Uchylanie uchwały następną uchwałą - czy to możliwe?

mateeoss

Witam.
Jestem właścicielem lokalu w dużej wspólnocie mieszkaniowej (36 lokali). Jeden z naszych lokatorów (nie członek Zarządu) zbierał w drodze indywidualnego zbierania głosów podpisy pod uchwałami wykonanymi przez siebie dot. zgody na zmianę sposobu ogrzewania z pieca węglowego na centralne gazowe wraz z wyprowadzeniem licznika na korytarz. Większość lokatorów podpisała się "za", więc Pan lokator przystąpił do działania. Gdy zatrudniony przez lokatora pracownik, pracował na otwartym gazie, przez co nagazowało nam klatkę schodową. Gdy mieszkańcy poczuli gaz, zadzwonili do gazowni która przyjechała i zamknęła nam wszystkie piony gazowe. Zarządca po zawiadomieniu przez Zarząd wysłał swojego pracownika który naprawił szkodę i po wykonaniu próby ciśnieniowej (która wyszła dobrze) otworzył gaz.
Po tej sytuacji lokatorzy chcą stworzyć uchwałę która uchyla uchwałę zbieraną przez lokatora (dot. zmiany sposobu ogrzewania).
1.Czy jest to w ogóle możliwe w taki sposób? czy pozostaje tylko próba uchylenia w sądzie?
2.Czy gdy lokator zaskarży uchwałę do sądu to ma jakieś szanse?
Pozdrawiam.

kasander

Jeden z naszych lokatorów (nie członek Zarządu) zbierał w drodze indywidualnego zbierania głosów podpisy pod uchwałami wykonanymi przez siebie

Lokatorzy nie mają nic do powiedzenia we wspólnocie, to nie oni decydują o czymkolwiek lecz właściciele lokali.

mateeoss

Przepraszam bardzo za pomyłkę, w moim poście lokator = właściciel lokalu :)

elan124

Mateeoss: Czy jest to w ogóle możliwe w taki sposób ?

Przecież masz już przykład, jak można zbierać głosy w celu podjęcia uchwały (patrz też: Art. 23.1. ustawy o własności lokali): "Uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd; uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania".

Zasadą jest, że właściciele głosują udziałami, co oznacza, że uchwały zapadają większością głosów (min. 50+1), liczoną według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej. Czy tak było przy podjęciu waszej pierwszej uchwały ???

mateeoss

Tak, to rozumiem. Ale chodzi mi dokładnie o samą istote uchylenia uchwały. Czy jest po prostu taką możliwość (zgodnie z prawem) uchylenia powiedzmy uchwały nr 1 (uchwała właściciela lokalu dot. zmiany sposobu ogrzewania) uchwałą nr 2 (dot. uchylenia uchwały nr 1)? Czy pozostaje nam tylko iść do sądu by ją uchylić?

elan124

Mateeoss: Większość lokatorów podpisała się "za", więc Pan lokator przystąpił do działania

A co na to właściciele lokali, którzy prawnie mogą przeprowadzać głosowanie i podejmować uchwały ??? Głosowanie było udziałami, czy kto jest "za" ??? :bigsmile:

mateeoss

Głosowanie było udziałami, uchwała miała ponad 50%+1, post wyżej przyznałem się do błędu, w moim pierwszym poście każdy "lokator" = właściciel lokalu. Czy możemy uchylić tę uchwałę następną uchwałą?

Haneczka

[cite] mateeoss:[/cite] Czy możemy uchylić tę uchwałę następną uchwałą?

To zawsze jest możliwe, ale... istotny jest sens i okoliczności takiego działania. Jego uzasadnienie musi być racjonalne.

Egzo

[cite] mateeoss:[/cite]Czy możemy uchylić tę uchwałę następną uchwałą?

Dla jasności: każdą uchwałę można uchylić/odwołać/anulować inną uchwałą, i nie jest potrzebne do tego uzasadnienie. Po prostu uchylacie uchwałę nr. X z dnia Y w sprawie Z, i to wszystko. Natomiast, gdyby jeden z właścicieli zaskarżył tę uchwałę do sądu, to on będzie musiał podać sądowi uzasadnienie, dlaczego chce uchylenia waszej uchwały. Pytanie brzmi: czy istnieją jakieś ważne powody dla zmiany sposobu ogrzewania? Np. względy bezpieczeństwa?

mateeoss

Chodzi nam o to, że pan który został zatrudniony do tej roboty (założenie CO, wyniesienie licznika na klatkę) podczas pracy na otwartym gazie zagazował całą klatkę schodową, gaz było czuć w całym budynku. Po tej sytuacji właściciele lokali boją się o swoje bezpieczeństwo w związku z czym chcemy uchylić uchwałę w której zgadzamy się na założenie CO i wyniesienie licznika na korytarz. Czy to wystarczy? Dodam jeszcze, że właściciel lokalu sam stworzył uchwałę, sam z nią przeszedł po właścicielach lokali (nie będąc w Zarządzie) i dopiero po zdobyciu wymaganych ponad 50%+ poinformował o uchwale zarządce. Właściciele lokali nie otrzymali także żadnego podsumowania o uchwale, czy została przyjęta czy też nie.

koziorozka

mateeoss4 - dopowiem tylko, że jeżeli sąsiad poniósł jakieś koszty związane ze zmianą sposobu ogrzewania (za zgodą wspólnoty), to po cofnięciu mu tej zgody będziecie musieli zwrócić mu te pieniądze.
Za "naprawienie szkody" i próbę gazu powinien zapłacić właściciel robiący remont a nie wspólnota

KubaP

[cite] mateeoss:[/cite]Głosowanie było udziałami, uchwała miała ponad 50%+1, post wyżej przyznałem się do błędu, w moim pierwszym poście każdy "lokator" = właściciel lokalu.

Czy możemy uchylić tę uchwałę następną uchwałą?

a jesteś gotów na pokrycie kosztów, jakie poniósł ten właściciel lokalu na te modernizacje instalacji gazowej?

iga

[cite] mateeoss:[/cite]Witam.
Jestem właścicielem lokalu w dużej wspólnocie mieszkaniowej (36 lokali). Jeden z naszych lokatorów (nie członek Zarządu) zbierał w drodze indywidualnego zbierania głosów podpisy pod uchwałami wykonanymi przez siebie dot. zgody na zmianę sposobu ogrzewania z pieca węglowego na centralne gazowe wraz z wyprowadzeniem licznika na korytarz. Większość lokatorów podpisała się "za", więc Pan lokator przystąpił do działania. Gdy zatrudniony przez lokatora pracownik, pracował na otwartym gazie, przez co nagazowało nam klatkę schodową. Gdy mieszkańcy poczuli gaz, zadzwonili do gazowni która przyjechała i zamknęła nam wszystkie piony gazowe. Zarządca po zawiadomieniu przez Zarząd wysłał swojego pracownika który naprawił szkodę i po wykonaniu próby ciśnieniowej (która wyszła dobrze) otworzył gaz.
Po tej sytuacji lokatorzy chcą stworzyć uchwałę która uchyla uchwałę zbieraną przez lokatora (dot. zmiany sposobu ogrzewania).
1.Czy jest to w ogóle możliwe w taki sposób? czy pozostaje tylko próba uchylenia w sądzie?
2.Czy gdy lokator zaskarży uchwałę do sądu to ma jakieś szanse?
Pozdrawiam.

Sądy stoją na stanowisku,że fakt zbierania głosów przez osoby nieuprawnione nie jest sam w sobie podstawą do uchylenia uchwały.
https://forum.zarzadca.pl/dyskusja/5072/indywidualne-zbieranie-glosow/#Item_26

Czyli, chcecie uchylić podjętą podjętą uchwałę tylko dlatego że zdarzył się tzw."mały wypadek przy pracy" ? Nie popełnia błędów ten ,kto nic nie robi.
Uważam ,że ów właściciel podjął słuszną decyzję o zmianie ogrzewania z węglowego na gazowe.Z czasem wszyscy będziecie musieli przejść na ogrzewanie ekologiczne ze względu na smog. Moim zdaniem jest to tylko zwykła złośliwość z waszej strony i takim zachowaniem przegracie w każdym sądzie.

kasander

mateeoss - Widzę z dotychczasowych Twoich wpisów, że Wam w tej chwili chodzi tylko i wyłącznie o to aby "ukarać" właściciela który nie czekając na Waszą wspólną decyzję sam za swoje pieniądze unowocześnił instalację grzewczą, za to że Was "zagazował" na chwilę.

zgody na zmianę sposobu ogrzewania z pieca węglowego na centralne gazowe wraz z wyprowadzeniem licznika na korytarz.

Pytania są takie:
- z ilu lokali składa się wspólnota?
- ile lokali ma założone centralne ogrzewanie gazowe a ile indywidualne piecowe?

... do gazowni która przyjechała i zamknęła nam wszystkie piony gazowe.

Ile macie tych pionów gazowych?
Dlaczego jako wspólnota nie przeprowadzicie kompleksowej zmiany systemu ogrzewania dla całego budynku, tylko każdy sobie rzepkę (gaz) skrobie?
Byłoby szybciej, taniej i bezpieczniej.

właściciel lokalu sam stworzył uchwałę, sam z nią przeszedł po właścicielach lokali (nie będąc w Zarządzie) i dopiero po zdobyciu wymaganych ponad 50%+ poinformował o uchwale zarządce.

Zapewne zarząd nie chciał kiwnąć palcem to co miał robić?
A ten zarządca to kim tam jest - nad zarządem sprawuje nadzór i rządzi we wspólnocie?

elan124

Mateeoss: Właściciele lokali nie otrzymali także żadnego podsumowania o uchwale , czy została przyjęta czy też nie.

Art.23.3. u.o.w.l. "O treści uchwały , która została podjęta z udziałem głosów zebranych indywidualnie, każdy właściciel lokalu powinien zostać powiadomiony na piśmie ".

Mateeoss: Dopiero po zdobyciu wymaganych ponad 50% +, poinformował o uchwale Zarządcę .

A Zarządca jak wynika - nie poinformował Zarządu WM. Tylko pogratulować temu Panu, tak dobrego samopoczucia ! :bigsmile:

mateeoss

[cite] elan124:[/cite]

Mateeoss: Właściciele lokali nie otrzymali także żadnego podsumowania o uchwale , czy została przyjęta czy też nie.

Art.23.3. u.o.w.l. "O treści uchwały , która została podjęta z udziałem głosów zebranych indywidualnie, każdy właściciel lokalu powinien zostać powiadomiony na piśmie ".

Mateeoss: Dopiero po zdobyciu wymaganych ponad 50% +, poinformował o uchwale Zarządcę .

A Zarządca jak wynika - nie poinformował Zarządu WM. Tylko pogratulować temu Panu, tak dobrego samopoczucia ! :bigsmile:

Z tego co słyszeliśmy od zarządu, zarządca dostał tylko kopie podpisanych uchwał, właściciel lokalu trzyma je u siebie i nie chce przekazać zarządcy.

KubaP

[cite] mateeoss:[/cite] Z tego co słyszeliśmy od zarządu, zarządca dostał tylko kopie podpisanych uchwał, właściciel lokalu trzyma je u siebie i nie chce przekazać zarządcy.

Brawo !!! ... I tu metoda głosowania "na indywidualnych kartach do głosowania" się sprawdza !!! od tej chodzenia "od drzwi do drzwi" czy przekazywania sąsiad sąsiadowi czyli "kolędowania z uchwałami" ...
w tej "indywidualnej" metodzie treść uchwał jest w Zarządzie / administratora w oryginale, a właściciele składają tylko "swoje - indywidualne karty" do głosowania (b.przydatne w sądzie)

"Indywidualne karty" do głosowania stosujemy od kilku tak w "mojej" WM.

W tym wątku , właściciel powinien mieć oryginały uchwały, bo potrzebne mu były do załatwienia pozwoleń np. w gazowni. Uważam, że powinno się zrobi dwie kopie "oryginałów"

elan124

Skoro dokumenty wystawia się w „jednobrzmiących” egzemplarzach, z których „jeden” otrzymuje nabywca, zaś „drugi” zachowuje w swojej dokumentacji sprzedawca. Oznacza to zatem, że oba egzemplarze powinny być identyczne. Wpisanie na jednym słowa „oryginał”, zaś na drugim słowa „kopia” pozbawia je tego przymiotu identyczności (...)

ANNAMARIA

Jeden z właścicieli zaskarżył uchwałę twierdząc, że uchwała była zbierana tylko przez jednego z członków zarządu i jest nie ważna. Anna.

kasander

Jeden z właścicieli zaskarżył uchwałę twierdząc, że uchwała była zbierana tylko przez jednego z członków zarządu i jest nie ważna

Już przegrał, bo tego rodzaju niedociągnięcia formalne nie mają wpływu na ważność uchwały.
Musiałby udowodnić przed sądem ponad wszelką wątpliwość, że ten zarzucany fakt miał decydujący wpływ na treść uchwały, czyli gdyby przepisowo zbierało dwóch to treść byłaby inna - co jest raczej niemożliwe.

elan124

ANNAMARIA: Jeden z właścicieli zaskarżył uchwałę twierdząc, że uchwała była zbierana tylko przez jednego z członków zarządu i jest nie ważna

Rzeczywiście art. 23.1. u.o.w.l. określa, że "uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd (...)". Sąd będzie miał problem z liczbą mnogą albo pojedynczą, ale i tak nie oceni tej uchwały, że jest nieważna. :bigsmile:

ANNAMARIA

Dziękuję, tak myślałam. Pozdrawiam Anna.

Andrzej_K

[cite] elan124:[/cite]

ANNAMARIA: Jeden z właścicieli zaskarżył uchwałę twierdząc, że uchwała była zbierana tylko przez jednego z członków zarządu i jest nie ważna

Rzeczywiście art. 23.1. u.o.w.l. określa, że "uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd (...)". Sąd będzie miał problem z liczbą mnogą albo pojedynczą, ale i tak nie oceni tej uchwały, że jest nieważna. :bigsmile:

"Przez zarząd" - tu chodzi o to, że uprawnienia do zbierania głosów ma wyłącznie zarząd wspólnoty. Głosy ma zbierać zarząd/członek zarządu a nie np. sprzątaczka. Zarząd jednoosobowy to też jest zarząd, a nie np. półzarząd.

kasander

chodzi o to, że uprawnienia do zbierania głosów ma wyłącznie zarząd wspólnoty

Ustawowo tak ale
- orzecznictwo już od dawna stoi na stanowisku że nie tylko zarząd.

...W praktyce może się jednak zdarzyć, że głosy zbierane są przez inne osoby, np. przez niektórych właścicieli lokali niebędących członkami zarządu, i to również nie narusza przepisów ustawy. Do takiej sytuacji odniósł się Sąd Najwyższy, który w wyroku z dnia 8 lipca 2004 r., IV CK 543/03, OSNC 2005, nr 7–8, poz. 132, stwierdził, iż podjęcie przez wspólnotę mieszkaniową uchwały w trybie indywidualnego zbierania głosów, dokonanego przez osoby nieuprawnione, może stanowić podstawę jej uchylenia przez sąd, ale tylko wtedy, gdy uchybienie to miało lub mogło mieć wpływ na jej treść...

- I ACa 132/12 wyrok z dnia 3 kwietnia 2012 r. Sąd Apelacyjny w Lublinie.

KubaP

[cite] Andrzej_K:[/cite]"Przez zarząd" - tu chodzi o to, że uprawnienia do zbierania głosów ma wyłącznie zarząd wspólnoty.
Głosy ma zbierać zarząd/członek zarządu a nie np. sprzątaczka. Zarząd jednoosobowy to też jest zarząd, a nie np. półzarząd.

nie ma znaczenia, jak technicznie jest to rozwiązane KTO zbiera głosy ,
ważnym jest, aby podmiot zbierający nie miał wpływu na wynik , nie agitował za jakąś opcją oddania głosu.

Zarząd potwierdza , składa oświadczenie, że uchwała przeszła / lub nie - składając stosowne oświadczenie - np. potwierdzając wynik głosowania.

elan124

Kasander jednoznacznie zacytował orzecznictwo w sprawie zbierania głosów przez zarząd. "W praktyce może się jednak zdarzyć, że głosy zbierane są przez inne osoby, np. przez niektórych właścicieli lokali niebędących członkami zarządu, i to również nie narusza przepisów ustawy. Do takiej sytuacji odniósł się Sąd Najwyższy, który w wyroku z dnia 8 lipca 2004 r., IV CK 543/03, OSNC 2005, nr 7–8, poz. 132, stwierdził, iż podjęcie przez wspólnotę mieszkaniową uchwały w trybie indywidualnego zbierania głosów, dokonanego przez osoby nieuprawnione, może stanowić podstawę jej uchylenia przez sąd, ale tylko wtedy, gdy uchybienie to miało lub mogło mieć wpływ na jej treść...".

kasander

...ważnym jest, aby podmiot zbierający nie miał wpływu na wynik

Nie.
Należy pamiętać, że ważny jest nie wpływ na wynik głosowania ale na treść uchwały.

ANNAMARIA

Na zebraniu rocznym wspólnoty nie było wymaganej ilości właścicieli aby podjąć uchwały, zarząd miał dozbierać głosy.
Minęło ponad 50 dni a uchwały są nadal w posiadaniu zarządu, jesienią też było zebranie i do dziś nie wiemy co z uchwałami. Część zarządu nie chce ocieplać budynku i myślę, że dlatego wstrzymują uchwały. Co można z tym zrobić. Anna.

Haneczka

[cite] ANNAMARIA:[/cite]
Minęło ponad 50 dni a uchwały są nadal w posiadaniu zarządu, jesienią też było zebranie i do dziś nie wiemy co z uchwałami.

No, ale... w międzyczasie było zebranie roczne. Dlaczego nikt nie zapytał...? Np. Ty.

Poza tym, uchwały zawsze powinny być w posiadaniu zarządu. Innej opcji raczej nie ma. Chyba, że... to któryś ze współwłaścicieli przygotuje samodzielnie jakąś uchwałę i uzyska dla niej poparcie większości.

KubaP

[cite] kasander:[/cite]

...ważnym jest, aby podmiot zbierający nie miał wpływu na wynik

Należy pamiętać, że ważny jest (...) wpływ (...) ale na treść uchwały.

Też ...
z wypowiedzi dwóch takich, wynika, że wpływ na wynik , lobbowanie jest wskazane przez zbierających głosy pod uchwałą właścicieli lokali . Oczywiście jest to łamaniem prawa.

ANNAMARIA

Jeżeli są do zbierane głosy to powinniśmy być poinformowani o jej wyniku zgodnie z UoWL

KubaP

[cite] ANNAMARIA:[/cite]Jeżeli są do zbierane głosy to powinniśmy być poinformowani o jej wyniku zgodnie z UoWL

nie o wyniku, tylko o treści

Art.23. 3. [b][color=#f00]O treści[/color] uchwały[/b], która została podjęta [b]z udziałem głosów zebranych indywidualnie[/b], [color=#f00]każdy właściciel lokalu powinien zostać[b] powiadomiony na piśmie.[/b][/color]

ANNAMARIA

Ale tak nie jest, pytałam drogą internetową i cisza. Anna.

koziorozka

do dziś nie wiemy co z uchwałami. (...) powinniśmy być poinformowani

To zapytaj.
Jak coś jest nie tak, jak powinno, to samo się nie zmieni. To ty (i twoi sąsiedzi) decydujesz, jak działa wspólnota.

KubaP

[cite] ANNAMARIA:[/cite]Ale tak nie jest, pytałam drogą internetową i cisza. Anna.

sorry, taka jest Twoja Wspólnota , że łamią prawo.

Zarządca

[cite] mateeoss:[/cite]
Po tej sytuacji lokatorzy chcą stworzyć uchwałę która uchyla uchwałę zbieraną przez lokatora (dot. zmiany sposobu ogrzewania).
1.Czy jest to w ogóle możliwe w taki sposób? czy pozostaje tylko próba uchylenia w sądzie?
2.Czy gdy lokator zaskarży uchwałę do sądu to ma jakieś szanse?
Pozdrawiam.

Niekiedy jest wręcz wskazane, aby właściciele lokali uchylili uchwałę kolejną, jednak może mieć miejsce i taka sytuacja, gdy będzie to niedopuszczalne- decydujące znaczenie ma jej przedmiot, a konkretnie czy wskutek takiej uchwały, która miałaby zostać następnie wyeliminowana - doszło do nabycia prawa.

Nowy doklejony: 20.04.17 15:48
Niekiedy jednak zdarza się, że realizacja podjętej i obowiązującej uchwały może wywołać niekorzystne skutki dla ogółu, albo też wskutek niewykonywania traci swoje dotychczasowe znaczenie. W takich sytuacjach konieczne jest jej wyeliminowanie, najczęściej odbywa się to przez zaskarżenie uchwały. Jednak angażowanie sądu w sprawy wspólnoty nie zawsze jest możliwe ze względu prekluzję, ponadto zwykle zbędny, ponieważ właściciele co do zasady sami w drodze kolejnej uchwały mogą uchylić tę zbędną, czy wadliwą.


Więcej na ten temat w artykule:
Uchylenie uchwały przez właścicieli

na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny:


http://www.zarzadca.pl/abc-wspolnoty/2858-uchylenie-uchwaly-przez-wlascicieli

Haneczka

[cite] ANNAMARIA:[/cite]Jeżeli są do zbierane głosy to powinniśmy być poinformowani o jej wyniku zgodnie z UoWL

No, przecież w dobrym tonie jest poinformować wszystkich właścicieli lokali o tym co się we wspólnocie dzieje.
Naprawdę nie widzę potrzeby machania ustawą, aby przyzwoitości stało się zadość. :cool:

Nowy doklejony: 20.04.17 23:27

[cite] ANNAMARIA:[/cite]Ale tak nie jest, pytałam drogą internetową i cisza. Anna.

Poszukaj innej drogi. :tooth:

[cite] KubaP:[/cite]

[cite] ANNAMARIA:[/cite]Ale tak nie jest, pytałam drogą internetową i cisza. Anna.

sorry, taka jest Twoja Wspólnota , że łamią prawo.

Skoro prawo jest takie, że daje się łamać, to nie dziw się ułomnej naturze ludzkiej. Zawsze znajdą się chętni do łamania.
Tylko praca od podstaw może dać oczekiwane efekty. :cool:

KubaP

[cite] Haneczka:[/cite]

[cite] KubaP:[/cite]sorry, taka jest Twoja Wspólnota , że łamią prawo.

Skoro prawo jest takie, że daje się łamać, to nie dziw się ułomnej naturze ludzkiej. Zawsze znajdą się chętni do łamania.
Tylko praca od podstaw może dać oczekiwane efekty. :cool:

a znasz takie prawo, którego nie da się z/łamać ?
Niestety najsłabszym ogniwem zawsze jest czynnik ludzki ...