sprzedaż wspólnego parkingu

atrim

Witam,potrzebuję informacji na temat sprzedaży części wspólnych, tj. miejsca parkingowe.
Otóż kupując mieszkanie deweloper zapewniał mnie, ze na każde mieszkanie zapewnione jest jedno miejsce postojowe. Po odebraniu mieszkania okazało się, ze to tylko bajki, 90% miejsc jest wykupionych, a o pozostałe parę wolnych lokatorzy się biją. Niedawno otrzymałam maila o zebraniu, na którym ma zostać podjęta decyzja o sprzedaży kolejnych 8 miejsc parkingowych. Najlepsze jest to, ze zarządcą jest w dalszym ciągu deweloper, więc czuję, ze chce nas oszukać. W akcie notarialnym oczywiście mam zapisane udziały w drodze i parkingu, ale mieszkanie mam małe, więc udziały są do niego proporcjonalne. Czy wspólnota powołana przez dewelopera może dokonać sprzedaży tych miejsc parkingowych? Czy decyzja ta może zostać podjęta większością głosów, czy też wszyscy mieszkańcy muszą na tą sprzedaż wyrazić zgodę?

kasander

Otóż kupując mieszkanie deweloper zapewniał mnie, ze na każde mieszkanie zapewnione jest jedno miejsce postojowe.

Przy nabywaniu różnych rzeczy, zwłaszcza tak niesamowicie drogich jak mieszkanie, żadne zapewnienia nie są ważne lecz to co zawarte jest w AN kupna.
Skoro 90% rzekomej części wspólnej (miejsca postojowe) jest wykupionych to należy się upewnić, czy rzeczywiście to są części wspólne i czy masz je zapisane jako współwłaściciel w swoim AN.
Mimo, że przepis art. 13 ust. 1 UoWL nakazuje właścicielowi m.in.

...współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra..

- a takim niewątpliwie jest nieruchomość wspólna - rzeczywistość polska pokazuje, że u nas można wszystko, nawet sprzedać bezkarnie rzecz bez wiedzy jej właściciela.

"Niekiedy jednak dochodzi do sprzedaży nieruchomości wspólnej bez zgody a nawet wiedzy właścicieli lokali.
W orzecznictwie i piśmiennictwie jednolicie przyjmuje się, że umowa sprzedaży zawarta przez osobę niebędącą właścicielem rzeczy nie jest bezwględnie nieważna, tzn. co do zasady wywołuje wynikające z niej skutki prawne prowadząc do przeniesienia własności przedmiotu transakcji. Obalenie jej skuteczności nie jest więc możliwe w drodze powództwa o stwierdzenie nieważności."

- http://www.zarzadca.pl/komentarze/740-sprzedaz-nieruchomosci-wspolnej-bez-zgody-wlascicieli-

KubaP

90% miejsc jest wykupionych,
Czy wspólnota powołana przez dewelopera może dokonać sprzedaży tych miejsc parkingowych?
Czy decyzja ta może zostać podjęta większością głosów, czy też wszyscy mieszkańcy muszą na tą sprzedaż wyrazić zgodę?

to nie wspólnota sprzedaje, bo ona majątku nie posiada, sprzedaje je deweloper tak jak sprzedał te 90 % już sprzedanych.

blazejh

Bez analizy zapisów w Twoim akcie notarialnym dyskusja jest mocno teoretyczna.

Nie piszesz jaki jest status prawny tych 8 miejsc, ewentualnie jaki jest tytuł prawny dewelopera do tych 8 miejsc.

Piszesz o "wykupie" miejsc. To jest uproszczenie.

Może chodzić np. o zmianę użytkowania dodatkowego fragmentu części wspólnej nieruchomości obejmującego nowe 8 miejsc. Czyli o otworzenie dodatkowego prawa na fragmencie wspólnego gruntu. To wymaga zgody jednomyślnej współwłaścicieli nieruchomości wspólnej w formie notarialnej.

albo

o sprzedaż wyłącznego użytkowania tych 8 miejsc, które już jest ustanowione na rzecz dewelopera. Czyli o zbycie praw już istniejących.

To wszystko możesz wyczytać w akcie. Nawet możesz mieć tam opisaną procedurę zbywania prawa wyłącznego użytkowania.

Quod usum: http://www.baltic-management.pl/aktualnosci-szczegoly-23.html

atrim

Niestety dla mnie to co Państwo piszecie to czarna magia. Zdaję sobie sprawę, ze kupując mieszkanie za dość duże pieniądze trzeba się zabezpieczyć i w tym celu udałam się z projektem aktu notarialnego do prawnika, który stwierdził, ze wszystko w nim jest ok, więc proszę o wyrozumiałość, bo mnie każdy musi się znać na prawie, nie wspomnę już o tym, że nasze prawo daje nam możliwość interpretacji tego co jest zapisane, a notariusz jak zapewne większość miała możliwość się przekonania jest na usługach dewelopera a nie zwykłego klienta.
Ale do rzeczy.
w projekcie uchwały właścicieli wspólnoty mieszkaniowej jest treść: " niniejszym wspólnota mieszkaniowa w budynku przy ul..... wyraża zgodę zarządowi Wspólnoty na sprzedaż przez wspólnotę nieruchomości składającej się z działek gruntu oznaczonych w ewidencji gruntów i budynków nr 77/10 i 3/10 o łącznym obszarze 100 m2 objętych księgą wieczystą KW nr......., na rzecz współwłaścicieli działek o nr ewidencyjnych 3/13 i 77/13, które to działki o numerach 77/10 i 3/10 zgodnie z mapą z projektem podziału numer..... z dnia.... oraz ostateczną decyzją nr.... wydaną przez burmistrza ..... z dnia.... zatwierdzającą powyższy podział, przeznaczone są do złączenia z nieruchomością sąsiednią składającą się z działek o numerach ewidencyjnych 3/13 i 77/13; jednocześnie wspólnota niniejszym udziela zarządowi wspólnoty pełnomocnictwa do sprzedaży nieruchomości skłądających się z działek gruntu oznaczonych w ewidencji gruntów i budynków numerami 77/10 i 3/10 o łącznym obszarze 100 m2 objętych księgą wieczystą Kw nr..... na rzecz współwłaścicielki działki o numerach eweidencyjnych 3/13 i 77/13 ....
Jak dla mnie czarna magia.

Zarządca

W pierwszej kolejności należałoby dokonać jego podziału, ale pod tym warunkiem, że powierzchnia nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem, w którym wyodrębniono własność lokali jest większa niż powierzchnia działki budowlanej, w rozumieniu przepisów o gospodarce nieruchomościami, niezbędnej do korzystania z niego, współwłaściciele mogą dokonać podziału tej nieruchomości, o czym stanowi art. 5 ust. 1 ustawy o własności lokali.
Dopiero dla tak wydzielonego gruntu można urządzić odrębną księgę wieczystą, co jest konieczne do jego sprzedaży.

Pierwsza uchwała winna zatem dotyczyć zgody właścicieli lokali na dokonanie podziału i udzielenia stosownego pełnomocnictwa zarządowi wspólnoty mieszkaniowej.

Następnie wspólnota mieszkaniowa winna dokonać podziału geodezyjnego nieruchomości wspólnej w celu ewidencyjnego wydzielenia z dotychczasowej nieruchomości co najmniej dwóch działek - podział ten przeprowadza się w postępowaniu administracyjnym zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Po uzyskaniu decyzji administracyjnej o dokonanym podziale można będzie zbyć nieruchomość. Czy te wszystkie czynności zostały w Pani wspólnocie przeprowadzone? Proszę przejrzeć księgę wieczystą (online).



Jeżeli tak, to należałoby rozważyć czy rzeczywiście uchwała w tym przedmiocie byłaby wystarczająca.


Pomocne piśmiennictwo:
" Wydzielenie z dotychczasowej nieruchomości dwóch lub więcej działek budowlanych powoduje, że nowo powstała nieruchomość stanowi współwłasność dotychczasowych właścicieli lokali w częściach ułamkowych, odpowiadających ich udziałom w nieruchomości wspólnej. Do tak powstałej współwłasności znajdują zastosowanie przepisy kodeksu cywilnego dotyczące współwłasności w częściach ułamkowych (art. 199 i in.). Oznacza to m.in., że do zarządu nowopowstałą nieruchomością nie stosuje się przepisów komentowanej ustawy, w wyjście ze współwłasności może nastąpić w umownym lub sądowym akcie zniesienia współwłasności z udziałem wszystkich współwłaścicieli. Innymi słowy, podział nieruchomości wspólnej nie skutkuje nabyciem wydzielonej części przez wspólnotę mieszkaniową, lecz stanowi wyzbycie się własności (wieczystego użytkowani) działki na rzecz właścicieli lokali."
Własność lokali. Komentarz. Roman Dziczek, Wydawnictwo Prawnicze Lexis Nexis, Warszawa 2006, s. 65.

koziorozka

ostateczną decyzją nr.... wydaną przez burmistrza ..... z dnia.... zatwierdzającą powyższy podział, przeznaczone są do złączenia z nieruchomością sąsiednią

Czyli podział już jest. Burmistrz zatwierdził. Domyślam się, że nowej księgi wieczystej jeszcze nie założono, dlatego w uchwale nie podaje się jej numeru.
Zarząd chciał skorzystać z rocznego zebrania (żeby drugiego nie zwoływać) i dlatego uchwałę przygotował?
Jak sąd wieczystoksięgowy zrobi to, co do niego należy uchwała już będzie gotowa.
Wygląda to na prawidłowy przebieg.

kasander

wyraża zgodę zarządowi Wspólnoty na sprzedaż przez wspólnotę nieruchomości

To jest prawny błąd dyskwalifikujący cały dokument!
Wspólnota nie jest stroną sprzedaży bo to nie wspólnota sprzedaje ani tym bardziej zarząd.

jednocześnie wspólnota niniejszym udziela zarządowi wspólnoty pełnomocnictwa do sprzedaży nieruchomości skłądających się z działek gruntu oznaczonych

To kolejny zasadniczy błąd!
To nie wspólnota udziela pełnomocnictwa i nie do sprzedaży.
Wspólnota w tym wypadku nie jest właścicielem nieruchomości wspólnej bo są nim wszyscy właściciele.
Tego rodzaju uchwały (o zgodę na sprzedaż i pełnomocnictwo dla zarządu) nie upoważniają zarządu do dokonania całej transakcji - one upoważniają zarząd do przygotowania całego procesu i aktu sprzedaży (aby np. 200 właścicieli nie musiało biegać po urzędach).
Pomocnym może tu być art. 32a UoWL...do wykonania odpowiednich, prawem przewidzianych, czynności zmierzających do...
Samo sfinalizowanie sprzedaży określa UoGN - w formie nie uchwały ale umowy i to sporządzonej przez notariusza.
Jeżeli wiązało to będzie się ze zmianą udziałów, to jest jeszcze dalsza procedura.
I to jest odpowiedź - atrim - na Twoje podstawowe pytanie - tak do sprzedaży jako strona sprzedaży (kupna) muszą (specjalnie w nawiasie - powinni), wystąpić wszyscy współwłaściciele NW.

atrim

dziękuję, w końcu mi się coś rozjaśniło:)

Nowy doklejony: 01.03.17 13:15
a jeśli jeden z współwłaścicieli nie zgodzi się czy wtedy też może dojść do sprzedaży?

kasander

Pisałem wcześniej:

Niekiedy jednak dochodzi do sprzedaży nieruchomości wspólnej bez zgody a nawet wiedzy właścicieli lokali.

Więc wszystko jest możliwe.
Najczęściej jednak pozostali współwłaściciele mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd zasadności zamierzonej czynności.

blazejh

[cite] atrim:[/cite]dziękuję, w końcu mi się coś rozjaśniło:)

a jeśli jeden z współwłaścicieli nie zgodzi się czy wtedy też może dojść do sprzedaży?

Rzeczywiście sporo się wyjaśniło. Jak to dobrze czasem wiedzieć, o co się pyta.:devil:

Jeden współwłaściciel może blokować procedurę aż do czasu rozstrzygnięcia przez sąd (64 kc).

Ostatnim etapem jest zniesienie współwłasności (osób fizycznych) wydzielonej działki i ostatecznie jej sprzedaż. Czyli potrzebna jest jednomyślność.