nadudowa
boss
Użytkownik
Mam pewien problem związany z nadbudową kamienicy. Zastanawiam się nad dwoma wariantami przy nadbudowie. Adaptuję strych na mieszkania dwupoziomowe schody wewnętrzne w mieszkaniach (inwestorami są dwaj właściciele strychu), bez dobudowania wyżej klatki schodowej. A drugi wariant jest taki, że z obecnego strychu robię odrębne mieszkania( tutaj nie mam wątpliwości własnościowych) , dobudowuję wyżej klatkę schodową i na nowo powstałym poddaszu, dobudowanym , wyodrębniam kolejne trzy mieszkania , z odrebymi wejściami z klatki schodowej. Tutaj mam wątpliwość czy do tych dobudowanych , stanowiących odrębne mieszkania na nowym strychu , nie będzie miał roszczeń trzeci właściciel kamienicy? Jest on bardzo roszczeniowy. A zależy mi na nadbudowaniu nowego strychu i wyodrębnieniu mieszkań aby wejść w przepisy dot. dużej wspólnoty mieszkaniowej.Dziękuję za podpowiedzi
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Żeby cokolwiek zrobić i tak musi być zgoda wszystkich właścicieli w kamienicy.
No i duża wspólnota zaczyna się powyżej 7 lokali (mieszkań).
Wiem, że muszą być zgody wszystkich. Jestem na etapie rozmów , uzyskiwania takiej zgody. Zdaję sobie sprawę , że ostatecznie muszę wystąpić do sądu.
Czy cała kamienica stanowi przedmiot współwłasności trzech podmiotów? W takiej sytuacji nie tworzycie Państwo wspólnoty mieszkaniowej, do jej powstania konieczne byłoby wyodrębnienie co najmniej jednego lokalu.
A może to wspólnota mieszkaniowa? Jeżeli tak, to ile lokali jest położonych w nieruchomości - jeżeli co najmniej 8 - to duża wspólnota mieszkaniowa, a w takiej decyzje przekraczające zakres zwykłego zarządu podejmuje się jednomyślnie.
Jeżeli lokali jest 7 lub mniej - konieczna jest zgoda wszystkich, a zatem i tego roszczeniowego właściciela.
Decydujące znaczenie dla ewentualnych roszczeń związanych z tą nadbudową ma prawidłowe wyliczenie udziałów -ustalenie co konkretnie wchodzi w zakres pojęcia nieruchomości wspólnej a co nie.
Poniżej podstawa prawna:
Zgodnie z art. 22 ust. 2 ustawy o własności lokali "Do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej."
I jeśli chodzi o samo podejmowanie uchwał, to zastosowanie ma art. 23 ust. 2 i 2a u.w.l. "2. Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos.
2a. Jeżeli suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo większość udziałów należy do jednego właściciela bądź gdy obydwa te warunki spełnione są łącznie, głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej."
Mam pytanie, jak zabezpieczyć się, co wziąć pod uwagę już na etapie projektowania, realizacji nadbudowy aby te roszczenia nie były jakoś nieuzasadnione, lub nie doszło do żądania oddania jakiejś (odpowiedniej ) powierzchni ? Co może być podstawą do takich roszczeń ? Jaka wartość bazowa ?
Dziękuję za sprostowanie mojej pomyłki,
pozdrawiam
również pozdrawiam
Wszelkie zabezpieczenia można by rozważać po uzyskaniu zgody tego właściciela, ponieważ czynność przekracza zakres zwykłego zarządu. W razie jej braku możecie Państwo wystąpić do sądu o wydanie rozstrzygnięcia na podstawie art. 199 kodeksu cywilnego: " Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli."
A może już taka zgoda jest? W takiej sytuacji do udzielenia odpowiedzi na postawione pytania konieczne byłoby zapoznanie się z jej zakresem.
W dużych wspólnotach mieszkaniowych decyzje przekraczające zakres zwykłego zarządu, zapadają ,w formie podjętych uchwał ,większością głosów właścicieli lokali liczona udziałami w częściach wspólnych.