głosowanie we wspólnocie mieszkaniowej

ania_b

Zbliża się termin zebrania naszej wspólnoty, na którym mają być głosowane bardzo ważne uchwały- m.in. odwołanie obecnego administartora i zarządu. Czy istnieje możliwość by jeden z członków wspólnoty- ze względu na pewną nieobecność- upoważnił drugiego do głosowania w jego imieniu?

jQ

Tak. Pełnomocnictwo na piśmie, nie musi być notarialne

ania_b

czy podpis na pełnomocnictwie powinien byc potwierdzony przez kogoś z pieczątką?

wwwinyl

Nie.

owner

Nie, nie ma takiego wymogu.
Ważne jest, aby to było pełnomocnictwo rodzajowe, to znaczy wymieniające rodzaje czynności prawnych, do których mocodawca upoważnia pełnomocnika.

wwwinyl

Rodzajowe, tzn. nie ogólne, typu:
Upoważniam Janinę Kowalską do reprezentowania mnie na zebraniach wspólnot mieszkaniowych. Jan Kowalski.

ania_b

a czy istnieje jakiś przepis na który mogę powołać sie w takim pełnomocnictwie- chciałabym uniknąć podważenia takiego pełnomocnictwa przez aktualny zarząd i administratora, których chcemy odwołać.

jQ

Aby takie pełnomocnictwo podważyć, musiałby podważyć autentyczność podpisu, ewentualnie dowieść, że pełnomocnictwo zostało wystawione wbrew woli wystawiającego je, np. gdybyś szantażem itp. zmusiła wystawiającego je go jego podpisania. Tyle teoria.

ania_b

i tyle wystarczy. dziękuję za pomoc:)

gonia

to jest następny przykład, który mówi o kręceniu i manipulowaniu ludźmi, każda uchwała w dużej wspólnocie powinna być przedyskutowana na zebraniu i przed głosowaniem powinno się sprawdzić pełnomocnictwa rodzajowe, powinien panować porządek i ład we wspólnocie, każdy powinien wiedzieć nad czym się będzie głosować, każdy ma prawo zabrać głos, albo traktujemy poważnie to co robimy, albo zarządy i administratorzy będą dalej nami manipulować, a my później musimy dowodzić, że coś było nie tak, to jakaś paranoja.Prawo jest po to, aby go stosować.

owner

[cite] ania_b:[/cite]a czy istnieje jakiś przepis na który mogę powołać sie w takim pełnomocnictwie- chciałabym uniknąć podważenia takiego pełnomocnictwa przez aktualny zarząd i administratora, których chcemy odwołać.

Kodeks cywilny:
Art. 98. Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności. [Przypomnę, że uchwały we wspólnocie dotyczą wyłącznie spraw przekraczających zarząd zwykły - owner]

Art. 99. § 1. Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie.
§ 2. Pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Zatem pełnomocnictwo w formie aktu notarialnego jest wymagane tylko wówczas, kiedy czynność prawna, której ma dokonać pełnomocnik, musi mieć formę aktu notarialnego, np. sprzedaż nieruchomości. Jeśli ktoś zażąda, żeby pełnomocnictwo właściciela do udziału w zebraniu wspólnoty było w formie aktu notarialnego, powinien wskazać podstawę prawną (nie ma takiej).

Co do pełnomocnictwa rodzajowego:

Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 15 października 2002 r., sygnatura akt II CKN 1479/00:
Udzielone przez właściciela lokalu umocowanie do głosowania nad zmianą sposobu liczenia większości głosów, o jakim mowa w art. 23 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (jedn. tekst: Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.), wymaga dla swej skuteczności pełnomocnictwa rodzajowego.

W doktrynie jest przyjęte - co podziela Sąd Najwyższy w składzie rozpoznającym kasację - że oddanie głosu w przy podejmowaniu uchwały przez organ kolegialny osoby prawnej, lub podobnej organizacji jest jednostronną czynnością prawną, którą można dokonać przez pełnomocnika, jeżeli możliwość taka nie została wyłączona przez prawo. Z wyłączeniem takim mamy do czynienia np. w art. 36 § 2 ustawy z dnia 16 września 1982 r. - Prawo spółdzielcze (jedn. tekst: Dz. U. z 1995 r. Nr 54, poz. 36 § 2 ze zm.), brak natomiast takiego wyłączenia w ustawie o własności lokali (...) trzeba zauważyć, że przeważa pogląd, iż uchwała taka jest szczególnym rodzajem czynności prawnej, jeżeli jej celem jest wywołanie skutków prawnych.

Ustawa o własności lokali nie normuje kwestii pełnomocnictwa udzielanego przez poszczególnych właścicieli lokali. Dlatego w tym przedmiocie zastosowanie mają przepisy kodeksu cywilnego (art. 1 ust. 2 u.w.l.), z czym związana jest kwestia charakteru przedmiotowych pełnomocnictw występujących w sprawie.

Artykuł 98 k.c. stanowi, że pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu, do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Przepisy kodeksu cywilnego nie definiują pojęcia pełnomocnictwa rodzajowego, natomiast w piśmiennictwie i judykaturze przyjmuje się, że kryterium rozróżnienia między pełnomocnictwem ogólnym a rodzajowym jest zakres umocowania do działania w imieniu mocodawcy. Pełnomocnictwo ogólne nie określa ani nie wyodrębnia czynności prawnych, do jakich pełnomocnik został umocowany, natomiast pełnomocnictwo rodzajowe powinno określać rodzaj czynności prawnej objętej umocowaniem oraz jej przedmiot.

ania_b

Nasz administrator przesłał nam wlasnie informację o zebraniu wspólnoty. Dołączył łaskawie wzór pełnomocnictwa. Przesyłam go poniżej by zweryfikować jego prawidłowość. Czy taka treśc wystarczy czy powinnam rozszerzyć takie pełnomocnictwo o listę uchwał które będą glosowane na zebraniu? z góry dziękuję za komentarze:
PEŁNOMOCNICTWO
Ja niżej podpisany……………………………….. właściciel lokalu nr………. Przy ul. ......... w ......... niniejszym udzielam pełnomocnictwa Pani/Panu ……………………………………………….. legitymującemu się dowodem osobistym …………………………………, zamieszkałej/ (mu) w ………………………………………………………………………………………………… do udziału w zebraniu Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. ...........w ......... w dniu ………….. oraz podejmowania uchwał w moim imieniu wszelkich uchwał i decyzji.

majkelos2341

Wzór pełnomocnictwa jest OK. Ja mam trochę inną sprawę - ustawa o własności lokali dopuszcza zbieranie głosów pod uchwałą w trybie indywidualnego zbierania głosów (jeśli na zebraniu stawiła się niewielka ilość mieszkańców). Takie indywidualne zebranie głosów wykonuje zarząd lub osoby, które uzyskają od zarządu pełnomocnictwo do wykonania tej czynności. I teraz rodzi się pytanie - czy udzielenie takiego pełnomocnictwa przekracza zwykły zarząd i potrzebna jest uchwała na ten temat czy też zarząd może udzielić takiego pełnomocnictwa do indywidualnego zbierania głosów w ramach czynności zwykłego zarządu?

wwwinyl

Zgodnie z ustawą do zbierania podpisów jest tylko zarząd.

Art. 23. 1. Uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów [b]przez zarząd[/b]; uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania.

majkelos2341

No niekoniecznie bo w orzecznictwie Sądu Najwyższego można znaleźć informacje, że zarząd może udzielić pełnomocnictwa szczególnego m. in. w sprawie zbierania głosów....

ania_b

mam jeszcze jedno pytanie. skoro zebranie zaplanowane jest na 23.11.2009 (poniedziałek) to kiedy najpóźniej administrator powinien przesłać informację o zebraniu?

Zarządca

Zawiadomienie o zebraniu winno dotrzeć do właściciela przynajmniej na tydzień przed zebranie. Nie stosuje się co prawda przepisów kodeksu postępowania cywilnego o doręczeniach, ale w razie sporu sądowego, na pewno sąd uzna taką praktykę za właściwą.
Pisaliśmy o niej w artykule na stronie czasopisma:"Zawiadomienie należy wysłać co najmniej trzy tygodnie przed zebraniem wspólnoty".
http://www.zarzadca.pl/content/view/466/45/

ania_b

hmm nie wiem zatem jak podejść do naszej sytuacji. 23.11. w poniedziałek mamy zebranie-zwołane przez zarząd na prośbę członków wspólnoty. na zebraniu ma być glosowane m.in. odwołanie zarządu, odwołanie administratora.
Administartor wysłał informację o zebraniu mailem wczoraj czyli 16.11.2009 o godzinie 19:50.
Czy nie za późno została wysłana ta informacja? Jeśli uchwały zostaną przegłosowane na zebraniu (odwołamy zarząd i administratora) to czy fakt, że zawiadomienie dotarło za późno może być podstawa do podważenia zatwierdzonych uchwał?
Jak należy interpretować tydzien przed zebraniem : z wliczeniem dnia zebrania czy też nie?

wwwinyl

Licz naturalnie:
23 - 7 = 16
Dla mnie byłoby OK, gdyby nie to że nie liczy się data wysyłki tylko data otrzymania...

Podstawą może być tylko wtedy gdy udowodni się przed sądem że miało to wpływ na przebieg głosowania, ale jeśli większość opowie się za już na zebraniu, to fakt że ktoś nie przyszedł, bo za późno się dowiedział nie ma wpływu na uchwalenie tej uchwały.
Owszem zarząd mógłby stwierdzić, że nie przyszedł bo został za późno powiadomiony i tym samym nie mógł obronić swojej racji i tym samym wpłynąć na opinię o zarządzie.
Możliwe, że administrator podpowie takie rozwiązanie zarządowi.

owner

Proponuję kontynuować głosowanie po zebraniu. Również wówczas, gdy większość uzyskacie już na zebraniu. Wówczas manipulacje terminami nie będą miały znaczenia, bo będzie to uchwała podjęta w trybie mieszanym, a nie wyłącznie na zebraniu.

Najważniejsza jest wola większości właścicieli, a nie sprawy proceduralne (prawie dosłowny cytat z orzeczenia Sądu Najwyższego). Jeżeli za uchwałą o odwołaniu opowie się zdecydowana większość właścicieli (liczona udziałami), to zarząd nic nie wskóra.

Uchwała podjęta w trybie mieszanym stwarza ponadto możliwości naprawienia uchybień w zakresie powiadamiania o zebraniu, dlatego należy stwierdzić, że brak powiadomienia o zebraniu właścicieli może stanowić podstawę uchylenia uchwały wspólnoty wówczas, gdy zostanie wykazane, że nieobecność członka mogła mieć wpływ na jej treść w zakresie objętym art. 25 ust. 1 u.w.l. Umożliwienie pominiętym członkom oddania głosu w trybie zbierania podpisów z reguły wykluczy istnienie takiego wpływu.

Wyrok SN z 16.10.2002, IV CKN 1351/00

ania_b

przed dzisiejszym zebraniem naszej wspólnoty pojawiło się kolejne pytanie- Będziemy głosować dzisiaj za odwołaniem starego zarządu i powołaniem nowego. czy istnieje mozliwość by głosować by dana osoba była członkiem nowego zarządu jeśli nie ma jej na zebraniu?

owner

Tak, ale potrzebna jest zgoda kandydata. Ponieważ nie będzie go na zebraniu, powinien przedłożyć swoją zgodę na piśmie.

ania_b

dziękuję

wwwinyl

Zgłaszający kandydaturę powinien mieć taką zgodę przy sobie, tak aby można ją było dopiąć do protokołu z zebrania.

wmp4

Owner , w tym wątku napisałeś :
"Najważniejsza jest wola większości właścicieli, a nie sprawy proceduralne"
w innym wątku napisałeś :
"Nie wszystko jednak, co jest prawnie dozwolone, jest dobre i bezpieczne."

myślę że forumowicze , szczególnie Ci którzy dopiero zaczynają sie wgłębiać w
problemy wspólnot mieszkaniowych , czekają z zaciekawieniem na twoje rozwinięcie
tych stwierdzeń . Stwierdzenia te osobiście bardzo mnie ucieszyły , poniewaz sam je stosuję w zarządzaniu nasza wspólnotą , dobrze jest wiedzieć że człowiek nie jest sam .

owner

Nie wydaje mi się, żebyś miał legitymację do wypowiadania się w cudzym imieniu. Jeśli chcesz wyrazić swoją opinię, to ją przedstaw, bez chowania się za plecy innych.
Nie wiem, co stosujesz "w zarządzaniu swoją wspólnotą", więc nie będę się do tego odnosił.

Pierwsze cytowane przez Ciebie zdanie to fragment uzasadnienia jednego z orzeczeń Sądu Najwyższego, z którym się zgadzam, ale nie jestem jego autorem. Jest oczywiste, że zdanie to nie jest sprzeczne ze zdaniem drugim, co chyba sugerujesz.