Jak się liczy udziały?

tajfun

Stan faktyczny;
Nowa wspolnota na jednej działce. Z pięciu budynków oddano do użytkowania 2.
Powierzchnia uzytkowa oddanych bloków ( lokale + pomieszczenia przynależne) to 544,58 m2 kazdy.
Razem 1089,16 m2.
Pozostałe trzy budynki są w budowie.
Cała planowana powierzchnie 5 budynków to 4368. 81 m2.
jak z tego wynika do użytkowania oddano około 1/4 całej planowanej inwestycji.
Oddane budynki to nr 2 ( sprzedane wszystkie 10 lokali) 544,58 m2
oraz budynek nr 8 ( sprzedane 3 lokale ) z całe powierzchni 544,58 m2.
Jak myślicie? Ile wynosi udział w NW mojej kuzynki która w budynku 2 kupiła mieszkanie o powierzchni 71,7 m2 ( z pomieszczeniem przynależnym).?
Nagroda czeka.Kazdy kto zna "polską rzeczywistość" potrafi na nie odpowiedzieć.
Prawidłową odpowiedź podam z cytatami z uchwał.

elan124

Strzelam - ponad 3 % :bigsmile:

Do-da

Obstawiam na 6,58 % ewentualnie 13,17 % bo na pewno nie z całej inwestycji (1,64 %)
Nie sądzę iż do obliczenia NW wzięto 10 lokali z budynku nr 2 i 3 lokale z budynku nr 8 lecz za mało danych do wskazania wielkości udziałów.

Trochę mi tu nie pasuje z ilością budynków albo każdy z tych trzech budynków jest większy o 50 % od budynku 2 i 8.

tajfun

Odpowiedź:
1.Do ewidencji kosztów NW budynku przyjeto ( w projrkcie uchwaly) 7170/54458= 13,16%
Postanowiono bowiem kazdy budynek rozliczać osobno .Przyjęli więc za podstawe całkowitą powiewrzchnie kazdego budynku do mianownika.
2. Do rozliczeń pozostałych kosztow NW 7170/108916 = 6,58 %
3. Do ... głosowania uchwał 7170/4368 81 = 1,64% Bo tak zapisał pan notariusz w AN.
Moje podstawowe pytanie brzmi:
Czy w ogole mozna stosować różne udziały do różnych operacji we wspolnocie ?

blazejh

Ustawa właściwie wskazuje że nie można, bo mówi o jednym udziale przypisanym do własności jednego konkretnego lokalu i o sumie udziałów - domyślnie tej z aktu.

Jeśli znane są udziały dla całego osiedla to do glosowań malutkie udziały wg aktu.

Skoro uchwał jest kilka to do kosztów może być tak podziabane jak pisze tajfun.
Pewnie w interesie dewelopera jak największe, czyli 13,16%

tajfun

Blazejh:

Jeśli znane są udziały dla całego osiedla to do glosowań malutkie udziały wg aktu.

Te malutkie udzialy czynią jednak istotna różnice w głosowaniu.Be wg nich stosunek głosów developera do głosow włwścicieli to 75 do 25. Poza tym o jakich udziałach ( developera) mówimy , jak 75 % inwestycji to gole mury.
W ten sposob to on decyduje o wyniku głosowania.
Jesli policzymy natomiast stosunek powierzchni sprzedanej do oddanej do uzytkowania około 700/ 1089,16 to przewagę ( 64% maja właściciela lokalii.
Jeśli dołożym do tego że developer wcisnąl swego pracownika do jednoosobowego zarzadu ( art20).
Jeśli dołożymy do tego taki fak że przy pierwszym wyodrebnieniu sposób zarządu określono w AN na podstawie art20UoWL a w nastepnych wskazano zarządce TBS.
Jesli dołożymy do tego fakt że pan notariusz źle wyliczył udziały biorąc do obliczeń całą planowana powierzchnie wszystkich 5 budynkow.
Jesli dołożymy do tego fakt że własciciele nie dostali uchwały o powolaniu zarządu ( art20) , nie mówiąc juz o umowie na zarzadzanie z TBS.
Jesli dołożymy do tego fakt że developer sprzedaje za niemałe pieniądza miejsca parkingowe na działce która jest przeciez elementem NW.
To rusuje sie nieciekawy obraz swoistego modelu zarządzania wspolnotą .
Na zebranie przyjdzie 13 ( nieświadomych ) właścicieli. Chciałem im troche pomóc ( np: rozszerzyc zarzad do 3 osób) ale moja kuzynka boi sie dać mi pełnomocnictwa.
Ludzie sa naprawde dziwni.

kasander

Zwracam tylko uwagę, że aby być w zgodzie z prawem nie jest możliwa dowolna żonglerka udziałami bo tak chce deweloper lub takie podjęto uchwały.
Żadna uchwała właścicieli nie może być podstawą prawną rozstrzygnięć niezgodnych z zapisami ustawowymi - UoWL.
Prawidłową odpowiedzią może być tylko taka jaka zawarta jest w przepisie prawa, tzn w UoWL co dość jasno wyłożył swego czasu Sąd.

"Sposób ustalenia wysokości udziału w nieruchomości wspólnej zabudowanej kilkoma budynkami określony w art. 3 ust. 5 ustawy o własności lokali może być zastosowany jedynie wówczas, gdy wszystkie budynki zostały już wybudowane i przyjęte do użytkowania. Wynika to nie tylko z wykładni językowej tego przepisu ("jeżeli nieruchomość ... stanowi grunt zabudowany kilkoma budynkami"), ale również ze stanowczego powiązania przez ustawodawcę wysokości udziału we wspólnej nieruchomości z faktyczną powierzchnią użytkową lokalu wyodrębnionego wraz z pomieszczeniami przynależnymi z jednej strony i faktyczną łączną powierzchnią użytkową wszystkich lokali z pomieszczeniami przynależnymi z drugiej. Konieczność ustalenia rzeczywistych powierzchni tych lokali i pomieszczeń wymaga istnienia wszystkich budynków, w przeciwnym wypadku określony w omawianym przepisie stosunek powierzchni będzie miał charakter hipotetyczny, oparty na nieweryfikowalnych w dacie wyodrębnienia lokalu przesłankach, a w pewnych sytuacjach (np. zaprzestanie budowy pozostałych budynków, wybudowania ich z inną niż planowana powierzchnią) suma ułamkowych udziałów wszystkich właścicieli nie będzie stanowić jedności. Zauważyć także należy, że żaden z pozostałych przepisów ustawy o własności lokali nie dopuszcza nawet pośrednio możliwości uwzględnienia powierzchni lokali jeszcze nie wybudowanych przy ustalaniu udziału we wspólnej nieruchomości - np. przewidziana w art. 22 ust. 3 pkt. 5 zmiana wysokości udziałów następuje już po dokonaniu przebudowy lub nadbudowy, stosownie do zmienionej w wyniku tego łącznej powierzchni wszystkich lokali. Mając zatem na względzie treść art. 3 ust. 5 tej ustawy i użycie w nim formy dokonanej "grunt zabudowany", jak też cel tego przepisu polegający na bezwarunkowym uzależnieniu udziału w nieruchomości wspólnej od stosunku faktycznych powierzchni lokalu wyodrębnionego i wszystkich lokali w budynkach na tej nieruchomości, a także brak w przepisach ustawy norm wskazujących na możliwość uwzględnienia przy ustalaniu omawianego udziału powierzchni lokali jeszcze fizycznie nie istniejących, uznać należy, że ustalenia udziału wnioskodawców w nieruchomości wspólnej w sposób wskazany w art. 3 ust. 5 ustawy o własności lokali było niedopuszczalne. Wobec istnienia tylko jednego budynku na wspólnej nieruchomości, przy sukcesywnym wyodrębnianiu lokali, możliwe było obliczenie tego udziału wyłącznie w oparciu o przepis art. 3 ust. 3 powołanej ustawy. Konsekwencją powyższego jest nieważność postanowienia umowy w zakresie wysokości udziału wnioskodawców w nieruchomości wspólnej, co oznacza istnienie przeszkody do wpisu skutkującej oddaleniem wniosku (art. 6269 kpc)."- Postanowienie Sądu Okręgowego w Białymstoku z 23.09.2003 II Ca 544/03.

Wynika z tego, że jedyny prawidłowy udział kuzynka winna mieć na dzień dzisiejszy wyliczony: 7170/108916 (6,58%)
Każdy inny:
7170/54458
7170/436881
- będzie niezgodny z prawem nawet gdyby tak uchwalono.

tajfun

blazejh

Musiałbyś rozdzielić ewidencje na budynki.
Nie dałbym głowy, że robią tak we wszystkich spółdzielniach, o wspólnotach nie wspomnę.

Zgodnie z prawem zbita szyba jest kosztem całości.
Rozbicie ewidencji kosztów i przychodów to wyższa szkoła jazdy. Deweloper tego nie zrobi , zwłaszcza, że jeszcze sześć budynków dołączy do wspólnoty.

tajfun

[cite] blazejh:[/cite]Musiałbyś rozdzielić ewidencje na budynki.
Nie dałbym głowy, że robią tak we wszystkich spółdzielniach, o wspólnotach nie wspomnę.

Zgodnie z prawem zbita szyba jest kosztem całości.
Rozbicie ewidencji kosztów i przychodów to wyższa szkoła jazdy. Deweloper tego nie zrobi , zwłaszcza, że jeszcze trzy budynki dołączy do wspólnoty.

A właśnie że to zrobił. Poczekaj chwile.

Nowy doklejony: 08.02.17 15:50
Uchwała Właścicieli lokali w nieruchomości „W "
ul. xxxa xxx w mmm
w sprawie: prowadzenia ewidencji księgowej kosztów zarządu nieruchomością
wspólną
Treść uchwały:
Działając na podstawie art. 3 ust. 7 i art. 22 ust. 5a ustawy o własności lokali,
Właściciele lokali ustalają że:
1. Koszty zarządu nieruchomością wspólną będą ewidencjonowane i rozliczane
odrębnie dla każdego budynku wchodzącego w skład wspólnoty.
2. Koszty związane z utrzymaniem i użytkowaniem nieruchomości wspólnej
dotyczące całej nieruchomości będą przypisywane poszczególnym budynkom
zgodnie z treścią odrębnej uchwały określającej udział poszczególnych
budynków w nieruchomości wspólnej.
3. Koszty zużycia mediów i opłaty śmieciowej są ewidencjonowane i rozliczane na
właścicieli lokali odrębnie dla każdego budynku.
Uchwała obowiązuje z dniem podjęcia
 Zarząd Wspólnoty

Oczywiście podstawa prawna jest z Księzyca .Tak przynajmniej myślę. Nie rozumiem co ma do tego developer. Od tego jest zarzad wspolnoty.

blazejh

Z tego co pamiętam to macie zarządcę powierzonego nadal, z "nadania"? Jeśli jego administracja ogarnie ten plan, to tylko przyklasnąć. Jest ambitny. Ciekawe w jakiej stawce, bo w średniej się nie da. Nie osiem budynków w przyszłości.


Będąc konsekwentnym to macie w ten sposób rozbicie księgowości po całości.

Będzie osiem funduszy remontowych?

Osiem kont bankowych czy jedno/dwa? Raczej nadal jedno/dwa, więc kapitalizację odsetek z konta/kont na koniec roku (pozostały przychód) podzielicie na osiem kawałeczków?

Wszelkie zapytania ofertowe rozbijecie na osiem części?

W przyszłości zawiążecie osiem lokat?

Jednej rzeczy na osiem nie podzielicie - deklaracji śmieciowej.


Podstawa prawna jest z księżyca.

Pkt. 3 jest żeby był. Bez znaczenia.

Powodzenia w tym wszystkim, ale albo właśnie uchwaliliście że jesteście spółdzielnią, albo w praktyce będzie to wszystko poupraszczane. W ekselu ba boku, tak że sam diabeł się nie połapie.