Mała Wspólnota Mieszkaniowa - Zmiana administratora

dario_s

Dzień dobry.
Jesteśmy małą wspólnotą działająca w oparciu o kc (współwłasność). Czy decyzja o zmianie administratora nieruchomości (nie możemy uzyskać jednomyślności) jest decyzją zwykłego zarządu, czy też przekracza to zwykły zarząd. Wiekszość (70 % współwłaścicieli) jest zdecydowana na zmianę. No i nie wiem, czy po prostu zmienić i podpisać umowę z nowym adminem , czy też w trybie art. 199 kc iść z tym do sądu.
Niestety wszystkie możliwości kompromisu się wyczerpały.

Pozdr.

kasander

Skoro większość jest ZA - to zmienić i podpisać umowę z nowym adminem.
A nie możecie w ogóle zrezygnować z administratora w tak małej wspólnocie?

czy też w trybie art. 199 kc iść z tym do sądu.

Po co?
Jeżeli Kc nie przewiduje nawet takiej funkcji to i procedur jego zwalniania (zatrudniania) tym bardziej.

KubaP

Decyzja o zmianie administratora we wspólnocie jest decyzją zwykłego zarządu.

w małych WM nie ma miejsca dla administratora.
Osobę sprawująca zarząd rzeczą wspólną nazywa się ... ?

drm

[cite] KubaP:[/cite]

w małych WM nie ma miejsca dla administratora.
Osobę sprawująca zarząd rzeczą wspólną nazywa się ... ?

Dlaczego nie ma miejsca dla administratora? Rozumiem, że to jakiś wyjątek przy małych wspólnotach. Możesz wyjaśnić dlaczego tak jest?

dario_s

[cite] KubaP:[/cite]

Decyzja o zmianie administratora we wspólnocie jest decyzją zwykłego zarządu.

w małych WM nie ma miejsca dla administratora.
Osobę sprawująca zarząd rzeczą wspólną nazywa się ... ?

A to niby dlaczego? Mała Wspólnota nie może wynająć usługi administracji ? (sprzątanie, buchalteria...itd.)
Skąd takie stwierdzenie, że w małych WM nie ma miejsca na administratora (nie mylić z Zarządcą).

Pozdr.

KubaP

[cite] dario_s: [/cite] Mała Wspólnota nie może wynająć usługi administracji ? (sprzątanie, buchalteria...itd.)

[cite] drm: [/cite] Dlaczego nie ma miejsca dla administratora? Rozumiem, że to jakiś wyjątek przy małych wspólnotach. Możesz wyjaśnić dlaczego tak jest?

drm; dario_s bo tak wynika z kodeksu cywilnego dział współwłasność.

Administrator w małej WM to tak jak Prezes w dużej wspólnocie czy Rada Nadzorcza, Komisja Rewizyjna ... prawo nie przewiduje, a jednak takie ciała istnieją we wspólnotach ? i co zrobisz, nic.... patologia nie zna granic.

Podajcie podstawę prawną funkcjonowania administratora w małej WM?
Jak nazywa się osobę sprawująca zarząd rzeczą wspólną w małej WM ? ... "chłopiec do bicia" ; "administrator" ; "Zarządca nieruchomości" ....

Dla mnie to możecie sobie powoływać i nazywać, jak chcecie, nawet możecie sobie stworzyć swój własny świat wirtualny i w nim żyć , ale "na zewnątrz WM" trudno będzie wam cokolwiek załatwić.

[b][u]Zarządca w małej wspólnocie mieszkaniowej[/u][/b]

[font=Georgia][b]Zawarcie umowy o administrowanie należy do czynności przekraczających zwykły zarząd, a zatem [font=Georgia]w małej wspólnocie mieszkaniowej[/font][/b] decyzja w tej sprawie  wymaga zgody wszystkich właścicieli lokali, a  w przypadku braku jednomyślności właściciele, których udział wynosi razem co najmniej połowę mogą zwrócić się do sądu o zezwolenie na dokonanie zamierzonej czynności – wynika z wyroku Sądu Okręgowego w Elblągu.

W uzasadnieniu postanowienia Sąd I instancji wskazał, iż w przedmiotowej sprawie decyzję o zawarciu umowy o administrowanie podejmowała mała wspólnota mieszkaniowa. Zgodnie z art. 199 kodeksu cywilnego do rozporządzenia rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli.[/font]
[b]Wyrok Sądu Okręgowego w Elblągu sygn. akt I Ca 73/13[/b]

http://www.administrator24.info/artykul/id5064,co-nowego-w-orzecznictwie-zarzadca-w-malej-wspolnocie-mieszkaniowej-wspolne-rozliczenia-dostawy-ciepla-przez-kilka-wspolnot-mieszkaniowych 

Polecam jeszcze te teksty
http://wspolnotymaleiduze.pl/mala-wspolnota-maly-klopot/

http://www.rp.pl/artykul/559210-Prawa-wlasciciela-lokalu-w-starciu-z-wiekszoscia-wspolnoty.html#ap-1

dario_s

Podstawa prawna funkcjonowania administratora ?
Żeby na podstawie umowy cywilnoprawnej wynająć administratora do sprzątania i prowadzenia rozliczeń trzeba mieć podstawę prawną z kc ?

Ty mylisz pojęcia typowej administracji polegającej na utrzymaniu nieruchomości z rolą Zarządcy.

koziorozka

Niestety wszystkie możliwości kompromisu się wyczerpały

Tak jak Kasander odradzam sąd.
70% jest za, więc zmieńcie admina - jeżeli uważacie, że jest wam potrzebny.
W sytuacjach, w których prawo jest nieprecyzyjne (np. granica zarządu zwykłego) zastanawiam się, co się stanie, jeżeli to prawo złamię.
Nawet wtedy, gdy prawo jest precyzyjne ludzie czasem przechodzą na czerwonym świetle, bo nie przeraża ich wysokość mandatu

KubaP

Niestety wszystkie możliwości kompromisu się wyczerpały

70% jest za, więc zmieńcie admina - jeżeli uważacie, że jest wam potrzebny

Tak czy siak , przy rozwiazaniu "siłowym" sprawa skończy się w sądzie. Jak nie te 70% to te 30% wniesie pozew na podstawie art 203 k.c.
Orzeczenie sądu będze oobowiązywać obie grupy niezadowolenia.

kasander

koziorozka: Tak jak Kasander odradzam sąd.
70% jest za, więc zmieńcie admina - jeżeli uważacie, że jest wam potrzebny.

KubaP: Zawarcie umowy o administrowanie należy do czynności przekraczających zwykły zarząd,

To oczywista nieprawda. Myślę, że naczelny cytatolog tego Forum nie powinien mieć za złe, że zacytuję kilka orzeczeń potwierdzających szerzące przez niego banialuki.

"...wyrok Sądu Najwyższego z dnia 17 czerwca 2015 roku, sygn. akt I CSK 355/14, może położyć kres tego rodzaju problemom, ponieważ w orzeczeniu tym Sąd ten jednoznacznie stwierdził, iż zarówno zarządzanie i administrowanie rzeczą wspólną zalicza się do czynności zwykłego zarządu, ponadto również wybór przez współwłaścicieli członków zarządu wspólnoty mieszkaniowej należy zaliczyć także do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną...
Choć wyrok ten bezpośrednio dotyczy wyboru zarządu, to jednak wskazuje , że również i zawarcie umowy o zarządzanie nieruchomością wspólną to czynność zwykłego zarządu i zarząd nie musi się zwracać do właścicieli o podjęcie uchwały w tym względzie, ponieważ leży to w zakresie jego ustawowej kompetencji."

http://www.zarzadca.pl/komentarze/2711-wybor-zarzadu-to-zwykla-czynnosc-zarzadcza

"umowa o administrowanie, zawarta w dniu 26.06.2012r. z E. K., jest ważna i skuteczna. Czynność ta nie należy do przekraczających zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną. Wybór zarządu (administratora), który co do zasady może podejmować tylko czynności zwykłego zarządu, jest czynnością zwykłego zarządu (art. 201 kc - do czynności zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli)."

http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/155020100000503_I_Ns_001688_2013_Uz_2014-01-14_001

" Zawarcie umowy o administrowanie z osobą trzecią jest czynnością zwykłego zarządu
Sąd uznał, że w ramach czynności zwykłego zarządu, Zarząd może udzielić pełnomocnictwa, jak też zawrzeć umowę o administrowanie z osobą trzecią w zakresie czynności zwykłego zarządu. Taki pogląd Sąd zaprezentował w uzasadnieniu postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 7 października 2011 r. w sprawie o sygn. akt II CSK 23/11."

http://nieruchomomaniaczek.blogspot.com/2014/02/czynnosci-zwykego-zarzadu-oraz.html

"Podpisanie umowy o zarządzanie nieruchomością jest czynnością zwykłego zarządu nieruchomością i zatem zarząd nie potrzebuje w tym zakresie upoważnienia wspólnoty mieszkaniowej wyrażonego w uchwale.
Odpowiedź podsekretarza stanu w Ministerstwie Infrastruktury - z upoważnienia ministra -na interpelację nr 20550 w sprawie interpretacji niektórych przepisów ustawy o własności lokali"

http://www.podatki.biz/artykuly/14_14010.htm

elan124

KubaP: Zawarcie umowy o administrowanie należy do czynności przekraczających zwykły zarząd

I co z tego, jak wiele Zarządów wspólnot mieszkaniowych, "samowolnie" zatrudnia sobie Administratora, o ile jest to finansowo zabezpieczone w Planie Gospodarczym.

drm

[cite] KubaP:[/cite]

To oczywista nieprawda. Myślę, że naczelny cytatolog tego Forum nie powinien mieć za złe, że zacytuję kilka orzeczeń potwierdzających szerzące przez niego banialuki.

...
Życie wielokrotnie zweryfikowało doktrynę i orzeczenia sądowe, które głosisz .
Ty jak ta papuga, powtarzasz te fermenty cytatów, w których użyto "słowa" , słowa, które tobie pasują. Tyle w tym temacie.

KubaP, zdaje sobie sprawę, że w polskim wymiarze sprawiedliwości orzeczenia sądowe potrafią na przestrzenil lat zaprzeczać sobie nawzajem (ogólna linia). Kasander podał przykłady orzeczeń, które potwierdzają jego sposób rozumowania. Mógłbyś podać przykłady orzeczeń sądowych, które potwierdzą twój tok rozumowania? Jeżeli sądy orzekały, że zmiana administratora nie jest czynnością zwykłego zarządu i potrzebna jest uchwała właścicieli, mógłbyś podać przykłady takich orzeczeń sądowych?

KubaP

Mógłbyś podać przykłady orzeczeń sądowych,

Nie. Nie ma sensu, nie ma precedensu w sądownictwie w Polsce, a każda sprawa jest rozpatrywana indywidualnie, zwłaszcza jeżeli chodzi o "małe WM" i o czynność WYBORU podmiotu.
https://forum.zarzadca.pl/dyskusja/7630/mala-wspolnota-mieszkaniowa-zmiana-administratora/#Item_6

[b]Zarządca w małej wspólnocie mieszkaniowej 
[/b]
Zawarcie umowy o administrowanie należy do czynności przekraczających zwykły zarząd, a zatem w małej wspólnocie mieszkaniowej decyzja w tej sprawie wymaga zgody wszystkich właścicieli lokali, a w przypadku braku jednomyślności właściciele, których udział wynosi razem co najmniej połowę mogą zwrócić się do sądu o zezwolenie na dokonanie zamierzonej czynności – wynika z wyroku Sądu Okręgowego w Elblągu. 

W uzasadnieniu postanowienia Sąd I instancji wskazał, iż w przedmiotowej sprawie decyzję [b]o zawarciu umowy o administrowanie[/b] podejmowała mała wspólnota mieszkaniowa. Zgodnie z art. 199 kodeksu cywilnego do rozporządzenia rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, p[b]otrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli[/b]. 
[b]Wyrok Sądu Okręgowego w Elblągu sygn. akt I Ca 73/13[/b] 

http://www.administrator24.info/artykul/id5064,co-nowego-w-orzecznictwie-zarzadca-w-malej-wspolnocie-mieszkaniowej-wspolne-rozliczenia-dostawy-ciepla-przez-kilka-wspolnot-mieszkaniowych