głosowanie a UM

aganea

Witam, bardzo proszę o pomoc.
Mamy WM (blok dwu klatkowy, 22 mieszkania z czego 3 należą do Urzędu Miasta ), jesteśmy już po zebraniu. Nasza wspólnota jest bardzo skonfliktowana :sad:
Tak się złożyło ze jedna klatka to babcie 80letnie, a nasza klatka to w większości ludzie młodzi.
udało nam się w końcu przegłosować żeby w zarządzie siedziały osoby również z naszej klatki, bo wcześniej w zarządzie zasiadala Pani w podeszłym wieku wraz z przedstawicielem firmy administrujacej i było nie do obalenia bo starsza Pani miała " twardy elektorat" w postaci sasiadek.
Ale wracając do tematu, mam kilka pytań :
1. Czy składając wniosek do zarządu o dokoptowanie jednej osoby do zarządu , cały zarząd musi nad tym debatować czy wystarczy jak jedną osobą z zarządu przejdzie się po właścicielach i zbierze głosy ?
2. Co z głosami UM ? Bo w naszym przypadku każdy głos jest na wagę złota ? Idzie się do UM czy jak ??

Będę wdzięczna za każdą pomoc

jan

Jesteście juź po zebraniu.wszystkie poruszone tematy powinny być zalatwione właśnie na zebraniu.na zebraniu zgłaszacie kandydatów do zarządu/jedno lub wieloosobowy zarząd/jeśli UM ma większość nie głosujecie w/g udziałów.najlepiej głosowanie na zebraniu oraz indywidualne zbieranie głosów nad daną uchwałą -przez zarząd.Wtedy dotrzecie do wszystkich właścicieli a UM(gmina) bedzie miała jeden głos.

koziorozka

udało nam się w końcu przegłosować żeby w zarządzie siedziały osoby również z naszej klatki

Czy składając wniosek do zarządu o dokoptowanie jednej osoby do zarządu , cały zarząd musi nad tym debatować

Nie zaczynajcie od bezprawia, uowl jest naprawdę krótką ustawą.
Członkiem zarządu zostaje osoba, która została wybrana uchwałą (w głosowaniu). Dotychczasowi członkowie zarządu nie mają prawa, by o tym decydować.
Wybieranie do zarządu pracownika firmy administrującej to klasyczny konflikt interesów.
Kontakt z pełnomocnikiem gminy - sprawa do obustronnego uzgodnienia (mailem, telefonem, osobiście)

elan124

Aganea: Nasza klatka, to w większości ludzie młodzi.

Przeliczcie swoje udziały, bo należy pamiętać, że uchwały we wspólnocie mieszkaniowej, zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej,(chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos ).
Uchwała podejmowana jest przez właścicieli lokali a nie przez Zarząd WM.

kasander

Czy składając wniosek do zarządu o dokoptowanie jednej osoby do zarządu , cały zarząd musi nad tym debatować

Zarząd nie ma nic do debatowania - o tym decydują właściciele w uchwale.

Idzie się do UM czy jak ??

Zależy jak sobie sami uzgodnicie - albo UM przychodzi do Was albo Wy do UM.
UM jest takim samym właścicielem jak każdy z Was.

wcześniej w zarządzie zasiadala Pani w podeszłym wieku wraz z przedstawicielem firmy administrujacej

To zasadniczy błąd - źródło nieustannych konfliktów.
Gościa z firmy należy zwolnić z zarządu (uchwałą właścicieli) i dookoptować gramotnych ludzi spośród właścicieli.

autograf78

Zapomiałeś dodać źe istnieje moźliwość
głlosowania na daną uchwałą na zebraniu oraz indywidualnego zbierania głosów przez zarząd.jest sprawą oczywistą źe uchwała jest podejmowana przez właścicieli.

kasander

jest sprawą oczywistą źe uchwała jest podejmowana przez właścicieli.

Jak widać choćby z samego Forum - nie dla wszystkich jest to oczywiste.
Wielu właścicieli uważa, że uchwały podejmuje zarząd.
Są też tacy co uważają, iż uchwały podejmuje administrator lub je zatwierdza.

KubaP

[cite] aganea:[/cite] Witam,
Mamy WM (blok dwu klatkowy, 22 mieszkania z czego 3 należą do Urzędu Miasta ), jesteśmy już po zebraniu. Nasza wspólnota jest bardzo skonfliktowana :sad:

nie martw sie nie tylko twoja ,a co trzecia ...

[cite] aganea:[/cite] Tak się złożyło ze jedna klatka to babcie 80letnie, a nasza klatka to w większości ludzie młodzi.
udało nam się w końcu przegłosować żeby w zarządzie siedziały osoby również z naszej klatki, bo wcześniej w zarządzie zasiadala Pani w podeszłym wieku wraz z przedstawicielem firmy administrujacej i było nie do obalenia bo starsza Pani miała " twardy elektorat" w postaci sasiadek.

o tym kto będzie członkiem zarządu głosują wszyscy właściciele lokali a większość ustawowa decyduje. Musi to byc tylko osob fizyczna.

[cite] aganea:[/cite] Ale wracając do tematu, mam kilka pytań :
1. Czy składając wniosek do zarządu o dokoptowanie jednej osoby do zarządu , cały zarząd musi nad tym debatować czy wystarczy jak jedną osobą z zarządu przejdzie się po właścicielach i zbierze głosy ?

zarząd nie decyduje o tym o czym napisałaś...
tylko ogól właścicieli lokali, kto będzie w Zarządzie Wspólnoty, który podejmuje uchwały w tym temacie na zasadach opisanych w art.20 UoWL.

[b]Art. 20.[/b] 1. Jeżeli lokali wyodrębnionych, wraz z lokalami niewyodrębnionymi, jest więcej niż siedem, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona.

2. Zarząd lub poszczególni jego członkowie mogą być w każdej chwili na mocy uchwały właścicieli lokali zawieszeni w czynnościach lub odwołani.

[cite] aganea:[/cite] 2. Co z głosami UM ? Bo w naszym przypadku każdy głos jest na wagę złota ? Idzie się do UM czy jak ??

a co ma być? , głosuje jak każdy inny właściciel lokalu , bo jest pełnoprawnym członkiem Wspólnoty

aganea

Dziękuję za pomoc.
dopiero teraz ogarniamy temat ( wcześniej zarzad był 2 osobowy przedstawiciel z administracji i babcia .... , a zebrania organizowane i godz 12 gdy większość z nas w pracy ).
Teraz się wzięliśmy w garść ale jeden właściciel właśnie nie mógł się urwać z pracy a miał przyjść i ten jeden głos zawazyl ze znowu administracja jest w zarządzie :(
miejmy nadzieję że jak mamy dwoje swoich ludzi w zarządzie będą już w miarę kontrolowane wydatki i przebijemy ten babciny mur

KubaP

[cite] aganea:[/cite] 2. Co z głosami UM ? Idzie się do UM czy jak ??

wysyła się kartę do głosowania w UM, ale to robota dla administratora, pod nadzorem Zarządu WM

[cite] aganea:[/cite] dopiero teraz ogarniamy temat ( wcześniej zarzad był 2 osobowy przedstawiciel z administracji i babcia .... , a zebrania organizowane i godz 12 gdy większość z nas w pracy ).

no, tak ... wg zasad emerytów ... oni zawsze mają dużo czasu .

[cite] aganea:[/cite] Teraz się wzięliśmy w garść ale jeden właściciel właśnie nie mógł się urwać z pracy a miał przyjść i ten jeden głos zawazyl że znowu administracja jest w zarządzie

jak to zaważył? nie rozumiem?

[cite] aganea:[/cite] miejmy nadzieję że jak mamy dwoje swoich ludzi w zarządzie będą już w miarę kontrolowane wydatki i przebijemy ten babciny mur

To wszystko zależy od was właścicieli lokali .
Należy zrobic tak .
Odciąć od kasy WM Administratora ( domniemał że to on do tej pory dysponował kasą WM)
Nie iść na zwarcie i na silę narzucać swojej woli , bo nie zawsze to co jest dobre dla jednostki, nie zawsze sprawdza sie jako złoty środek dla ogółu właścicieli lokali. Wyznaczyć sobie "święte" cele.

elan124

Aganea: Udało nam się w końcu przegłosować, żeby w Zarządzie siedziały osoby również z naszej klatki

A w jaki sposób to nastąpiło, możesz to konkretnie (sposób głosowania) przybliżyć ! :bigsmile:

I ten jeden głos zaważył, że znowu Administracja jest w Zarządzie

A w jaki sposób przesądził , możesz to konkretnie udowodnić ! :bigsmile:

aganea

no właśnie chodzi o to że, my jako wlaściciele (nazwe to "bardziej życiowi i młodzi") nie mielismy wpływu na to co dzieje sie we wspólnocie. Babcie miały wiekszośc i nasze przeglosowanie czegokolwiem nie miało szans. teraz sytuacja troche sie zmienila, bo 2 mieszkania zostaly sprzedane i mozna zaczać działać.
wczesniej Administracja podstawiala pod nos babci wykonawce , a reszta babć jak w ogień...jak nam postawili płot skladajacy sie z 10 przęseł ( w castoramie za 50 zl 1 szt) i za to skasowali 9 tys, albo pomalowanie płotu 5 tys. moge wymieniac bez konca. ale nie moglismy nic zrobic bo była mniejszośc.
ostatnio własnie bylo zebranie i zabrakło nam wlaśnie jednego glosu(bo nie dotarli na zebranie) by bylo 51% by osoba z Administracji nie weszla do zarządu.
no ale mamy teraz "swoje 2 osoby w zarzadzie" wiec bedzie chociaz kontrola nad wydatkami.
a na zebraniu teksty babć(gdy miała nastąpić zmiana zarządu) w stylu: Kochany Adminstratorze my nie chcemy Cie zmieniać... dziekujemy za piękną starość...
zastanawiałam cie czy ja jestem taka tępa czy ludzie tak głupi i prości....

nie chcieli by Państwo zobaczyć jak wyglada nasze podwórko, brak garaży, placu zabaw dla dzieci. teraz żeby dojść do auta to trzeba drugie buty mieć na zmiane. jest tylko trzepak i sznurki na bielizne.

no ale trzeba miec nadzieję teraz bedzie lepiej .
tylko trzeba wywalic tego administratora z zarzadu.....

Nowy doklejony: 26.02.17 12:58
a zeby "nasze" 2 osoby byly w zarzadzie -udało nam sie to zrobic dzięki UM, bo Miasto jak jest wybór zarzadu zawsze jest za kazda kandydatura.
głosowano oczywiście wg udziałów.

Egzo

[cite] aganea:[/cite]ostatnio własnie bylo zebranie i zabrakło nam wlaśnie jednego glosu(bo nie dotarli na zebranie) by bylo 51% by osoba z Administracji nie weszla do zarządu.

Jeżeli ktoś nie może przybyć na zebranie, to rozwiązaniem jest upoważnienie kogoś z was do głosowania w imieniu tej osoby (upoważnienie rodzajowe). W zasadzie możesz przyjść na zebranie sama, jeżeli będziesz dysponowała upoważnieniami od wszystkich członków waszej grupy.

KubaP

aganea cenię twój zapał ale na wszytko potrzeba wiedzy i ...pieniędzy, a zwłaszcza we wspólnocie, o takiej strukturze z emerytami.
Wiedzę zdobędziesz czytając (i to kilka razy) treść ustawy o własności lokali zresztą bedzie różnie , ale cierpliwości

[cite] aganea:[/cite]no właśnie chodzi o to że,
wczesniej Administracja podstawiala pod nos babci wykonawce , a reszta babć jak w ogień...jak nam postawili płot skladajacy sie z 10 przęseł ( w castoramie za 50 zl 1 szt) i za to skasowali 9 tys, albo pomalowanie płotu 5 tys. moge wymieniac bez konca. ale nie moglismy nic zrobic bo była mniejszośc.

Hmm... sprawa kalkulacji to jeden z elementów kalkulacji . Najdroższa jest zazwyczaj robocizna . Przed większymi robotami zażądaj kalkulacji.
Musisz się przyzwyczaić że wspólnoty nie obracają tylko złotówkami, jak w gospodarstwie domowym, ale większymi kwotami.
U mnie za ogrodzenie 10 elementowe do wys. 1,8 mb , na podmurówce zapłaciłabyś ok 10 tysięcy.

[cite] aganea:[/cite]ostatnio własnie bylo zebranie i zabrakło nam wlaśnie jednego glosu (bo nie dotarli na zebranie) by bylo 51% by osoba z Administracji nie weszla do zarządu.
no ale mamy teraz "swoje 2 osoby w zarzadzie" wiec bedzie chociaż kontrola nad wydatkami.

głosowania odbywają się wg zasad opisanych w art.23 UoWL (ustawy o własnosci lokali) jak uchwała nie uzyskała większościowe rozstrzygnięcia na zebraniu, to powinna być dalej głosowana w drodze indywidualnego zbierania głosów. I to dopiero jest ostateczny wynik.

[cite] aganea:[/cite] a na zebraniu teksty babć(gdy miała nastąpić zmiana zarządu) w stylu: Kochany Adminstratorze my nie chcemy Cie zmieniać... dziekujemy za piękną starość...
zastanawiałam cie czy ja jestem taka tępa czy ludzie tak głupi i prości....

wiesz ... nie lekceważ potrzeb lub braku potrzeb starszych ludzi bo ty tez taka będziesz , będziesz tak pogardzana i ośmieszana , to tylko kwestia czasu.
Nie prowadź "wojenek" i bierz pod uwagę możliwości emerytów, a nie tylko swoje "chciejstwo" a stworzycie dobrą grupę właścicieli lokali, która poprawnie zadba o swoja własność jaka jest nieruchomość wspólna.

[cite] aganea:[/cite] nie chcieli by Państwo zobaczyć jak wyglada nasze podwórko, brak garaży, placu zabaw dla dzieci. teraz żeby dojść do auta to trzeba drugie buty mieć na zmiane. jest tylko trzepak i sznurki na bielizne.

no to plan perspektywiczny już na najbliższe lata jest .Mam prośbe tylko nie kasujcie trzepaku , bo jest symbolem normalnego podwórka .

[cite] aganea:[/cite] no ale trzeba miec nadzieję teraz bedzie lepiej . Tylko trzeba wywalic tego administratora z zarzadu.....

nadzieja umiera ostania...
wywalenie z zarządu niczego nie zmieni (chyba, że rozwiążecie z nim umowę na obsługę części wspólnych) , a nie lepiej z nim zacząć współpracować i ograniczyć jego wpływy, a zwiększyć jego odpowiedzialność ? ale o tym to może innym razem.

[cite] aganea:[/cite] a zeby "nasze" 2 osoby byly w zarzadzie -udało nam sie to zrobic dzięki UM, bo Miasto jak jest wybór zarzadu zawsze jest za kazda kandydatura.
głosowano oczywiście wg udziałów.

to dopiero początek . z lilu członków składa się wasz zarząd ?
Pytam bo dwie osoby z zarządu mogą zaciągać zobowiązania, które obciąża wszystkich członków Wspólnoty.

[b]Art. 21.[/b] 1. Zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali.

2. Gdy zarząd jest kilkuosobowy, oświadczenia woli za wspólnotę mieszkaniową składają przynajmniej dwaj jego członkowie.

3. Zarząd na podstawie pełnomocnictwa, o którym mowa w art. 22 ust. 2, składa oświadczenia w celu wykonania uchwał w sprawach, o których mowa w art. 22 ust. 3 pkt 5, 5a i 6, ze skutkiem w stosunku do właścicieli wszystkich lokali.

koziorozka

Nie prowadź "wojenek" i bierz pod uwagę możliwości emerytów

Agnea - Kuba dobrze radzi: nie prowadź wojenek, bierz pod uwagę potrzeby większości właścicieli, bo wszystkich nie zadowolisz.
Spokojna rozmowa z pracownikiem administracji (lub jego szefem) o konflikcie interesów powinna wystarczyć, by sam zrezygnował. Powinien zrozumieć, że to nic osobistego, że fajnie było do tej pory, ale teraz będzie inaczej i może jeszcze fajniej. Jak nie zechce sam zrezygnować, to odwołacie go uchwałą.

Każdą uchwałę głosujecie co najmniej do momentu, gdy za TAK lub NIE opowie się ponad 50%.
Jak na zebraniu nie ma wystarczającej liczby głosów, to dogłosowujecie "po kolędzie" od drzwi do drzwi.

KubaP

Jak na zebraniu nie ma wystarczającej liczby głosów, to dogłosowujecie "po kolędzie" od drzwi do drzwi.

inna zanana metoda zbierania głosów indywidualnie to ... indywidualne karaty do głosowania z treścią uchwały dostarczonych jednego dnia do skrzynek pocztowych, a za dwa dni zebranych przez Zarząd.

Zarządca

[cite] koziorozka:[/cite] ... Wybieranie do zarządu pracownika firmy administrującej to klasyczny konflikt interesów...

" Pełnienie przez tą samą osobę funkcji członka zarządu i zarządcy nieruchomości może być powodem uchylenia uchwały o wyborze zarządu wynika z wyroku Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 4 października 2013 roku (sygn. akt I ACa 562/13).

Koncentracja w jednej osobie tych samych funkcji jest zgodna z prawem, jednak jak się okazuje sama zgodność z literą prawa nie wystarczy. Treść art. 25 ustawy o własności lokali jednoznacznie wskazuje, że właściciel może zaskarżyć uchwałę także wtedy, gdy narusza jego interesy, albo zasady zarządzania. Każda z tych przesłanek stanowi odrębną podstawę zaskarżenia i jeżeli zostanie podniesiona - sąd ma ją obowiązek szczegółowo zbadać."

Więcej na ten temat w artykule: "Administrator nie może być członkiem zarządu" a stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny.


http://www.zarzadca.pl/komentarze/2147-administrator-nie-moze-byc-czlonkiem-zarzadu

Pomocne orzecznictwo:

z uzasadnienia wyroku Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 4 października 2013 r., sygn. akt I ACa 562/13:

"Skupienie w ręku jednej osoby funkcji zarówno członka jednoosobowego zarządu (w znaczeniu podmiotowym) jak również zarządcy (w znaczeniu funkcjonalnym) rodzi trudności w rozgraniczeniu kompetencji między zarządem a zarządcą. Zatarcie tych granic podważa w istocie racjonalność takiego rozwiązania, nie przynosi korzyści, ani nawet nie zapewnia prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną. Gdyby zarząd miał kontrolować prawidłowość działań podejmowanych przez zarządcę w ramach administrowania nieruchomością wspólną, wtedy powierzenie obydwu tych funkcji tej samej osobie czyni sprawowanie takiego nadzoru iluzorycznym, co z pewnością nie służy zapewnieniu prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną."

Orzeczenie na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny:

http://www.zarzadca.pl/prawo/orzecznictwo-sadowe/2148-i-aca-56213-zarzad-kontroluje-zarzadce