Rezygnacja zarządu i jej następstwa
i-co-ty-na-to
Użytkownik
Co sądzicie o takiej uchwale: Uchwała?
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
jak Zarząd może wydawać polecenia właścicielom . Toż to obraza majestatu ....
Tekst bez sensu, ale nieszkodliwy.
Następnie podjąć nową uchwałę o wyborze nowych członków zarządu. Dać im (tym nowym) pełnomocnictwo do poszukania i podpisania umowy z firmą administrującą.
"Poszukanie i podpisanie umowy" jest czynnością zwykłego zarządu i nie jest potrzebne żadne pełnomocnictwo. (uchwała?)
Uchwała będzie potrzebna przy ustalaniu wysokości wynagrodzenia dla tej firmy administrującej.
Już to pisałem i zdania nie zmieniam. Zarząd Twojej wspólnoty składa się z trzech idiotów.
Wygrodzenie powinno być adekwatne do zleconych usług przez Wspólnotę.
Ponieważ ani zarząd, ani członkowie wspólnoty nie rozróżniają funkcji zarządu i administratora, obawiam się, że nikt nie wie, o czym właściwie mówi uchwała i kto jest poszukiwany.
Kwestie łamania prawa przez zarząd wspólnoty i jego niekompetencji podnosiłem wielokrotnie w sądzie. M.in. zaskarżyłem uchwałę wyznaczającą koszty zarządu nieruchomością wspólną "po równo na lokal", a nie proporcjonalnie do udziałów. Zawsze przegrywałem. W tym roku ponownie wyznaczono "po równo" i nikt nie protestuje. Wszystkie uchwały głosuje się wg zasady "1 głos na lokal", a nie udziałami. Itd., itd.
Co najciekawsze, w świetle UoWL wspólnota nie ma zarządu, bo nigdy go nie wyłoniono w sposób opisany w ustawie. To również wielokrotnie podnosiłem w sądzie - bezskutecznie. Raz sąd nakazał zarządowi dostarczenie oryginału lub notarialnie poświadczonej kopii uchwały. Zarząd tego nie zrobił, a sąd - pomimo protestów mojego prawnika - procedował tak, jakby umocowanie zarządu nie budziło wątpliwości.
Nadmienię, że jeden z członków wspólnoty (bliski przyjaciel członka zarządu pobierającego wynagrodzenie "za zrządzanie") pracuje w tym wydziale Sądu Okręgowego, który orzekał w moich sprawach.
[ulist][li]Podjęto decyzję zmieniającą podjętą w marcu chwałę wspólnoty (ona wyznaczała termin do końca czerwca).[/li][li]Decyzję podjął zarząd; ale tenże zarząd złożył już rezygnację potwierdzoną rzeczoną marcową uchwałą.[/li][li]Jednakże w marcowej uchwale jest mowa, że zarząd będzie pełnić obecne obowiązki do chwili wyłonienia podmiotu zarządzającego i przekazania mu pełnego zarządzania wspólnotą. Nie ma mowy o konkretnej dacie owego przekazania.[/li][/ulist]
Na marginesie: nadal nie rozumiem, co oznacza "podmiot zarządzający"... Domniemywam, że chodzi o nowy zarząd, nie o administratora - przecież administratorowi nie przekazano by "pełnego zarządzania wspólnotą". Czy w takim razie zarząd może dokonać wyboru sam, jak to określiła uchwała? Bo że zarząd nie wie, co robi, to wiem od dawna.
Na szczęście prawda jest inna. W PL jest ponad 120 tysięcy wspólnot mieszkaniowych, choć nie wiem, czy te dane są aktualne, bo z każdym miesiącem przecież wspólnot przybywa. Każda oddana do użytkowania nieruchomość wielolokalowa, to nowa wspólnota. Na forum nie zgłasza się z problemami nawet promil z tej liczby, a większość użytkowników, to nie są właściciele z problemami, tylko tzw. "bywalcy", którzy czekają przyczajeni na ofiary. A niech tylko któraś ofiara napisze przez nieuwagę "jesteśmy małą wspólnotą z ośmioma lokalami...", albo "lokatorzy w naszej wspólnocie..." i już ma pozamiatane. : )
Ogólnie rzecz ujmując, 99,9 % wspólnot funkcjonuje dobrze, lub co najmniej poprawnie. I tego się trzymajmy : )
Skąd wiesz, że 99,9% wspólnot funkcjonuje dobrze? Jak to zbadałeś? Opisana przeze mnie jest trzecią, z jaką mam do czynienia. Żadna nie funkcjonuje dobrze - najwyraźniej mam pecha.
Najwyraźniej. Jedni mają szczęście, inni mają pecha. Ty widocznie należysz do tych drugich. Ja na ten przykład należę do pierwszych.
Na temat? Ale po co? Popatrz tylko, ilu przede mną już wypowiedziało się, co sądzą o takiej uchwale. Masz już może jakieś konstruktywne wnioski z tej dyskusji? Jeśli tak, to rozumiem, że teraz przekujesz je na konkretne działania. : ) Pytanie tylko, jakie.
Bardzo trudne pytanie ponieważ Twój zarząd nigdy nie stosował prawa. Niczego w Twojej wspólnocie nie dało się wyjaśnić w świetle prawa, bo go nie stosowano.
Ze sformułowań "nikłe zainteresowanie" i "przedłuża się okres zgłaszania" wynika (chyba), że zarząd szuka firmy administrującej.
Z treści uchwały wynika też (chyba), że zarząd zamierza usunąć się na bok i przekazać całość spraw wspólnoty tejże firmie.
Jedyna rada - czekać co z tego wyniknie. Pojawienie się firmy prędzej polepszy sytuację niż pogorszy, chyba że zarząd się nie usunie i podporządkuje sobie firmę.
To są zwykłe dywagacje, ale u was nie sposób przewiedzieć czegokolwiek, patologia na każdym kroku.
"Nikłe zainteresowanie" bierze się stąd, że cała Legnica wie że waszą wspólnotę lepiej omijać z daleka.
Przedstawię opis sytuacji, a potem zadam kilka pytań. Będę wdzięczny za sugestie, jak postąpić w tej sytuacji.
Opis sytuacji
23 lutego odbyło się zebranie roczne. Tradycją lat biegłych zarząd nie dopełnił obowiązków wynikających z UoWL: zawiadomienia i projekty uchwał wrzucono do skrzynek na 6 dni przed zebraniem, poza tym w dokumentach, jakie otrzymałem, brakowało projektów dwóch uchwał. Jedna z proponowanych uchwał była sprzeczna z prawem (więcej szczegółów dalej). Wysłałem do zarządu pismo, w którym przedstawiłem swoje uwagi. Reakcji nie było.
Na zebranie nie poszedłem. Nie tylko z powodu opisanych powyżej zastrzeżeń, ale również dlatego, że już kilkakrotnie udział w zebraniu wspólnoty odchorowałem. Moje uwagi, że coś jest niezgodne z prawem, wywołują tylko agresję - zarówno zarządu, jak i jego licznych zwolenników. Po zebraniu poprosiłem zarząd o przekazanie mi kopii protokołu, listy obecności, podjętych uchwał. Dziś otrzymałem tylko protokół. I jestem zdruzgotany tym, co w nim znalazłem.
[li]Po raz kolejny wszystkie uchwały głosowano wg zasady "jeden głos na lokal"; zarząd powołał się na uchwałę z 1999 roku, która na trwałe zmieniła sposób głosowania. Wiele razy domagałem się głosowania zgodnego z UoWL, czyli wg udziałów - zawsze byłem zakrzykiwany, a sądy, do których zaskarżałem uchwały, przyznawały rację zarządowi.[/li][li]W protokole zapisano, że
każdy członek wspólnoty otrzymał stosowne materiały i projekty uchwał na siedem dni przed zebraniem - czyli zapisano nieprawdę.[/li][li]O każdej uchwale napisano: Zebrani przyjęli uchwałę jednogłośnie. Nie ma żadnej informacji, ile oddano głosów ani ile osób wzięło udział w zebraniu.[/li][li]Pomimo tego "jednogłośnego" podjęcia uchwał, dowiedziałem się z protokołu, że było również głosowanie w drodze zbierania podpisów. W protokole zapisano (zachowuję oryginalną formę): Indywidualne zbieranie głosów odbędzie się jednego dnia w godz. 18:00 - 20:00 bez względu na obecność czy nie. Poniżej jest dopisek (znów zachowuję oryginalną formę): Wynik indywidualnego zbierania głosów wśród lokatorów nieobecnych na zebraniu w dniu 23.02.2018 r. Za uchwałami: 8, przeciw uchwale: 0. Oczywiście do mnie nikt nie przyszedł (nie pierwszy raz). Nie było żadnej informacji o planowanym zbieraniu głosów, a w protokole nie ma daty zbierania podpisów.[/li][li]W swoim piśmie wysłanym do zarządu przed zebraniem zwracałem uwagę, że zaproponowana uchwała o przeksięgowaniu nadpłat za c.o. na fundusz remontowy jest niezgodna z prawem. Teraz widzę w protokole, że uchwałę przyjęto. Rzecz jasna: jednogłośnie. [/li][li]Najciekawsze jest to, co postanowiono w sprawie uchwały sprzed roku (vide pierwszy wpis w tym wątku). W protokole zapisano: Zarząd rozpatrzył trzy propozycje firm zarządzających nieruchomościami, tj. [Nazwa1], [Nazwa2], [Nazwa3], z tych trzech firm tylko [Nazwa3] złożył interesującą i profesjonalną ofertę współpracy z naszą Wspólnotą. Co ciekawe, pracownikiem tej firmy jest jeden z członków wspólnoty, mocno zaprzyjaźniony z zarządem. W protokole nie ma żadnych informacji na temat oferty wybranej firmy ani ofert odrzuconych. Jak wynika z podjętej uchwały, firma [Nazwa3] przejęła zarząd nieruchomością 1 marca 2018. Jak profesjonalnie zarządza nieruchomością, opisuję poniżej.[/li][li]Myliłbym się ten, kto by sądził, że skoro wspólnota ma już zarządcę, to przejął on całkowicie obsługę obiektu. Jak wynika z protokołu, prowadzący poinformował zebranych, że państwo [Nazwisko] będą odpowiadać za czystość i tereny zielone w naszej wspólnocie. Państwo [Nazwisko] zajmowali się tym od powstania wspólnoty i robili to - oględnie mówiąc - tak sobie. Sądziłem, że teraz sprzątać i kosić trawę będzie zarządca lub jego podwykonawca. Jak widać, myliłem się. Co ciekawe: pan [Nazwisko] jest poważnie chory: kilka lat temu wszczepiono mu by-passy, a od niedawna chodzi o lasce. W piśmie do zarządu zwracałem uwagę, że nie powinien wykonywać prac na rzecz wspólnoty, bo niesie to zagrożenie dla jego zdrowia. Poza tym jeśli coś mu się stanie, może domagać się odszkodowania od wspólnoty. Jak widać, nic sobie z tego nie robi ani zarząd, ani ów pan.[/li][li]W protokole znalazło się również swoiste kuriozum. We fragmencie mówiącym o terenach zielonych i koszeniu trawy napisano: Pomoc przy koszeniu mile widziana. Tak więc wspólnota ma zarządcę, ale sprzątać będą państwo [Nazwisko]. Oni również będą dbać o tereny zielone. A członkowie wspólnoty, płacący opłaty na utrzymanie nieruchomości, mają pomagać w koszeniu trawy.[/li][li]I jeszcze jedno. Obecnie księgowość wspólnoty obsługuje biuro rachunkowe. Kiedy podczas rozprawy (gdy zaskarżyłem uchwały sprzed dwóch lat) pytałem o to biuro, nikt z członków wspólnoty nie był w stanie podać jego nazwy - z zarządem włącznie. W piśmie do zarządu pytałem, czy obsługa księgowa pozostanie w tym nieznanym biurze, czy zostanie przekazana zarządcy - nie otrzymałem odpowiedzi i nie ma jej w protokole zebrania.[/li][li]W planie finansowym na rok 2018 zapisano 400 PLN na prowizje bankowe. Ze sprawozdania finansowego, jakie zarząd wrzucił mi do skrzynki, dowiedziałem się, że w roku 2017 prowizje bankowe wyniosły 1.591 PLN. Prosiłem zarząd o wyjaśnienia - zero reakcji.[/li][li]Z protokołu wynika, że (forma oryginalna) w związku z wyborem nowego zarządcy właściciele lokali zaproponowali aby zarząd w obecnym składzie tj. [Nazwisko1], [Nazwisko2], [Nazwisko3] reprezentowali wspólnotę przez najbliższy rok do chwili wyboru nowego zarządu Wspólnoty, co spotkało się z aprobatą tej części zebranych którzy byli sceptycznie nastawieni do zmiany zarządcy. Zarząd przed rokiem złożył rezygnację; miał pełnić funkcję do wyboru "podmiotu zarządzającego" (cokolwiek to znaczy). Mimo to będzie rządzić nadal.[/li]Co zrobić z tym pasztetem?
Mam również mieszkanie w innym mieście i tam też nieruchomość należy do wspólnoty. Jest zarządca. Mam więc porównanie. To, co dzieję się tutaj, to zgroza. Chciałbym uporządkować sprawy tej wspólnoty, ale nie mam już siły ani ochoty na kolejny przegrany proces. Szkoda mi również pieniędzy.
Skoro uchwały głosowano "metodą łączoną": częściowo na zebraniu, a częściowo indywidualnie, mam na ich zaskarżenie 6 tygodni od dnia powiadomienia mnie o ich treści (art 25 ust. 1a UoWL). Na razie zarząd nie przesłał mi żadnej z podjętych uchwał. Termin jeszcze nie biegnie, mam więc sporo czasu na zastanowienie. I na zasięgnięcie opinii, o które niniejszym proszę.
Kilkakrotnie zaskarżałem uchwały wspólnoty jako podjęte wbrew prawu (głosowanie wg zasady "jeden głos na lokal", oddawanie głosów przez osoby spoza wspólnoty bez pełnomocnictw). Większości uchwał tak naprawdę nie podjęto, bo po zsumowaniu udziałów członków wspólnoty głosujących za uchwałami wychodziło mniej niż 50%. Mimo to w sądach przegrywałem: czy reprezentowałem się sam, czy miałem prawnika było bez znaczenia (przez moje sprawy przewinęło się już trzech prawników). To, że podczas indywidualnego zbierania głosów zawsze jest pomijane moje mieszkanie, dla sądu nie miało znaczenia, choć jest wyrok SN mówiący, że w takim wypadku uchwały są nieważne, bo nie spełniają wymogu podjęcia przez "ogół właścicieli". Zeznający przed sądem członek zarządu powiedział, że był u mnie, ale mnie nie zastał. I choć nie potrafił podać daty ani czasu, nie miał tez na potwierdzenie żadnego świadka, sąd mu uwierzył.
Moje sprawy rozpatrywał wydział Sądu Okręgowego, w którym pracuje jeden z członków wspólnoty (przyjaciel zarządu), ale to na pewno bez znaczenia...
Może wnieść powództwo i jednocześnie wniosek o przekazanie sprawy sądowi w innej apelacji w związku z tym, że w wydziale, który miałby rozpatrywać moją sprawę, pracuje osoba zainteresowana jej negatywnym rozstrzygnięciem?
Możesz rozwinąć, bo nie rozumiem, co chcesz przekazać, a lepiej uczyć się na cudzych błędach.
Jaką konkretnie uchwałę chciałby Pan zaskarżyć? Z jakiego powodu?
Przygotowuje pytania na zebranie właścicieli. Ewentualne pytania pojawią się po zebraniu i analiza czy i jakie uchwały skarżyć.
Czytając posty " i-co-ty-na-to" wychodzi, że ma rację ale przegrywa.
Po wyjaśnieniach rozumiem dlaczego tak się może wydarzać.
Zaskarżyć wypada również uchwałę wyznaczającą koszty zarządzania nieruchomością wspólną "po równo na lokal", a nie według udziałów, choć udziały poszczególnych właścicieli znacząco się różnią. Już raz zrobiłem coś takiego - i przegrałem. Choć zarzuciłem uchwale m.in. to, że jest sprzeczna z bezwzględnie obowiązującym przepisem prawa, sąd odrzucił moje powództwo. Uzasadnieniem było to, że jako właściciel mieszkania większego nie ponoszę szkody na obecnym sposobie, więc nie mogę podnosić tej kwestii.
Również przeznaczenie nadpłat za c.o. na fundusz remontowy zamiast zwrócenia ich właścicielom jest niezgodne z prawem, więc uchwałę wypada zaskarżyć.
Mam też wątpliwości, czy zarząd, który zrezygnował z bycia zarządem, ma prawo pełnić funkcje zarządu bez podjęcia stosownej uchwały - a tak to obecnie wygląda.
Poza tym zarząd nie dopełnił obowiązku przekazania członkom wspólnoty projektów uchwał na 7 dni przed zebraniem. Otrzymał ode mnie cały szereg zastrzeżeń, m.in. uzasadnienie niezgodności z prawem niektórych uchwał (przekazanie nadpłat za c.o. na fundusz remontowy, opłaty "po równo na lokal") i po raz kolejny: informację, że głosowanie wszystkich uchwał wg zasady "jeden głos na lokal" jest niezgodne z prawem. Zarząd zlekceważył wszystkie moje uwagi, przeprowadził zebranie, poddał uchwały pod głosowanie - i zostały przyjęte jednogłośnie. Czy to nie jest podstawą do uznania, że uchybienia formalne czynią uchwały nieważnymi?
Uwaga do tych, którzy chcieliby podnieść argument, że powinienem chodzić na zebrania. Chodziłem, ale do pewnego momentu. Do czasu, aż pewne zebranie odchorowywałem przez dwa tygodnie. Poszukajcie sobie informacji o tachykardii - to mój problem. Muszę uważać na zdrowie.
No chyba że zmienileś zdanie. Już się pogubilem w tych Twoich teoriach sądowych.
Ja nie powołuję się na orzeczenia sądów, z wyłączeniem SN , bo to on tworzy prawo - wykładnia prawna - obowiązujące wszystkich ...
Wyroki z sądów rejonowych i apelacyjnych traktuje jako ciekawostkę , mogę z nich skorzystać, ale nie muszę, Tu jest grono takich co rajcuje powoływanie sie na wyroki i orzeczenia sądowe. Ja uważam, że to jest ślepa uliczka w życiu wspólnoty.
... już raz się przejechałem w sądzie, gdzie sie powołałem na wyrok SA z Katowic, a sędzia mi powiedział, że tu jest ,,, i to on wyda wyrok , który będzie mnie obowiązywał. Tak też się stało.
Może ten SA wiedział że SN pisał bredni_e niezgodne z UoWL.
Co do kasacji...
Skarga kasacyjna jest dopuszczalna zawsze w przypadku sporu o prawa niemajątkowe. W pozostałych przypadkach ma zastosowanie art. 3982. § 1 kpc:
Skarga kasacyjna jest niedopuszczalna w sprawach o prawa majątkowe, w których wartość przedmiotu zaskarżenia jest niższa niż pięćdziesiąt tysięcy złotych, w sprawach gospodarczych - niższa niż siedemdziesiąt pięć tysięcy złotych, a w sprawach z zakresu prawa pracy i ubezpieczeń społecznych - niższa niż dziesięć tysięcy złotych.
SO nie wymagał określenia wartości przedmiotu zaskarżenia, uznając milcząco, że zaskarżenie uchwał wspólnoty jest sporem o prawa niemajątkowe. Przegrałem przed SO i złożyłem apelację. SA nakazał określenie wartości przedmiotu zaskarżenia dla każdej uchwały. Mój prawnik podał kwoty niższe niż 75.000 PLN. Przed SA też przegrałem, a kasacja była niemożliwa z uwagi na wartość przedmiotu sporu. Tak więc zostałem "załatwiony".
Serdecznie pozdrawiam SO w Legnicy oraz SA we Wrocławiu.