czy można podważyć taką umowę
ania_b
Użytkownik
Nasz zarząd wspólnoty podpisał w kwietniu 2009 umowę o zarządzanie nieruchomością z administratorem. Umowa ta nie powołuje się na numer licencji administratora . Czy takie niedopatrzenie może stanowic podstawę do uznania umowy za nieważną?
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Umowa o administrowanie nie musi być zawarta z osobą posiadającą licencję zarządcy nieruchomości. To wolna wola i wybór wspólnoty, komu zlecą umową czynności administrowania.
Na zebrania przychodzi ten, który kasuje od Was pieniądze za wykonywane czynności określone umową zlecenia czynności administrowania, chyba że wcześniej uzgodni z Wami, że go zastąpi jego pracownik.
Waszą wspólnotą zarządzacie Wy - czyli wszyscy Właściciele, a wybrany przez Was zarząd może samodzielnie wykonywać jedynie czynności zarządu zwykłego, czyli takie, które są niezbędne do bieżącego gospodarowania nieruchomością, aby jej stan nie uległ pogorszeniu.
O wszystkich pozostałych czynnościach przekraczających ten zarząd decydują właściciele podejmując uchwały oraz udzielając zgody i pełnomocnictw do ich wykonania zarządowi (art.22.2. uowl).
Zerknij do ustawy o własności lokali.
http://www.zarzadca.pl/index.php?option=com_content&task=view&id=12&Itemid=29
"W umowie wskazuje się w szczególności zarządcę nieruchomości odpowiedzialnego zawodowo za jej wykonanie, numer jego licencji zawodowej oraz oświadczenie o posiadanym ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności zarządzania nieruchomościami. (art. 185.2 zdanie drugie).
Jak widać, wskazanie zarządcy, numeru licencji i złożenie oświadczenia o posiadaniu ubezpieczenia OC to wymogi ustawowe. Umowa bez tych danych posiada istotne wady.
Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 2007.07.17 III CZP 69/07
Jeśli nawet nazywa się umową o zarządzanie, a de facto jest umową o administraowanie, to ten nr licencji w jej treści nie jest obowiązkowy.
Trzeba napisać, że te dwie dziedziny różnią się tylko tym, że zarząd podejmuje decyzje, a administrator, wykonuje na podstawie umowy z zarządem te decyzje i niczym innym się nie różnią.
pytanie jest tylko jaka jest umowa, ,,diabeł" tkwi w szczegółach. Bardzo trudno rozszyfrować taki zapis w umowach: ,,administrator prowadzi księgowość,prowadzi windykacje należności czynszowych, zwołuje zebrania, formułuje uchwały"
według mnie z takim administratorem, który nie ma licencji, nie powinno się zawierać takich umów, ponieważ ta granica ,,podjęcia decyzji" jest bardzo, ale to bardzo cieniutka. Jeżeli mamy zarząd, który jest fikcją i nic go nie obchodzi, to tak naprawdę decyzje podejmuje ów administrator a zarząd zgadza się z tym i mówi się, że zarząd podjął taką a nie inną decyzję. Cierpią na tym tylko właściciele lokali, którzy nim się ,,obudzą" jest często za późno.
Dlatego też uważam, że każdą umowę czy to o zarządzanie, czy administrowanie powinno się podpisywać z licencjonowanym zarządcą( bo i tak się płaci nie małe kwoty).
to, że zarządca musi mieć licencję, a administrator nie musi, to ten drugi może wykorzystywać w najróżniejszy sposób swoją pozycję i niewiedzę ludzi.
W prawie powinno się wskazać jednoznacznie, które czynności są wręcz zakazane osobom tzw. administratorom.
Niezupełnie, wszystko zależy od zakresu czynności, administrowanie to również jeden z przejawów zarządzania.
Odnośnie nieważności umowy: wydaje mi się, że wskazanie zarządcy nieruchomości odpowiedzialnego zawodowo za jej wykonanie, numer jego licencji zawodowej oraz oświadczenie o posiadanym ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności zarządzania nieruchomościami to tzw. essentialia negotii umowy (istotne postanowienia umowy). Gdy ich brak czynność jest nieważna.
Dla przykładu - takim istotnym postanowieniem w przypadku umowy sprzedaży jest określenie ceny, w wyroku z 25.6.2008 r., III CSK 20/08, Sąd Najwyższy orzekł, że
umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości dla swej ważności musi zawierać określenie ceny ( innymi słowy : jej brak skutkuje nieważnością umowy).
We wspólnotach nie ma czynszu, tylko zaliczki na koszty nieruchomości wspólnej. Czynsz zaś to opłata z tytułu najmu lub dzierżawy. Różnica jest nie tylko w nazwie, ale i w treści: czynsz nie podlega rozliczeniu - jeśli jest wyższy, niż rzeczywiste koszty, to nie ma zwrotu nadpłaty.
Żeby administrator mógł prowadzić windykację należności wspólnoty przed sądem, musi mieć wyraźne pełnomocnictwo wspólnoty (może być zawarte w umowie o administrowanie). Samo stwierdzenie "prowadzi windykację" upoważnia jedynie do przygotowania wezwań do zapłaty dla dłużników.
Formułowanie uchwał, rozumiane jako przygotowanie projektów uchwał przez administratora, może być, ale to zarząd wnosi projekty uchwał pod rozstrzygnięcie właścicieli. Również sprawozdanie z działalności zarządu oraz sprawozdanie finansowe (rozliczenie środków finansowych wspólnoty) są dokumentami pochodzącymi od zarządu i musi je podpisać zarząd wspólnoty.
Administrator nie ma prawa zwoływać zebrań - jest to kompetencja ustawowo zastrzeżona dla zarządu (lub zarządcy z art. 18.1, ustanowionego aktem notarialnym).
Jeśli takie zapisy są w umowie o administrowanie, to podejrzewam, że i reszta umowy jest równie niskiej jakości.
ja się zgadzam z tym co napisałeś, jest to w zgodzie z prawem.
jeżeli w umowie o administrowanie są zapisy, to administrator może wszystko(w ramach tych zapisów)a czy to jest zgodne z prawem? a gdzie jest napisane, że takich zapisów w umowie nie może być?
Pozostałe moje wnioski wynikają wprost z ustawy o własności lokali (np.art. 22.3 pkt 10) oraz z orzecznictwa sądowego, np:
Kodeks postępowania cywilnego:
gonia, licencja nie jest gwarantem niczego - chociaż powinna.
Wszystko zależy od człowieka, a na normy etyczne i moralne licencji się nie wydaje.
Jeśli wspólnota ztrudni do czynności administrowania osobę bez licencji, to oczywiście robi to na własną odpowiedzialność, a czy ta osoba będzie kompetentna w tym, co robi - okaże się w praktyce.
Właściciele mają prawo decydować o swojej własności sami i tym samym również zadecydować, czy zatrudnią do pomocy osobę z zewnątrz, czy też sami podołają wszystkim wymaganiom, które niesie zarządzanie nieruchomością.
Administrator nigdy nie podejmuje decyzji dotyczących zarządzania, nawet tych z zakresu czynności zarządu zwykłego. Decyzje podejmuje wspólnota i jej zarząd, a administrator tylko wykonuje czynności związane z zarządem zwykłym. Zakres decyzyjny nie należy do niego - od tego jest zarząd.
To jest przecież takie proste! :-)
to co piszecie jest słuszne i zgodne z prawem, jednak rzeczywistość jest inna, administratorzy podejmują faktycznie decyzję,np. w moim przypadku administrator pobiera w swoim biurze wszystkie opłaty od właścicieli i robi z nimi co uważa, wpłaca na konto wspólnoty kiedy chce! czy to nie jest decyzyjność?
Albo skutecznie wzruszyć nawet prawomocny wyrok z uwagi na nieważność postępowania.
Wyprowadzę Ciebie również z błędu o rzetelności administratora z licencją. Moja wspólnota posiada takiego, a jakże.... i w tej chwili nasz dług za wodą dobiega prawie 100.000- zł. Tak, tak - dobrze widzisz, nie pomyliłam się - to jest dokładnie taka kwota.
Poza tym wspólnota nie jest rozliczona od czterech lat, na rozliczeniach lokali, które właściciele otrzymują, wyliczenia są typu 2+2= 5.
A ów licencjonowany orzeł potrafi na zebraniu rocznym, zwołanym w połowie kwietnia, przekonywać właścicieli, że takie zebranie nie musi odbywać się do końca marca, bo ten przepis ustawy dotyczy jedynie wspólnot, które powierzyły zarząd zgodnie z art.18 uowl.
I wiesz, gdzie tkwi cały szkopuł? Tego administratora wybrał zarząd samodzielnie i łączy ich silna więź ......emocjonalna(?), bo zarząd nie reaguje na to, co się dzieje w ogóle i działa w ten sposób na szkodę właścicieli.
A kto jemu na taką decyzyjność pozwolił?
On nie ma prawa tak robić, bo nie jest to zgodne z ustawą, spójrz na art.30 uowl:
Art. 30
1. Zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, jest obowiązany:
1) dokonywać rozliczeń przez rachunek bankowy,
To, że administrator nie ma licencji nie oznacza, że może działać bezprawnie. Za finanse wspólnoty odpowiedzialny jest zarząd wspólnoty.
Napisz więc pismo, za potwierdzeniem odbioru, powołując się na ten artykuł, iż odmawiasz płacenia należnych zaliczek do czasu, aż otrzymasz książeczkę wpłat zaliczek ze wskazanym numerem konta wspólnoty, która będzie dla Ciebie jednocześnie potwierdzeniem ich dokonywania lub dokonuj wpłat drogą elektroniczną.
Wspólnota musi mieć swoje konto bankowe i nie ma czegoś takiego, jak zbieranie pieniędzy właścicieli do kieszeni, to brzydko pachnie.
Nowy zarząd powierzył wszystko administratorowi, nawet pieczątki.
nie mogę odmówić płacenia w kasie administratora, bo taką uchwałę podjęła wspólnota(uchwała zaskarżona, czekamy)
właśnie o tym piszę, że nie posiada licencji, czyli za nic nie odpowiada, czuje się jak pan na włościach, a tym bardziej, że zarządu nie powierzono w sposób określony w art.18 ust.1 u o.w.l
Powinniście zacząć od zmiany swojego zarządu.
Wiem napiszecie, że odpowiada zarząd wspólnoty, ale jak będą długi, to jak dochodzić zwrotu tych pieniędzy od człowieka, który ma 80 lat? i jest w zarządzie społecznym? można tylko nie udzielić mu absolutorium i tylko tyle, czy to wystarczy? czy on tym będzie się przejmował?
Nie wiadomo do czego posunie się administrator.
Znam przypadek, gdy administrator rozpuścił plotkę, że jego główny oponent kradnie prąd (przyszedł fachowiec i udając że robi coś przy skrzynce elektrycznej przyglądającym mu się gapiom powiedział "oooo, ten po prawej podkrada prąd"). Elektryk się nie przyznaje, że powiedział takie słowa, a cały blok huczy w stylu "Nic dziwnego że nie chciał zarządca, skoro ma coś na sumieniu".
Nie mówię, że będzie tak źle, ale na wojnie wszystkie chwyty dozwolone.
Na pewno nie robisz nic złego. Pieniądze są w dyspozycji wspólnoty. Rozgłaszaj, że uchwała jest nielegalna i właśnie wpłata na konto administratora jest łamaniem prawa. Nota bene należało od razu wystąpić do sądu o wstrzymanie realizacji tej uchwały dopóki sąd jej nie rozpatrzy.
Przykład z elektrykiem podałem by pokazać Tobie i innym czytającym jak bardzo może się posunąć zarządca by osłabić pozycję oponenta. W żadnym przypadku nie namawiałem Cię do podobnych działań.
Natomiast podtrzymuję swoje stanowisko odnośnie płacenia na konto wspólnoty.
Administrator już Was okrada, a Ty wpłacając na jego konto pomagasz mu w tym. Nie można wykonywać poleceń wiedząc że są nielegalne. A Ty o tym wiesz, bo skierowałaś sprawę do sądu.
Administrator posuwa się o wiele bardziej niż opisujesz w swojej wypowiedzi, ale to temat na osobny wątek
dlaczego twierdzisz, że rozpoczęłam wojnę, czy zaskarżając tak bzdurną uchwałę nie miałam racji? przypomnę, że to na tym forum przeczytałam, że taką uchwałę trzeba koniecznie zaskarżyć. Powinieneś wspierać takich ludzi jak ja, a nie straszyć.
Ale wierz mi: to zarządca traci kasę za zarządzanie oraz jak się okazuje w tym przypadku dodatkowe obrywy z kradzieży. I to on jest o wiele bardziej zainteresowany w tym interesie niż Ty.
Dla niego jest to wojna z nim.
Moje czy nasze wsparcie ma charakter jedynie teoretyczny.
Prawdziwą siłę głosu możesz uzyskać tylko w ten sposób, że przekonasz sąsiadów (właścicieli) do Twojego/naszego zdania. Gdy będziesz osamotniona to nawet zwycięstwo w sądzie niewiele Ci da.
zwycięstwo w sądzie da mi poczucie własnej wartości i słuszności moich poczynań.Może komuś na tym forum moje doświadczenia(te praktyczne)będą pomocne
z moimi właścicielami 70-80 latkami nie ma dyskusji, to ludzie, z czasów komuny, zawsze ktoś za nich coś robił i nie spodziewam się od nich uznania i nie dlatego to robię.
włożyłam w tą wspólnotę 4 lata ciężkiej pracy, społecznie, nie mogę patrzeć jak ludzi się oszukuje,okrada i to robi kto? - samorząd gminny, burmistrz tego miasta omijając prawo
pozdrawiam