Zarządca nieruchomości jest umocowany z mocy samego prawa do reprezentowania wspólnoty

KubaP

W dniu 9 lutego br. Sąd Najwyższy po rozpoznaniu w Izbie Cywilnej zagadnienia prawnego w sprawie o sygn. III CZP 106/16, podjął uchwałę następującej treści:

[color=#00f][b]W braku odmiennego zastrzeżenia osoba, której właściciele lokali w umowie lub w uchwale (art. [color=#f00]18 ust. 1 i ust. 2a[/color] ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, jedn. tekst: Dz.U. z 2015 r., poz. 1892) powierzyli zarząd nieruchomością wspólną, jest w granicach tego zarządu umocowana do [color=#f00]reprezentowania wspólnoty mieszkaniowej[/color] w postępowaniach sądowych.[/b][/color]

Powyższa uchwała została podjęta w odpowiedzi na pytanie prawne przedstawione przez Sąd Okręgowy w S.:

http://www.kign.pl/z-rynku-nieruchomosci/9248/ 

tajfun

Problem prawny sprowadzał się do wykładni art. 18 i 33 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, jedn. tekst: Dz.U. z 2015 r., poz. 1982 - dalej: „u.w.l."). Sąd Najwyższy wskazał, że w niniejszej sprawie konkurują ze sobą dwa stanowiska. Pierwsze, że osoba której powierzono zarząd w drodze art. 18 ust. 1 u.w.l. jest z mocy samego powierzenia umocowana do występowania przed sądami. Drugi pogląd nie przyznaje takiego uprawnienia.

S

ąd Najwyższy opowiedział się za pierwszym stanowiskiem i za poglądem wyrażonym w uchwale Sądu Najwyższego z dnia 14 września 2005 r., III CZP 62/05, że osoba sprawująca zarząd jest umocowana z mocy samego prawa do reprezentowania wspólnoty przed sądem

I to jest całe polskie sądownictwo.
Przeciez w 2005 na to samo zapytanie tego upierdliwego sadu w Szczecinie SN odmówił podjęcie uchwały.Na jaką więc uchwałę powoluje sie inny skład SN? Na uchwałę której nie ma. Ja też pije , ale nie tyle.

kasander

I to jest całe polskie sądownictwo.

Dokładnie, niestety - tak!
A jeszcze niedawno ten rozgrzany SN orzekł co innego:

"Reprezentowanie wspólnoty mieszkaniowej przed sądem przez zarządcę wymaga umocowania w umowie o określeniu sposobu zarządu nieruchomością wspólną bądź w uchwale o zmianie tej umowy.
Podkreśla się w doktrynie, że zarządca nie może reprezentować wspólnoty przed sądem, jeżeli nie legitymuje się odpowiednim pełnomocnictwem albo też upoważnienie nie znalazło się w umowach, o których mowa w art. 18 ust. 1 u.w.l., bądź w uchwale, o jakiej mowa w art. 18 ust. 2a."

- Uchwała SN z dnia 21 stycznia 2009 r Sygn. akt III CZP 129/08

I na tym orzeczeniu - nowszym i świeższym niż to z 2005 roku - opierała się cała późniejsza doktryna
Tu także:

"Stosownie natomiast do treści art. 18 § 3 u.w.l., jeżeli sposób zarządu nie został określony w trybie wyżej przewidzianym, wówczas obowiązuje regulacja ustawowa przewidziana w dalszych przepisach rozdziału 4 ustawy, przy czym zdaniem Sądu Apelacyjnego, który nie podziela poglądu wyrażonego przez Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 14.09.2005 r., III CZP 62/05, LEX nr 171751, z art. 33 u.w.l. upoważnienia zarządcy, ustanowionego na podstawie art. 18 ustawy, do działania w imieniu właścicieli lokali tworzących wspólnotę mieszkaniową nie można wyprowadzać z ustawy. Odpowiednie stosowanie przepisów ustawy, o którym mowa w art. 33, może się jedynie odnosić do zakresu, ram działania zarządcy, którego umocowanie, co wynika z istoty pełnomocnictwa, musi wynikać z umowy."

- Postanowienie z dnia 31 maja 2006 r. Sąd Apelacyjny w Katowicach I ACa 290/06

Aż do teraz:

osoba sprawująca zarząd jest umocowana z mocy samego prawa do reprezentowania wspólnoty przed sądem

Coś się musiało stać z tym naszym SN, że nie stosuje się i zmusza inne sądy do nieprzestrzegania jednej z podstawowych zasad polskiego sądownictwa - do jednolitości orzekania.

KubaP

I na tym orzeczeniu - nowszym i świeższym niż to z 2005 roku - opierała się cała późniejsza doktryna

doktryna opiera się na orzeczeniu

[b]sygn. III CZP 106/16[/b]

Reszta jest już historią...

tajfun

Tylko że nowe orzeczenie wcale nie zmienia starego. Bo przeciez nowe to wcale nie jest orzeczenie wyższej instancji. Wprowadza tylko bałagan prawny.Sady niżesz instancji mogą w tej sprawie robić co chcą Uchwała SN ich do niczego nie zobowiązuje.
Ale jest jeszcze jedna kwestja.
...któremu powierzyli zarząd, jest w granicach tego zarzadu....
Nie do końca rozumiem to zdanie.

kasander

KubaP: doktryna opiera się na orzeczeniu
sygn. III CZP 106/16

Oczywisty błąd logiczny - nie mogła się opierać bo przez 7 lat nie wiedziała, że takie orzeczenie powstanie.

Sady niżesz instancji mogą w tej sprawie robić co chcą Uchwała SN ich do niczego nie zobowiązuje

. Dokładnie tak! Mogą się powoływać na ten wyrok z 2009 r. jak i na ten ostatni.

w granicach tego zarzadu....
Nie do końca rozumiem to zdanie.

Może reprezentować tylko w kwestiach nieprzekraczających zarządu zwykłego.

KubaP

[cite] tajfun:[/cite]Tylko że nowe orzeczenie wcale nie zmienia starego.

i nie musi , bo wyroki są wydane w konkretnych sprawach i do konkretnych stron / podmiotów ,

Ja to podałem jako ciekawostkę, że już teraz Sądy uważają, że interpretacja prawna winna byc jak w orzeczeniu sygn. III CZP 106/16, ale wcale nie musi tak byc w twojej sprawie, sąd nie musi tego zastosować .

tajfun

Bardzo chciałbym sie zapoznać z uzasadnieniem tej uchwały. Tylko dlaczego nie można jej znaleźć w bazie internetowej.
Może ktoś zna to uzasadnienie? Bo interpretacje na stronach zarządców nieruchomości nie przekonuje mnie do końca.
Nie do końca im wierze.

blazejh

Byłby to być może zwrot w doktrynie, jeśliby ta uchwała miała moc zasady prawnej.
Zapadła w składzie siedmioosobowym, więc może taką moc mieć, jeśli tak postanowi pełny skład SN.
Jeśli nie, to od teraz mamy po prostu rozbieżne orzecznictwo SN.

cdn

Zapadła w składzie siedmioosobowym, więc może taką moc mieć, jeśli tak postanowi pełny skład SN.

Skąd to wziąłeś?

tajfun

Blazejh:

[cite] blazejh:[/cite]Byłby to być może zwrot w doktrynie, jeśliby ta uchwała miała moc zasady prawnej.
Zapadła w składzie siedmioosobowym, więc może taką moc mieć, jeśli tak postanowi pełny skład SN.
Jeśli nie, to od teraz mamy po prostu rozbieżne orzecznictwo SN.

Chyba że zwrot :,

,, powierzyli zarząd nieruchomością wspólną, jest w granicach tego zarządu...

odczytamy
inaczej niż zakres zwykłego zarzadu, a mianowicie zakres ujety w umowie o sposobie zarzadu.
Wtedy nie ma sprzeczności. Ale obawiam się że taka interpretacja nie jest słuszna.
Dlatego rzeczywiście potrzebne jest uzasadnienie.

KubaP

[cite] tajfun:[/cite]odczytamy inaczej niż zakres zwykłego zarzadu, a mianowicie zakres ujety w umowie o sposobie zarzadu.
Wtedy nie ma sprzeczności. Ale obawiam się że taka interpretacja nie jest słuszna.

Dlatego rzeczywiście potrzebne jest uzasadnienie.

ja znalazłem choćby taką interpretacje sygn. III CZP 106/16:

http://www.sn.pl/aktualnosci/SitePages/Komunikaty_o_sprawach.aspx?ItemID=454&ListName=Komunikaty_o_sprawach

ijan

Jak to rozumować jeżeli została podjęta uchwała " Działając na podstawie art. 18,20,23 ustawy z dnia 24 /06/1994 r. ( Dz.U nr. 85, poz 388 z późn. zm) postanawiamy - z dniem .... powierzyć Zarząd i zarządzanie nieruchomością wspólną osobie licencjonowanej o nr..... Czy taka umowa i podjęta uchwała jest zgodna z prawem , gdyż jest to jedna i ta sama osoba.

tajfun

Moim zdaniem ta uchwała to nacisk środowiska zarządców. Dlaczego sąd w Szczecinie wystąpił z takim pytaniem prawnym do SN jak miał już przecież stanowisko SN wyrażone w uchwale z 21 stycznia 2009,
Ale w sumie to przecież niewiele zmienia ( a w mojej wspólnocie NIC)

Nowy doklejony: 02.04.17 12:58
Ijan:

[cite] ijan:[/cite]Jak to rozumować jeżeli została podjęta uchwała " Działając na podstawie art. 18,20,23 ustawy z dnia 24 /06/1994 r. ( Dz.U nr. 85, poz 388 z późn. zm) postanawiamy - z dniem .... powierzyć Zarząd i zarządzanie nieruchomością wspólną osobie licencjonowanej o nr..... Czy taka umowa i podjęta uchwała jest zgodna z prawem , gdyż jest to jedna i ta sama osoba.

Tego sie w ogóle nie da zrozumieć.

KubaP

[cite] ijan:[/cite]Jak to rozumować jeżeli została podjęta uchwała
" Działając na podstawie art. 18,20,23 ustawy z dnia 24 /06/1994 r. ( Dz.U nr. 85, poz 388 z późn. zm) postanawiamy - z dniem .... powierzyć Zarząd i zarządzanie nieruchomością wspólną osobie licencjonowanej o nr..... "

Czy taka umowa i podjęta uchwała jest zgodna z prawem , gdyż jest to jedna i ta sama osoba.

uchwała kogo? właścicieli lokali ? jeżeli tak , to oznacza, że podmiot, któremu został powierzony zarząd nieruchomością art. 18.1 ma prawo reprezentować wspólnotę przed sądem.

ijan

a co z art. 20, 23 tej ustawy przecież to jedno przeczy drugiemu czyżby gość zabezpieczał się na przyszłość stosując w jednym przypadku art. 18 a w drugim mu odpowiada art. 20 lub 23 i co z tym fantem zrobić .

tajfun

Co to w ogóle znaczy powierzyć zarząd i zarzadzanie.Dla mnie to jest to samo.W zdaniu powierzyc zarząd.....art18.1 slowo zarząd użyte jest w znaczeniu funkcjonalnym . Oznacza powierzenie zarządzania.
Dokłanie wyjasnił to sąd w swoim orzeczeniu ( nie uchwale) z dnia 14.09.2005 r., III CZP 62/05,

KubaP

[b]Art. 18[/b]. 1. Właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej.

[b]Art. 20[/b]. 1. Jeżeli lokali wyodrębnionych, wraz z lokalami niewyodrębnionymi, jest więcej niż siedem, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona.

[b]Art. 23.[/b] 1. Uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd; uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania.

Uważam, że SN podejmując uchwalę , potwierdził , że taki zarządca, któremu powierzono zarząd nieruchomością ma takie same uprawnienia, jak zarząd wspólnoty.

Problem prawny sprowadzał się do wykładni art. 18 i 33 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, jedn. tekst: Dz.U. z 2015 r., poz. 1982 – dalej: „u.w.l.”). Sąd Najwyższy wskazał, że w niniejszej sprawie konkurują ze sobą dwa stanowiska. Pie
rwsze, że osoba której powierzono zarząd  w drodze art. 18 ust. 1 u.w.l. jest z mocy samego powierzenia umocowana do występowania przed sądami. Drugi pogląd nie przyznaje takiego uprawnienia.
 
Sąd Najwyższy opowiedział się za pierwszym stanowiskiem i za poglądem wyrażonym w uchwale Sądu Najwyższego z dnia 14 września 2005 r., III CZP 62/05, że [b]osoba sprawująca zarząd jest umocowana z mocy samego prawa do reprezentowania wspólnoty przed sądem.[/b]

Z art. 18 ust. 3 u.w.l. wynika, że jeżeli sposobu zarządu nie określono w umowie, o której mowa w ust. 1, lub w uchwale zaprotokołowanej przez notariusza, obowiązują zasady określone w niniejszym rozdziale. W art. 33 u.w.l., w  razie powierzenia zarządu osobie fizycznej lub prawnej, w trybie przewidzianym w art. 18 ust. 1, w braku odmiennych postanowień umowy, stosuje się odpowiednio przepisy niniejszego rozdziału. 
Skoro w tym przepisie następuje odesłanie, że jeżeli czego innego [b]nie zastrzeżono[/b] w umowie, to zarządca jest umocowany do występowania przed sądem. Nie ma żadnych argumentów, aby było inaczej, podsumował Sąd Najwyższy.

tajfun

Kuba P:

Uważam, że SN podejmując uchwalę , potwierdził , że taki zarządca, któremu powierzono zarząd nieruchomością ma takie same uprawnienia, jak zarząd wspólnoty.

Nie do końca Sąd Najwyższy tak stwierdził. Raczej SN w danym składzie. Bowiem stwierdził on że:

Sąd Najwyższy wskazał, że w niniejszej sprawie [b]konkurują ze sobą dwa stanowiska[/b]. Pierwsze, że osoba której powierzono zarząd  w drodze art. 18 ust. 1 u.w.l. jest z mocy samego powierzenia umocowana do występowania przed sądami. Drugi pogląd nie przyznaje takiego uprawnienia.

I to sa dwa konkurujące z sobą stanowiska w ..... Sądzie Najwyższym. A więc część sędziów w SN reprezentuje jedno stanowisko a część inne.

Poza tym w tej sprawie wcale nie jest tak że :

Sąd Najwyższy opowiedział się za pierwszym stanowiskiem i za poglądem wyrażonym [b]w uchwale [/b]Sądu Najwyższego z dnia 14 września 2005 r., III CZP 62/05

Ponieważ takiej uchwały SN nie podjął. A wręcz odmówił wydania takiej uchwały. Sąd na tamtym posiedzeniu określił tylko swoje stanowisko.
Moim zdaniem sytuacja jest patowa. Jeśli to była uchwała w składzie 7 sędziów z mocą zasady prawnej to sprawa jest rozstrzygnięta . Ale jesli nie to mamy ?

blazejh

[cite] ijan:[/cite]a co z art. 20, 23 tej ustawy przecież to jedno przeczy drugiemu czyżby gość zabezpieczał się na przyszłość stosując w jednym przypadku art. 18 a w drugim mu odpowiada art. 20 lub 23 i co z tym fantem zrobić .

Oczywiście że przeczy. Nie może istnieć w obrocie prawnym uchwała, dla której wskazano dwie dokładnie sprzeczne podstawy prawne.

Moim zdaniem nawet nie zaskarżona uchwała w tej postaci mogłaby być usunięta z obrotu poprzez stwierdzenie przez sąd jej nieistnienia (wniosek do sądu na podstawie kpc).

I nawet sformułowania o powierzaniu tej uchwały nie ratują.

kasander

Oczywiście że przeczy. Nie może istnieć w obrocie prawnym uchwała, dla której wskazano dwie dokładnie sprzeczne podstawy prawne.

Może, może. Jak wiemy z praktyki nawet z trzema wykluczającymi się też funkcjonują.

Moim zdaniem nawet nie zaskarżona uchwała w tej postaci mogłaby być usunięta z obrotu poprzez stwierdzenie przez sąd jej nieistnienia

Bardzo wątpię - z prostego powodu.
W uchwałach właścicieli nie jest wymagane podawanie podstawy prawnej i nawet sądy nie patrzą na te różne i różniste artykuły i paragrafy wpisywane dla dodania uchwale powagi a w rzeczywistości nie mają one żadnego znaczenia bo jak swego czasu orzekł SN - liczy się i ważna jest treść uchwały.