230 k.s.h.). Zarząd wspólnoty mieszkaniowej stanowi odpowiednik organu osoby prawnej, z mocy ustawy upoważniony jest do samodzielnego dokonywania czynności zwykłego zarządu (art. 22 ust. 1 u.w.l.), natomiast czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu mogą być podejmowane jedynie na podstawie uchwały właścicieli, o której mowa w art. 22 ust. 2 u.w.l.”
I dalej:
„Rozporządzenie Prezydenta Rzeczypospolitej z dnia 24 października 1934 r. o własności lokali (Dz.U. Nr 94, poz. 848 ze zm.) wprawdzie nie znało pojęcia wspólnoty mieszkaniowej, ale przewidywało dwa organy obligatoryjne - zarząd i zebranie właścicieli, a jeżeli odrębnych lokali było więcej niż dziesięć - wymagało ponadto wyboru komisji rewizyjnej. Obowiązująca ustawa o własności lokali nie przewiduje natomiast komisji rewizyjnej oraz nie daje podstaw do traktowania zebrania właścicieli jako najwyższego organu wspólnoty, na wzór walnego zgromadzenia spółdzielni mieszkaniowej."
Widać ze sąd tych różnic nie zauważył
Czyli jeżeli organ - w tym wypadku zarząd wspólnoty (czy może sama wspólnota?) - nie ma statutu to nie może działać?
Czyli mówimy o odpowiedniku organu osoby prawnej? A ja myślałam, że zarząd jest po prostu organem wspólnoty..
(Och, te zawiłości.)
Ale jak otworzysz Wiki to zobaczysz że także zarządca (18.1) jest... organem wspolnoty. Orzecznictwo na takiej interpretacji nie pozostawiło suchej nitki, ale nikt nie jest skory do poprawienia tego oczywistego błędu.
(Dz. U z 2013 r., poz. 829).
W myśl przepisów zostały zniesione bariery prawne w zakresie przygotowania zawodowego tzw ZARZĄDCÓW , ponieważ do zarządzania np. nieruchomością wspólną we Wspólnotach Mieszkaniowych, NIE POTRZEBA już LICENCJI . Już dawno Sąd Najwyższy w swojej uchwale stwierdził, że "właściciele lokali w nieruchomościach prywatnych, które nie stanowią zasobu gminy lub Skarbu Państwa nie są zobligowani do zawierania umowy o zarządzanie z licencjonowanym zarządcą , ponieważ przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami nie nakładają na nich takiego obowiązku" ( Uchwała SN z dnia 17 lipca 2007 roku - sygn. akt: III CZP 69/07 - Pogląd ten podtrzymał w kolejnym orzeczeniu, tj. w uchwale z dnia z 16 lutego 2012 roku - sygn. akt III CZP 96/11).
Oznacza to, że zarządzać takimi nieruchomościami może K A Ż D Y , kto zawrze umowę o zarządzanie nieruchomością z osobą lub podmiotem, któremu przysługuje prawo do nieruchomości, ze skutkiem prawnym bezpośrednio dla tej osoby lub podmiotu.
Tak więc teraz, po deregulacji, każdy niekarany absolwent podstawówki, który zapłaci za wpis od ministerialnego rejestru, staje się "ZARZADCĄ " (licencji, nie ma).
Proponowanie funkcji przewodniczącego zebrania właścicieli - aktualnemu ADMINISTRATOROWI zatrudnionemu przez Zarząd jest bardzo niezręczne, szczególnie przy np. dyskusji o jakości wykonywania obowiązków przez Administratora lub dyskusji nad uchwałą o odwołaniu Administratora !!!). Ponadto - ponad wszelką wątpliwość - wyklucza tak potrzebną na zebraniu obiektywność i bezstronność !
Kiedy ci właściciele zmądrzeją... !?
Co do statutu... żaden Sąd statutu wspólnoty nie zarejestruje, jak to się dzieje w SM. WM nie posiada więc statutów, tylko r-e-g-u-l-a-m-i-n-y.
Wątek jest o sprawach organizacyjnych związanych z prowadzeniem zebrań właścicieli lokali.
Nigdzie nie ma spisanych zasad / prawa / jak takie przykładowe zebranie powinno wyglądać.
Wg mnie powinno przebiegać sprawnie , zbędne dyskusje ucinane powinny być w zarodku.
Powoływanie różnych komisji ( wniosków i uchwał, skrutacyjnej) , jak tylko to usprawni przebieg zebrania, jest jak najbardziej wskazane.
Im więcej osób jest zaangażowanych w organizację takiego zebrania właścicieli lokali ( przygotowania prezentacji , treści uchwał, ect.) , tym sprawniej ono przebiega i co najważniej jest owocne i konstruktywne.
- otworzyć zebranie oraz zachęcić wszystkich zebranych do dyskusji i zabierania głosu,
- przedstawić porządek obrad w celu jego akceptacji,
- powołać protokolanta,
- stwierdzenie prawidłowości zwołania zebrania w świetle wymogów u.o.w.l.,
- określenie ilości posiadanych udziałów właścicieli obecnych na zebraniu (możliwość podejmowania na zebraniu uchwał),
- udzielanie i odbieranie głosu,
- zarządzanie głosowania nad zgłoszonymi wnioskami oraz projektami uchwał,
- w oparciu o obliczone głosy ogłaszanie wyniku głosowania,
- zapobiegać konfliktowym sytuacjom,
- podać propozycje rozwiązań (w wyjątkowych sytuacjach)
- powołanie właściwych komisji,
- przeprowadzić sprawne głosowania w zakresie podejmowania uchwał,
- zredagować i zatwierdzić wnioski z zebrania, wraz z podaniem osób odpowiedzialnych za ich realizację wraz z terminami,
- zamknąć zebranie i pożegnać uczestników
- po zebraniu:
- dopilnować, aby został sporządzony protokół z zebrania,
- opracować wnioski dotyczące organizacji przyszłych zebrań,
- opracować wytyczne dotyczące sposobu realizacji uchwał zebrania,
- czuwać razem z Zarządem nad realizacją uchwał.
Hm. Chyba funkcję, a nie władzę :bigsmile:
Zawsze mi się wydawało, że organami są osoby. Dziwne, że organem jest zebranie. To tak, gdy piszesz pismo do jakiegoś urzędu i jako adresata wstawiasz np. Biuro Administracyjne, albo Wydział Zamówień Publicznych itd.
Gdy uczyłam się pisać pisma, ktoś mi dał dobrą radę, że pisać należy zawsze do osoby, która zawiaduje przedsiębiorstwem, biurem, czy czymkolwiek. Zasadniczo nie adresuje się pisma do biurka lub do krzesła. Najlepiej wymienić osobę z imienia i nazwiska i podać stanowisko, np dyrektor, komendant lub przewodniczący. Nawet samo imię i nazwisko wystarczy. Jeżeli nie zna się nazwiska, to można zadzwonić, poszukać w internecie itd.
Tu sytuacja jest podobna. Mamy organ, który jest zebraniem. Nie wiem co o tym myśleć :bigsmile:
##################################
Dziś pytałam sąsiada co działo się na zebraniu. Otóż zarząd ani razu nic nie powiedział, cały czas mówił administrator. Zanim nastąpiło głosowanie nad absolutorium, wszyscy już byli strasznie zmęczeni i chcieli już iść do domu. Ale nikogo nie wypuszczono, póki nie zagłosował za absolutorium. Wolnych wniosków nie było, bo zmęczeni ludzie chcieli do domu. Administrator mówił bardzo długo, aż się spocił biedak, ale cel osiągnął, bo nikt już potem nie miał siły dyskutować. Zdarzyło się, że ktoś tam zadał pytania, ale został zagłuszony przez jak to ja nazywam "przyjaciół zarządu i administratora".
Wiecie co, uważam, że administrator w części jakiejś technicznej czy księgowej, powinien wspomóc członków zarządu. Ale jednak co do sprawozdania zarządu z jego działalności, to zarząd powinien jednak mówić. No co, Zarząd nie ma języka w buzi czy co? Zarząd sam powinien w swoim imieniu, do diaska..
Osoby (fizyczne) nigdy a w zasadzie rzadko są organami jakieś instytucji, urzędu, stowarzyszenia itp.
Organem najczęściej jest ciało kolegialne (rada nadzorcza, zarząd, komitet, rada, itp.)
Organem władzy wykonawczej jest np. rząd.
Dość krótko ale i treściwie: Trudno porównywać, ale można się pokusić, że Sejm (zebranie posłów, pełnomocników obywateli) jest również najwyższą władzą w Państwie
Wiem Elan, że sytuacja u mnie jest krytyczna. Dzięki temu forum jakoś z tym żyję. Poznaję prawo, rozmawiam z ludźmi. To z czasem przyniesie efekty. Ale czas jest potrzebny, dla wszystkich właścicieli. Oni muszą wreszcie zobaczyć tę patologię. A potem już z górki.
Na tegorocznym zebraniu postaram się unaocznić członkom wspólnoty, że sprawozdanie jest zarządu, a nie administratora. Zobaczymy jak będzie.
Dobranoc. Zasypiam na stojąco
To chyba za mało, by znaleźć przyczynę. No, ale... od czegoś trzeba zacząć. :cool:
Nowy doklejony: 05.01.17 00:12 Co ciekawe, na co zwracam uwagę wszystkim (!) w analogii do przywołanego porównania, to odpowiedzialność zbiorowa za podjęte decyzje. :sadwalk:
Dlaczego krytyczna? Przedtem była świetna? Na czym polega różnica?
Nie mam żadnego związku z dewoloperem. Nigdy nie jest świetnie, bo świat jest pełen sprzeczności i rzeczy dobre przeplatają się ze złymi. Tak samo nie ma ludzi tylko całkowicie dobrych lub tylko całkowicie złych.
Na czym polega różnica między tym co teraz, a tym co wcześniej?
Wcześniej mogłaś we wspólnocie wszystko załatwić. Jeśli chciałaś wejrzeć do dokumentów, to umawiałaś się na któryś poniedziałek z administratorką i ona te dokumenty przynosiła. Z tego co wiem, ludzie mieli najprzeróżniejsze życzenia i nie "odsyłano" ich z kwitkiem. Równocześnie nikt nie musiał powoływać się na prawo właścicieli do informacji, bo informacje dostawali takie, o jakie prosili. Dewoloperzy odbierali telefony. Ja przynajmniej nie miałam z tym problemu, żeby deweloper nie odebrał.
Potem, zaczęły się jakieś konflikty, ale nie wchodziłam w to. Ja nie miałam powodu do konfliktów. Czy mam Cię Koziorożko przepraszać za to, że z dewoloperami nie miałam konfliktu?
Chwalebne, że wreszcie mamy zarząd właścicielski. Ale teraz we wspólnocie jest inaczej. Jak jest teraz, to często o tym piszę. Powtarzać się nie będę.
Koziorożko, jak długo będziesz mnie jeszcze "przesłuchiwać"? Daj sobie spokój. Dewoloperów nie widziałam, ani z nimi nie rozmawiałam już od b. dawna. Od momentu, gdy jeszcze byli u mnie zarządcą na podstawie art. 18 ust. 1.
Ahoj. Czas na zieloną herbatę.
Nie należy pić zielonej herbaty wieczorem. Działa pobudzająco. Stąd mogą być później kłopoty ze snem...
Pozostała tylko jeszcze jedna niewiadaoma. Wynik pojedynku Elan 124 kontra KubaP.
Halooo Polsat po reklamie macie 3 s i transmisja bezpośrednia .
Pytałam poprzednią administratorkę gdzie są dokumenty, skoro musi je przywozić. Mówiła mi, że we wspólnocie nie mogą być dokumenty przechowywane. Ona te dokumenty brała do siebie do domu, może dlatego, że mieszkała dwa przystanki autobusowe od naszej wspólnoty.
Obecny administrator też twierdzi, że dokumentację z zasady przechowuje administrator.
Wystarczyło przeczytać art. 29 ust, 1, 1b, 1c UoWL - żeby wiedzieć kto odpowiada za dokumentację wspólnoty.
nikt tego nie neguje KTO , ale gdzie jest ona archiwizowana/przechowywana , a to jest różnica . Zdaje się że we wniosku o nadanie NIP podaje się miejsce przechowywania dokumentacji . Ciekaw jestem czy przy zmianie administratora dokonywana jest zmiana tej informacji?
W skrajnej praktyce dzieje się i tak jak we wspólnocie użytkownika wiesława.
Czyli Pan Administrator jest "carem i bogiem" we wspólnocie i nikt inny włączenie z właścicielami nie ma nic do gadania. Jeżeli taka patologia nie przeszkadza właścicielom to przecież nikt i nic ich nie zmusi do myślenia i za nich tego nie zmieni, bo lekarstwa na głupotę nie ma.
Generalnie wynika, że zebranie może prowadzić każdy ale logika i właśnie zdrowy rozsądek nakazuje aby nie był to ani członek zarządu, ani przedstawiciel firmy zarządzającej, ani administrator, ani sprzątaczka czy jakiś konserwator.
Powinna być to osoba neutralna spośród właścicieli lokali ciesząca się szacunkiem i mająca jakiś autorytet.
Jeżeli natomiast właścicielom nie przeszkadza, że ich własne zebranie prowadzi ktoś "obcy" dlatego tylko, że nie potrafią wybrać spośród siebie zaufanego właściciela i nie potrafią sami zarządzać swoim majątkiem to oznacza, że tkwią mentalnie w XIX wieku i skazują się dobrowolnie na bycie - powtarzam jak mantrę to wyrażenie - "stadem owiec do strzyżenia".
Kto im zabroni?
np. ... administrator, bo właściciele są skłóceni
A tak poważanie powinna to byc osoba, która zna treść ustawy o własności lokali, regulaminy wspólnoty , zna stan techniczny budynku, a przed zebraniem zapoznała sie bieżącą sytuacją finansową wspólnoty, ma dar organizacyjny i umie poradzić sobie z pieniaczami.
Ważne, aby zebranie było dobrze przygotowanie pod względem organizacyjnym.(funkcyjni wiedzieli od czego są i co mają robić)
Jak ktoś nie ma udziału w nieruchomości wspólnej, to nie jest właścicielem i na zebranie może nie być nawet wpuszczony a na pewno nie ma prawa głosu (abstrahując od pełnomocnictw).
Proponowanie funkcji przewodniczącego zebrania - aktualnemu Administratorowi zatrudnionemu przez Zarząd jest bardzo niezręczne, szczególnie przy np. dyskusji o jakości wykonywania obowiązków przez Administratora (lub dyskusji nad uchwałą o odwołaniu Administratora !!!).
Ponadto - ponad wszelką wątpliwość - wyklucza tak potrzebną na zebraniu obiektywność i bezstronność !
Ja przypuszczam, że w ponad w 70% Wspólnot Mieszkaniowych w naszym kraju, zebrania roczne prowadzone są przez Administratorów.