Umowa o zarząd nieruchomością wspólną

yaro

Według Uwl (art. 18.) określenie sposobu zarządu nieruchomością wspólną następuje w formie aktu notarialnego (w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później). Czy w takim razie umowa o zarząd nieruchomością wspólną zawarta w zwykłej formie pisemnej jest ważna?

Kolejne moje pytanie dotyczy art. 18. ust. 2a. w/w ustawy. Czy pod pojęciem Zmiany ustalonego sposobu zarządu nieruchomością wspólną można rozumieć też rozwiązanie umowy o zarząd nieruchomością wspólną. Chodzi mi w tym wypadku o zaprotokołowanie uchwały przez notariusza.

Zarządca

Umowa, o której mowa w art. 18 uwl winna byc dokonana w formie aktu notarialnego. Brak przypisanej formy, na zasadzie art. 58 k.c. skutkuje nieważnością tej umowy. W takim przypadku obowiązuje reżim ustawowy w zakresie sprawowania zarządu, skoro umowa określająca sposób zarządu jest nieważna.
("Sprzecznośc z ustawą zachodzi także wtedy, gdy czynnośc prawna jest pozbawiona przepisanej formy, np. umowa sprzedaży nieruchomości nie ma - wbrew art. 158 - formy aktu notarialnego..." ;por. Komentarz do kodeksu cywilnego. Stanisław Dmowski, Stanisław Rudnicki, Lexis Nexis, Warszawa 2005, strona 233).

Zmiana sposobu zarządu nie jest jednoznaczna z rozwiązaniem umowy zawartej z zarządcą. Należy w tym zakresie zawsze odwołac się do treści postanowień dotyczących wypowiedzenia.

Proszę miec też na uwadze, że zmiana osoby zarządcy nie jest jednoznaczna ze zmianą sposobu zarządu.

Zarządca

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z dnia 15 stycznia 2002 r.

I ACa 995/2001



Wynikająca z art. 18 ust. 2a ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Tekst jednolity: Dz. U. 2000 r. Nr 80 poz. 903) szczególna forma przewidziana dla uchwały dotyczyć będzie zmiany sprawowania zarządu, uprzednio powierzonego osobie trzeciej, nie zaś zmiany osoby sprawującej zarząd.

yaro

Dziękuję za szybką odpowiedź.

Jednak odnośnie mojego drugiego pytania, chodzi o sytuacje, gdzie członkowie wspólnoty mają zamiar wypowiedzieć umowę o zarząd nieruchomością wspólną. Wspólnota liczy jedynie 4 lokale, z tego względu nie istnieje obowiązek powołania zarządu (art. 19 i 20 uwl). Taką zmianę wydaje mi się, że można rozumieć jako zmianę sposobu zarządu nieruchomością wspólną.

Zarządca

W takiej sytuacji to tzw. mała wspólnota. Dojdzie wówczas do zmiany zarządu ustawowego na zarząd umowny. Jest to czynność przekraczająca zarząd zwykły, "niewątpliwie ustalenie sposobu wykonywania zarządu wymaga zgodnego oświadczenia woli wszystkich współwłaścicieli" (por. Prawo rzeczowe Edward Gniewek, C.H. Beck, Warszawa 1997, s. 139).
Oczywiście nie stosuje się art. 18 uwl.

Zarządca

Pomocne orzecznictwo: dotyczy zmiany sposobu zarządu w rozumieniu art. 18 uwl bez zachowania przypisanej formy (dot. tzw. dużej wspólnoty): I ACa 589/06 z dnia 13 grudnia 2006 r Sąd Apelacyjny w Poznaniu:"Uchwałą tą zmieniono sposób zarządu jednak bez dochowania wymogów formy przewidzianej w art. 18 ust. 2a ustawy z 24 czerwca 1994 r. według którego uchwała powinna być zaprotokołowana przez notariusza. W myśl art. 73 § 2 niedochowanie tej szczególnej formy czyniło uchwałę nieważną".
Orzeczenie na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny:
http://www.zarzadca.pl/content/view/564/94/